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Einzelhandels- und Zentrenkonzept
für die Gemeinde Lichtenau
für die
Gemeindeverwaltung Lichtenau
Auerswalder Hauptstraße 2
09244 Lichtenau
Ihre Ansprechpartner
Dr. Ulrich Kollatz
(Gesamtleitung)
Ute Menrath
(Projektleitung)
BBE Handelsberatung GmbH
Uferstraße 21
04105 Leipzig
Deutschland
Tel +49 341 98386-73
Fax +49 341 98386-80
E-Mail kollatz@bbe.de
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und Urheberrechte, verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH.
Wissen schafft Zukunft.
München ∙ Hamburg ∙ Köln ∙ Leipzig ∙ Erfurt
Leipzig, 18. Februar 2019

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
Inhaltsverzeichnis
1.
Aufgabenstellung und Auftragsdurchführung ..................................................................................... 1
2.
Rahmenbedingungen des Einzelhandelsstandortes Lichtenau......................................................... 3
2.1.
Regionale Lage und zentralörtliche Bedeutung ................................................................................. 3
2.2.
Siedlungs- und Standortstruktur innerhalb des Gemeindegebiets ..................................................... 5
2.3.
Einzugsgebiet des Lichtenauer Einzelhandels ................................................................................... 5
3.
Einzelhandelsrelevante Nachfrage und deren Entwicklung bis 2030 ................................................ 8
3.1.
Bevölkerungsstruktur und Bevölkerungsentwicklung ......................................................................... 8
3.2.
Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen 2018 ............................................................................ 9
3.3.
Prognose der Nachfrageentwicklung bis 2030 ................................................................................. 11
4.
Einzelhandelsstrukturen und deren Entwicklung in der Gemeinde Lichtenau ............................. 13
4.1.
Einzelhandelsbesatz mit Verkaufsfläche und Umsatzleistung ......................................................... 13
4.2.
Angebotssituation im Gemeindegebiet von Lichtenau nach Standortlagen ..................................... 14
4.3.
Kaufkraftbindung des Einzelhandels der Gemeinde Lichtenau ....................................................... 18
4.4.
Sicherung einer qualifizierten, verbrauchernahen Grundversorgung durch das Zentren- und
Standortkonzept ................................................................................................................................ 20
4.4.1
Aktuelle Nahversorgungsstrukturen in der Gemeinde Lichtenau .............................................. 20
4.4.2
Weiterentwicklung der Nahversorgungsstrukturen mit zentraler Funktion des
Einkaufszentrums Olipark .......................................................................................................... 23
4.4.3
Kleinteilige Nahversorgungslösungen ....................................................................................... 25
5
Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Lichtenau ................................................................... 26
5.1
Anforderungsprofil und Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Lichtenau ........... 26
5.2
Leitziele einer abgestimmten Standort- und Zentrenentwicklung .................................................... 27
5.3
Grundstruktur des Einzelhandelsstandort- und Zentrensystems ..................................................... 29
5.3.1
Einzelhandels- und Dienstleistungszentrum Olipark ................................................................. 33
5.3.2
Integrierte Nahversorgungslagen............................................................................................... 36
6
Planungsrechtliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in Lichtenau ................................. 38
6.1
Steuerung der Einzelhandelsentwicklung durch planungsrechtliche Instrumente ........................... 38
6.2
Definition der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente „Lichtenauer Liste“ .................. 40
6.3
Handlungsleitfaden zur Umsetzung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Gemeinde
Lichtenau .......................................................................................................................................... 45
7
Anlage Zentrenpass zentraler Versorgungsbereich Olipark ............................................................ 48
8
Glossar: Definitionen einzelhandelsrelevanter Begriffe und Betriebsformen ................................ 49

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Gemeinde Lichtenau im regionalen Vergleich ................ 9
Abbildung 2: Verkaufsflächen- und Umsatzanteile in der Differenzierung nach kurz-, mittel- und
langfristigem Bedarf .................................................................................................................. 13
Abbildung 3: Verkaufsflächen und Umsatzanteile differenziert nach Einzelhandelsstandorten in der
Gemeinde Lichtenau ................................................................................................................. 14
Abbildung 4: Begriff der qualifizierten Grundversorgung ............................................................................... 20
Abbildung 5: Zentren- und Standortkonzept der Gemeinde Lichtenau .......................................................... 30
Abbildung 6: Ansichten zum zentralen Versorgungsbereich und den Anbietern im Olipark .......................... 34
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Einwohnerentwicklung in der Gemeinde Lichtenau und im Landkreis Mittelsachsen ..................... 8
Tabelle 2: Einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial der Gemeinde Lichtenau 2018 .............................. 10
Tabelle 3: Nachfrageentwicklung in der Gemeinde Lichtenau bis 2030 ........................................................ 12
Tabelle
4:
Verkaufsflächenbesatz
nach
Warengruppen
und
Standortstrukturen
der
Gemeinde
Lichtenau
..
16
Tabelle
5:
Umsatzstrukturen
nach
Warengruppen
und
Standortstrukturen
der
Gemeinde
Lichtenau
..........
17
Tabelle 6: Kaufkraftbindung des Lichtenauer Einzelhandels ......................................................................... 19
Tabelle 7: Flächenausstattung durch Lebensmittelmärkte in der Gemeinde Lichtenau 2018 ....................... 23
Tabelle 8: Geplante Flächenentwicklung im Einkaufszentrum Olipark .......................................................... 23
Tabelle 9: Ansiedlung von Lebensmittelmärkten in der Gemeinde Lichtenau in der Plansituation ............... 24
Kartenverzeichnis
Karte 1: Zentralörtliche Gliederung und raumstrukturelle Einbindung der Gemeinde Lichtenau ..................... 3
Karte 2: Lage und verkehrliche Anbindung von Lichtenau ............................................................................... 4
Karte 3: Verflechtungsbereich und Einzugsgebiet des Lichtenauer Einzelhandels ......................................... 6
Karte 4: Sicherung der Nahversorgung durch Lebensmittelmärkte in der Gemeinde Lichtenau ................... 21
Karte 5: Räumliche Struktur des Zentren- und Standortkonzeptes der Gemeinde Lichtenau ....................... 31
Karte 6: Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Einkaufszentrum Olipark .............................................. 33
Karte 7: Abgrenzung der Nahversorgungslage Oberlichtenau ...................................................................... 36
Karte 8: Abgrenzung der Nahversorgungslage Auerswalde .......................................................................... 37

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
1
1. Aufgabenstellung und Auftragsdurchführung
Die BBE Handelsberatung GmbH wurde von der Gemeinde Lichtenau gemäß Vertrag vom 7. August 2018
mit der Erstellung eines Einzelhandel- und Zentrenkonzeptes beauftragt. Im Mittelpunkt des Entwicklungs-
konzeptes steht die Analyse und Bewertung der Einzelhandelsstrukturen und Ableitung von Entwicklungs-
perspektiven sowie Sicherung der Nahversorgung. Der Gemeinde Lichtenau wird keine zentralörtliche
Funktion zugewiesen, die Angebotsentwicklung ist demnach an dem Gemeindepotenzial auszurichten.
Eingebunden in die Aufstellung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes ist auch die Weiterentwicklung
des Einkaufszentrums Olipark. Der Olipark wurde bereits im Jahr 1991 errichtet und ist fest in die Versor-
gungsstruktur der Gemeinde eingebunden. Beabsichtigt wird eine Modernisierung und Arrondierung des
Einzelhandelsstandortes, um aktuellen Kundenerwartungen entsprechen zu können. Auch die Gemeinde
Lichtenau ist an einer qualitativen Weiterentwicklung des Standorts interessiert, die jedoch in die städtebau-
lichen Zielvorstellungen zur Einzelhandelsentwicklung der Gemeinde und den Vorgaben der Raumordnung
und Landesplanung einzubinden ist.
Die in diesem Kontext angestrebte Aufstellung eines Einzelhandelskonzeptes resultiert somit aus einer dy-
namischen Einzelhandelsentwicklung, die sich im Spannungsfeld zwischen veränderten Standortprofilen der
Anbieter und gewachsenen Handelsstrukturen bewegt. Basis des Einzelhandelskonzeptes wird eine Analy-
se und Bewertung der gegenwärtigen Angebots- und Nachfragesituation der Gemeinde Lichtenau bilden.
Darauf aufbauend gilt es, unter Berücksichtigung einzelhandelsrelevanter Strukturveränderungen und
Trends, standortspezifische Zielkonzepte herauszuarbeiten und eine städtebaulich anzustrebende Zentren-
und Standortstruktur für die Gemeinde Lichtenau abzuleiten.
Im Fokus stehen demnach die Definition einer funktionsteiligen Zentren- und Standortstruktur und die For-
mulierung der Leitlinien zur Einzelhandelsentwicklung. Dabei wird auch der Sicherung der wohnungsnahen
Versorgung eine besondere Bedeutung beigemessen. Die Empfehlungen sollen maßgebliche Entschei-
dungsgrundlage bei Planungsprozessen bilden und orientieren sich an den Regelungen des BauGB sowie
des Landesentwicklungsplans Sachsen und der Regionalplanung.
Ziel des Einzelhandelskonzeptes ist es, die fachliche Grundlage für kommunale Entscheidungsträger und
Investoren zu schaffen, sowie Transparenz und Rechtssicherheit für zukünftige Standortentscheidungen zu
gewährleisten. Damit sollen attraktive Einzelhandelsstrukturen herausgebildet bzw. gestärkt werden, die auf
die Lebensqualität der Bürger vor Ort nachhaltig wirken und zur Kaufkraftbindung in Lichtenau beitragen.
Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau umfasst die folgenden wesentlichen,
aufeinander abgestimmten Bausteine:
Rahmenbedingungen des Einzelhandelsstandortes Lichtenau mit Konkretisierung des Einzugsgebie-
tes für den Einzelhandel
Analyse der aktuellen Nachfrage- und Angebotssituation
Kaufkraftbindung und Entwicklungsperspektiven maßgeblicher Einzelhandelsbranchen
Entwicklung einer Zentren- und Standortstruktur des Lichtenauer Einzelhandels mit räumlicher und
funktionaler Abgrenzung
Empfehlungen und Maßnahmen zur Sicherung einer leistungsfähigen Nahversorgungsstruktur unter
Berücksichtigung der demografischen Entwicklung
Planungsrechtliches Instrumentarium mit „Lichtenauer Liste“ der zentrenrelevanten und nahversor-
gungsrelevanten Sortimente
Abstimmung des Handlungsleitfadens zur Umsetzung der Einzelhandels- und Zentrenkonzeption
Empfehlungen zur planungsrechtlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
2
Die Analyse beinhaltet die Darstellung und Bewertung der bestehenden Angebots- und Nachfragesituation
unter Berücksichtigung räumlicher und funktionaler Aspekte, mit dem Ziel einer aktuellen Konkretisierung
der städtebaulich angestrebten Zentren- und Standortstruktur.
Ein besonderer Fokus richtet sich auf die wohnungs- und wohnortnahe Versorgung der Lichtenauer Bevöl-
kerung. In diesem Kontext werden auch die räumliche und funktionale Definition eines zentralen Versor-
gungsbereiches sowie dessen qualitative Weiterentwicklung bewertet.
Das Konzept umfasst die Strategien, Ziele und Instrumente der zukünftigen Zentren- und Einzelhandels-
standortentwicklung. Dazu gehören im Einzelnen:
Leitziele
künftige Zentren- und Standortstruktur mit Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches
zukünftige Nahversorgungsstruktur
Empfehlungen zur bauplanungsrechtlichen Steuerung einschließlich der „Lichtenauer Liste“.
Betriebsstättenerhebung
Für die Anfertigung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes erfolgte im Oktober 2018 eine aktuelle Auf-
nahme aller Einzelhandelsbetriebe in der Gemeinde Lichtenau durch die Gutachter. Die Verkaufsflächen
der Betriebe wurden nach Warengruppen differenziert erhoben, dies gilt auch für Mehrbranchenanbieter.
Für alle Betriebe wurde unter Beachtung der standortbezogenen Rahmenbedingungen sowie branchen-
und betriebsformenspezifischer Leistungskennziffern die Umsatzleistung ermittelt.
Nachfrageanalyse
Die im Rahmen der Analyse vorgenommenen statistischen Auswertungen basieren auf den Daten des Sta-
tistischen Landesamtes des Freistaates Sachsen. Grundlage für die Berechnung der Nachfragesituation in
der Gemeinde Lichtenau stellen aktuelle Kaufkraftdaten von BBE!CIMA!MB-Research und dem Institut für
Handelsforschung Köln dar.
Weitere Grundlagen
Der Ausarbeitung wurden im Wesentlichen folgende Unterlagen zu Grunde gelegt:
Landesentwicklungsplan Freistaat Sachsen (LEP 2013)
Regionalplan Region Chemnitz, Entwurf für das Beteiligungsverfahren vom Dezember 2015
Flächennutzungsplan Gemeinde Lichtenau, 2010
Unterlagen zur Bauleitplanung der Gemeinde Lichtenau
Statistische Daten des Statistischen Landesamtes des Freistaates Sachsen

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
3
2. Rahmenbedingungen des Einzelhandelsstandortes Lichtenau
2.1.
Regionale Lage und zentralörtliche Bedeutung
Die Gemeinde Lichtenau ist im Westen des Freistaates Sachsen im Landkreis Mittelsachsen gelegen. Der
südliche Verlauf der Gemeindegrenze schließt sich unmittelbar an das Oberzentrum Chemnitz an. Aufgrund
seiner räumlichen Lage ist Lichtenau zum Verdichtungsraum der Oberzentren Chemnitz und Zwickau zu
zählen. Die Gemeinde ist eingebettet in ein regionales Umfeld aus weiteren Grund-, Mittel- und Oberzen-
tren, das Mittelzentrum Mittweida ist in etwa 11 km nördlicher Entfernung gelegen, in rund 20 km westlicher
Richtung befindet sich das Mittelzentrum Limbach-Oberfrohna, unmittelbar angrenzend an die Gemeinde ist
das Grundzentrum Frankenberg/Sa. Die Lage der Gemeinde Lichtenau im Verdichtungsraum Chemnitz-
Zwickau ist für die Beurteilung der Entwicklungsperspektiven des Einzelhandels von besonderer Relevanz,
da Kaufkraftbewegungen und daraus abgeleitete Bindungschancen zu berücksichtigen sind.
Im derzeitigen Entwurf des Regionalplans der Region Chemnitz erhält die Gemeinde Lichtenau keine ei-
genständige zentralörtliche Funktionszuweisung. In der nachstehenden Karte ist die raumstrukturelle Ein-
ordnung der Gemeinde Lichtenau erkenntlich. Durch das Gemeindegebiet verlaufen zwei landesweit be-
deutsame, überregionale Verbindungs- und Entwicklungsachsen, die die räumlichen Verflechtungen der
sächsischen Verdichtungsräume und Oberzentren mit den Oberzentren und Verdichtungsräumen benach-
barter Länder und Staaten sowie die Einbindung in europäische Verkehrsnetze wiedergeben.
1
Karte 1: Zentralörtliche Gliederung und raumstrukturelle Einbindung der Gemeinde Lichtenau
Quelle: Planungsverband Region Chemnitz Karte 3 Raumstruktur (Ausschnitt), Bearbeitung: BBE Handelsberatung GmbH
Verkehrsanbindung und Erreichbarkeit sind wesentliche Standortfaktoren, die die Entwicklungschancen der
Gemeinde auch in Bezug zum Einzelhandel prägen. Lichtenau verfügt über eine sehr gute Verkehrsanbin-
dung. Die Bundesautobahn A4 (Ost-West-Achse) durchquert das Gemeindegebiet und stellt eine Verbin-
dung zwischen Dresden, Chemnitz und Gera dar. Die Anschlussstelle Chemnitz-Ost sichert die Anbindung
1
Landesentwicklungsplan Sachsen LEP 2013, Begründung zu G 1.5.1.

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
4
an das überregionale Verkehrsnetz. Südlich der Gemeinde verläuft die Bundesstraße B169 in gleicher Aus-
richtung, über sie ist sowohl eine direkte Verbindung in das südliche Chemnitz gegeben als auch in Rich-
tung Nordost nach Frankenberg. Westlich streift die Bundesstraße B107 das Gemeindegebiet, in Chemnitz
entspringend führt die Bundesstraße nach Norden Richtung Grimma. Die folgende Karte gibt einen Über-
blick zur Verkehrsanbindung der Gemeinde.
Karte 2: Lage und verkehrliche Anbindung von Lichtenau
Bearbeitung: BBE Handelsberatung GmbH
Einen Anschluss an das Schienennetz wird durch die Bahnhöfe Oberlichtenau und Ottendorf (Mittweida)
gewährleistet. Dort verkehrt stündlich die Regionalbahn 45 in Richtung Chemnitz und Riesa. Der öffentliche
Personennahverkehr wird über den Verkehrsverbund Mittelsachsen organisiert, durch das Gemeindegebiet
führen vier Buslinien (636, 637, 639, 640) die den Anschluss an die Nachbargemeinden sicherstellen.

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
5
2.2.
Siedlungs- und Standortstruktur innerhalb des Gemeindegebiets
Siedlungs- und Versorgungsstrukturen des Einzelhandels stehen im Kontext zur Struktur des Gemeindege-
biets. Die Gemeinde Lichtenau gliedert sich in die acht Ortsteile Auerswalde, Biensdorf, Garnsdorf, Krum-
bach, Merzdorf, Niederlichtenau, Oberlichtenau und Ottendorf (vgl. Karte 2). Ursprünglich bestanden die
Gemeinden Lichtenau, Auerswalde und Ottendorf als eigenständige Gebietseinheiten, bis die Gemeindege-
bietsreform vom 01. Januar 1999 diese drei Gemeinden mit ihren Ortsteilen zu einer Großgemeinde zu-
sammenfasste
2
.
Die Gemeinde Lichtenau ist ländlich geprägt und zeichnet sich durch eine lockere Siedlungsstruktur mit fast
ausschließlicher Einfamilienhausbebauung aus. Zentrale Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen
sind überwiegend in den Ortsteilen Auerswalde und Oberlichtenau angesiedelt. Aufgrund der Nähe zu
Chemnitz und der infrastrukturellen Einbindung finden sich in der Gemeinde ausgeprägte Gewerbeansied-
lungen wieder.
Die Versorgungsfunktionen und damit das Einzelhandelsangebot sind an der Siedlungsstruktur ausgerich-
tet. Ausschließlich die drei Ortsteile Oberlichtenau, Auerswalde und Ottendorf verfügen über Einzelhandels-
strukturen, wobei sich diese in Ottendorf ausschließlich auf kleinteilige Fachgeschäfte beschränken. Mit der
zentralen Lage innerhalb des Gemeindegebietes und dem Standort des Einkaufszentrums Olipark hat sich
der Ortsteil Oberlichtenau als zentraler Versorgungsstandort für das gesamte Gemeindegebiet herauskris-
tallisiert. Seit Dezember 2018 verfügt auch der Ortsteil Auerswalde neben kleinteiligen Anbietern wieder
über einen Lebensmittelmarkt.
2.3.
Einzugsgebiet des Lichtenauer Einzelhandels
Versorgungsfunktionen sind zunächst an der zentralörtlichen Funktion der Gemeinde auszurichten. Da der
Gemeinde Lichtenau ohne zentralörtliche Funktionszuweisung bleibt, ist das Einzugsgebiet des Lichtenauer
Einzelhandels im Wesentlichen auf das Gemeindegebiet begrenzt.
Auch vor dem Hintergrund der regionalen Einbettung in die umliegenden zentralen Orte, bleibt das Ein-
zugsgebiet wesentlich beschränkt.
Generell sind jedoch in die Abgrenzung eines relevanten Einzugsgebietes zudem weitere wesentliche Fak-
toren einzubeziehen, z.B.:
Einzelhandelszentralität und zu erwartende Kaufkraftströme,
Verkehrsanbindung,
Wettbewerbssituation,
Zeit-Distanz-Aspekte,
Lage und Größe von Einzelhandelsstandorten.
Die zu erwartende Größe des Einzugsgebietes und die Kundenbindung aus dem Umland hängen sehr stark
vom Zeit-Wege-Aufwand (Entfernung, Verkehrsanbindung etc.) des Kunden in Relation zum beabsichtigten
Ausgabevolumen und der Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes ab. Mit zunehmender Entfernung
ergibt sich erfahrungsgemäß eine progressiv abnehmende Bindungsquote der Nachfrage. Auch die Wett-
bewerbssituation im relevanten Umfeld stellt einen gewichtigen Einflussfaktor dar.
2
vgl. Internetauftritt der Gemeinde Lichtenau,
https://www.gemeinde-lichtenau.de/geschichte.html,
abgerufen am 15.12.2018.

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
6
Für die Abgrenzung des Einzugsgebietes der Gemeinde Lichtenau ist die Abwägung zwischen Zeit-Distanz-
Aspekten, gewachsenen Kundenbeziehungen und der Magnetwirkung von Einzelhandelsstandorten, auch
benachbarter Gemeinden, von besonderer Bedeutung. Im Detail sind folgende Aspekte zu beachten:
Die Lage im Spannungsfeld übergeordneter zentraler Orte begrenzt für die Gemeinde Lichtenau ge-
nerell das Einzugsgebiet. Wesentlich macht sich die unmittelbare Nähe zum Oberzentrum Chemnitz,
aber auch zum Mittelzentrum Mittweida bemerkbar.
Aufgrund leistungsfähiger Anbieter im Umfeld von Lichtenau können auch die Angebote des Ein-
kaufszentrums Olipark nur partiell Kaufkraftzuflüsse aus angrenzenden Gemeinden generieren. Die-
se bleiben auf einzelne, anbieterspezifische Zielkundenbindungen begrenzt.
Durch die Lage der Gemeinde Lichtenau und des Oliparks an der Autobahn A4 und der Anschluss-
stelle Chemnitz-Ost werden zusätzliche Streuumsätze induziert, die jedoch keinem bestimmten Ein-
zugsgebiet zugeordnet werden können.
Karte 3: Verflechtungsbereich und Einzugsgebiet des Lichtenauer Einzelhandels
Bearbeitung: BBE Handelsberatung GmbH

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
7
Für die Einzelhandelsentwicklung der Gemeinde Lichtenau liegen die Bindungschancen in einer legitimen
Eigenbindung des örtlichen Nachfragepotenzials. Insbesondere in Richtung des Oberzentrums Chemnitz ist
mit vermehrten Kaufkraftabflüssen aus dem Gemeindegebiet zu rechnen. Für das Angebot des Einkaufs-
zentrums Olipark sind dagegen auch in geringem Umfang Kaufkraftzuflüsse aus den angrenzenden Ge-
meinden anzunehmen. Die leistungsfähigen Wettbewerbsstandorte im Umfeld beschränken die Ausstrah-
lung des Einkaufszentrums Olipark auf das unmittelbare Umfeld. Wesentlicher Kundenmagnet ist insbeson-
dere das Chemnitz-Center im Chemnitzer Ortsteil Röhrsdorf, das aufgrund seiner Größendimensionierung
und des Warenangebots (u.a. Media Markt, Saturn, Toys“R“Us, Möbel Höffner) ein regionales Einzugsge-
biet erschließt.
Die dargelegten Standortbedingungen zeigen sich auch in der Zentralitätskennziffer von Lichtenau, die mit
55 einerseits ein sehr geringes Niveau aufweist, andererseits jedoch auch die regionalen Verflechtungen
wiederspiegelt. Die Einzelhandelszentralität stellt einen Gradmesser für Umfang und Intensität der vom
Einzelhandel ausgehenden Versorgungstätigkeiten dar und ergibt sich aus der Relation des Einzelhandel-
sumsatzes zur vorhanden einzelhandelsrelevanten Kaufkraft. Der Zentralitätsgrad einer Stadt gibt demnach
an, welche Bedeutung der ansässige Einzelhandelsbesatz für die Versorgung der in der Stadt und in umlie-
gen-den Gebieten ansässigen Bevölkerung hat. Die Zentralitätskennziffer ist dabei als Saldo aus regionalen
Kaufkraftzu- und -abflüssen aus dem Gemeindegebiet zu sehen, ein Wert unter 100 zeigt an, dass Kaufkraft
aus dem Gemeindegebiet abfließt, ein Wert über 100 kennzeichnet dementsprechend regionale Kaufkraft-
zuflüsse.
Für Lichtenau sind demnach deutliche Kaufkraftabflüsse festzustellen, rund 45% der örtlichen Nachfrage
werden aktuell nicht vom Lichtenauer Einzelhandel gebunden. Die in obiger Karte dargestellten Zentralitäts-
kennziffern für die umliegenden Städte und Gemeinden unterstreichen die Einschätzungen zur Kundenori-
entierung. Wesentlicher Magnet ist mit einer Zentralitätskennziffer von 126,2 das Oberzentrum Chemnitz,
daneben verfügt auch das Mittelzentrum Mittweida über geringe Kaufkraftzuflüsse. Die angrenzenden
Grundzentren Frankenberg / Sa. und Flöha weisen jedoch ebenfalls Kaufkraftabflüsse auf.

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
8
3. Einzelhandelsrelevante Nachfrage und deren Entwicklung bis
2030
3.1.
Bevölkerungsstruktur und Bevölkerungsentwicklung
Bezogen auf die aktuell verfügbare Datengrundlage des Statistischen Landesamtes des Freistaates Sach-
sen lebten per 31.12.2017 im Gemeindegebiet von Lichtenau 7.114 Einwohner, diese stellen gleichzeitig
auch das einzelhandelsrelevante Bevölkerungspotenzial dar.
In den Jahren von 2011 bis 2017 verzeichnete Lichtenau einen stetigen Bevölkerungsrückgang um insge-
samt 5,2% (Datenbasis Zensus 2011). Für dieselbe Zeitperiode weist der Landkreis Mittelsachsen einen
etwas moderateren Bevölkerungsrückgang von 3,7% auf.
Wie aus Tabelle 1 ersichtlich wird, ist für die Zukunft weiterhin von einer rückläufigen Einwohnerentwicklung
der Gemeinde als auch des Landkreises auszugehen. Gemäß der aktuellen Bevölkerungsprognose bis
2030 des Freistaates Sachsen wird eine stetige Abnahme der Bevölkerung vorhergesagt.
Für die Gemeinde Lichtenau wird in Variante 1 ein Bevölkerungsrückgang auf ca. 6.600 Einwohner im Jahr
2030 ausgewiesen, dies wären ca. 12% weniger Einwohner als im Dezember 2011. Für den Landkreis
zeichnet sich eine ähnliche Entwicklung ab, der Bevölkerungsverlust bis 2030 wird auf rd. 9,8% geschätzt.
In der Variante 2 werden die entsprechenden Rückgänge für das Jahr 2030 mit rd. 16,0% in Lichtenau und
ca. 14 % für den Landkreis Mittelsachsen noch deutlich höher prognostiziert.
Vor dem Hintergrund des stetigen Bevölkerungsverlustes, ist es umso wichtiger, vor allem die Nahversor-
gungsstrukturen der Gemeinde Lichtenau zu sichern und zukunftsfähig aufzustellen.
Tabelle 1: Einwohnerentwicklung in der Gemeinde Lichtenau und im Landkreis Mittelsachsen
Einwohnerentwicklung
Einwohner
Lichtenau
Veränderung zum
Bezugsjahr 2011
Einwohner
LK Mittelsachsen
Veränderung zum
Bezugsjahr 2011
abs.
in %
abs.
in %
31.12.2011
7.504
-
320.062
-
31.12.2012
7.449
-0,7
317.204
-0,9
31.12.2013
7.372
-1,8
314.591
-1,7
31.12.2014
7.256
-3,3
312.711
-2,3
31.12.2015
7.236
-3,6
312.450
-2,4
31.12.2016
7.201
-4,0
310.505
-3,0
31.12.2017
7.114
-5,2
308.153
-3,7
Prognose 2030 - Var. 1
6.600
-12,0
288.600
-9,8
Prognose 2030 - Var. 2
6.300
-16,0
274.100
-14,4
Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Bevölkerungsfortschreibung auf Basis der Zensusergebnisse vom 9. Mai
2011 sow ie 6. Regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung für den Freistaat Sachsen 2015 bis 2030

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
9
3.2.
Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen 2018
Die Berechnungen zum Nachfragepotenzial 2018 basieren auf den bundesdurchschnittlichen Verbrauchs-
ausgaben pro Kopf der Bevölkerung für die einzelnen Warengruppen. Unter Berücksichtigung der Bestim-
mungsfaktoren
Einwohner im Einzugsgebiet
regionales, einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau
Verbrauchsausgaben nach Warengruppen
errechnen sich nachfolgend die Marktvolumina für das Gemeindegebiet von Lichtenau.
Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung be-
stimmt. Diese Kennzahl spiegelt letztlich auch die Wirtschaftskraft einer Stadt oder Region wider. Die Kenn-
ziffer gibt unabhängig von der Größe der Stadt das verfügbare Netto-Einkommen pro Einwohner im Ver-
hältnis zum Gesamt-Einkommen der Bundesrepublik (= 100) an, welches explizit für die Ausgaben im Ein-
zelhandel zur Verfügung steht.
Die Berechnungsbasis der Kaufkraftkennziffern sind die Ergebnisse der amtlichen jährlichen Lohn- und
Einkommenssteuerstatistik. In dieser Kennziffer sind ebenfalls staatliche Transferleistungen wie Kindergeld,
Wohngeld, Arbeitslosenunterstützung, BAföG, Renten etc. einbezogen. Nicht enthalten in dieser Einkom-
mensberechnung sind private Ersparnisse in Form von Bankguthaben oder Wertpapierhaltung sowie der
Verschuldungsgrad der Haushalte.
Für die Gemeinde Lichtenau errechnet sich eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von 97,2, die einzelhan-
delsrelevanten Ausgaben liegen somit 2,8%-Punkte unter dem Bundesdurchschnitt, allerdings 8%-Punkte
über dem Durchschnitt des Freistaats Sachsen und 9,2%-Punkte über dem Niveau des Landkreises Mit-
telsachsen. Im Vergleich mit den umliegenden Gemeinden weist Lichtenau ein deutlich überdurchschnittli-
ches Kaufkraftniveau aus, was für die wirtschaftliche Lage der Gemeinde spricht.
Abbildung 1: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Gemeinde Lichtenau im regionalen Vergleich

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
10
Die bundesdurchschnittlichen Verbrauchsausgaben über alle Einzelhandelsbranchen betragen 6.338 € pro
Kopf der Bevölkerung und Jahr. Infolge des leicht geringeren Kaufkraftniveaus errechnen sich relevante
Verbrauchsausgaben für die Gemeinde Lichtenau von 6.144 €.
Bezogen auf die Bevölkerungszahl der Landesstatistik von 7.114 Einwohnern resultiert daraus ein einzel-
handelsrelevantes Marktpotenzial von ca. 43,8 Mio. €. In der Differenzierung nach Bedarfsgruppen gliedert
sich dieses Marktpotenzial in:
den kurzfristigen Bedarf
25,8 Mio. € (ca. 59 %),
den mittelfristigen Bedarf
10,1 Mio. € (ca. 23 %),
den langfristigen Bedarf
7,8 Mio. € (ca. 18 %).
Die nachfolgende Tabelle gibt einen detaillierten Überblick zum Nachfragepotenzial für die Gemeinde Lich-
tenau differenziert nach Warengruppen.
Tabelle 2: Einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial der Gemeinde Lichtenau 2018
Kaufkraft-
kennziffer
Pro-Kopf-
Ausgaben
Nachfrage-
potenzial
in %
in €
in T€
Nahrungs- u. Genussmittel / Bäcker / Metzger
99%
2.356
16.760
Drogerie / Parfümerie / Kosmetik
95%
331
2.350
Tierfutter, Heimtierzubehör, leb. Tiere
100%
56
400
Pharmaz., mediz., orthop. Artikel
94%
633
4.500
Zeitungen / Zeitschriften / Bücher
98%
97
690
Papier-, Büro-, Schreibwaren (PBS)
98%
87
620
Blumen
113%
73
520
überwiegend kurzfristiger Bedarf
98%
3.632
25.840
Bekleidung / Wäsche / Strumpfwaren
88%
475
3.380
Schuhe (ohne Sportschuhe), Lederwaren
91%
111
790
Baumarktspezifisches Sortiment (Werkzeuge / Eisenwaren / Farben /
Malerbedarf / Sanitär / Autozubehör etc.)
113%
391
2.790
Gartenbedarf / Pflanzen
113%
151
1.070
GPK**/Haushaltsgegenstände
95%
56
400
Spielwaren / Hobby / Basteln / Musikinstrumente
93%
89
640
Sportartikel / Camping, Outdoor, Fahrräder
90%
148
1.060
überwiegend mittelfristiger Bedarf
97%
1.421
10.130
Haus- und Heimtextilien, Bettwaren
98%
95
690
Möbel (inkl. Bad- / Garten- / Büromöbel)
96%
344
2.450
Elektrogroß- und -kleingeräte, Lampen & Leuchten
96%
137
970
Unterhaltungselektronik / Musik / Video / PC / Drucker / Kommunikation
92%
309
2.200
Foto / Optik / Akustik
95%
90
650
Uhren / Schmuck
80%
58
420
sonstiger Einzelhandel
97%
57
410
überwiegend langfristiger Bedarf
94%
1.091
7.790
Einzelhandelsrelevantes Potenzial insgesamt
97%
6.144
43.760
Einwohner
7.114
Sortimentsgruppe
Gemeinde Lichtenau
*PBS = Papier, Bürobedarf, Schreibwaren / **GPK = Glas, Porzellan, Keramik
Quelle: BBE-Berechnung auf Basis von IFH-Daten und sortimentsbezogenen MBR-Kaufkraftkennziffern (Datenstand: 2018)

image
Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
11
3.3.
Prognose der Nachfrageentwicklung bis 2030
Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde Lichtenau bis 2030:
Entwicklungsperspektiven einer einzelhandelsrelevanten Nachfrage setzen zunächst bei einer Bevölke-
rungsprognose an. Hierbei wird die aktuell verfügbare Datenbasis des Statistischen Landesamtes des Frei-
staates Sachsen herangezogen. Wie bereits in Abschnitt 3.1. erwähnt, wird in zwei Varianten die Bevölke-
rungsentwicklung bis zum Jahr 2030 prognostiziert. In der optimistischeren Variante 1 ist gegenüber dem
Jahr 2017 von einem Bevölkerungsrückgang um 7,2% auf 6.600 Einwohner im Jahr 2030 auszugehen,
während in der pessimistischeren Variante 2 ein Bevölkerungsrückgang um 11,4% auf einen Bevölkerungs-
stand von 6.300 Einwohner im Jahr 2030 erwartet wird. Die Bevölkerungsentwicklungen der letzten Jahre
folgen aktuell dem Trend der Variante 2
3
, sodass diese als realistisches Szenario angesehen werden kann.
Laut der Bevölkerungsprognose wurde in dieser Variante für das Jahr 2017 ein Bevölkerungsstand von ca.
7.100 Einwohnern prognostiziert.
Neben dem Bevölkerungspotenzial bildet aber auch die Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-
Ausgaben einen wichtigen Indikator für die Nachfrageprognose.
Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgaben bis 2030:
Generell ist in Deutschland langfristig mit einer weiteren Verringerung des Anteils einzelhandelsrelevanter
Ausgaben an den Gesamtausgaben pro Kopf der Bevölkerung zu rechnen.
Seit Jahren sinkt der Einzelhandelsanteil zugunsten notwendiger Ausgaben zur Alterssicherung, für Mobili-
tät / Verkehr, Dienstleistungen, Wohnen (Mieten / Nebenkosten) oder Freizeit. Diese Ausgabensteigerungen
in den anderen Bereichen können gegebenenfalls durch eine positive Einkommensentwicklung aufgefangen
werden, so dass zumindest die absoluten Pro-Kopf-Ausgaben im Einzelhandel konstant bleiben oder even-
tuell sogar geringfügig steigen.
Zukünftig wird diese Entwicklung zusätzlich durch ein sinkendes Rentenniveau (sinkende Rentenbezüge bei
Neurentnern durch Lebensphasen mit Arbeitslosigkeit oder Niedriglohnsektor / geringfügige Beschäftigung)
beeinflusst. Bei moderater Einkommensentwicklung wird auch mittelfristig der Einzelhandel nur geringfügig
partizipieren, die Pro-Kopf-Ausgaben werden bestenfalls marginal steigen.
Die weiteren Planungsrechnungen gehen deshalb in der pessimistischen Prognose durchschnittlich nur von
einer Stagnation der einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgaben aus und selbst in der optimistischen
Prognose nur von einem mittleren Anstieg um 0,5%-Punkte pro Jahr.
Nachfrageentwicklung in der Gemeinde Lichtenau bis 2030:
Die nachfolgenden Berechnungen zur Nachfrageentwicklung bauen auf der Berechnung zur Bevölkerungs-
prognose auf, binden die Prognosen zur einzelhandelsrelevanten Kaufkraftentwicklung ein und bilden somit
die Nachfrageentwicklung für die Gemeinde Lichtenau im Zeitraum bis zum Jahr 2030 ab. Die resultieren-
den Ergebnisse sind in der nachfolgenden Tabelle 3 zusammengefasst.
3
6. Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für den Freistaat Sachsen 2015 bis 2030, Ausgewählte Ergebnisse für Gemeinde Lichten-
au, Gebietsstand 1. Januar 2016, S. 6.

image
Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
12
Tabelle 3: Nachfrageentwicklung in der Gemeinde Lichtenau bis 2030
Die Nachfrageentwicklung weist einen Rückgang und eine deutliche Spannweite zwischen -1,5% und
-11,4% in Bezug zum aktuell vorhandenen Marktpotenzial auf. Selbst in der optimistischen Variante ist
demnach von einer negativen Nachfrageentwicklung auszugehen. Vor diesem Hintergrund ist der Fokus auf
die vorhandenen Einzelhandelsstandorte sowie die Sicherung der Nahversorgungsstrukturen zu richten.
Nachfrage-
potenzial
Nachfrage-
potenzial
Nachfrage-
potenzial
in Mio. €
in Mio. €
in Mio. €
Nahrungs- u. Genussmittel / Bäcker / Metzger
16,8
16,5
14,8
Drogerie / Parfümerie / Kosmetik
2,4
2,3
2,1
Tierfutter, Heimtierzubehör, leb. Tiere
0,4
0,4
0,4
Pharmaz., mediz., orthop. Artikel
4,5
4,4
4,0
Zeitungen / Zeitschriften / Bücher
0,7
0,7
0,6
Papier-, Büro-, Schreibwaren (PBS)
0,6
0,6
0,5
Blumen
0,5
0,5
0,5
überwiegend kurzfristiger Bedarf
25,8
25,5
22,9
Bekleidung / Wäsche / Strumpfwaren
3,4
3,3
3,0
Schuhe (ohne Sportschuhe), Lederwaren
0,8
0,8
0,7
Baumarktspezifisches Sortiment (Werkzeuge / Eisenwaren / Farben /
Malerbedarf / Sanitär / Autozubehör etc.)
2,8
2,7
2,5
Gartenbedarf / Pflanzen
1,1
1,1
0,9
GPK**/Haushaltsgegenstände
0,4
0,4
0,4
Spielwaren / Hobby / Basteln / Musikinstrumente
0,6
0,6
0,6
Sportartikel / Camping, Outdoor, Fahrräder
1,1
1,0
0,9
überwiegend mittelfristiger Bedarf
10,1
10,0
9,0
Haus- und Heimtextilien, Bettwaren
0,7
0,7
0,6
Möbel (inkl. Bad- / Garten- / Büromöbel)
2,4
2,4
2,2
Elektrogroß- und -kleingeräte, Lampen & Leuchten
1,0
1,0
0,9
Unterhaltungselektronik / Musik / Video / PC / Drucker / Kommunikation
2,2
2,2
1,9
Foto / Optik / Akustik
0,6
0,6
0,6
Uhren / Schmuck
0,4
0,4
0,4
sonstiger Einzelhandel
0,4
0,4
0,4
überwiegend langfristiger Bedarf
7,8
7,6
6,9
Einzelhandelsrelevantes Potenzial insgesamt
43,7
43,1
38,7
Entwicklung des einzelhandelsrel. Potenzials
-1,5%
-11,4%
Einwohnerentwicklung
6.600
6.300
Kaufkraftentwicklung
103%
97%
*PBS = Papier, Bürobedarf, Schreibwaren / **GPK = Glas, Porzellan, Keramik
Quelle: BBE-Berechnung auf Basis von IFH-Daten und sortimentsbezogenen MBR-Kaufkraftkennziffern (Datenstand: 2018)
2018
2030 (opt.)
2030 (pess.)
Sortimentsgruppe

image
image
Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
13
4. Einzelhandelsstrukturen und deren Entwicklung in der
Gemeinde Lichtenau
4.1.
Einzelhandelsbesatz mit Verkaufsfläche und Umsatzleistung
Zur Analyse der aktuellen Angebotsstrukturen wurden im Gemeindegebiet von Lichtenau alle Einzelhan-
delsstandorte mit einzelhandelsrelevanter Verkaufsfläche, Branchenzuordnung, Standortlage sowie einer
Umsatzeinschätzung nach branchenspezifischen Kennzahlen erfasst und bewertet. Berücksichtigung findet
der gesamte Einzelhandel im engeren Sinne, d.h. ohne Handel mit Kraftfahrzeugen, Kraft-/Brennstoffen,
Versandhandel und ambulanter Handel (z.B. Wochenmärkte). Weitere Nutzungen wie Gastronomie oder
Dienstleister werden zur Charakterisierung des zentralen Versorgungsbereiches herangezogen.
Die quantitative Analyse zum Einzelhandelsbesatz geht zunächst von der Angebotssituation und -verteilung
in der gesamten Gemeinde aus, konzentriert sich weiterführend aber auf die Standortstrukturen.
Die Gemeinde Lichtenau verfügt mit Stand von Oktober 2018 über einen Einzelhandelsbesatz von insge-
samt 35 Anbietern mit einer Gesamtverkaufsfläche von 7.805 m², die einen Umsatz von ca. 21,2 Mio. €
generieren.
Im Nachgang zu der von den Gutachtern durchgeführten Betriebsstättenerhebung hat im Ortsteil Auerswal-
de ein Lebensmittelmarkt neu eröffnet (Netto Marken-Discount). Die Flächen- und Umsatzeinschätzung
dieses Anbieters sind in dieser Darstellung nicht enthalten, werden jedoch in späteren Abschnitten des Gut-
achtens berücksichtigt.
Abbildung 2: Verkaufsflächen- und Umsatzanteile in der Differenzierung nach
kurz-, mittel- und langfristigem Bedarf
Bearbeitung: BBE Handelsberatung
Wie in obiger Abbildung 2 dargestellt, weist der Einzelhandelsbesatz mit 12,7 Mio. € (60%) umsatzseitig
eine starke Konzentration auf den kurzfristigen Bedarfsbereich auf, während flächenseitig mit 3.677 m²
(47%) ein Schwerpunkt im langfristigen Bedarfsbereich vorhanden ist. Dieser resultiert aus den deutlich

image
image
Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
14
geringeren Flächenleistungen der Anbieter im langfristigen Bedarfsbereich, darunter unter anderem Multi-
polster, Küche Aktiv und MEDIMAX. In Bezug zu der Gemeindegröße erreicht Lichtenau bereits nennens-
werte Flächen- und Umsatzanteile im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich.
Mit einer Verkaufsflächenausstattung von ca. 1,10 m² je Einwohner weist Lichtenau als nicht-zentraler Ort
dennoch erwartungsgemäß einen unterdurchschnittlichen Verkaufsflächenbesatz im Vergleich mit dem
Durchschnitt des Freistaates Sachsen von 1,69 m²/EW und dem Durchschnitt des IHK-Bezirks Chemnitz
von 1,78 m²/EW auf
4
.
Die Verkaufsflächenausstattung ist jedoch einer starken Branchen-/ und Betriebsformenausprägung unter-
worfen. Auf die Lebensmittelmärkte (Supermarkt und Discounter) entfallen ca. 0,22 m² Verkaufsfläche je
Einwohner, d.h. rd. 38 % der Gesamtverkaufsfläche. Auf die oben genannten drei Fachmärkte entfällt hin-
gegen sogar ein Verkaufsflächenanteil von 43% an der Gesamtverkaufsfläche, was einer Ausstattung von
0,48 m² je Einwohner entspricht.
4.2.
Angebotssituation im Gemeindegebiet von Lichtenau nach Standortlagen
Die nachfolgende Abbildung 3 sowie die Tabellen 5 und 6 differenzieren den Einzelhandelsbesatz der Ge-
meinde Lichtenau nach den Standortlagen innerhalb des Gemeindegebietes.
Abbildung 3: Verkaufsflächen und Umsatzanteile differenziert nach
Einzelhandelsstandorten in der Gemeinde Lichtenau
Quelle: Eigene Erhebung und Umsatzeinschätzung
4
Verkaufsfläche des Einzelhandels gesamt in m² pro Kopf gemäß dem Handelsatlas für den Freistaat Sachsen, Ausgabe IHK-Bezirk Chemnitz,
2015, S. 12.

image
Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
15
Wie in der Abbildung ersichtlich ist, stellt das Einkaufszentrum Olipark den wesentlichen Verkaufsflächen-
und Umsatzschwerpunkt in der Gemeinde Lichtenau dar.
Mit 18 Einzelhandelsbetrieben ist mehr als die Hälfte des Einzelhandelsbesatzes (51%) am Standort
Oli-
park
angesiedelt. Die Einzelhandelsbetriebe am Standort werden durch Anbieter aus dem Dienstleistungs-
und Gastronomiebereich ergänzt, sodass der Olipark faktisch das zentrale Einzelhandels- und Dienstleis-
tungszentrum der Gemeinde darstellt.
Die weiteren 17 Einzelhandelsstandorte befinden sich neben Oberlichtenau ausschließlich in den Ortsteilen
Auerswalde und Ottendorf, mit einem deutlichen Angebotsschwerpunkt in den Sortimenten des kurzfristigen
Bedarfsbereiches. In den sonstigen fünf Ortsteilen von Lichtenau sind keine Einzelhandelsstrukturen vor-
handen.
Mit dem Supermarkt
EDEKA Simmel an der Auerswalder Straße
ist im Ortsteil Oberlichtenau ein weiterer
Nahversorgungsstandort vorhanden. Der Lebensmittelmarkt mit Bäckerei in der Vorkassenzone sichert
neben der fußläufigen Nahversorgung auch wichtige Versorgungsfunktion im Vollsortimentsbereich für das
gesamte Gemeindegebiet ab.
Unter den
sonstigen Anbietern im Ortsteil Oberlichtenau
sind zwei Lebensmittelhandwerksbetriebe, eine
Bäckerei und eine Metzgerei an der Oberen Hauptstraße in Oberlichtenau summiert. Diese sind in Nähe
zum Olipark und östlich des Verlaufs der A4 gelegen und verfügen über einen gemeinsamen Eingangs- und
Gastronomiebereich.
Der
Ortsteil Auerswalde
verfügt über keinen zusammenhängenden Ortskern, dennoch konzentriert sich
die Mehrheit der insgesamt acht Einzelhandelsanbieter in Auerswalde im westlichen Bereich der Auerswal-
der Hauptstraße. Die hier angesiedelten kleinteiligen Fachgeschäfte mit Verkaufsflächen zwischen 20-45 m²
führen Angebote einer Vielzahl von Sortimenten, darunter eine Gärtnerei, ein Elektro- und ein Blumenladen
sowie Lebensmittelhandwerk. Im weiter östlichen Bereich der Auerswalder Hauptstraße ist die Firma Belaro
Lattenroste mit Werksverkauf vorhanden.
Am Kreuzungsbereich der Auerswalder Hauptstraße mit der Rathausstraße, gegenüber der Gemeindever-
waltung, wird das Gebäude des bis zum Jahr 2012 angesiedelten PENNY-Marktes mit einer Verkaufsfläche
von rd. 620 m² seit Dezember 2018 nun durch einen Netto Marken-Discount nachgenutzt.
Auch im
Ortsteil Ottendorf
sind verteilt fünf Einzelhandelsbetriebe vorhanden. Flächenmäßig größter An-
bieter ist mit 250 m² das Fahrradgeschäft Velofaktum an der Garnsdorfer Straße, die weiteren Geschäfte
mit Angebotsschwerpunkten im kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich verfügen lediglich über Verkaufsflä-
chen zwischen 20 - 60 m².

image
image
image
Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
16
Erhebung und Berechnung: BBE Handelsberatung GmbH
in m²
in %
in m²
in %
in m²
in %
in m²
in %
in m²
in %
in m²
in %
Nahrungs- u. Genussmittel (inkl. Bäcker / Fleischer)
947
48
855
43
50
3
40
2
85
4
1.977
100
Drogerie / Parfümerie
50
38
80
62
130
100
Pharmaz.,
Blumen
mediz.,
/ Heimtierbedarf
orthop. Artikel
314
66
20
4
85
18
60
13
479
100
Papier- u. Schreibwaren/Bücher/Zeitschriften
20
44
20
44
5
11
45
100
Bekleidung/Wäsche/sonstige Textilien
90
100
90
100
Schuhe (ohne Sportschuhe), Lederwaren
667
100
667
100
Heimwerker/Autozubehör / Gartenbedarf
320
97
10
3
330
100
GPK/Hausrat/Geschenkartikel
10
29
25
71
35
100
Spielwaren/Babyausst./Hobby/Musikinstr.
125
100
125
100
Sportartikel/Fahrräder
250
100
250
100
Haustextilien/Heimtextilien
Möbel (incl. Bad-, Garten-, Büromöbel)
2.353
94
150
6
2.503
100
Elektro/Elektrogeräte/Leuchten
580
97
20
3
600
100
UE/Musik/Video/Kommunikation/PC
518
100
518
100
Foto/Optik/Akustik
10
100
10
100
Uhren/Schmuck
46
100
46
100
sonstiges
Einzelhandel gesamt
6.050
78
980
13
50
1
315
4
410
5
7.805
100
davon zentren- und nahversorgungsrelevanter Einzelhand
2.506
66
960
25
50
1
130
3
150
4
3.796
100
davon nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel
3.544
88
20
1
185
5
260
6
4.009
100
Olipark
EDEKA -
Auerswalder Str.
Lichtenau
gesamt
OT Oberlichtenau
(sonst.)
OT Auerswalde
OT Ottendorf
Tabelle 4: Verkaufsflächenbesatz nach Warengruppen und Standortstrukturen der Gemeinde Lichtenau

image
image
image
Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
17
Erhebung und Berechnung: BBE Handelsberatung GmbH
in T€
in %
in T€
in %
in T€
in %
in T€
in %
in T€
in %
in T€
in %
Nahrungs- u. Genussmittel (inkl. Bäcker / Fleischer)
5.200
48
4.300
40
550
5
520
5
160
1
10.730
100
Drogerie / Parfümerie
280
44
360
56
640
100
Pharmaz.,
Blumen mediz.,
/ Heimtierbedarf
orthop. Artikel
660
56
90
8
230
19
200
17
1.180
100
Papier- u. Schreibwaren/Bücher/Zeitschriften
140
82
20
12
10
6
170
100
Bekleidung/Wäsche/sonstige Textilien
170
100
170
100
Schuhe (ohne Sportschuhe), Lederwaren
1.200
100
1.200
100
Heimwerker/Autozubehör / Gartenbedarf
370
93
30
8
400
100
GPK/Hausrat/Geschenkartikel
60
40
90
60
150
100
Spielwaren/Babyausst./Hobby/Musikinstr.
250
100
250
100
Sportartikel/Fahrräder
200
100
200
100
Haustextilien/Heimtextilien
Möbel (incl. Bad-, Garten-, Büromöbel)
2.500
97
90
3
2.590
100
Elektro/Elektrogeräte/Leuchten
1.110
97
30
3
1.140
100
UE/Musik/Video/Kommunikation/PC
2.000
100
2.000
100
Foto/Optik/Akustik
50
100
50
100
Uhren/Schmuck
370
100
370
100
sonstiges
Einzelhandel gesamt
14.360
68
4.840
23
550
3
890
4
600
3
21.240
100
Olipark
EDEKA -
Auerswalder Str.
OT Oberlichtenau
(sonst.)
OT Auerswalde
OT Ottendorf
Lichtenau
ge samt
Tabelle 5: Umsatzstrukturen nach Warengruppen und Standortstrukturen der Gemeinde Lichtenau

image
Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
18
4.3.
Kaufkraftbindung des Einzelhandels der Gemeinde Lichtenau
Die Gegenüberstellung der örtlichen Umsatzstruktur mit den Marktvolumina im Gemeindegebiet von Lich-
tenau (vgl. Abschnitt 5) führt zu Bindungsquoten der örtlichen Nachfrage. Diese stellt den entscheidenden
Bewertungsmaßstab für die Ausstrahlung und Leistungsfähigkeit des örtlichen Einzelhandels dar. Die ge-
genwärtig bereits erzielten Bindungsquoten in den einzelnen Warengruppen sind auch ein Indikator für die
Beurteilung der Marktchancen bzw. potenziellen, wettbewerblichen Auswirkungen zusätzlicher Anbieter.
Wie in der nachstehenden Tabelle dargestellt, steht dem verfügbaren Marktpotenzial im Gemeindegebiet
von Lichtenau in Höhe von ca. 43,8 Mio. € über alle Branchen hinweg ein Einzelhandelsumsatz von ca.
21,2 Mio. € gegenüber. Es errechnet sich eine Kaufkraft-Umsatz-Relation von 49%, dies entspricht einer
Zentralitätskennziffer von 55%. Im Saldo von Zu- und Abflüssen fließen demnach aktuell ca. 22,5 Mio. € der
vorhandenen Kaufkraft an Standorte außerhalb des Lichtenauer Gemeindegebietes ab. Zu berücksichtigen
sind die ausgeprägten regionalen Pendlerverflechtungen sowie die Nähe zum Oberzentrum Chemnitz.
Innerhalb der Warengruppen ist eine sehr große Spannweite der erzielten Bindungsquoten zu konstatieren,
überwiegend liegen die Werte jedoch weit unterhalb von 100, die örtliche Nachfrage wird also nur anteilig
gebunden. Selbst in den nahversorgungsrelevanten Warengruppen Lebensmittel und Drogerie stellen sich
geringe Bindungsquoten von 64% bzw. 27% dar. Typischerweise wird das Nachfragepotenzial in diesen
Sortimentsgruppen überwiegend vor Ort gebunden, da die Kunden eine wohnungsnahe Versorgung bevor-
zugen, die ausgewiesenen Bindungsquoten zeigen demnach Entwicklungsspielräume für eine Qualifizie-
rung der Nahversorgung auf.
Die überdurchschnittlichen relativen Bindungsquoten in den Warengruppen Blumen / Heimtierbedarf, Schu-
he, Möbel und Elektrogeräte / Leuchten sind teilweise durch geringe Marktpotenziale zu begründen, die
vom Fachhandel schnell erschlossen sind. Andererseits können jedoch auch die frequenzbringenden Anbie-
ter des Möbel- und Elektronikfachhandels im Einkaufszentrum Olipark in geringem Umfang Kaufkraftzuflüs-
se von außerhalb des Lichtenauer Gemeindegebietes generieren.
Abgesehen von der Warengruppe Schuhe werden jedoch maßgeblich in zentrenrelevanten Branchen (Be-
kleidung, Spielwaren / Hobby, GPK / Hausrat, Sportartikel, Foto / Optik / Akustik und Uhren / Schmuck) mit
Werten in einer Spannweite von 5 – 88% nur geringe Kaufkraftbindungen erzielt, was insbesondere durch
die Nähe zu den Angeboten des Oberzentrums Chemnitz zu begründen ist. Lediglich die Warengruppe
Unterhaltungselektronik hebt sich mit einer höheren saldierten Bindungsquote ab, zurückzuführen auf den
Fachmarkt im Olipark. Aber auch dieser Wert liegt im Saldo unter einer Bedarfsdeckung der Gemeinde.
Diese aktuellen Ergebnisse zur örtlichen Nachfragebindung veranschaulichen die notwendige Abstimmung
des Einzelhandelsangebotes auf das örtliche Nachfragepotenzial und zeigen partiell auch Entwicklungs-
chancen auf. Der mit der Erstellung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes beschrittene Weg einer
räumlichen Steuerung und Funktionsteilung des Einzelhandels auf eine geordnete Erschließung dieser Po-
tenziale ab.

image
Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
19
Tabelle 6: Kaufkraftbindung des Lichtenauer Einzelhandels
Quelle: BBE Handelsberatung, Eigene Berechnung
Marktpotenzial
Lichtenau
EH-Umsatz
Lichtenau
Kaufkraft-
bindung
Saldo Zu- und
Abfluss
in T€
in T€
in %
in T€
Nahrungs- u. Genussmittel (inkl. Bäcker / Fleischer)
16.760
10.730
64
-6.030
Drogerie / Parfümerie
2.350
640
27
-1.710
Pharmaz., mediz., orthop. Artikel
4.500
0
0
-4.500
Blumen / Heimtierbedarf
920
1.180
128
260
Papier- u. Schreibwaren/Bücher/Zeitschriften
1.310
170
13
-1.140
überwiegend kurzfristiger Bedarf
25.840
12.720
49
-13.120
Bekleidung/Wäsche/sonstige Textilien
3.380
170
5
-3.210
Schuhe (ohne Sportschuhe), Lederwaren
790
1.200
152
410
Heimwerker/Autozubehör/Gartenbedarf
3.860
400
10
-3.460
GPK/Hausrat/Geschenkartikel
400
150
38
-250
Spielwaren/Babyausst./Hobby/Musikinstr.
640
250
39
-390
Sportartikel/Fahrräder
1.060
200
19
-860
überwiegend mittelfristiger Bedarf
10.130
2.370
23
-7.760
Haustextilien/Heimtextilien
690
0
0
-690
Möbel (incl. Bad-, Garten-, Büromöbel)
2.450
2.590
106
140
Elektro/Elektrogeräte/Leuchten
970
1.140
118
170
UE/Musik/Video/Kommunikation/PC
2.200
2.000
91
-200
Foto/Optik/Akustik
650
50
8
-600
Uhren/Schmuck
420
370
88
-50
sonstiges
410
0
0
-410
überwiegend langfristiger Bedarf
7.790
6.150
79
-1.640
Kaufkraft-Umsatz-Relation gesamt
43.760
21.240
49
-22.520
entspricht einer Zentralitätskennziffer von
55

image
image
Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
20
4.4.
Sicherung einer qualifizierten, verbrauchernahen Grundversorgung durch
das Zentren- und Standortkonzept
Die wirtschaftliche Tragfähigkeit ist das entscheidende Kriterium für die langfristige Sicherung einer qualifi-
zierten verbrauchernahen Grundversorgung. Demnach ist die gezielte Entwicklung möglichst flächende-
ckender Nahversorgungsstrukturen eine wesentliche Aufgabenstellung des Einzelhandels- und Zentrenkon-
zeptes der Gemeinde Lichtenau. Im Folgenden wird deshalb zunächst näher auf die aktuellen Nahversor-
gungsstrukturen in Lichtenau eingegangen.
4.4.1 Aktuelle Nahversorgungsstrukturen in der Gemeinde Lichtenau
Der Begriff „Grundversorgung“ deckt – bezogen auf den Einzelhandel – existentielle Bedürfnisse des Ver-
brauchers ab, die auf Waren des kurzfristigen Bedarfs ausgerichtet sind. Im Zusammenhang mit der Grund-
versorgung wird synonym auch von Nahversorgung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs gesprochen, weil
die Angebote unter städtebaulichen Gesichtspunkten von der Bevölkerung idealerweise fußläufig erreicht
werden sollten. Nachfolgende Abbildung veranschaulicht die Spannweite im Angebotsspektrum, welche
verschiedene Anbieter / Betriebsformen des Lebensmittelhandels ebenso wie das weitere Warengruppen-
spektrum des kurzfristigen Bedarfs einschließt. Eine leistungsfähige Grundversorgung bildet die Basis für
eine stärkere Nachfragebindung vor Ort.
Abbildung 4: Begriff der qualifizierten Grundversorgung
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH
Zu den nahversorgungsrelevanten Betriebsformen zählen Supermärkte, Lebensmitteldiscounter und Le-
bensmittel-Fachgeschäfte. Großflächige Betriebsformen, wie Große Supermärkte (Verbrauchermärkte) und
SB-Warenhäuser können zwar ergänzende Nahversorgungsfunktionen übernehmen, im Schwerpunkt spre-

image
image
Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
21
chen sie jedoch ein anderes Zielgruppenspektrum und ein umfassenderes Einzugsgebiet an. Verbraucher-
märkte zielen vorrangig auf den Auto-Kunden zu wöchentlichen Großeinkäufen, weniger auf den täglichen
Bedarf. Für Letzteren bevorzugen Kunden kleinere, übersichtlichere Lebensmittelmärkte bzw. bevorzugt
Discounter als Nahversorger. Diese unterschiedlichen Zielgruppen bzw. das unterschiedliche Nachfrage-
verhalten der Kunden bezüglich der verschiedenen Betriebsformen sind in der Bewertung einer verbrau-
chernahen Grundversorgung einzubeziehen. Autoorientierte Standorte, insbesondere der großflächigen
Betriebsformen, sollen eine verbrauchernahe Grundversorgung ergänzen, dürfen diese aber nicht gefähr-
den.
Nahversorgungsfunktionen in der Gemeinde Lichtenau sind im Hinblick auf die Ortsteile ohne eigene Ver-
sorgungsstrukturen neben einer typischen wohnungsnahen Versorgung mit fußläufiger Erreichbarkeit auch
unter einer wohnortnahen Erreichbarkeit für alle Ortsteile zu bewerten.
Karte 4: Sicherung der Nahversorgung durch Lebensmittelmärkte in der Gemeinde Lichtenau
Bearbeitung: BBE Handelsberatung GmbH

image
Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
22
Mit der Nachnutzung des ehemaligen PENNY-Standortes im Ortsteil Auerswalde verfügt die Gemeinde
Lichtenau aktuell wieder über drei Nahversorgungsstandorte. Die beiden weiteren Standorte befinden sich
mit dem EDEKA Simmel und dem diska-Markt im Olipark im Ortsteil Oberlichtenau.
Die vorstehende Karte veranschaulicht neben den Standorten der Lebensmittelmärkte auch deren fußläufi-
ges Nahversorgungsumfeld, wofür eine Distanz von 700 m zugrunde gelegt ist
5
. Das höchste Bevölke-
rungspotenzial im 700 m-Radius weist mit 1.080 Einwohnern der neue Netto Marken-Discount an der Auer-
swalder Hauptstraße auf. Das Umfeld des EDEKA-Marktes schließt auch Gebiete östlich der A4 mit ein. Die
Konzentration der Märkte bedingt eine Überschneidung der Nahversorgungsgebiete, aufgrund der unter-
schiedlichen Angebotsausrichtungen resultieren daraus jedoch überwiegend ergänzende Funktionen und
nur in geringem Umfang wettbewerbliche Effekte.
Auf die lockere Siedlungsstruktur der Gemeinde Lichtenau wurde bereits eingangs verwiesen. Eine fußläu-
fige Nahversorgung kann demnach auch nur für einen geringen Teil der Bevölkerung sichergestellt werden.
Wie die obenstehende Karte zeigt, sichern die Bestandsstrukturen eine annähernd flächendeckende Nah-
versorgung für die Ortsteile Oberlichtenau und Auerswalde. Für die weiteren Ortsteile ist eine gute Erreich-
barkeit als wohnortnahe Grundversorgung wichtig. Die geringen Einwohnerzahlen in den jeweiligen Ortstei-
len bieten keine wirtschaftliche Tragfähigkeit, eine flächendeckende, wohnungsnahe Nahversorgungsstruk-
tur kann folglich nicht gewährleistet werden. Die Sicherung der Nahversorgung ist folglich idealerweise an
leistungsfähige Anbieter im zentral gelegenen Ortsteil Oberlichtenau zu koppeln.
Die in den Kaufkraftbindungsquoten (vgl. Abschnitt 4.3) dargestellten hohen Kaufkraftabflüsse aus der Ge-
meinde Lichtenau lassen tendenziell eine Tragfähigkeit zusätzlicher Anbieter vermuten. Dies lässt sich auch
durch eine Bewertung des Flächenbesatzes in Relation zum vorhandenen Bevölkerungspotenzial überprü-
fen.
Die nachfolgende Tabelle bewertet den derzeitigen Besatz durch die drei Lebensmittelmärkte EDEKA, Netto
und diska mit einer Gesamtverkaufsfläche von 2.210 m² in Relation zum aktuellen Bevölkerungspotenzial
der Gemeinde Lichtenau und auf Grundlage von bundesdurchschnittlichen Vergleichswerten.
Im Bundesdurchschnitt verfügen Supermärkte und Discounter über einen Flächenbesatz von 288 m² Ver-
kaufsfläche je 1.000 Einwohner, weitere 119 m² / 1.000 Einwohner werden durch Großbetriebsformen be-
reitgestellt. In der Gemeinde Lichtenau übernehmen ausschließlich Supermärkte und Discounter die Nah-
versorgungsfunktion, mit Kaufkraftabflüssen zu regionalen Großflächenanbietern ist zu rechnen! Im regiona-
len Umfeld von Lichtenau sind mit dem Anbieter Kaufland in Frankenberg/Sa. und Mittweida zwei Standorte
vorhanden.
Tatsächlich bestätigen die Kaufkraftabflüsse sich auch in der Flächenausstattung über alle Lebensmittelbe-
triebsformen hinweg, die bundesdurchschnittlich 407 m² je 1.000 Einwohner beträgt. In der Gemeinde Lich-
tenau wird mit einer Flächenausstattung von 311 m² je 1.000 Einwohner jedoch lediglich ein Dichte-Index
von 76% erreicht, woraus sich Entwicklungsspielräume ableiten lassen.
5
Eine fußläufige Nahversorgung sollte in der Regel in einer Gehzeit von 10-15 Minuten zu erreichen sein, was einer Entfernung von 700 –
1.000 m entspricht. Entsprechend wurde ein Radius von 700 m gewählt, bei dem die tatsächlichen Laufwege darüber liegen können (Quelle:
Leitfaden zum Umgang mit § 11 Abs. 3 BauNVO in Bezug auf Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels, Gesetzgebungsstand: September
2017).

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
23
Tabelle 7: Flächenausstattung durch Lebensmittelmärkte in der Gemeinde Lichtenau 2018
4.4.2 Weiterentwicklung der Nahversorgungsstrukturen mit zentraler Funktion des
Einkaufszentrums Olipark
Für das Einkaufszentrum Olipark ist aktuell eine umfassende Modernisierung vorgesehen, in dessen Rah-
men teilweise auch eine Umstrukturierung der Anbieterstruktur erfolgen soll. In der nachstehenden Tabelle
wird die Bestandssituation am Standort Olipark der Plansituation gegenübergestellt. Aktuell ist im Olipark
eine einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche von ca. 13.050 m² vorhanden, wovon jedoch derzeit Ladenge-
schäfte mit einer Verkaufsfläche von rd. 7.000 m² leerstehend sind. Die zentrenrelevanten Sortimente ha-
ben einen Verkaufsflächenanteil von ca. 41% an der verkaufsaktiven Fläche (ohne Leerstand).
Tabelle 8: Geplante Flächenentwicklung im Einkaufszentrum Olipark
Einwohner
Anzahl
VKF gesamt
(m²)
VKF je
Objekt
(m²)
Einwohner
je Objekt
VKF je 1.000
Einwohner
(m²)
DICHTE-
INDEX
(%)
Discounter + Supermärkte
Vergleichsbasis Bundesrepublik
1;2
82.521.653
27.057
23.800.000
880
3050
288
100
Gemeinde Lichtenau
7.114
3
2.210
737
2.371
311
108
960
618
632
Große Supermärkte + SB-Warenhäuser
Vergleichsbasis Bundesrepublik
1;2
82.521.653
1.990
9.800.000
4.925
41.468
119
100
Gemeinde Lichtenau
7.114
Lebensmittelbetriebsformen gesamt
Vergleichsbasis Bundesrepublik
1;2
82.521.653
29.047
33.600.000
1.157
2.841
407
100
Gemeinde Lichtenau
7.114
3
2.210
737
2.371
311
76
VKF = Verkaufsfläche
1)
Quelle: EHI Retail Institut
2)
Definition: Großer Supermarkt 2.500 bis 4.999 m²; SB-Warenhaus ab 5.000 m² ; Supermarkt 400 - 2.500 m²; Discounter entsprechend Angebotsstrategie
Region
diska, OLI-Park
EDEKA Simmel, Auerswalder Straße
- keine Anbieter vorhanden -
Netto, Auerswalder Hauptstraße
Einkaufszentrum Olipark
Bestand
Plan
in m²
in m²
Einzelhandelsverkaufsfläche
13.048
11.760
davon zentren- und nahversorgungsrelevante Verkaufsfläche
2.506
5.339
davon nicht-zentrenrelevante Verkaufsfläche
3.544
6.421
davon Leerstand
6.998
Diensleistungen / Freizeit
1.127
2.900
Summe Einzelhandel / Dienstleistungen / Freizeit gesamt
14.175
14.660

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
24
Die Weiterentwicklung des Standortes
6
sieht insgesamt eine Verringerung der Verkaufsfläche auf ca.
11.760 m² vor. Ein Schwerpunkt der Modernisierung liegt auf einem Ausbau der Grundversorgungsfunktion
am Standort. So soll im Rahmen der Modernisierung der im Olipark angesiedelte Discounter diska zukünftig
durch einen erweiterten Lebensmittelmarkt mit einer Verkaufsfläche zwischen 1.400 - 1.800 m² ersetzt wer-
den. Zudem ist die Ansiedlung eines Drogeriefachmarktes geplant. Der Verkaufsflächenanteil der zentren-
und nahversorgungsrelevanten Sortimente steigt auf rd. 45%.
Während sich die Einzelhandelsverkaufsfläche am Standort reduziert, wird die Gesamtfläche des Einkaufs-
zentrums um rd. 485 m² erweitert, was jedoch insbesondere auf einen Ausbau der Angebote im Dienstleis-
tungs- und Freizeitbereich zurückzuführen ist. In Summe stehen für diesen Bereich zukünftig rd. 1.775 m²
mehr zur Verfügung. Die größte Entwicklung ist hier mit der geplanten Ansiedlung eines Fitnessstudios ge-
geben.
Wie in der nachstehenden Tabelle dargestellt, steigt die Verkaufsfläche der Supermärkte und Discounter
unter Berücksichtigung der Weiterentwicklung im Einkaufszentrum Olipark zukünftig auf insgesamt bis zu
3.378 m². Mit einem Verkaufsflächenwert von 475 m² je 1.000 Einwohner wird zukünftig eine Flächenaus-
stattung von 117% über alle Lebensmittelbetriebsformen hinweg erzielt, was unter Berücksichtigung der
nicht-zentralörtlichen Funktion der Gemeinde Lichtenau zunächst einem hohen Wert, jedoch letztlich einer
örtlichen Bedarfsdeckung entspricht. Die bundesdurchschnittliche Ausstattungskennziffer von 100 ist zudem
lediglich als Referenzwert, keinesfalls aber als Zielwert anzusehen. Ein Bundesdurchschnitt schließt sowohl
eine hohe Ausstattung in zentralen Orten als auch ländliche Regionen mit sehr geringen bis fehlender Aus-
stattung ein.
Tabelle 9: Ansiedlung von Lebensmittelmärkten in der Gemeinde Lichtenau in der Plansituation
6
vgl. zur Weiterentwicklung des Einkaufszentrums Olipark und dessen städtebauliche und raumordnerische Verträglichkeit:
Verträglichkeitsanalyse zur Weiterentwicklung des Einkaufszentrums Olipark in der Gemeinde Lichtenau, BBE Handelsberatung GmbH, De-
zember 2018
Einwohner
Anzahl
VKF gesamt
(m²)
VKF je
Objekt
(m²)
Einwohner
je Objekt
VKF je 1.000
Einwohner
(m²)
DICHTE-
INDEX
(%)
Discounter + Supermärkte
Vergleichsbasis Bundesrepublik
1;2
82.521.653
27.057
23.800.000
880
3050
288
100
Gemeinde Lichtenau
7.114
3
3.378
1.126
2.371
475
165
960
Netto, Auerswalder Hauptstraße
618
1.800
Große Supermärkte + SB-Warenhäuser
Vergleichsbasis Bundesrepublik
1;2
82.521.653
1.990
9.800.000
4.925
41.468
119
100
Gemeinde Lichtenau
7.114
Lebensmittelbetriebsformen gesamt
Vergleichsbasis Bundesrepublik
1;2
82.521.653
29.047
33.600.000
1.157
2.841
407
100
Gemeinde Lichtenau
7.114
3
3.378
1.126
2.371
475
117
VKF = Verkaufsfläche
1)
Quelle: EHI Retail Institut
2)
Definition: Großer Supermarkt 2.500 bis 4.999 m²; SB-Warenhaus ab 5.000 m² ; Supermarkt 400 - 2.500 m²; Discounter entsprechend Angebotsstrategie
Region
EDEKA Simmel, Auerswalder Straße
NEU Lebensmittelmarkt, OLI-Park
- keine Anbieter vorhanden -

image
Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
25
4.4.3 Kleinteilige Nahversorgungslösungen
In den kleinen Ortsteilen kann eine verbesserte wohnungsnahe Versorgung zumeist nur über Kleinflächen-
konzepte realisiert werden. Geeignete Standortlagen sind gekennzeichnet durch ein zwar begrenztes aber
eigenständiges Bevölkerungs- und Nachfragepotenzial, bereits größere Entfernungen zu Wettbewerbs-
standorten und eine hohe Identifikation der Einwohner mit ihrem Wohnstandort. Die Etablierung kleinteiliger
Angebotsstrukturen ist im Einzelfall aber stets an realistischen Bindungschancen auszurichten. Dabei zei-
gen sich zwei gegenläufige Tendenzen: Einerseits sind die Einkaufsgewohnheiten aufgrund bisher fehlen-
der Angebote oft auf Kaufkraftabfluss manifestiert (z.B. Einkauf in Verbindung mit dem Arbeitsweg) und
erfordern entsprechende Akzeptanz eines neuen kleinteiligen Anbieters, andererseits steigt mit der zuneh-
menden Alterung der Gesellschaft generell der Nachfrageanteil unmittelbar vor Ort bzw. im unmittelbaren
Wohnumfeld. Aus der demographischen Entwicklung leiten sich folglich Chancen für die Nahversorgung ab.
Eine zunehmend ältere Bevölkerung ist an einer wohnungsnahen, zumindest aber wohnortnahen Versor-
gung nicht nur interessiert (u.a. soziale Aspekte), sondern auch bei rückläufiger Mobilität darauf angewie-
sen. Außerdem sind die zunehmende Sensibilisierung für Umweltbelastungen und die steigenden Kosten
des motorisierten Individualverkehrs zu berücksichtigen, beide Aspekte tragen dazu bei, dass immer häufi-
ger „unnötige Fahrten“ vermieden werden. Dennoch ist in einem wohngebietsintegrierten Standort mit be-
grenztem Kundenpotenzial die tatsächliche Nachfrageabschöpfung realistisch zu bewerten. Erzielbare Bin-
dungsquoten liegen bei maximal 15-20% der jeweiligen Nachfrage. Ursachen für maximal erzielbare Bin-
dungsquoten liegen in der Akzeptanz von Zeit-Distanz-Aspekten in Relation zum Einzelhandelsangebot
durch den Konsumenten. Kunden orientieren sich verstärkt auf leistungsfähige Einzelhandelsstandorte,
insbesondere bei Nahrungs- und Genussmitteln ist seitens der Kunden jedoch eine parallele Einkaufsstät-
tenwahl zu beobachten. Durchschnittlich versorgen sich Verbraucher nicht nur bei einer, sondern bei 4,25
Betriebsformen.
Kleinteilige Nahversorgungsstrukturen müssen sich dabei die Kundenakzeptanz erarbeiten. Der Preis, das
Frischeangebot und die Qualität der Waren sind wichtige Faktoren, von denen die Entscheidung für einen
Einkaufsort abhängt. Diesen Kriterien stehen aber auch Aspekte, wie persönliche Atmosphäre, Vertrauens-
würdigkeit der Produkte (z.B. Produkte aus der Region) sowie das Bedürfnis nach Kommunikation, nach
„menschlicher Nähe“, gegenüber. Das zunehmende Gesundheitsbewusstsein und regionale Identität bieten
Ansätze für neue Angebotsformen. Durch eine spezifische Angebotsausrichtung auf die unmittelbaren Kun-
denwünsche im Umfeld kann sich der Nahversorger im Standortwettbewerb abheben.
„Kleinteilige Nahversorger“ sind als typische Art der baulichen Nutzung zu charakterisieren, mit
einer eigenständigen Ausprägung. Sie sind als Lebensmittel-Fachgeschäfte bis zu einer Verkaufs-
fläche von 400 m² zu charakterisieren und unterstützen die fußläufige Nahversorgung in unterver-
sorgten Wohngebieten oder kleineren Ortsteilen, in denen Lebensmittelmärkte keine wirtschaftliche
Tragfähigkeit finden. Die Lebensmittel-Fachgeschäfte konzentrieren sich auf das Kernsortiment Le-
bensmittel und sind ausgerichtet auf den täglichen Bedarf aus einem fußläufigen Wohnumfeld, sie
sind vergleichbar dem bundesweit üblichen Anlagetyp eines Nahversorgungsladens oder Conve-
nience-Stores.
7
Aktuelle, städtebaulich integrierte Angebotsstrukturen (zentrale Versorgungsbereiche, Nahversorgungsla-
gen) bedürfen eines besonderen Schutzes. Zur weiteren Qualifizierung der Grundversorgung sind jedoch
Entwicklungsspielräume in kleineren Ortsteilen zu erschließen, in diesem Kontext sind kleinteilige Nahver-
sorgungslösungen gezielt zu fördern.
7
vgl. zum Anlagetyp kleinteiliger Lebensmittelgeschäfte auch folgende Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts: BVerwG 4 BN 39.04
vom 08.11.2004, BVerwG 4 B 54.08 vom 18.02.2009, BVerwG 4 BN 9.11 vom 26.07.2011

image
Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
26
5
Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Lichtenau
5.1
Anforderungsprofil und Entwicklungsperspektiven des
Einzelhandelsstandortes Lichtenau
Die Sicherung und Stärkung des Einzelhandelsstandortes Lichtenau ist eine prioritäre Zielstellung der
Stadtentwicklung. Damit verknüpft ist die Aufgabenstellung, Versorgungsfunktionen für die eigene Wohnbe-
völkerung zu sichern und zu stärken.
Für die Sicherung und Weiterentwicklung des Einzelhandels in der Gemeinde Lichtenau sind konsequente
Handlungsleitlinien erforderlich. Bezogen auf die Einzelhandels- und Zentrenentwicklung leiten sich diese
aus der einzelhandelsspezifischen Situation der Gemeinde Lichtenau, den daraus resultierenden Bewertun-
gen sowie weiteren allgemeinen Rahmenbedingungen (z.B. demographische Entwicklung, Angebots- und
Nachfragesituation, verkehrliche Situation) ab.
An oberster Stelle stehen sowohl die Bereitstellung und Sicherung von leistungsfähigen Angeboten der
Grundversorgung für die örtliche Bevölkerung als auch die Aufwertung des Einzelhandelsangebots durch
Individualität und Attraktivität. Die wechselseitige Abstimmung beider Aufgaben unter Berücksichtigung von
Standortpotenzialen bestimmt das Anforderungsprofil für den Einzelhandelsstandort Lichtenau.
Das Anforderungsprofil für die Gemeinde Lichtenau wird durch folgende Prämissen und Handlungsschwer-
punkte untersetzt:
Durch eine räumlich gezielte Steuerung und Konzentration des Einzelhandels soll das Einkaufszent-
rum Olipark als zentraler Handels- und Dienstleistungsschwerpunkt gestärkt werden und die Ansied-
lung wichtiger zentren- und nahversorgungsrelevanter Angebote prioritär an diesem Standort erfol-
gen. Der zentral im Gemeindegebiet gelegene Olipark soll die Funktion eines zentralen Versor-
gungsbereiches wahrnehmen.
Die Einzelhandelsangebote im zentralen Versorgungsbereich müssen mit weiteren Funktionsberei-
chen wie Freizeit, Gastronomie und Dienstleistung zu funktionalen, sich wechselseitig ergänzenden
Einheiten zusammengeführt werden, um eine Funktionsbündelung als erweiterte Grundversorgung
für das Gemeindegebiet zu entfalten.
Unter Zuhilfenahme planungsrechtlicher Instrumentarien sollte die Durchsetzung des Zentrenkon-
zeptes konsequent verfolgt werden.
Ansiedlungen und Erweiterungen von Einzelhandelseinrichtungen mit überwiegend nahversorgungs-
und zentrenrelevantem Sortiment sollen vorrangig in städtebaulich integrierter Lage erfolgen und
haben sich den Versorgungsfunktionen und Ansiedlungsprämissen des Zentrenkonzeptes unterzu-
ordnen. Diese sind nur dann zulässig, wenn sie zur Stärkung städtebaulicher Funktionen beitragen.
Städtebaulich integriert ist in dem Sinne zu fassen, dass eine weitgehende Integration in den zentra-
len Versorgungsbereich sowie in die Nahversorgungsstrukturen vorliegt, die auch für nichtmobile
Bevölkerungsgruppen gut erreichbar und über den ÖPNV gut erschlossen sind.

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
27
5.2
Leitziele einer abgestimmten Standort- und Zentrenentwicklung
Die Marktentwicklung im Einzelhandel ist von Dynamik geprägt, weshalb ein Einzelhandels- und Zentren-
konzept umso wichtiger für die Steuerung künftiger Entwicklungen ist. Ziel ist es, diese dynamische Ent-
wicklung gezielt zu steuern und städtebaulich in geordnete Bahnen zu lenken. Dabei ist ausdrücklich fest-
zuhalten, dass nicht der Eingriff in den einzelbetrieblichen Wettbewerb gewollt ist, sondern vielmehr eine
städtebaulich verträgliche Standortentwicklung, die den Einzelhandel in übergeordnete Ziele der Stadtent-
wicklung einbindet.
Mit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept werden nachfolgende Ziele verfolgt, die Zielvorstellungen der
Stadtentwicklungsplanung aufgreifen und diese speziell für die Einzelhandelsentwicklung konkretisieren und
untersetzen:
Stärkung der Versorgungsfunktion der Gemeinde Lichtenau durch die qualifizierte Entwick-
lung eines zentralen Versorgungsbereiches und ergänzender Nahversorgungsstrukturen
Die Analyse der Angebots- und Nachfrageentwicklung zeigt, dass zwar Spielräume für Wachstum im
Einzelhandel von Lichtenau gegeben sind, diese aber gering sind, sodass nur eine räumlich-
strukturelle Weiterentwicklung der Angebotssituation die Ziele der Einzelhandelsentwicklung in Lich-
tenau sicherstellen kann.
Erhalt, Stärkung und Weiterentwicklung der Angebotsstrukturen im Olipark als multifunktio-
nales Zentrum für die Einwohner
– knüpft an die vorangestellte Zielsetzung an. Die Kundenbin-
dung aus dem gesamten Gemeindegebiet kann nur im Kontext einer sich wechselseitig ergänzen-
den Zielgruppenansprache erfolgen. Aus Sicht des Einzelhandels ist eine Angebotsverdichtung und
Qualifizierung mit Schwerpunkt in einer umfassenden Grundversorgung notwendig.
Konzentration auf eine stabile Zentren- und Standortstruktur
– konsequente Konzentration auf
städtebaulich wesentliche Strukturen statt einer Zergliederung der Einzelhandelsstandorte, um bei
rückläufiger oder stagnierender Nachfrage auch zukünftig einer gesicherten Grundversorgung eine
tragfähige Entwicklungsperspektive zu geben. Eine Entwicklung zusätzlicher Einzelhandelsstandorte
konkurrierend zum neuen zentralen Versorgungsbereich und zu den integrierten Nahversorgungs-
standorten ist auszuschließen.
Erhalt und Verbesserung der wohnungsnahen Versorgung und Sicherung einer zumindest
wohnortnahen Versorgung
– Nahversorgung in fußläufiger Erreichbarkeit (700 m) ist ein wesentli-
cher Bestandteil von Lebensqualität und gewinnt unter Berücksichtigung der zu erwartenden demo-
graphischen Entwicklung weiter an Bedeutung. Tendenziell rückläufige Bevölkerungszahlen und
mehrheitlich begrenzte Potenziale in den Ortsteilen von Lichtenau erfordern eine gezielte Lenkung
der Kundenbindung auf leistungsfähige Versorgungsstandorte.
Angebotsverdichtung und -ergänzung im Zentrum
- für zukünftige Entwicklungen sind vorrangig
Potenzialflächen innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches zur gezielten Stärkung des Haupt-
frequenzbereiches einzusetzen. Eine gezielte Lenkung von Einzelhandelsansiedlungen, verknüpft
mit einer Begrenzung bzw. sogar eines Ausschlusses der Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente
außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches ist ein notwendiges Erfordernis.
Orientierung an der Zielsetzung einer nachhaltigen Stadtentwicklung
- Hierzu gehört neben der
Integration in Wohnfunktionen insbesondere die Erreichbarkeit des zentralen Versorgungsbereiches
zu Fuß und Rad, mittels guter ÖPNV-Erschließung, eine effiziente Auslastung der Verkehrsinfra-
struktur durch die Steuerung der Verkehrsströme (Leitsysteme) und ein im Sinne einer „Stadt der
kurzen Wege“ geknüpftes Versorgungsnetz, welches auch das Verkehrsaufkommen mindert.

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
28
Erhalt und Schaffung von Rechts-, Planungs- und Investitionssicherheit in zentralen Ein-
kaufsbereichen
– Die Ausrichtung der Einzelhandelsentwicklung von Lichtenau an einem System
mit einem zentralen Versorgungsbereich und ergänzenden Nahversorgungsstandorten sichert nicht
nur den Erhalt attraktiver und lebenswerter Gemeindestrukturen, sondern gewährleistet auch für alle
an der Einzelhandelsstandort- und Zentrenentwicklung Beteiligten eine Planungssicherheit gegen-
über städtebaulich ungeeigneten Entwicklungen.
Die aktuelle Bestandsaufnahme der Angebots- und Nachfrageentwicklung verdeutlicht, dass eine Konzent-
ration auf funktionale Schwerpunktbereiche und eine straffe Zentren- und Standortgliederung, welche einen
zentralen Versorgungsbereich Olipark in den Mittelpunkt stellt, notwendig ist und mit Konsequenz umge-
setzt werden sollte.

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
29
5.3
Grundstruktur des Einzelhandelsstandort- und Zentrensystems
Das nachfolgend empfohlene Zentren- und Standortkonzept baut auf der bisherigen Einzelhandelsstruktu-
ren der Gemeinde Lichtenau auf. Es ist ausgerichtet auf die Leitfunktion des Einzelhandels in multifunktional
gestalteten Angebotsstrukturen und strukturiert zwischen zentralen Funktionen für die Gemeinde sowie
ergänzenden Nahversorgungsfunktionen.
Grundsätzlich zu unterscheiden ist zwischen städtebaulich integrierten Versorgungszentren (zentrale Ver-
sorgungsbereiche) und wohnortintegrierten Nahversorgungslagen.
Zentrale Versorgungsbereiche:
„Zentrale Versorgungsbereiche" sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen auf
Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und
gastronomische Angebote - eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Je
nach ihrer konkreten Versorgungsfunktion kann diese sich auf das gesamte Stadtgebiet einschließ-
lich einer möglichen regionalen Ausstrahlung (z.B. Innenstadt) oder auf Teilbereiche (Ortsteile,
Wohngebiete) beziehen und dabei einen umfassenderen (Hauptzentrum) oder nur eingeschränkten
Versorgungsbedarf (Nahversorgungszentrum) abdecken.
8
Nahversorgungszentren als unterste Ebene von zentralen Versorgungsbereichen setzen in ihrer An-
bieterstruktur voraus, dass mehrere Einzelhandelsbetriebe mit sich ergänzenden und / oder konkur-
rierenden Warenangeboten vorhanden sind, weil anderenfalls der von § 34 Abs. 3 BauGB beabsich-
tigte Schutz zentraler Versorgungsbereiche der Sache nach auf einen individuellen Schutz einzelner
Betriebe vor der Ansiedlung von Konkurrenz in seinem Einzugsbereich hinausliefe.
9
Die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches der Gemeinde Lichtenau erfolgt im Funkti-
onsschwerpunkt als Einzelhandels- und Dienstleistungszentrum mit entsprechendem Bezug zur
räumlichen Versorgungsfunktion. Als einziger zentraler Versorgungsbereich kann dabei der Olipark
abgegrenzt werden.
Zentrale Versorgungsbereiche weisen gemessen an ihrer Versorgungsfunktion eine integrierte Lage
innerhalb der Siedlungsbereiche auf, mit fußläufiger Erreichbarkeit aber auch mittels ÖPNV und
PKW.
Nahversorgungslagen und kleinteilige Nahversorger:
Nahversorgungslagen zielen auf eine wohnungsnahe oder, aus Sicht peripherer Ortsteile, zumindest
gut erreichbare, wohnortnahe Grundversorgung im kurzfristigen Bedarfsbereich. Sie erfüllen somit
eine ergänzende Versorgungsfunktion zu dem zentralen Versorgungsbereich und dienen der Bereit-
stellung einer möglichst flächendeckenden Nahversorgung.
Die Standorte mit idealerweise wohngebietsintegrierter Lage übernehmen echte Nahversorgungs-
funktionen. In Ausnahmefällen sind auch Randlagen zu Wohngebieten denkbar, wenn die Standorte
strukturell zur besseren flächendeckenden Nahversorgung eines gesamten Wohngebietes oder Ort-
steiles beitragen.
8
Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zu § 34 Abs. 3 BauGB, Urteil vom 11.10.2007 (BVerwG 4 C 7.07)
9
vgl. Urteil des 7. Senats des OVG NW vom 11.12.2006 (7 A 964/05)

image
image
Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
30
Nahversorgungslagen sind gekennzeichnet durch Solitärstandorte von Lebensmittelmärkten (Su-
permärkte oder Discounter), ergänzt durch angeschlossenes Lebensmittelhandwerk (Bäcker und /
oder Fleischer) oder nahversorgungsrelevanter Fachgeschäfte (Lotto, Apotheke, Blumen etc.).
Nahversorgungslagen sind keine zentralen Versorgungsbereiche im Sinne der Rechtsprechung.
Kleinteilige Nahversorger sind Lebensmittel-Fachgeschäfte bis zu einer Verlaufsfläche von 400 m²,
sie unterstützen die fußläufige Nahversorgung in unterversorgten Wohngebieten oder Ortsteilen, in
denen Lebensmittelmärkte keine wirtschaftliche Tragfähigkeit finden. Sie konzentrieren sich auf das
Kernsortiment Lebensmittel mit ergänzenden nahversorgungsrelevanten Sortimenten und sind aus-
gerichtet auf den täglichen Bedarf aus einem fußläufigen Wohnumfeld, sie sind vergleichbar dem
bundesweit üblichen Anlagetyp eines Nahversorgungsladens oder Conveniencestores.
10
Geeignete
Standortlagen sind gekennzeichnet durch ein zwar begrenztes aber eigenständiges Bevölkerungs-
und Nachfragepotenzial, bereits größere Entfernungen zu Wettbewerbsstandorten und eine hohe
Identifikation der Einwohner mit ihrem Wohnstandort.
Mit der Aufnahme der integrierten Nahversorgungslagen einschließlich kleinteiliger Nahversorger in das
Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde Lichtenau wird ihre funktionale Bedeutung für die örtli-
chen Versorgungsstrukturen und letztlich das Ziel zum Erhalt dieser Standorte klar definiert.
Folgende Zentrengliederung wird für die Gemeinde Lichtenau empfohlen:
Abbildung 5: Zentren- und Standortkonzept der Gemeinde Lichtenau
Das Zentrenkonzept fokussiert auf den
zentralen Versorgungsbereich Olipark
als Einzelhandels- und
Dienstleistungszentrum der Gemeinde. Die beiden Nahversorgungslagen dienen ergänzenden Versor-
gungsfunktionen zur
Sicherung der Nahversorgung
. Diese Zentren- und Standortstruktur ist als Wertigkeit
10
vgl. zum Anlagetyp kleinteiliger Lebensmittelgeschäfte auch folgende Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts: BVerwG 4 BN 39.04
vom 08.11.2004, BVerwG 4 B 54.08 vom 18.02.2009, BVerwG 4 BN 9.11 vom 26.07.2011

image
image
Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
31
und Präferenz zu verstehen und fixiert somit konzeptionelle Vorgaben für die Einzelhandelspolitik der Ge-
meinde Lichtenau.
Zentraler Versorgungsbereich Olipark:
Das Einzelhandels- und Dienstleistungszentrum „Olipark“ bündelt umfassende Versorgungsfunktio-
nen für das Gemeindegebiet. Daraus leiten sich spezifische Aufgabenstellungen zum Schutz und zur
Entwicklung der Angebotsstrukturen ab.
Sicherung der weiteren Nahversorgung:
In den Ortsteilen Auerswalde und Oberlichtenau werden zwei Nahversorgungslagen zur Sicherung
einer flächendeckenden Nahversorgungsstruktur in der Gemeinde ausgewiesen.
Zukünftige Einzelhandelsentwicklungen und Ansiedlungsvorhaben sind in das Zentrengefüge einzubinden,
somit unerwünschte Entwicklungen gezielt auszuschließen.
Karte 5: Räumliche Struktur des Zentren- und Standortkonzeptes der Gemeinde Lichtenau
Bearbeitung: BBE Handelsberatung GmbH

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
32
Im Einzelnen sind der zentrale Versorgungsbereich und die Nahversorgungsstandorte wie folgt zu definie-
ren und bestehenden Standortstrukturen der Gemeinde Lichtenau zuzuordnen (vgl. Karte 5):
Einzelhandels- und
Dienstleistungszentrum
Olipark
umschließt das räumliche Entwicklungspotenzial des
funktional zusammenhängenden Einkaufszentrums Oli-
park sowie ergänzender Nutzungen
Schwerpunkt der Versorgungsstruktur – Ausstrahlung
auf das Gemeindegebiet mit acht Ortsteilen
umfassendes Branchenmixkonzept zur Sicherung einer
qualifizierten Grundversorgung mit ergänzenden Ein-
zelhandelsangeboten im mittel- und langfristigen Be-
reich sowie vielfältigen weiteren Funktionsschwerpunk-
ten aus den Bereichen Dienstleistung, Gastronomie
und Freizeit
Strategie der qualifizierten Entwicklung – Optimierung
des Flächenbedarfs und Qualifizierung der Konzepte
Nahversorgungslagen
zuzurechnen sind:
Oberlichtenau
Auerswalde
grundsätzlich definiert als Solitärstandorte von Le-
bensmittelmärkten mit ergänzendem Lebensmittel-
handwerk (Bäcker/ Fleischer) im Eingangsbereich
wohngebietsintegrierte, fußläufige Versorgungsfunktion
mit Lebensmitteln ergänzend zum zentralen Versor-
gungsbereich
Verkaufsflächendimensionierung in Abstimmung mit
dem eigenständigen Nahversorgungspotenzial, im Re-
gelfall bis 1.000 m² Verkaufsfläche
städtebaulich integrierte Lage ist auch für nicht mobile
Bevölkerungsgruppen gut erreichbar und über den
ÖPNV gut erschlossen

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
33
5.3.1 Einzelhandels- und Dienstleistungszentrum Olipark
Der Standort Olipark bildet einen schützenswerten zentralen Versorgungsbereich im Sinne des aktuellen
Baurechts (Schutz zentraler Versorgungsbereiche gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 4, § 2 Abs. 2 Satz 2, § 9 Abs. 2a
und § 34 Abs. 3 BauGB). Der Fokus des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes ist im Schwerpunt auf die
Stärkung und Weiterentwicklung des Standortes als zentrales Einzelhandels- und Dienstleistungszentrum
gerichtet. Alle weiteren, ergänzenden Versorgungsfunktionen von Einzelhandelsstandorten im Gemeinde-
gebiet von Lichtenau sind in ihrer Funktionszuweisung und ihrer potenziellen Weiterentwicklung auf den
Olipark abzustimmen.
Das Einkaufszentrum Olipark befindet sich an der Sachsenstraße im Ortsteil Oberlichtenau, unmittelbar
südlich des Verlaufs der Bundesautobahn A4 an der Anschlussstelle Chemnitz-Ost, und wurde bereits im
Jahr 1991 errichtet. In der nachfolgenden Karte 6 ist die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches
Olipark dargestellt.
Karte 6: Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Einkaufszentrum Olipark
Bearbeitung: BBE Handelsberatung GmbH

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
34
Zuzurechnen sind in seiner Wahrnehmung als multifunktionaler Versorgungsschwerpunkt der Gemeinde
alle Areale mit Einzelhandelsnutzungen, weiterhin die zugehörige Tankstelle, das Fast-Food-Restaurant
sowie nördliche Potenzialflächen für Entwicklungen im Gastronomie- und Dienstleistungsbereich (z.B. ge-
plantes Hotel).
Westlich grenzt an diese Abgrenzung ein Gewerbegebiet an, in dem aktuell ein Reisemobilhändler und ein
Strumpfwarenhersteller angesiedelt sind, die jedoch ausdrücklich nicht Teil des zentralen Versorgungsbe-
reiches sind.
Das bisherige Einkaufszentrum ist fest in die Versorgungsstruktur der Gemeinde integriert, mit häufigen
Betreiberwechseln gingen in der Vergangenheit jedoch auch vermehrt Geschäftsaufgaben einher. Aktuell
sind am Standort auf neun Baukörper verteilt 18 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von rd.
6.000 m² vorhanden. Von der vorhandenen Gesamtverkaufsfläche von ca. 13.050 m² stehen jedoch annä-
hernd 7.000 m² Verkaufsfläche leer. Ein Großteil davon entfällt auf die Fläche des ehemals angesiedelten
Baumarktes. Dennoch ist ein umfassender Mix aus Einzelhandelsangeboten, überwiegend des mittel- und
langfristigen Bedarfsbereiches, vorhanden, der durch Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe (u.a. Fri-
seur, Nagelstudio, Asia-Bistro) ergänzt wird. Zu den flächengrößten Magnetanbietern am Standort gehören
der Elektronikfachmarkt MEDIMAX, der Möbelmarkt Multipolster, der Lebensmitteldiscounter diska und das
Küchenmöbelgeschäft Küche Aktiv. Wie bereits eingangs dargestellt (vgl. Abschnitt 4.2), machen die Anbie-
ter im Olipark aktuell einen Anteil von ca. 78% am gesamten Einzelhandelsbesatz der Gemeinde aus. Die
Hälfte der Anbieter verfügen dabei über kleinteilige Verkaufsflächen von bis zu 100 m².
Für das Einkaufszentrum sind umfassende Modernisierungs- und Arrondierungsmaßnahmen geplant. Vor-
gesehen ist insbesondere ein Ausbau in den nahversorgungrelevanten Sortimenten. Dabei soll vor allem die
Grundversorgungsfunktion am Standort durch Ansiedlung eines erweiterten Lebensmittelmarktes anstelle
des vorhandenen Discounters diska und eines Drogeriemarktes ausgebaut werden. Für eine Vielzahl der
bereits vorhandenen Anbieter sind zudem geringfügige Verkaufsflächenerweiterungen vorgesehen. Insge-
samt ist aber ein Rückgang der Einzelhandelsfläche auf rd. 12.000 m² Verkaufsfläche geplant. Demgegen-
über erfolgt ein deutlicher Ausbau in den Angeboten des Dienstleistungs- und Freizeitbereiches, für die
zukünftig eine Fläche von rd. 2.900 m² (aktuell ca. 1.130 m²) anzusetzen ist.
Abbildung 6: Ansichten zum zentralen Versorgungsbereich und den Anbietern im Olipark
Quelle: Eigene Aufnahmen, November 2018.

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
35
Die Wahrnehmung der Funktion als zentraler Versorgungsbereich für die Gemeinde Lichtenau wird
demnach zukünftig gestärkt sowohl durch die Steuerung des Einzelhandelsangebotes als auch durch
Herausbildung eines attraktiven Erlebnisraumes mit entsprechenden ergänzenden Angeboten im
Dienstleistungs- und Freizeitsektor.
Der Olipark übernimmt für die sich südlich anschließenden Wohngebiete im Ortsteil Oberlichtenau
zweifellos auch wohnungsnahe Versorgungsfunktionen. Entscheidend ist jedoch seine zentrale Lage
zwischen den Ortsteilen, erreichbar aus dem gesamten Gemeindegebiet mit dem Pkw in einer Fahrtzeit von
maximal 12 Minuten. Auch eine am Standort befindliche Bushaltestelle sichert eine vollumfängliche gute
Erreichbarkeit ab. Der Olipark stellt somit das zentrale Einzelhandels- und Dienstleistungszentrum der
Gemeinde Lichtenau dar und übernimmt folglich maßgebliche wohnortnahe Versorgungsfunktionen für das
gesamte Gemeindegebiet.
Betreiber- und sortimentsspezifisch verfügen einzelne Anbieter des mittel- und langfristigen
Bedarfsbereiches am Standort über eine begrenzte regionale Ausstrahlung, auch durch die zentrale Lage
an der Autobahnan-schlussstelle sind in geringem Umfang regionale Zuflüsse vorhanden.

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
36
5.3.2 Integrierte Nahversorgungslagen
Nahversorgungslagen dienen im Sinne einer möglichst flächendeckenden wohnungsnahen und / oder woh-
nortnahen Nahversorgung im Gemeindegebiet Lichtenau zur funktionalen Ergänzung des zentralen Versor-
gungsbereiches. Sie zeichnen sich durch eine wohngebietsintegrierte Lage aus und beschränken sich in
ihrer Funktion auf die fußläufige Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs. Sie übernehmen echte Nah-
versorgungsfunktionen und unterscheiden sich diesbezüglich von vorrangig autoorientierten Lebensmittel-
märkten.
Mit ihrer Aufnahme in das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde Lichtenau wird ihre funktionale
Bedeutung für die Grundversorgung und letztlich das Ziel zum Erhalt dieser Standorte klar definiert. In der
Gemeinde Lichtenau übernehmen zwei Standorte diese Funktion.
Nahversorgungslage Oberlichtenau
Die Nahversorgungslage ist der postalischen Anschrift der Auerswalder Straße 5 zugeordnet und befindet
sich im Ortsteil Oberlichtenau (vgl. Karte 7).
Karte 7: Abgrenzung der Nahversorgungslage Oberlichtenau
Bearbeitung: BBE Handelsberatung GmbH
Am Standort ist aktuell der Lebensmittelsupermarkt EDEKA SIMMEL mit Bäckerei in der Vorkassenzone
angesiedelt, zusammen verfügen die Anbieter über eine Verkaufsfläche von ca. 980 m². Schwerpunktmäßig
werden fußläufige Versorgungsfunktionen für die Wohngebiete der Ortsteile Oberlichtenau und Auerswalde
übernommen. Die wohnortnahe Versorgung schließt jedoch auch die weiteren Ortsteile von Lichtenau ein,
nicht zuletzt übernimmt der Markt als derzeit einziger Supermarkt im Gemeindegebiet umfangreiche Versor-
gungsfunktionen. Im fußläufigen Nahversorgungsumfeld des Standortes (700 m-Radius) wohnen rd. 670

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
37
Einwohner. Im Standortumfeld sind neben der Wohnbebauung auch ein Restaurant, ein Friseur sowie eine
Oberschule und eine Kita vorhanden.
Nahversorgungslage Auerswalde
Die Nahversorgungslage befindet sich im Ortsteil Auerswalde und ist der postalischen Anschrift Auerswal-
der Hauptstraße 2 zugeordnet. Am Standort war bis zuvor ein PENNY-Markt angesiedelt, der seit Dezem-
ber 2018 durch einen Netto Marken-Discount mit einer Verkaufsfläche von ca. 620 m² nachgenutzt wird. Die
Abgrenzung der Nahversorgungslage umfasst das Gebäude des Lebensmittelmarktes sowie die zugehöri-
gen Parkplatzflächen (vgl. Karte 8).
Als typische Nahversorgungslage übernimmt der Markt fußläufige Nahversorgungsfunktionen für einen
Großteil des Ortsteils Auerswalde. Der 700 m-Radius weist ein Bevölkerungspotenzial von rd. 1.080 Ein-
wohnern auf.
Karte 8: Abgrenzung der Nahversorgungslage Auerswalde
Kartengrundlage: Esri Basemaps, Bearbeitung: BBE Handelsberatung GmbH

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
38
6
Planungsrechtliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung
in Lichtenau
6.1
Steuerung der Einzelhandelsentwicklung durch planungsrechtliche
Instrumente
Um die Ansiedlung neuer und die Erweiterung bestehender Einzelhandelsbetriebe in Einklang mit den
raumordnerischen und städtebaulichen Zielvorstellungen zu bringen, steht im BauGB und in der BauNVO
ein geeignetes und ausdifferenziertes Steuerungsinstrumentarium zur Verfügung. Diese Instrumente müs-
sen allerdings auch konsequent eingesetzt werden.
Für die planerische Steuerung von Standorten zur Neuansiedlung und / oder Erweiterung von Einzelhan-
delsbetrieben bildet ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept eine unentbehrliche Grundlage, sowohl für die
städtebauliche Rechtfertigung der jeweiligen Bauleitplanung als auch hinsichtlich der privaten Belange der
Grundstückseigentümer und Betriebsinhaber. Dazu bestimmt das Einzelhandels- und Zentrenkonzept ne-
ben den Entwicklungszielen vor allem die zentralen Versorgungsbereiche und die anderen städtebaulich
sinnvollen Standorte räumlich und funktional und legt eine ortsspezifisch entwickelte Sortimentsliste fest.
Dass ein solches städtebauliches Entwicklungskonzept i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB in der bauleitplaneri-
schen Abwägung zu berücksichtigen ist, wird vom Gesetz in § 9 Abs. 2a BauGB für einfache Bebauungs-
pläne im unbeplanten Innenbereich noch einmal ausdrücklich eingefordert.
Über die Bauleitplanung werden zum einen die in dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept festgelegten,
städtebaulich gewünschten Standorte durch entsprechende Baugebietsfestsetzungen abgesichert. Zum
anderen ist dem Ansiedlungsdruck an städtebaulich unerwünschten Standorten durch Verzicht auf Sonder-
gebietsausweisungen für Einzelhandelsgroßprojekte und durch Festsetzungen zum Ausschluss und zur
Beschränkung des zentrenrelevanten Einzelhandels konsequent zu begegnen.
Ein besonderes Augenmerk gilt nach dem BauGB der Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbe-
reiche. Dieses Anliegen ist in § 1 Abs. 6 Nr. 4 als wichtiger Planungsgrundsatz ausdrücklich erwähnt. In § 2
Abs. 2 Satz 2 BauGB ist im Rahmen des interkommunalen Abstimmungsgebotes sichergestellt, dass sich
Gemeinden auch auf die Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche berufen und dadurch zen-
trenschädliche Planungen in der Nachbargemeinde abwehren können. In § 34 Abs. 3 BauGB ist geregelt,
dass von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile keine schädlichen Auswirkungen
auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden ausgehen dürfen. Der be-
reits erwähnte § 9 Abs. 2a BauGB ermöglicht ergänzend dazu Festsetzungen in einem einfachen Bebau-
ungsplan zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche im unbeplanten Innenbereich.
Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Einzelhandelsvorhaben ergibt sich für den überplanten Innen-
bereich aus § 30 BauGB in Verbindung mit den Baugebietsfestsetzungen des jeweiligen Bebauungsplanes
und den Baugebietsvorschriften der BauNVO. Von besonderer Bedeutung ist hierbei der § 11 Abs. 3 BauN-
VO, wonach die darin aufgeführten Einzelhandelsgroßprojekte nur in Kerngebieten oder in eigens hierfür
festgesetzten Sondergebieten zulässig sind.
Neue Einzelhandelsgroßprojekte i.S.d. § 11 Abs. 3 BauNVO in Bereichen außerhalb des Zentren- und
Standortkonzepts sind daher einfach durch einen Verzicht auf die entsprechende Sondergebietsfestsetzung
zu unterbinden. Ein Anspruch auf eine solche Sondergebietsfestsetzung ist durch § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB
ausdrücklich ausgeschlossen.
Eine planerische Steuerung kann auch für den nicht großflächigen Einzelhandel bis zu einer Verkaufsfläche
von 800 m² notwendig sein. Dies gilt vor allem für Anbieter von nahversorgungs- und zentrenrelevanten
Sortimenten. Diese Steuerung ist auf die städtebaulichen Zielvorstellungen (insb. Stärkung des zentralen
Versorgungsbereiches und Sicherung einer zukunftsfähigen Nahversorgungsstruktur) und auf die festgeleg-
ten Einzelhandelsstandorte des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes auszurichten.

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
39
Hierzu können in festgesetzten Baugebieten Festsetzungen zum Ausschluss oder zur Beschränkung des
(nicht großflächigen) nahversorgungs- und zentrenrelevanten Einzelhandels nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO
und im unbeplanten Innenbereich Festsetzungen in einem einfachen Bebauungsplan nach § 9 Abs. 2a
BauGB erforderlich werden. Auch vorhandene Einzelhandelsstandorte sind in die Überplanung einzubezie-
hen, da diese sich durch Erweiterungen oder nachfolgende Ansiedlungen zu Konkurrenzstandorten entwi-
ckeln und dadurch den zentralen Versorgungsbereich und die integrierten Nahversorgungslagen gefährden
können. Hier ist jeweils zu prüfen, ob noch ein erweiterter Bestandsschutz über Festsetzungen nach § 1
Abs. 10 BauNVO bzw. § 9 Abs. 2a BauGB gewährt werden kann oder ob eine Beschränkung auf den passi-
ven Bestandsschutz (d.h. Beschränkung nur auf den genehmigten Bestand) erforderlich ist.
Fazit
: Das vorliegende Einzelhandels- und Zentrenkonzept stellt den zielgerichteten Ordnungsrahmen für all
diese Planungen zur Verfügung. Um die gesetzten Ziele zu erreichen, muss das Konzept konsequent bau-
leitplanerisch umgesetzt werden, indem einerseits städtebaulich wünschenswerte Vorhaben durch entspre-
chende Bebauungsplanfestsetzungen planungsrechtlich ermöglicht und andererseits städtebaulich proble-
matische Standortentwicklungen durch Ausschlussfestsetzungen in festgesetzten Baugebieten nach § 1
Abs. 5 und 9 BauNVO und im unbeplanten Innenbereich nach § 9 Abs. 2a BauGB sowie durch die Überpla-
nung von bestimmten Altstandorten vermieden werden.

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
40
6.2
Definition der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente
„Lichtenauer Liste“
Vorrangiges Ziel für Ansiedlungsvorhaben von Einzelhandelsbetrieben mit Umsatzschwerpunkten bei zen-
trenrelevanten Sortimenten sollte es nach dem vorgeschlagenen Standortkonzept sein, diese vorrangig in
den zentralen Versorgungsbereich einzubinden, bzw. die Entwicklungschance des zentralen Versorgungs-
bereiches nicht durch weitergehende Entwicklungen an Streustandorten zu gefährden.
Zentrenrelevante Sortimente
zeichnen sich im Allgemeinen dadurch aus, dass sie für das Einzelhandels-
angebot eines zentralen Versorgungsbereiches prägend und für dessen Funktionswahrnehmung bedeut-
sam sind. Als zentrenrelevant sind somit grundsätzlich diejenigen Sortimente anzusehen, deren Ansiedlung
in peripheren Lagen zu Funktionsverlusten durch nennenswerte Umsatzumlenkungen und daraus resultie-
renden Verdrängungseffekten innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches führen kann.
Die Einstufung als „zentrenrelevantes Sortiment“ setzt allerdings nicht voraus, dass ein Sortiment bereits in
einem Hauptgeschäftszentrum vertreten ist. Dies bedeutet, dass auch Sortimente als zentrenrelevant ein-
gestuft werden können, die gegenwärtig nicht bzw. nur in einem geringen Umfang im zentralen Versor-
gungsbereich Olipark angeboten werden, jedoch als ein wichtiger Beitrag zu einer attraktiven und leistungs-
starken Zentrumsentwicklung anzusehen sind. Realistische Entwicklungschancen dieser Sortimentsberei-
che, die standortspezifisch insbesondere im Handels- und Dienstleistungszentrum umsetzbar sind, bleiben
diesem auch vorbehalten. Dieses Verständnis zentrenrelevanter Sortimente ist speziell für die Zentrenent-
wicklung in Lichtenau existenziell wichtig. Die verfügbaren Nachfragepotenziale und Bindungschancen er-
fordern eine Fokussierung auf den zentralen Versorgungsbereich, unabhängig von der Frage, ob das ein-
zelne Sortiment gegenwärtig stärker im zentralen Versorgungsbereich oder außerhalb vertreten ist. Eine
Angebotsentwicklung an peripheren, autoorientierten Standorten kann bei begrenztem Potenzial in einzel-
nen Warengruppen relativ schnell die Wettbewerbs- und Entwicklungschancen innerhalb eines zentralen
Versorgungsbereiches und somit dessen Existenzgrundlage entziehen. Die Konzentration verbleibender
Entwicklungschancen auf diesen ist folglich die übergeordnete Zielsetzung.
Als wesentliche Merkmale zentrenrelevanter Sortimente sind anzusehen:
eine hohe Verbundwirkung mit anderen Sortimenten,
eine hohe Beratungsintensität,
eine hohe Flächenproduktivität,
eine gute Handlichkeit bzw. geringe Sperrigkeit (weshalb sie nicht nur mit dem Pkw transportierbar
sind).
Dagegen sind alle diejenigen Sortimente als
nicht-zentrenrelevant
anzusehen, die aktuell nicht oder nur in
geringem Umfang innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Olipark vertreten oder für das Angebots-
spektrum des Einzelhandels- und Dienstleistungszentrums keine bzw. nur geringe Synergieeffekte hervorru-
fen.
Gewissermaßen eine Untergruppe der zentrenrelevanten Sortimente stellen die
nahversorgungsrelevan-
ten Sortimente
dar. Es handelt sich dabei vor allem um Angebote des kurzfristigen Grundbedarfs, die von
allen Bevölkerungsschichten und Altersgruppen gleichermaßen nachgefragt werden.
Die Nahversorgungsrelevanz von derartigen Sortimenten ergibt sich aus den in sehr kurzen Abständen
wiederkehrenden Versorgungsvorgängen, die insbesondere auch für weniger mobile Verbraucher ohne
eigenen Pkw durch ein am Wohnstandort und damit verbrauchernah gelegenes Angebot gewährleistet wer-
den sollen. Folglich ist der besondere Schutz einer fußläufigen Nahversorgung ein wichtiges Anliegen des
Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzeptes. Neben der Zuordnung nahversorgungsrelevanter Sortimente
zu dem zentralen Versorgungsbereich können diese bei Beachtung der spezifischen städtebaulichen und
versorgungsstrukturellen Rahmenbedingungen ausnahmsweise auch an Standorten zugelassen werden,

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
41
die zwar außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches liegen, aber einen deutlichen Wohngebietsbezug
aufweisen. Diese als integrierte Nahversorgungslagen oder als kleinteilige Nahversorger in das Zentrenkon-
zept aufgenommenen Standorte konzentrieren sich ausschließlich auf Lebensmittelanbieter. Ergänzende
kleinteilige Grundversorgungsstrukturen in Wohngebieten oder Ortsteilen ohne wirtschaftliche Tragfähigkeit
von Lebensmittelmärkten werden auch zukünftig angestrebt. In diesem Sinne ist beispielsweise eine zusätz-
liche Einbindung des Lebensmittelhandwerks in Wohngebieten durchaus erwünscht, ebenso Apotheken im
Um-feld von Ärzten oder vergleichbare Strukturen.
In der Vergangenheit wurden bundesweit von verschiedenen Kommunen, Planungsbehörden und Trägern
öffentlicher Belange Sortimentslisten entwickelt, in denen die zentren- und nahversorgungsrelevanten Sor-
timente definiert wurden. Eine allgemeingültige Aufstellung ist jedoch nicht möglich. Nach einem Urteil des
Oberverwaltungsgerichts Münster vom 03.06.02 wäre eine derartige Liste rechtswidrig. In dem Urteil wird u.
a. ausgeführt, dass es keine Legaldefinition für die Einordnung eines zentrenrelevanten Sortimentes gibt.
Sollen zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche bestimmte Warensortimente an nicht integrierten Stand-
orten ausgeschlossen werden, bedarf es nach Ansicht des OVG Münster einer individuellen Betrachtung
der jeweiligen örtlichen Situation.
Unter Beachtung der spezifischen Standortbedingungen ergibt sich in der Gemeinde Lichtenau folgende
Sortimentszuordnung:
Nahrungs- und Genussmittel, Getränke, Drogeriewaren
Nahrungs- und Genussmittel, Getränke und Drogeriewaren sind als Angebote des Grundbedarfs den nah-
versorgungsrelevanten Sortimenten zu zurechnen. Grundsätzlich ist auch das Sortiment „Getränke“ als
nahversorgungsrelevant einzustufen. Im Falle der Vertriebsform des Getränkefachmarktes, die überwiegend
Getränke in großen Gebinden und in Mehrwegverpackungen anbieten und fast ausschließlich von Pkw-
Kunden aufgesucht werden (Standortanforderungen mit guter Anfahrbarkeit und großzügig bemessenen
Stellplatzangeboten) wird oftmals auch die Ansiedlung in Gewerbegebietslage zugelassen.
Eine derartige Zulässigkeit sollte in der Gemeinde Lichtenau ausgeschlossen werden, selbst für den Einzel-
fall bei Kombination mit überwiegender Großhandelstätigkeit bietet sich das Standortumfeld des zentralen
Versorgungsbereiches mit benachbartem Gewerbegebiet an. Mit dem „Markgrafen Getränkemarkt“ ist im
zentralen Versorgungsbereiche Olipark bereits ein Getränkemarkt vorhanden. Die Verkehrsanbindung des
Einkaufszentrums ermöglicht generell eine gute Erreichbarkeit mit dem PKW.
Tiernahrung/ Zooartikel
Heim- und Kleintierfutter, u. a. für Hunde, Katzen, Kaninchen, Meerschweinchen, Hamster und Ziervögel
sowie die Teilsortimente aus der Warengruppe „Zoologischer Bedarf“ werden gegenwärtig in Lichtenau vom
Fachgeschäft „Zoo Gala“ im Olipark geführt, das jedoch nach der Modernisierung des Einkaufszentrums
nicht mehr ansässig sein wird. Dann werden diese Sortimente ausschließlich in den Vertriebsformen des
Lebensmittelhandels geführt. Für die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereiches haben die
Sortimente „Heimtiernahrung“, „Zoologischer Bedarf“ und „Lebende Tiere“ nur eine untergeordnete Bedeu-
tung, sie werden folglich insgesamt für Lichtenau als nicht-zentrenrelevant eingestuft.
Kosmetische Erzeugnisse, Parfümerie
Parfümerie- und Kosmetikartikel werden vom qualifizierten Facheinzelhandel, Drogerien sowie im Randsor-
timent des Lebensmitteleinzelhandels angeboten. Da eine Differenzierung gegenüber Drogeriewaren sehr
schwierig ist, werden diese Sortimente den nahversorgungsrelevanten Sortimenten zugeordnet.

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
42
Pharmazeutische, medizinische, orthopädische Artikel
Bei diesen Sortimenten wird eine Aufteilung in nahversorgungsrelevante- und zentrenrelevante Sortimente
empfohlen. Pharmazeutische Artikel gehören neben den Nahrungs- und Genussmitteln sowie den Droge-
riewaren somit zum Grundbedarf und sind vor diesem Hintergrund als nahversorgungsrelevante Sortimente
einzustufen.
Medizinisch-orthopädische Artikel werden hingegen von Verbrauchern seltener nachgefragt, weshalb die
hierauf spezialisierten Fachgeschäfte einen Einzugsbereich benötigen, der in der Regel über den Nahbe-
reich hinausgeht. Medizinisch-orthopädische Artikel sind deshalb als zentrenrelevant anzusehen.
Papier-, Büro-, Schreibwaren / Zeitschriften / Bücher
Die Sortimente Papier-, Büro-, Schreibwaren / Zeitschriften / Bücher erfüllen die oben aufgeführten Kriterien
der Zentrenrelevanz, in Lichtenau ist aktuell kein maßgeblicher Fachhandel vorhanden. Zeitschriften gehö-
ren jedoch zum Standardangebot von Tankstellen und Lebensmittelbetrieben.
Die Warengruppe ist mit ihren Teilsortimenten als zentrenrelevant zu bewerten, Unterhaltungszeitschriften
und Zeitungen zudem als nahversorgungsrelevant.
Bekleidung / Wäsche, Schuhe / Lederwaren, Glas, Porzellan, Keramik (GPK) / Hausrat / Geschenkar-
tikel, Spielwaren / Hobby / Basteln, Haushaltstextilien (Haus-, Tisch-, Bettwäsche), Unterhaltungs-
elektronik / PC / Kommunikation, Elektrohaushaltswaren (ohne Elektrogroßgeräte), Foto/Optik /
Akustik, Uhren / Schmuck
Alle aufgeführten Warengruppen erfüllen im hohen Maße die Kriterien der Zentrenrelevanz (s. o.). Gerade in
diesen Warengruppen sind die Entwicklungschancen des zentralen Versorgungsbereiches zu präferieren.
Elektrogroßgeräte werden aufgrund des Flächenbedarfs und der Pkw-Orientierung der Kunden als nicht-
zentrenrelevantes Sortiment eingestuft.
Sportartikel (ohne Campingartikel)
Sportbekleidung, Sportschuhe und die meisten Sportartikel sind wie die vorab betrachteten Warengruppen
als zentrenrelevante Sortimente zu bewerten. Campingartikel werden aufgrund des hohen Flächenbedarfs
der Ausstellungsflächen - insbesondere für Zelte und Zeltzubehör - nur noch in Ausnahmefällen vom Ein-
zelhandel in Zentrumslage geführt und deshalb als nicht-zentrenrelevant betrachtet.
Bau- und Heimwerkerbedarf, Wohnmöbel
Aktuell ist im zentralen Versorgungsbereich Olipark ein Möbelhaus vertreten, ein Baumarkt soll zukünftig
wieder angesiedelt werden. Generell haben Baumärkte und Möbelhäuser jedoch einen großen Flächenbe-
darf und realisieren dabei nur geringe Flächenproduktivitäten. Ihre Einbindung in den zentralen Versor-
gungsbereich von Lichtenau stärkt sicherlich dessen Ausstrahlung, aufgrund der ausgeprägten Zielkunden-
bindung und geringer Synergieeffekte werden diese aber als nicht-zentrenrelevant bewertet.
Gartenbedarf
Bei den gartenmarktspezifischen Sortimenten wird eine Differenzierung zwischen Schnittblumen und Gar-
tenbedarf empfohlen: Waren des Gartenbedarfs wie z.B. Erde, Torf, Gartengeräte, Topfpflanzen und
Pflanzgefäße werden grundsätzlich vor allem über Gartencenter / Gärtnereien verkauft, sind in ihrer Funkti-
on den baumarktrelevanten Sortimenten gleichzustellen. Die Waren des Gartenbedarfs werden daher als
nicht-zentrenrelevant eingestuft.

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
43
Schnittblumen werden dagegen zumeist über Fachgeschäfte verkauft, sind daher grundsätzlich als zentren-
relevantes Sortiment anzusehen, durch ihre Kopplung an das typische Nachfrageverhalten der Verbraucher
für den täglichen Bedarf sind sie zugleich als nahversorgungsrelevant einzustufen.
Haustextilien (Haus- und Tischwäsche; Bettwaren), Heimtextilien (Gardinen, Dekorations- und Mö-
belstoffe, Vorhänge, Kissenbezüge, Auflagen), Teppiche / textile Bodenbeläge
In diesen Warengruppen wird ebenfalls eine Differenzierung empfohlen: Heimtextilien sowie Haus- und
Tischwäsche werden in Lichtenau aktuell nicht angeboten, zur Aufrechterhaltung der Entwicklungsperspek-
tiven gelten jedoch auch hierbei die Kriterien der Zentrenrelevanz.
Anders stellt sich hingegen die Situation bei Bettwaren (z.B. Matratzen, Lattenroste, Ober- und Unterde-
cken) sowie Teppichen und textilen Bodenbelägen dar. Die Standortanforderungen dieser Warengruppen
sind überwiegend mit denen der Sortimente Bau- und Heimwerkerbedarf sowie Wohnmöbel zu vergleichen,
weshalb sie als nicht-zentrenrelevant einzustufen sind.
Vor dem Hintergrund der vorab dargestellten Zusammenhänge wird im Folgenden eine „Lichtenauer Liste“
für die Bestimmung der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente in der Gemeinde Lichtenau
vorgeschlagen. Sie stützt sich auf die Systematik der Wirtschaftszweige (WZ 2008).
Die Anwendung der Zentrenliste muss anhand der unterschiedlichen Hierarchiestufen des Zentrenkonzep-
tes gewichtet erfolgen. Zentrenrelevante Sortimente bleiben vorrangig dem zentralen Versorgungsbereich
Olipark vorbehalten. Nahversorgungsrelevante Sortimente bleiben der gesamten Zentrenstruktur vorbehal-
ten, kleinteilig sind nahversorgungsrelevante Ansiedlungen nach oben genannten Kriterien auch wohnge-
bietsintegriert außerhalb des Versorgungszentrums gewünscht.

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
44
„Lichtenauer Liste“
zur Definition zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente
Quelle: Zusammenstellung auf Grundlage der Systematik der Wirtschaftszweige (WZ 2008)
nahversorgungsrelevante Sortimente
Lebensmittel, Getränke
Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren, (WZ-Nr. 47.11)
Facheinzelhandel mit Nahrungsmitteln (WZ-Nr. 47.2)
Drogerie, Wasch- und
Reinigungsmittel, Kosmetik
Kosmetische Erzeugnisse und Körperpflegeartikel (WZ-Nr.
47.75),
Waschmittel für Wäsche, Putz-
und Reinigungsmittel, Bürstenwaren (aus
WZ-Nr. 47.78.9)
Zeitungen / Zeitschriften
Zeitungen und Zeitschriften (WZ-Nr. 47.62.1)
Blumen
Schnittblumen (aus WZ-Nr. 47.76.1)
Apotheken
Apotheken (WZ-Nr. 47.73)
zentrenrelevante Sortimente
Medizinische und
orthopädische Artikel
Medizinische und
orthopädische Artikel (WZ-Nr. 47.74.0)
Bücher, Papier,
Schreibwaren/
Büroorganisation
Papierwaren/Büroartikel/Schreibwaren (WZ-Nr.
47.62.2),
Bücher (WZ-Nr. 47.61.0),
Kunst, Antiquitäten,
Kunstgewerbe, Antiquariat
Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse (WZ-Nr.
47.78.3),
Antiquitäten, antike Teppiche (WZ-Nr. 47.79.1),
Antiquariate (WZ-Nr. 47.79.2)
Bekleidung, Lederwaren,
Schuhe
Bekleidung (WZ-Nr. 47.71)
Schuhe und Lederwaren (WZ-Nr. 47.72)
Unterhaltungselektronik,
Computer,
Elektrohaushaltswaren
Geräte der Unterhaltungselektronik (WZ-Nr.
47.43)
Einzelhandel mit bespielten Ton-
und Bildträgern (WZ-Nr. 47.63.0)
Computer, Computerteile, periphere Einheiten, Software (WZ-Nr.
47.41)
Telekommunikationsgeräte
(WZ-Nr. 47.42)
Elektrische Haushaltsgeräte und elektrotechnische Erzeugnisse
– ohne
Elektrogroßgeräte (aus WZ-Nr.
47.54)
Foto, Optik
Augenoptiker (WZ-Nr.
47.78.1),
Foto-
und optische Erzeugnisse (WZ-Nr. 47.78.2)
Einrichtungszubehör (ohne
Möbel), Haus-
und
Heimtextilien,
Haushaltsgegenstände
Haushaltstextilien, Kurzwaren, Handarbeiten, Meterware für Bekleidung und
Wäsche ohne Matratzen und Bettwaren (aus WZ-Nr.
47.51)
Haushaltsgegenstände ohne Bedarfsartikel Garten (aus WZ-Nr.
47.59.9)
Keramische Erzeugnisse und Glaswaren
(WZ-Nr. 47.59.2)
Heimtextilien ohne Teppiche/Teppichboden (aus WZ-Nr.
47.53)
Musikalienhandel
Musikinstrumente und Musikalien (WZ-Nr.
47.59.3)
Uhren, Schmuck
Uhren, Edelmetallwaren und Schmuck (WZ-Nr.
47.77.0)
Spielwaren, Bastelbedarf,
Sportartikel
Spielwaren und Bastelbedarf (WZ-Nr.
47.65),
Sportartikel ohne
Campingartikel, Campingmöbel, Sport-
und Freizeitboote (aus WZ-Nr.
47.64.2)

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
45
6.3
Handlungsleitfaden zur Umsetzung des Einzelhandels- und
Zentrenkonzeptes der Gemeinde Lichtenau
Der Erhalt und die Stärkung des Einzelhandelsstandortes Lichtenau sind untrennbar mit der Entwicklung
der Versorgungsstruktur und Stärkung der Einzelhandelszentralität verknüpft. Neben den definierten städte-
baulichen Zielvorstellungen wird insbesondere über den Einsatz des planungsrechtlichen Instrumentariums
die Entwicklungsrichtung der Versorgungsstruktur und Attraktivität des Einzelhandelsstandortes Lichtenau
maßgeblich bestimmt.
Die empfohlene Zentren- und Standortgliederung zeigt eindeutige Präferenzen und Wertigkeiten der Einzel-
handelsstandorte mit vorrangiger Fokussierung auf die Weiterentwicklung des Einkaufszentrums Olipark als
zentrales Handels- und Dienstleistungszentrum.
Mit dem folgenden Handlungsleitfaden wird das Leitbild zur künftigen Einzelhandelsentwicklung konkreti-
siert und die Übereinstimmung zu städtebaulichen Zielvorstellungen determiniert. Die Handlungsschwer-
punkte bilden eine Grundlage für transparente und nachvollziehbare Entscheidungen und bauleitplanerische
Abwägungen. Im Kontext mit der „Lichtenauer Liste“ zur Festlegung zentrenrelevanter Sortimente wird eine
rechtssichere Ausgestaltung von Entscheidungen zu Ansiedlungsvorhaben, Erweiterungsabsichten oder
Standortveränderungen gewährleistet.
Der abgesteckte Rahmen für Einzelfallentscheidungen sichert einerseits die notwendige Flexibilität, ande-
rerseits bleibt der Fokus auf die gesamtstädtische Entwicklung gerichtet.
Die jeweiligen Handlungsschwerpunkte geben auch bestehenden Einzelhandelsbetrieben und ansiedlungs-
interessierten Anbietern eine Orientierung und gewährleisten die notwendige Planungs- und Investitionssi-
cherheit.
Handlungsschwerpunkt 1 – Funktionswahrnehmung des zentralen Versorgungsbereiches Olipark
als Handels- und Dienstleistungszentrum der Gemeinde Lichtenau
Der zentrale Versorgungsbereich Olipark besitzt oberste Priorität. Zur Wahrnehmung der Funktion
als Handels- und Dienstleistungszentrum der Gemeinde Lichtenau sind einzelhandelsbezogene
Maßnahmen zur Aufwertung des zentralen Versorgungsbereiches zu unterstützen und umzusetzen.
Um den zentralen Versorgungsbereich Olipark als multifunktionales Zentrum der Gemeinde herauszubilden,
sollten auch Komplementärfunktionen zum Einzelhandel, wie Gastronomie, Dienstleistung und Freizeitnut-
zungen, weiterentwickelt werden. Die angestrebte Modernisierung des Standortes bietet dafür die Voraus-
setzungen.
Handlungsschwerpunkt 2 – Lenkung zentrenrelevanter Einzelhandelsansiedlungen auf den zentra-
len Versorgungsbereich
Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten sollten zukünftig nur im zentralen
Versorgungsbereich angesiedelt werden.
Die ortsspezifische „Lichtenauer Liste“ (vgl. Abschnitt 6.2) ist ein wesentliches Instrument zur städtebaulich
verträglichen Entwicklung des Einzelhandels.
Künftig sollten Betriebe mit zentrenrelevanten Umsatzschwerpunkten auf den zentralen Versorgungsbereich
konzentriert werden.

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
46
Handlungsschwerpunkt 3 – Ergänzung einer flächendeckenden Nahversorgung durch Nahversor-
gungslagen und kleinteilige Nahversorgungslösungen
Die beiden Nahversorgungslagen ergänzen den zentralen Versorgungsbereich Olipark zur Siche-
rung einer möglichst flächendeckend, fußläufig erreichbaren Nahversorgung im Gemeindegebiet
von Lichtenau. In Ortsteilen ohne wirtschaftliche Tragfähigkeit für Nahversorgungslagen werden
kleinteilige Nahversorgungslösungen angestrebt.
Die quantitative und qualitative Nahversorgung stellt ein wesentliches Element der Lebensqualität der
Wohnbevölkerung dar, deren Schutz und Sicherung sind folglich eine relevante kommunale Aufgabenstel-
lung.
Mit der Aufnahme der beiden Nahversorgungslagen in den Ortsteilen Oberlichtenau und Auerswalde in das
Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde Lichtenau wird ihre funktionale Bedeutung für eine fuß-
läufig erreichbare Grundversorgung hervorgehoben.
In den weiteren, peripher gelegenen Ortsteilen kann durch den zentralen Versorgungsbereich und durch die
Nahversorgungslagen keine flächendeckend fußläufige Grundversorgung gesichert werden, folglich unter-
stützt die Gemeinde Lichtenau auch gezielt die Integration kleinteiliger Nahversorgungslösungen.
Handlungsschwerpunkt 4 – Begrenzung der Einzelhandelsentwicklung außerhalb der Zentren- und
Standortstruktur
Neuansiedlungen sowie die Erweiterung und Sortimentsveränderungen bestehender Betriebe an
Standorten, die nicht in die Zentren- und Standortstruktur integriert sind, sollen für zentren- und
nahversorgungsrelevante Sortimente ausgeschlossen werden.
Ausnahmen von dieser Empfehlung können nur zugelassen werden, wenn folgende Kriterien erfüllt werden:
Die Anbieter sind als kleinteilige Nahversorgungslösungen (=Lebensmittel-Fachgeschäfte mit Wohn-
gebietsbezug) zu charakterisieren, gemäß Handlungsschwerpunkt 3.
oder
Die Sortimente des Einzelhandelsbetriebs sind gemäß der „Lichtenauer Liste“ zu mindestens 90%
als nicht-zentrenrelevant einzustufen. Der Anteil der zentrenrelevanten Sortimente überschreitet
10% der Gesamtverkaufsfläche nicht und der Antragsteller muss über eine Verträglichkeitsanalyse
nachweisen, dass mit dem Vorhaben keine Beeinträchtigung des zentralen Versorgungsbereiches
verbunden ist.
Ausnahmsweise zulässig sind auch Tankstellenshops sowie Einzelhandelsbetriebe, die in unmittel-
barem räumlichem und betrieblichen Zusammenhang mit Handwerks- oder produzierenden Gewer-
bebetrieben stehen, keine zentrenrelevanten Sortimente gemäß der ortsspezifischen Sortimentsliste
(„Lichtenauer Liste“) führen und nicht mehr als 10 von Hundert der mit dem Betriebsgebäude über-
bauten Fläche als Verkaufs- und Ausstellungsfläche haben.
Handlungsschwerpunkt 5 – Umsetzung als städtebauliches Entwicklungskonzept
Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept wird durch Beschluss des Gemeinderates vom politischen
Willen der Kommune getragen.
Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept ist als städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß
§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB in der Bauleitplanung zu berücksichtigen und soll planungsrechtlich umge-
setzt werden.

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
47
BBE Handelsberatung GmbH
i. V. Dr. Ulrich Kollatz
i. V. Ute Menrath
Dipl.-oec.
M.A. Urbane Kultur, Gesellschaft und Raum
Gesamtleitung
Projektleitung

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
48
7
Anlage Zentrenpass zentraler Versorgungsbereich Olipark

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
49
8
Glossar: Definitionen einzelhandelsrelevanter Begriffe und
Betriebsformen
Begriffsdefinitionen in Anlehnung an: Definitionssammlung zum Einzelhandelsmarkt der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung
e.V. (2013), Katalog E – Definitionen zu Einzelhandel und Distribution des Instituts für Handelsforschung der Universität Köln (2006).
DIY:
DIY ist die Abkürzung für Do It Yourself. Als DIY-Sortiment werden alle Heimwerkersortimente zu-
sammengefasst. Die DIY-Branche (synonym Baumarktbranche) bezieht alle Betriebsformen mit
Heimwerkersortimenten ein, den Schwerpunkt bilden Bau- und Gartenmärkte.
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft:
Die Kaufkraft bezeichnet das verfügbare Einkommen (Einkommen ohne Steuern und Sozialversiche-
rungsbeiträge, inkl. empfangener Transferleistungen) der Bevölkerung eines Gebiets innerhalb eines
Jahres. Der Absatz von Verbrauchsgütern, langlebigen Konsumgütern, persönlichen Dienstleistun-
gen und Immobilien ist unmittelbar abhängig von der Höhe der Kaufkraft.
Bei der Ermittlung der Einzelhandelsrelevanten Kaufkraft werden nur diejenigen Anteile der Kaufkraft
berücksichtigt, die für Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung stehen.
Einzelhandelsrelevante Zentralität:
Der Zentralitätsgrad eines definierten räumlichen Gebietes (z. B. Innenstadt, Gemeinde, Region) gibt
an, welche Bedeutung die in diesem Gebiet ansässigen Einzelhandelsbetriebe für die Versorgung
der in diesem und in umliegenden Gebieten ansässigen Bevölkerung haben.
Die Zentralität des Einzelhandels ermittelt sich aus der Division des Einzelhandelsumsatzes durch
die Einzelhandelsrelevante Kaufkraft (jeweils Index oder Promille) x 100.
Ein Wert unter 100 zeigt an, dass Handelsumsatz an andere Standorte abgegeben wird. Ein Wert
über 100 bedeutet, dass Umsätze von Kunden außerhalb des definierten Gebietes hinzufließen, der
Handelsumsatz also größer als das Potenzial der Bevölkerung darin ist.
Ergänzungsstandort:
Ein Ergänzungsstandort ist ein Standort mit meist großflächigem nicht-zentrenrelevantem Einzel-
handel. Er ist autoorientiert und beinhaltet entweder ein oder mehrere Einkaufszentren oder einzel-
ne, große Einzelhandelsbetriebe (z. B. Garten-, Bau-, Möbelbranche) oder beides in Kombination.
Meist waren solche Standorte für größere Gewerbebetriebe vorgesehen.
Fachmarkt:
Der Fachmarkt ist ein meist großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit einem breiten und oft auch tiefen
Sortiment aus einer bestimmten Branche (beispielsweise Bekleidung, Schuhe, Elektroartikel) oder
einer bestimmten Bedarfsgruppe (beispielsweise Sportfachmarkt, Baumarkt). Das Sortiment eines
Fachmarktes wird weitgehend in Selbstbedienung preisaktiv (bei tendenziell niedrigem bis mittlerem
Preisniveau) in übersichtlicher Warenpräsentation angeboten.
Der Standort ist in der Regel autokundenorientiert, entweder isoliert oder in gewachsenen und ge-
planten Zentren; bei einigen Sortimenten (z. B. Drogeriemarkt) werden überwiegend Innenstadtlagen
gewählt.
Fachmarktkonzepte finden sich in nahezu allen Sortimentsbereichen, so im Bau- und Heimwerker-,
Getränke-, Drogerie-, Elektro-, Bekleidung, Schuh-, Sport, Baby-, Heim-tier- und Zoo-, Baby-, Zoo-,
Büro-, Garten-, Spielwaren-, Möbel-, Küchen-, Raumausstattung- und Kfz-Zubehörmarkt. Finden

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
50
sich mehrere Fachmärkte in räumlicher Nähe zueinander, liegt entweder ein Fachmarktzentrum oder
eine Fachmarkt-Agglomeration vor.
GPK:
„GPK“ ist die Abkürzung für die Sortimentsbezeichnung „Glas / Porzellan / Keramik“.
Großflächiger Einzelhandel
Die Großflächigkeit beginnt dort, wo üblicherweise die Größe von der wohnungsnahen Versorgung
dienenden Einzelhandelsbetrieben ihre Obergrenze findet (BVerwG Urt. v. 22.05.1987, 4 C 19.85).
Bei der Frage, ob ein Vorhaben als Einzelhandelsgroßprojekt zu bewerten ist, sind zwei Aspekte zu-
nächst getrennt voneinander zu prüfen: 1. Seit 2005 geht die Rechtsprechung davon aus, dass die
Grenze der Großflächigkeit ab einer Verkaufsfläche von 800 m² beginnt (BVerwG Urt. v. 24.11.2005,
4 C 10.04). 2. Negative Auswirkungen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO werden regelmäßig ab 1.200 m²
Geschossfläche angenommen (= Regelvermutung), können jedoch in einer Einzelfalluntersuchung
widerlegt werden. Für eine Einstufung als Einzelhandelsgroßprojekt müssen beide Sachverhalte
(über 800 m² Verkaufsfläche und gleichzeitig Auswirkungen bei über 1.200 m² Geschossfläche) ku-
mulativ auftreten.
Das Merkmal der Großflächigkeit kennzeichnet eine Schwelle, von der ab Einzelhandelsbetriebe
nach Maßgabe des § 11 (3) BauNVO nur noch in einem Kerngebiet i. S. v. § 7 BauNVO oder in ei-
nem Sondergebiet für Einzelhandel i.S.v. § 11 BauNVO zulässig sind.
Eine Zusammenrechnung von Verkaufsflächen mehrerer Betriebe findet auf der Ebene des Baupla-
nungsrechts – und damit im Baugenehmigungsverfahren - nur ausnahmsweise statt, wenn ein Fall
der sog. Funktionseinheit vorliegt.
Kaufkraftbindung:
Die Kaufkraftbindung beschreibt den Anteil der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft der Einwohner ei-
nes bestimmten Gebiets (z. B. einer Gemeinde), der vom örtlichen Einzelhandel gebunden und in
Umsatz umgewandelt werden kann.
Kernsortiment / Randsortiment:
Randsortimente sind nur solche Warengruppen, die einem bestimmten Kernsortiment als Hauptsor-
timent sachlich zugeordnete und hinsichtlich des Angebotsumfangs deutlich untergeordnete Neben-
sortimente sind.
Das Randsortiment tritt nur zu einem bestimmten Kernsortiment hinzu, falls eine gewisse Beziehung
zu den Waren des Kernsortiments besteht. Umfang und Gewichtigkeit sind dabei deutlich unterge-
ordnet (meist nicht mehr als 10 % der Gesamtverkaufsfläche).
Lebensmitteldiscounter:
Lebensmitteldiscounter besitzen ein ausgewähltes, spezialisiertes, schnelldrehendes Sortiment mit
relativ niedriger Artikelzahl (ca. 700 bei Harddiscountern bis 1.400 bei Markendiscountern) und einen
Nonfood-Umsatzanteil von ca. 10 % - 13 % auf Betriebsgrößen zwischen ca. 400 und 1.200 m² Ver-
kaufsfläche.
Schwerpunkt ist ein Trockensortiment, welches i. d. R. um Getränke ergänzt wird. In den letzten Jah-
ren war ein kontinuierlicher Ausbau des Frischesortiments (Obst, Gemüse, Fleisch) festzustellen.
Lebensmitteldiscounter verzichten auf Bedienungsabteilungen sowie weitere Dienstleistungen und
verhalten sich preisaggressiv und werbeintensiv. In der Regel erfolgt eine sehr nüchterne Warenprä-
sentation, vereinzelt werden einzelne Warengruppen wertiger präsentiert (z. B. Drogerieartikel). So

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
51
genannte Markendiscounter verfolgen dieses Konzept weniger strikt (Konzept ähnelt eher Super-
märkten).
Nachfragevolumen, einzelhandelsrelevantes:
Das am Ort vorhandene einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen (oder auch Nachfragepotenzial)
setzt sich aus der Einwohnerzahl und der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft, in den einzelnen Wa-
rengruppen bzw. für den Einzelhandel insgesamt, zusammen.
Nahversorgungslage:
Nahversorgungslagen zielen auf eine wohnungsnahe oder aus Sicht peripherer Ortsteile zumindest
gut erreichbare, wohnortnahe Grundversorgung im kurzfristigen Bedarfsbereich und erfüllen somit
eine ergänzende Versorgungsfunktion zu den zentralen Versorgungsbereichen.
Nahversorgungslagen sind durch Solitärstandorte von Lebensmittelmärkten (Supermärkte oder Dis-
counter) gekennzeichnet, i. d. R. ergänzt durch angeschlossenes Lebensmittelhandwerk (Bäcker
und / oder Metzger).
Nahversorgungslagen sind keine zentralen Versorgungsbereiche im Sinne der Rechtsprechung.
Nahversorgungszentrum:
Ein Nahversorgungszentrum verfügt über eine städtebauliche Einheit und ist in das Siedlungsgefüge
integriert. Eine räumliche Nachbarschaft zu Wohngebieten ist charakteristisch.
Nahversorgungszentren sind zentrale Versorgungsbereiche im Sinne der Rechtsprechung.
Sie übernehmen die lokale Vor-Ort-Versorgung vorrangig im Bereich der kurzfristigen Bedarfsde-
ckung.
SB-Markt:
Ein SB-Markt ist ein „kleiner Supermarkt“ mit einer Verkaufsfläche bis zu 400 m². Er besitzt nur ein
eingeschränktes Sortiment.
Dieser Betriebstyp ist vor allem in kleinen Orten anzutreffen, in denen aus betriebswirtschaftlichen
Gründen kein Supermarkt oder Lebensmitteldiscounter rentabel ist.
SB-Warenhaus:
Ein SB-Warenhaus besitzt eine Verkaufsfläche von über 5.000 m². Charakteristisch ist ein umfas-
sendes Sortiment, neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung (Umsatzanteil i. d. R. über
50 %) auch eine umfangreiche Nonfood-Abteilung (Nonfood-Umsatzanteil ca. 35 % - 50 %, Nonfood-
Flächenanteil ca. 60 % - 75 %).
Ganz oder überwiegend werden die Waren durch Selbstbedienung ohne kostenintensiven Kunden-
dienst angeboten. Betreiber dieses Betriebstypen zeichnen sich i. d. R. durch eine hohe Werbeaktivi-
tät, Dauerniedrigpreis- und / oder Sonderangebotspolitik aus.
Ein SB-Warenhaus ist häufig Mittelpunkt einer größeren Fachmarktagglomeration an einem auto-
kundenorientierten, oft peripheren Standort.

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
52
Sortiment, nahversorgungsrelevantes:
Als nahversorgungsrelevante Sortimente sind vor allem die Waren des täglichen, kurzfristigen Be-
darfs, insbesondere für die Grundversorgung mit Lebensmitteln, Getränken sowie Gesundheits- und
Drogerieartikeln, anzusehen. Diese Waren werden von allen Bevölkerungsschichten und Altersgrup-
pen gleichermaßen nachgefragt. Nahversorgungsrelevante Sortimente sind zugleich auch zentrenre-
levant.
Die Nahversorgungsrelevanz von derartigen Sortimenten ergibt sich aus den in sehr kurzen Abstän-
den wiederkehrenden Versorgungsvorgängen, die insbesondere auch für weniger mobile Verbrau-
cher ohne eigenen Pkw durch ein am Wohnstandort und damit verbrauchernah gelegenes Angebot
gewährleistet werden soll.
Sortiment, zentrenrelevant:
Zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich im Allgemeinen dadurch aus, dass sie für das Einzel-
handelsangebot einer Innenstadt prägend und daher für eine starke und intakte Innenstadt bedeut-
sam sind. Als zentrenrelevant sind somit grundsätzlich diejenigen Sortimente anzusehen, deren An-
siedlung in peripheren Lagen zu Funktionsverlusten durch nennenswerte Umsatzumlenkungen und
daraus resultierenden Verdrängungseffekten im innenstädtischen Zentrum führen kann.
In der Vergangenheit wurden bundesweit von verschiedenen Kommunen, Planungsbehörden und
Trägern öffentlicher Belange Sortimentslisten entwickelt, in denen die zentren- und nahversorgungs-
relevanten Sortimente definiert wurden. Eine allgemeingültige Aufstellung ist jedoch nicht möglich.
Nach einem Urteil des Oberverwaltungsgerichts Münster vom 03.06.02 wäre eine derartige Liste
rechtswidrig, es bedarf jeweils einer individuellen Betrachtung der jeweiligen örtlichen Situation.
Die Einstufung als zentrenrelevantes Sortiment setzt allerdings nicht voraus, dass ein Sortiment be-
reits in zentralen Versorgungsbereichen vertreten ist. Dies bedeutet, dass auch Sortimente als zen-
trenrelevant eingestuft werden können, die gegenwärtig nicht bzw. nur in einem geringen Umfang in
einem schützenswerten Bereich angeboten werden, jedoch als ein wichtiger Beitrag zu einer attrak-
tiven und leistungsstarken Zentrumsentwicklung anzusehen sind.
Als wesentliche Merkmale zentrenrelevanter Sortimente sind eine hohe Verbundwirkung mit anderen
Sortimenten, eine hohe Beratungsintensität, eine hohe Flächenproduktivität und eine gute Handlich-
keit bzw. geringe Sperrigkeit (weshalb sie nicht nur mit dem Pkw transportierbar sind) anzusehen.
Sortiment, nicht-zentrenrelevantes:
Wesentliche Merkmale nicht-zentrenrelevanter Sortimente sind ein meist hoher Flächenanspruch,
geringe Kopplungswirkungen und eine eingeschränkte Transportfähigkeit. Diese Artikel werden oft
mit handwerklichen Dienstleistungen (z. B. Kfz-Handel mit Werkstatt) oder für gewerbliche Nutzun-
gen (z. B. Baustoffhandel, Büromöbelhandel) angeboten.
Nicht-zentrenrelevante Sortimente strahlen kein Gefährdungspotential auf gewachsene Zentren aus.
Zu beachten sind dabei aber immer zentrenrelevante Randsortimente, die sehr wohl Auswirkungen
haben können.

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau
53
Supermarkt:
Ein Supermarkt besitzt eine Verkaufsfläche von ca. 400 bis 2.500 m². Er bietet ein Lebensmittelvoll-
sortiment mit einer hohen Kompetenz im Frische-Bereich an. Ab 800 m² Verkaufsfläche findet sich
auch bereits ein höherer Nonfood-Anteil (Umsatzanteil ca. 10 % - 15 %, Flächenanteil ca. 20 - 30 %).
Standorte von Supermärkten sind vornehmlich Wohngebiete und verkehrsgünstige Lagen.
Verbrauchermarkt (Großer Supermarkt):
Ein Verbrauchermarkt besitzt eine Verkaufsfläche von über 2.500 bis 5.000 m². Er bietet ein breites
und tiefes Lebensmittelvollsortiment an. Mit zunehmender Fläche steigt der Flächenanteil der Non-
food-Abteilungen (Umsatzanteil ca. 20 % - 40 %, Flächenanteil ca. 30 % - 60 %) stark an.
Die Standorte von Verbrauchermärkten sind autokundenorientiert und befinden sich in
Alleinlage oder innerhalb von Einzelhandelszentren.
Verkaufsfläche:
Die Verkaufsfläche bezeichnet alle Flächen, die dem Verkauf dienen (inkl. Gänge, Treppen, Kassen-
zonen, Schaufenster, Theken, Vorkassenzone, Windfang, Leergutannahme) und dem Kunden frei
zugänglich sind sowie dauerhaft genutzte Freiverkaufsflächen.
Nicht zur Verkaufsfläche zählen Büroräume, Lager- und Vorbereitungsflächen sowie Werkstätten
und Flächen, die Personalzwecken dienen.
Verkaufsflächenausstattung je Einwohner:
Die Verkaufsflächenausstattung je Einwohner beschreibt das Verhältnis von einzelhandelsrelevanter
Verkaufsfläche bezogen auf die jeweilige Einwohnerzahl.
Es ist ein quantitativer Indikator der Versorgung für die Ausstattung eines Gebiets.
Zentraler Versorgungsbereich:
Zentrale Versorgungsbereiche sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen auf
Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen – häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und
gastronomische Angebote – eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Je
nach ihrer konkreten Versorgungsfunktion kann diese sich auf das gesamte Gemeindegebiet ein-
schließlich einer möglichen regionalen Ausstrahlung (z. B. Innenstadt) oder auf Teilbereiche (Stadt-
teile, Wohngebiete) beziehen und dabei einen umfassenderen (Hauptzentrum) oder nur einge-
schränkten Versorgungsbedarf (Nahversorgungszentrum) abdecken. (Entscheidung des Bundes-
verwaltungsgerichts zu § 34 Abs. 3 BauGB, Urteil BVerwG 4 C 7.07 vom 11.10.2007)
Zentrale Versorgungsbereiche weisen gemessen an ihrer Versorgungsfunktion eine integrierte Lage
innerhalb der Siedlungsbereiche auf, mit fußläufiger Erreichbarkeit aber auch mittels ÖPNV und
PKW.