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Verträglichkeitsanalyse
zur Weiterentwicklung des Einkaufszentrums
Olipark in der Gemeinde Lichtenau
für die
Olipark Invest GmbH
Am Wüsteberg 3
01723 Wilsdruff
Ihr Ansprechpartner
Dr. Ulrich Kollatz (Gesamtleitung)
M.A. Ute Menrath (Projektleitung)
BBE Handelsberatung GmbH
Uferstraße 21
04105 Leipzig
Deutschland
Tel +49 341 98386-73
Fax +49 341 98386-80
E-Mail kollatz@bbe.de
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Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche – vor allem
gewerbliche – Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet.
Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte.
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Urheberrechte, verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH.
Wissen schafft Zukunft.
München ∙ Hamburg ∙ Köln ∙ Leipzig ∙ Erfurt
Leipzig, 16. November 2020

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
3
Inhaltsverzeichnis
1.
Ausgangssituation und Zielsetzung ..................................................................................................... 5
2.
Projektplanung und Projektdaten .......................................................................................................... 6
3.
Makrostandort Lichtenau ....................................................................................................................... 9
4.
Mikrostandortanalyse ........................................................................................................................... 15
5.
Einzugsgebiet des Einkaufszentrums Olipark in Lichtenau ............................................................. 18
5.1.
Kundenorientierung der Lichtenauer Bevölkerung in der Grundversorgung .................................... 18
5.2.
Nachfrageanalyse ............................................................................................................................. 21
6.
Branchenspezifische Wettbewerbssituation im Untersuchungsgebiet .......................................... 24
6.1.
Gemeinde Lichtenau......................................................................................................................... 24
6.2.
Kaufkraftbindung des Einzelhandels in der Gemeinde Lichtenau .................................................... 27
6.3.
Verflechtung mit regionalen Wettbewerbsstandorten ....................................................................... 29
7.
Planungsrechtliche und planerische Beurteilungsgrundlagen........................................................ 31
7.1.
Baunutzungsverordnung - § 11 Abs. 3 ............................................................................................. 31
7.2.
Landesentwicklungsplan Sachsen 2013 .......................................................................................... 32
7.3.
Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau 2019 .......................................... 33
8.
Auswirkungsanalyse ............................................................................................................................. 35
8.1.
Umsatzprognose ............................................................................................................................... 35
8.2.
Entwicklung der Bindungsquote ....................................................................................................... 37
8.3.
Umsatzumlenkungseffekte / wettbewerbliche Auswirkungen........................................................... 40
8.4.
Bewertung städtebaulicher Auswirkungen – insbesondere auf zentrale Versorgungsbereiche
und die wohnungsnahe Versorgung ................................................................................................. 44
8.5.
Landesplanerische Bewertung ......................................................................................................... 46
9.
Fazit ........................................................................................................................................................ 48

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
4
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft im regionalen Vergleich ....................................................... 12
Abbildung 2: Ansichten zum Projektstandort und den Anbietern im Einkaufszentrum Olipark ...................... 15
Abbildung 3: Relevante Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsgebiet .................................................... 27
Abbildung 4: Zentren- und Standortkonzept der Gemeinde Lichtenau .......................................................... 33
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1:
Geplante Flächenentwicklung im Einkaufszentrum Olipark in der Gemeinde Lichtenau ............ 7
Tabelle 2:
Einwohnerentwicklung der Gemeinde Lichtenau ....................................................................... 11
Tabelle 3:
Kundenfrequenzen ausgewählter Einkaufsstandorte in der Gemeinde Lichtenau und
im Umland .................................................................................................................................. 19
Tabelle 4:
Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial nach Warengruppen in der
Gemeinde Lichtenau .................................................................................................................. 23
Tabelle
5:
Wettbewerbsrelevante
Angebotsstrukturen
nach
Warengruppen
.............................................
25
Tabelle 6:
Nachfragebindung in der Gemeinde Lichtenau ......................................................................... 28
Tabelle 7:
Umsatzprognose für die Anbieter des Einkaufszentrums Olipark ............................................. 36
Tabelle
8:
Nachfragebindung
in
der
Gemeinde
Lichtenau
nach
Realisierung
des
Planvorhabens
...........
38
Tabelle 9:
Umsatzumverteilung und Umverteilungsquoten durch den erweiterten Lebensmittelmarkt
und den neuen Drogeriemarkt ................................................................................................... 40
Tabelle 10: Flächenausstattung durch Lebensmittelmärkte in der Gemeinde Lichtenau im Bestand ......... 42
Tabelle 11: Flächenausstattung durch Lebensmittelmärkte in der Gemeinde Lichtenau in
der Plansituation ........................................................................................................................ 43
Kartenverzeichnis
Karte 1:
Zentralörtliche Gliederung gemäß Regionalplan Region Chemnitz ............................................ 9
Karte 2:
Lage im Raum und verkehrliche Anbindung der Gemeinde Lichtenau ..................................... 10
Karte 3:
Räumliche Struktur des Zentren- und Standortkonzeptes der Gemeinde Lichtenau ................ 13
Karte 4:
Lage des Einkaufszentrums Olipark im Ortsteil Oberlichtenau der Gemeinde Lichtenau ......... 16
Karte 5:
Übersicht zur Standortverteilung innerhalb der Gemeinde Lichtenau und im Umland .............. 18
Karte 6:
Einzugsgebiet des Einkaufszentrums Olipark und der Gemeinde Lichtenau ............................ 22
Karte 7:
Wettbewerbliche Standorte im Gemeindegebiet Lichtenau ....................................................... 26
Karte 8:
Regionale Wettbewerbsstandorte .............................................................................................. 29
Karte 9:
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Einkaufszentrum Olipark ....................................... 34

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
5
1.
Ausgangssituation und Zielsetzung
Das Einkaufszentrum Olipark in der Gemeinde Lichtenau wurde bereits im Jahr 1991 errichtet und ist fest in
der Versorgungsstruktur der Gemeinde etabliert. Um Kundenerwartungen besser entsprechen zu können,
strebt die Eigentümergesellschaft aktuell eine umfassende Modernisierung und Arrondierung des vorhan-
denen Einkaufszentrums an, auch die Gemeinde Lichtenau ist an einer qualitativen Weiterentwicklung des
Standorts interessiert. Eingebunden in die Modernisierung ist die geplante Ansiedlung eines Lebensmittel-
supermarktes und eines Drogeriemarktes.
Das Einkaufszentrum ist funktional in die Zentren- und Standortstruktur des Einkaufszentrums eingebunden
und auf die Zielvorstellungen der Einzelhandelsentwicklung der Gemeinde Lichtenau ausgerichtet. Darüber
hinaus sind die Vorgaben der Raumordnung und Landesplanung zu beachten.
Mittels Bebauungsplanverfahren soll das Einkaufszentrum die planungsrechtliche Grundlage erhalten. Ziel
ist es, den bedeutsamen Einkaufsstandort zu sichern und zukunftsfähig zu positionieren. Dies setzt jedoch
auch voraus, dass das geplante Vorhaben keine negativen Auswirkungen gegenüber zentralen Versor-
gungsbereichen oder der verbrauchernahen Grundversorgung auch angrenzender Gemeinden induziert.
Gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO sind großflächige Einzelhandelsbetriebe, in diesem Fall das Einkaufszentrum,
aufgrund potenzieller Auswirkungen je nach Standort, Verkaufsflächengröße und Sortiment, auf ihre städte-
bauliche Verträglichkeit und raumordnerische Kompatibilität gutachterlich zu untersuchen. Die Frage der
potenziell schädlichen Auswirkungen einer großflächigen Einzelhandelsansiedlung kann nur im Einzelfall
unter dem Aspekt der funktionalen Einordnung des Standorts, der Größe und Branchenausrichtung des
Vorhabens, betrieblicher und städtebaulicher Besonderheiten sowie der absatzwirtschaftlichen Effekte auf
zentrale Versorgungsbereiche bewertet werden.
Die BBE Handelsberatung hat hierzu eine umfassende Auswirkungsanalyse erstellt, deren Prüfrahmen den
§ 11 BauNVO umschließt und als Entscheidungsgrundlage im Genehmigungsverfahren Verwendung finden
kann. Insbesondere wird auch die relevante Wettbewerbssituation einer genauen Prüfung unterzogen. Auf-
grund der detaillierten Betrachtung der lokalen Situation werden konkrete Aussagen auf die städtebauliche
Ordnung und Entwicklung erarbeitet. Folgende Fragestellungen werden thematisiert:
Welche einzelhandelsrelevanten Rahmenbedingungen herrschen in der Gemeinde Lichtenau vor
(Soziodemographie, Arbeitsmarkt, Pendler, Erreichbarkeit etc.)? Welche angebots- und nachfra-
geseitigen Strukturdaten sind für den Einzelhandel von Bedeutung (Makrostandortanalyse)?
Wie ist der Mikrostandort des Vorhabens unter städtebaulichen Aspekten zu bewerten?
Welches Einzugsgebiet kann der Vorhabenstandort erschließen?
Wie ordnet sich das Einkaufszentrum in die örtlichen Versorgungsstrukturen ein?
Wie ist das Vorhaben aus städtebaulicher und raumordnerischer Perspektive zu bewerten?
Die Aussagen vorliegender Analyse basieren auf den Unterlagen des Auftraggebers sowie einer Vorort-
Erhebung der relevanten Angebots- bzw. Wettbewerbssituation durch Besichtigung des Projektstandortes
und aller Wettbewerbsbetriebe im potenziellen Einzugsgebiet. Grundlage für die Berechnung der Nachfra-
gesituation stellen die aktuellen Kaufkraftdaten von BBE!CIMA!MB-Research, Marktforschungsdaten des
IFH Köln sowie aktuelle Einwohnerdaten des Statistischen Landesamtes Sachsen dar.

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
6
2.
Projektplanung und Projektdaten
Das Einkaufszentrum Olipark befindet sich an der Sachsenstraße 9 in der Gemeinde Lichtenau und wurde
bereits im Jahr 1991 errichtet. In der aktuellen Bestandssituation (September 2020) sind am Standort 18
Einzelhändler vorhanden, ergänzt durch eine Vielzahl an Dienstleistungs- und Gastronomieangeboten.
Im Zuge der Modernisierung ist teilweise auch eine Umstrukturierung der Anbieterstruktur am Standort vor-
gesehen. Die nachstehende Tabelle stellt die Bestandssituation der Plansituation gegenüber und gibt einen
Überblick über die geplanten Entwicklungen im Einzelhandelsbereich sowie den Ausbau des Dienstleis-
tungs-, Gastronomie- und Freizeitangebots.
Der Olipark weist auf neun Baukörper verteilt eine einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche von rd. 13.050 m²
auf, wovon jedoch acht Ladengeschäfte mit zusammen ca. 7.000 m² Verkaufsfläche leer stehen. Allein rd.
85% der Leerstandsfläche entfallen auf die Fläche des ehemals angesiedelten Baumarktes.
Den Schwerpunkt bilden Angebote im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich, zu den bisherigen Mag-
netanbietern am Standort sind der Elektronikfachmarkt Medimax, Möbelmarkt Multipolster (schließt zum
Oktober 2020), der Schuhfachmarkt Reno und Küche Aktiv zu zählen. Die zentrenrelevanten Sortimente
haben einen Verkaufsflächenanteil von ca. 41% an der verkaufsaktiven Fläche (ohne Leerstand). Im Zuge
der Weiterentwicklung des Standortes ist eine Verringerung der Verkaufsfläche auf ca. 11.120 m² geplant.
Dabei soll jedoch ein Ausbau vor allem der nahversorgungsrelevanten Sortimente erfolgen, der Verkaufsflä-
chenanteil von zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten wird zukünftig rd. 44% betragen.
Der gegenüber der Bestandssituation geplante Ausbau in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten
ergibt sich überwiegend aus einer Verstärkung der Grundversorgungsfunktion am Standort. So soll im
Rahmen der Modernisierung der im Olipark angesiedelte Discounter diska zukünftig durch einen Super-
markt mit Vollsortiment und einer Verkaufsfläche von ca. 1.600 m² ersetzt werden. Zudem soll wieder ein
Drogeriefachmarkt mit einer Verkaufsfläche von ca. 700 m² angesiedelt werden. Sowohl der Supermarkt als
auch der Drogeriemarkt führen im Schwerpunkt nahversorgungsrelevante Sortimente. Eine Apotheke rundet
zukünftig das Angebot einer allumfassenden Grundversorgung ab.
Nur für wenige der Anbieter sind im Zuge der Modernisierung geringfügige Verkaufsflächenerweiterungen
um bis zu ca. 130 m² geplant, darunter für den Getränkemarkt und Küche Aktiv, die im Wesentlichen be-
standssichernden Maßnahmen und Anpassungen an moderne Angebotskonzepte entsprechen. Auch ist die
Wiederansiedlung eines Baumarktes vorgesehen, dessen Verkaufsfläche zukünftig jedoch nur noch
4.000 m² umfassen soll, angepasst an die örtlichen Potenziale.
Weitere Anbieter verringern ihre Verkaufsfläche jedoch, so sind u.a. für den neuen Möbelanbieter ein Rück-
gang um rd. 970 m² und auch für den Elektronikfachmarkt eine Reduzierung der Verkaufsfläche um rd.
230 m² vorgesehen.
Als neue Sortimente und Anbieter im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich sind ein Non-Food-Discounter,
ein Textil-Discounter, ein Sport- und ein Fahrradhändler sowie ein Anbieter aus der Warengruppe Optik /
Hörgeräteakustik mit Verkaufsflächen zwischen 60 m² und 500 m² geplant. Demgegenüber scheiden aktuel-
le Anbieter im Zoo- und Schuhfachhandel vollständig aus.
Insgesamt wird die Fläche des Einkaufszentrums um rd. 355 m² verringert, trotz eines Ausbaus der Angebo-
te im Dienstleistungs- und Freizeitbereich. In Summe stehen für diesen Bereich zukünftig 1.573 m² mehr zur
Verfügung. Die größte Entwicklung ist hier mit der geplanten Ansiedlung eines Fitnessstudios gegeben.

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
7
Tabelle 1: Geplante Flächenentwicklung im Einkaufszentrum Olipark in der Gemeinde Lichtenau
Quelle: Angaben des Auftraggebers
Nutzung aktuell
Stand September 2020
Nutzung Plan
Verkaufsfläche
aktuell
Verkaufsfläche
Plan
in m²
in m²
Bauteil 1
0101
HEM Tankstelle
HEM Tankstelle
70
70
Bauteil 2
0201
Markgrafen Getränke
Getränke
268
400
0202
Küche-Aktiv
Küche
579
700
Bauteil 3
0301
Zoo-Gala
321
0302
Leerstand
290
Bauteil 4
0401
Leerstand
Baumarkt
5.920
4.000
Bauteil 5
0502
diska (inkl. Bäcker u. Fleischer)
Lebensmittelmarkt
676
1.600
0503
Reno
Textil-Discounter
667
400
0504
Multipolster (schließt zu Oktober 2020)
Möbel
1.774
800
0505
Leerstand
25
0506
Nagel Textil
25
0509
Leerstand
290
0510
Leerstand
290
Bauteil 6
0602
Badstudio Wellness
Einrichtung
100
120
0603
Spielwaren & Leuchten
Spielwaren
210
150
0605
Leerstand
110
0607
Leerstand
48
Bauteil 7
0701
Medimax
Elektronik
1.028
800
0703
Bäckerei Voigt
Bäcker
23
50
0704
Blumen Böhland
Blumen
23
50
0706
Leerstand
25
0707
Uhren/Schmuck
Uhren/Schmuck
46
50
Bauteil 10
1003
Werksverkauf Strümpfe
Werksverkauf Strümpfe
40
Bauteil 11
1101
Pfendt Bauelemente
Drogerie
200
700
Neu
Sport
300
Fahrrad
500
Nonfood-Discount
300
Apotheke
70
Optik / Hörakustik
60
Summe Verkaufsfläche
13.048
11.120
davon zentren- und nahversorgungsrelevante Verkaufsfläche
2.506
4.938
davon nicht-zentrenrelevante Verkaufsfläche
3.544
6.182
davon Leerstand
6.998
Dienstleistungen / Freizeit
Bistro Barthel
100
Sparkasse
151
Vorwerk Schulung
23
Versicherung Steffen Erler
56
Reisebüro
110
DHL, Lotto, Schlüsseldienst
46
Friseur und Nagelstudio
51
Asia Imbiss
150
Autoland
100
Schowroom Holzfertighäuser
340
Dienstleistungen
500
Gastronomie (incl. Bäcker-Cafe)
600
Sparkasse
300
Fitness
1.300
Summe Diensleistungen / Freizeit
1.127
2.700
Summe Einzelhandel / Dienstleistungen / Freizeit gesamt
14.175
13.820
Bauteil

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
8
Zusammenfassend sind folgende Aspekte für die städtebauliche Bewertung maßgeblich:
Umsatzbindung und -herkunft des Projektvorhabens,
absatzwirtschaftliche Auswirkungen der Umsatzbindung sowie resultierende Marktstellung nach
Modernisierung des Einkaufszentrums,
Bewertung städtebaulicher Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche sowie auf die weiteren
Nahversorgungsstrukturen in Lichtenau und gegebenenfalls angrenzender Gemeinden,
Einbindung des Projektvorhabens in die bestehenden Versorgungsstrukturen.

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
9
3.
Makrostandort Lichtenau
Zur Beurteilung des Vorhabens werden im Folgenden einzelhandelsrelevante Rahmendaten dargestellt.
Dazu zählen soziodemographische sowie nachfrage- und angebotsseitige Strukturdaten von Lichtenau.
Regionale Lage und Siedlungsstruktur
Die Gemeinde Lichtenau liegt etwa 10 km nordöstlich von Chemnitz, zentral innerhalb des Freistaates
Sachsen im Landkreis Mittelsachsen. In das benachbarte Grundzentrum Frankenberg sind es lediglich 5 km
in Richtung Ost, nördlich und nordwestlich grenzt Lichtenau zudem an das Mittelzentrum Mittweida und die
Gemeinden Altmittweida, Claußnitz und Taura.
Das Gemeindegebiet von Lichtenau umfasst die acht Ortsteile Auerswalde, Biensdorf, Garnsdorf, Krum-
bach, Merzdorf, Niederlichtenau, Oberlichtenau und Ottendorf. Ursprünglich bestanden die Gemeinden
Lichtenau, Auerswalde und Ottendorf als eigenständige Gebietseinheiten, bis die Gemeindegebietsreform
vom 01. Januar 1999 diese drei Gemeinden mit ihren Ortsteilen zu einer Großgemeinde zusammenfasste
1
.
Die Gemeinde Lichtenau ist ländlich geprägt und zeichnet sich durch eine lockere Siedlungsstruktur mit fast
ausschließlicher Einfamilienhausbebauung aus. Zentrale Versorgungseinrichtungen sind überwiegend in
den Ortsteilen Auerswalde und Oberlichtenau vorhanden. Aufgrund der Nähe zu Chemnitz und der infra-
strukturellen Einbindung finden sich in der Gemeinde ausgeprägte Gewerbeansiedlungen wieder.
Karte 1: Zentralörtliche Gliederung gemäß Regionalplan Region Chemnitz
Quelle: Planungsverband Region Chemnitz Karte 3 Raumstruktur (Ausschnitt), Bearbeitung: BBE Handelsberatung GmbH
Im derzeitigen Entwurf des Regionalplans der Region Chemnitz wird die Gemeinde Lichtenau dem Verdich-
tungsraum der Oberzentren Chemnitz und Zwickau zugewiesen, erhält jedoch keine eigenständige zentral-
örtliche Funktion. Die Gemeinde Lichtenau liegt an zwei landesweit bedeutsamen überregionalen Verbin-
dungs- und Entwicklungsachsen, die die räumlichen Verflechtungen der sächsischen Verdichtungsräume
1
vgl. Internetauftritt der Gemeinde Lichtenau,
https://www.gemeinde-lichtenau.de/geschichte.html,
abgerufen am 04.11.2020.

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
10
und Oberzentren mit den Oberzentren und Verdichtungsräumen benachbarter Länder und Staaten sowie
die Einbindung in europäische Verkehrsnetze wiedergeben.
2
Die Lage der Gemeinde Lichtenau im Verdichtungsraum Chemnitz-Zwickau ist für die Beurteilung der Ent-
wicklungsperspektiven des Einzelhandels von besonderer Relevanz, da Kaufkraftbewegungen und daraus
abgeleitete Bindungschancen zu berücksichtigen sind.
Verkehrsanbindung und Erreichbarkeit sind wesentliche Standortfaktoren, die die Entwicklungschancen der
Gemeinde auch in Bezug zum Einzelhandel prägen. Lichtenau verfügt über eine sehr gute Verkehrsanbin-
dung. Die Bundesautobahn A4 (Ost-West-Achse) durchquert das Gemeindegebiet und stellt eine Verbin-
dung zwischen Dresden, Chemnitz und Gera dar. Die Anschlussstelle Chemnitz-Ost sichert die Anbindung
an das überregionale Verkehrsnetz. Südlich der Gemeinde verläuft die Bundesstraße B169 in gleicher Aus-
richtung, über sie ist sowohl eine direkte Verbindung in das südliche Chemnitz gegeben als auch in Rich-
tung Nordost nach Frankenberg. Westlich streift die Bundesstraße B107 das Gemeindegebiet, in Chemnitz
entspringend führt die Bundesstraße nach Norden Richtung Grimma. Die folgende Karte 2 gibt einen Über-
blick zur Verkehrsanbindung der Gemeinde.
Karte 2: Lage im Raum und verkehrliche Anbindung der Gemeinde Lichtenau
Kartengrundlage: © 2012, Nexiga, TomTom, Bearbeitung BBE Handelsberatung
Einen Anschluss an das Schienennetz wird durch die Bahnhöfe Oberlichtenau und Ottendorf (Mittweida)
gewährleistet. Dort verkehrt stündlich die Regionalbahn 45 in Richtung Chemnitz und Riesa. Der öffentliche
2
Landesentwicklungsplan Sachsen LEP 2013, Begründung zu G 1.5.1.
Auerswalde

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
11
Personennahverkehr wird über den Verkehrsverbund Mittelsachsen organisiert, durch das Gemeindegebiet
führen vier Buslinien (636, 637, 639, 640) die den Anschluss an die Nachbargemeinden sicherstellen.
Soziodemographische Daten
Zum Stichtag 31.07.2020 lebten gemäß der Datengrundlage vom Statistischen Landesamt des Freistaates
Sachsen insgesamt 7.097 Einwohner in der Gemeinde Lichtenau. In den Jahren von 2011 bis 2020 ver-
zeichnete Lichtenau einen stetigen Bevölkerungsrückgang um insgesamt 5,4% (Datenbasis Zensus 2011).
In derselben Zeitperiode verzeichnet der Landkreis Mittelsachsen einen vergleichbaren Bevölkerungsrück-
gang von 5,3%.
Tabelle 2: Einwohnerentwicklung der Gemeinde Lichtenau
Wie aus Tabelle 2 ersichtlich wird, ist für die Zukunft weiterhin von einer rückläufigen Einwohnerentwicklung
der Gemeinde als auch des Landkreises auszugehen. Gemäß der aktuellen Bevölkerungsprognose bis
2030 des Freistaates Sachsen wird eine stetige Abnahme der Bevölkerung vorhergesagt.
Für die Gemeinde Lichtenau wird ein Bevölkerungsrückgang auf eine Einwohnerzahl zwischen 6.350 und
6.410 Einwohner für das Jahr 2030 ausgewiesen, dies wären rd. 15% weniger Einwohner als im Dezember
2011. Für den Landkreis zeichnet sich eine ähnliche Entwicklung ab, der Bevölkerungsverlust bis 2030 wird
auf ca. 12 bis 13% geschätzt.
Vor dem Hintergrund des stetigen Bevölkerungsverlustes, ist es umso wichtiger die Nahversorgungsstruktu-
ren der Gemeinde Lichtenau zu sichern und zukunftsfähig aufzustellen.
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft
Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung be-
stimmt. Diese Kennzahl spiegelt letztlich auch die Wirtschaftskraft einer Stadt oder Region wider. Die Kenn-
ziffer gibt unabhängig von der Größe der Stadt das verfügbare Netto-Einkommen pro Einwohner im Ver-
hältnis zum Gesamt-Einkommen der Bundesrepublik (= 100) an, welches explizit für Ausgaben im Einzel-
handel zur Verfügung steht. Die Berechnungsbasis der Kaufkraftkennziffern sind die Ergebnisse der amtli-
chen jährlichen Lohn- und Einkommenssteuerstatistik. In diese Kennziffer sind ebenfalls staatliche Transfer-
leistungen wie Kindergeld, Wohngeld, Arbeitslosenunterstützung, BAföG, Renten etc. einbezogen. Private
Einwohnerentwicklung
Einwohner
Lichtenau
Veränderung zum
Bezugsjahr 2011
Einwohner
LK Mittelsachsen
Veränderung zum
Bezugsjahr 2011
abs.
in %
abs.
in %
31.12.2011
7.504
-
320.062
-
31.12.2012
7.449
-0,7
317.204
-0,9
31.12.2013
7.372
-1,8
314.591
-1,7
31.12.2014
7.256
-3,3
312.711
-2,3
31.12.2015
7.236
-3,6
312.450
-2,4
31.12.2016
7.201
-4,0
310.505
-3,0
31.12.2017
7.114
-5,2
308.153
-3,7
31.12.2018
7.106
-5,3
306.185
-4,3
31.12.2019
7.076
-5,7
304.099
-5,0
31.07.2020
7.097
-5,4
303.128
-5,3
Prognose 2030 - Var. 1
6.410
-14,6
282.180
-11,8
Prognose 2030 - Var. 2
6.350
-15,4
278.100
-13,1
Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Bevölkerungsfortschreibung auf Basis der Zensusergebnisse vom 9. Mai 2011
sowie 7. Regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung für den Freistaat Sachsen 2019 bis 2035

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
12
Ersparnisse in Form von Bankguthaben oder Wertpapierhaltung sowie der Verschuldungsgrad der Haushal-
te sind in dieser Einkommensberechnung nicht enthalten.
Für die Gemeinde Lichtenau errechnet sich eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von 98,5, die einzelhan-
delsrelevanten Ausgaben liegen somit nur 1,5%-Punkte unter dem Bundesdurchschnitt allerdings 9,2%-
Punkte über dem Durchschnitt des Freistaats Sachsen und 10,7%-Punkte über dem Niveau des Landkrei-
ses Mittelsachsen. Auch im Vergleich mit den umliegenden Städten und Gemeinden weist Lichtenau damit
ein deutlich überdurchschnittliches Kaufkraftniveau aus, was für die wirtschaftliche Lage der Gemeinde
spricht.
Abbildung 1: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft im regionalen Vergleich
Pendlersituation
Eine für den Einzelhandel bedeutende Größe in einer Kommune stellen die Ein- und Auspendler dar. Da
sich Beschäftigte tagsüber, vor allem aber auf dem Nachhauseweg am Abend, versorgen, kommt diese
Kaufkraft teilweise auch dem Einzelhandel am Arbeitsort zu Gute. Dies betrifft verstärkt den nahversor-
gungsrelevanten Einzelhandel. Vor allem Einzelhandelsbetriebe mit längeren Öffnungszeiten können dabei
die Kaufkraft verstärkt vor Ort binden. Die tägliche Einpendlerzahl der Gemeinde Lichtenau beträgt 2.104,
demgegenüber sind 2.626 Auspendler zu konstatieren. Daraus errechnet sich ein negativer Pendlersaldo
von 522.
Die Pendlersituation zeigt insbesondere in Relation zur Einwohnerzahl von Lichtenau eine ausgeprägte
regionale Verflechtung mit dem Oberzentrum Chemnitz auf.
Einzelhandelsstrukturen und Zielvorstellung zur gesamtstädtischen Standortsteuerung
Einzelhandelsbetriebe sind in der Gemeinde Lichtenau ausschließlich in den drei Ortsteilen Oberlichtenau,
Auerswalde und Ottendorf vorhanden. Letzterer verfügt ausschließlich über eine kleinteilige Fachgeschäfts-
struktur, in Auerswalde ist mit Ansiedlung des Netto Marken-Discount im Jahr 2019 wieder ein Nahversor-
gungsstandort entstanden. Das Einkaufszentrum Olipark in Oberlichtenau stellt den wesentlichen Versor-
gungsstandort für das gesamte Gemeindegebiet dar.

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
13
Die Gemeinde Lichtenau verfügt über ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept, das am 04.03.2019 vom
Gemeinderat beschlossen wurde. Darin werden für Lichtenau unter Berücksichtigung städtebaulicher Ziel-
vorstellungen sowie wirtschaftlicher und demographischer Rahmenbedingungen die Leitvorstellungen und
Grundsätze des Einzelhandels definiert.
Demnach ist der Entwicklung des ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiches und der Sicherung einer
wohnortnahen Grundversorgung oberste Priorität einzuräumen. In einem hierarchisch gegliederten System
wird für die Gemeinde Lichtenau der zentrale Versorgungsbereich Einzelhandels- und Dienstleistungszent-
rum „Olipark“, ergänzt durch die beiden Nahversorgungslagen Auerswalde und Oberlichtenau ausgewiesen
(vgl. nachstehende Karte).
Karte 3: Räumliche Struktur des Zentren- und Standortkonzeptes der Gemeinde Lichtenau
Quelle: Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau 2019, S. 31.

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
14
Fazit zum Makrostandort Lichtenau:
Gemäß dem Planungsverband Region Chemnitz wird die Gemeinde Lichtenau dem Verdichtungs-
raum Chemnitz-Zwickau zugewiesen, erhält jedoch keine eigenständige zentralörtliche Funktionszu-
weisung.
Die Bevölkerungsentwicklung seit dem Zensus 2011 bis zum Jahr 2020 war mit insgesamt -5,4%
rückläufig.
In der Bevölkerungsprognose bis 2030 erwartet das Statistische Landesamt des Freistaates Sach-
sen einen weiteren Bevölkerungsrückgang für die Gemeinde. Dieser Rückgang fällt laut Prognose
stärker aus als für den übergeordneten Landkreis Mittelsachsen.
Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau Lichtenaus liegt mit 98,5 deutlich über dem regionalen
Durchschnitt, was für eine gute wirtschaftliche Lage der Bevölkerung spricht.
Die Gemeinde verzeichnet mit einem Pendlersaldo von - 522 mehr Aus- als Einpendler.
Der Einzelhandelsbesatz der Gemeinde konzentriert sich auf die Ortsteile Oberlichtenau, Auerswal-
de und Ottendorf. Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau werden der
Projektstandort „Olipark“ als zentraler Versorgungsbereich sowie ergänzend zwei Nahversorgungs-
lagen ausgewiesen.

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
15
4.
Mikrostandortanalyse
Neben der Analyse des Makrostandortes stellt die Mikrostandortanalyse den zweiten wichtigen Teil der
Standortbewertung dar. Damit werden insbesondere Aspekte der Lage und der verkehrlichen Erreichbarkeit
thematisiert. Der Mikrostandort ist insbesondere auch für die Abgrenzung des Einzugsgebietes und für die
Analyse potentieller Wechselwirkungen innerhalb des Gemeindegebietes von Lichtenau von Relevanz.
Lage des Grundstücks und Nutzungsumfeld
Das Einkaufszentrum Olipark ist im Ortsteil Oberlichtenau gelegen. Südlich des Standortes erstreckt sich
die Wohnbebauung des Ortsteils entlang der Oberen und Unteren Hauptstraße. Westlich schließt sich ein
Gewerbegebiet an, dort sind ein Reisemobilhändler und der Strumpfwarenhersteller Sympatico angesiedelt,
östlich des Standortes verläuft die Sachsenstraße, über die auch die Zu- und Abfahrt zum Vorhabenstandort
erfolgt. Der Olipark ist unmittelbar südlich des Verlaufs der Bundesautobahn A4 an der Anschlussstelle
Chemnitz-Ost gelegen.
Abbildung 2: Ansichten zum Projektstandort und den Anbietern im Einkaufszentrum Olipark
Quelle: eigene Aufnahmen, November 2018
Erreichbarkeit und Verkehrsanbindung
Der Standort weist eine zentrale Lage zwischen den weiteren Ortsteilen der Gemeinde Lichtenau auf, an
diese ist er über die zentralen Verbindungsachsen Auerswalder Hauptstraße / Obere Hauptstraße aus west-
licher Richtung, die Sachsenstraße aus nördlicher Richtung und die Untere Hauptstraße aus östlicher Rich-
tung angeschlossen. Der Standort ist aus dem gesamten Gemeindegebiet von Lichtenau mit dem Pkw in
einer Fahrtzeit von maximal 12 Minuten zu erreichen. Zu Fuß und mit dem Fahrrad ist der Olipark auch über
die südlichen Straßen Amselweg und Falkenweg erreichbar, letzterer bietet im weiteren nördlichen Verlauf
auch als Unterführung unter der A4 Anschluss an den Ortsteil Auerswalde.
Am Einkaufszentrum befindet sich die Bushaltestelle „Gewerbepark“, die von der Buslinie 63, welche zwi-
schen dem Omnibusbahnhof in Chemnitz und dem Busbahnhof in Mittweida verkehrt, bedient wird. Es ist
demnach eine allumfassend gute Erreichbarkeit sichergestellt.

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
16
Karte 4: Lage des Einkaufszentrums Olipark im Ortsteil Oberlichtenau der Gemeinde Lichtenau
Bearbeitung: BBE Handelsberatung GmbH
Versorgungsfunktion und -umfeld
Das Einkaufszentrum Olipark weist einen umfassenden Mix aus Einzelhandelsangeboten sowie
Dienstleistung und Gastronomie auf (vgl. Abschnitt 2).
Die Grundversorgungsfunktion soll durch die geplante Ansiedlung eines Supermarktes anstelle des aktuell
vorhandenen Discounters, die Neuansiedlung eines Drogeriemarktes sowie eines umfassenden Ausbaus im
Dienstleistungs- und Freizeitbereich im Rahmen des Planvorhabens erweitert werden. Der Olipark
übernimmt für die sich südlich anschließenden Wohngebiete im Ortsteil Oberlichtenau wohnungsnahe
Versorgungsfunktionen. Aufgrund des weitläufigen Gemeindegebietes kann insgesamt nur für einen sehr
geringen Teil der Bevölkerung eine fußläufige Nahversorgung sichergestellt werden. Mit Ausnahme von
Auerswalde und Ottendorf verfügen die weiteren Ortsteile jedoch über keine Einzelhandelsstrukturen. Der
Olipark stellt das zentrale Einzelhandels- und Dienstleistungszentrum der Gemeinde Lichtenau dar und
übernimmt demnach maßgebliche wohnortnahe Versorgungsfunktionen für das gesamte Gemeindegebiet.

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
17
Betreiber- und Sortimentsspezifisch verfügen die weiteren Anbieter am Standort über eine begrenzte
regionale Ausstrahlung, auch durch die zentrale Lage an der Autobahnanschlusstelle sind in geringem
Umfang regionale Zuflüsse vorhanden.
Planungsrechtliche Situation
Für den Vorhabenstandort existiert kein Bebauungsplan, mittels Bebauungsplanverfahren soll jedoch eine
geordnete städtebauliche Entwicklung am Standort sichergestellt werden. Bei dem Einkaufszentrum handelt
es sich um ein großflächiges Einzelhandelsvorhaben, vor diesem Hintergrund erfolgt die Beurteilung des
Vorhabens zukünftig nach §30 BauGB in Verbindung mit §11 Abs. 3 BauNVO. Gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO
sind großflächige Einzelhandelsbetriebe, in diesem Fall das Einkaufszentrum, auf ihre städtebauliche Ver-
träglichkeit und raumordnerische Kompatibilität gutachterlich zu untersuchen.
Das Einkaufszentrum ist am Standort schon seit vielen Jahren vorhanden, die Betriebe haben bereits ent-
sprechende Kundenbindungen entfaltet. Das Modernisierungsvorhaben des Einkaufszentrums Olipark be-
trifft vordergründig den Ausbau der Grundversorgungsfunktion, stärker ausgerichtet auf die örtlichen Nach-
fragepotenziale. Demnach sind mögliche schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und
die wohnungsnahe Versorgung auch in Bezug auf die Weiterentwicklung des Standortes in diesen Sorti-
mentsbereichen zu beziehen.
Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde Lichtenau wird dem Olipark als zentralem Einzelhan-
dels- und Dienstleistungsbereich der Gemeinde die Funktion eines zentralen Versorgungsbereiches zuge-
wiesen.
Fazit zum Mikrostandort:
Der Planstandort ist unmittelbar südlich der Bundesautobahn A4 an der Anschlussstelle Chemnitz-
Ost im Ortsteil Oberlichtenau gelegen.
Das unmittelbare Standortumfeld wird südlich durch Wohnbebauung und westlich durch Gewerbebe-
triebe geprägt.
Gemessen an dem weitläufigen Gemeindegebiet von Lichtenau und der geringen Konzentration der
Wohnbebauung ist für den Standort eine gute Erreichbarkeit gegeben. Mit dem Pkw ist dieser aus
den Ortsteilen mit einer Fahrzeit von maximal 12 Minuten zu erreichen, aus dem Ortsteil Oberlichten-
au ist der Standort ebenso fußläufig erreichbar. Am Standort ist zudem die Bushaltestelle „Gewerbe-
park“ vorhanden.
Die wohnungsnahe Versorgungsfunktion der nahversorgungsrelevanten Anbieter am Standort kon-
zentriert sich auf den Ortsteil Oberlichtenau, darüber hinaus übernimmt der Olipark wohnortnahe Ver-
sorgungsfunktionen für das gesamte Gemeindegebiet.
Für das Einkaufszentrum ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes vorgesehen, die planungsrecht-
liche Beurteilung bemisst sich folglich zukünftig nach § 30 BauGB in Verbindung mit
§ 11 Abs. 3 BauNVO.

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
18
5.
Einzugsgebiet des Einkaufszentrums Olipark in Lichtenau
5.1. Kundenorientierung der Lichtenauer Bevölkerung in der Grundversorgung
Die Analyse der Einkaufsorientierung der Lichtenauer Bevölkerung in Bezug auf die Grundversorgung wird
nachfolgend durch eine Geodatenanalyse gestützt
3
.
Grundlage bilden Standortdaten aus einer Vielzahl von Smartphone Apps aus dem Jahr 2019, über die
Kunden durch ihre Smartphones in der realen Welt lokalisiert werden. Diese Daten können Kundenbesuche
an bestimmten Standorten (bspw. Geschäfte, Einkaufscenter/-zonen) aufzeichnen und daraus Bewe-
gungsmuster bzw. Aufenthaltsorte über einen längeren Zeitraum hinweg ableiten.
Im Rahmen der Analyse zum Einkaufsverhalten der Lichtenauer Bevölkerung wurden diejenigen Kunden
identifiziert die, abgeleitet aus ihrem Bewegungsverhalten, den Lebensschwerpunkt (Home Base) in der
Gemeinde Lichtenau haben. Diese summieren sich in Lichtenau für den betrachteten Zeitraum auf eine
Anzahl von insgesamt 3.758. Im Vergleich zur Einwohnerzahl von annähernd 7.100 Einwohnern bietet die-
ser sehr hohe Anteil an Bewegungsdaten auch eine ausgesprochen hohe Datengenauigkeit.
Die Analysedaten beziehen acht ausgewählte Einkaufsstandorte in der Gemeinde Lichtenau und dem Um-
land ein. Dazu zählen neben dem Olipark und den zwei weiteren Lebensmittelmärkten im Lichtenauer Ge-
meindegebiet auch der Kaufland-Standort und die Innenstadt von Frankenberg, der Kaufland-Standort in
Mittweida, der Marktkauf-Standort im Chemnitz-Center sowie das E-Center an der Dresdner Straße in
Chemnitz. In der nachstehenden Karte ist die räumliche Verteilung der Standorte dargestellt.
Karte 5: Übersicht zur Standortverteilung innerhalb der Gemeinde Lichtenau und im Umland
Quelle: DEFACTO Geo Analytics Untersuchung für die Olipark Invest GmbH, 2020, S. 3.
Um Aussagen zur Einkaufsorientierung treffen zu können, wurde analysiert, wie viele der identifizierten Be-
wohner aus Lichtenau die Standorte aufsuchen und wie häufig sie diese besuchen. Darüber hinaus wurden
3
DEFACTO Geo Analytics, Untersuchung von acht Standorten in / um die Gemeinde Lichtenau (Sachsen) auf Basis von Smartphone Bewe-
gungsdaten für die Olipark Invest GmbH, 2020.

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
19
auch die Schnittmengen an Besuchern der verschiedenen Standorte aus Lichtenau untereinander betrach-
tet.
In der nachstehenden Tabelle werden die Daten detailliert ausgewertet und daraus Marktanteile der jeweili-
gen Märkte am vorhandenen Kaufkraftpotenzial in der Gemeinde Lichtenau abgeleitet.
Zunächst werden die Kundenanteile der einzelnen Standorte dargestellt. Die beiden Lebensmittelmärkte
Edeka und Netto in Lichtenau weisen die höchsten Anteile auf, zusammen erreichen sie einen Kundenanteil
von 44,5%. Auch der Discounter diska in Kombination mit dem Getränkemarkt im Olipark erreicht mit rd.
18,9% einen erwartungsgemäß hohen Kundenanteil. Unter der Kategorie der sonstigen Anbieter in Lichten-
au werden diejenigen mit Angeboten im Lebensmittel und Drogeriebereich zusammengefasst, die nicht an
den ausgewerteten Standorten angesiedelt sind. Entsprechend liegen hierfür keine Daten vor, in der Ablei-
tung der Marktanteile sind diese jedoch für eine vollständige Abbildung zu berücksichtigen.
Die Kundenanteile der Märkte im regionalen Umfeld sind denen im Lichtenauer Gemeindegebiet deutlich
nachgestellt, daraus wird die Konzentration der Kunden in der Grundversorgung auf die Angebote vor Ort
ersichtlich.
Tabelle 3: Kundenfrequenzen ausgewählter Einkaufsstandorte in der Gemeinde Lichtenau und
im Umland
Als favorisierter Einkaufsstandort der Lichtenauer Bevölkerung außerhalb des Gemeindegebietes stellt sich
mit einem Kundenanteil von 11,2% der Kaufland-Standort in Frankenberg dar. Es ist davon auszugehen,
dass dieser insbesondere für den Groß- und Wocheneinkauf aufgesucht wird, wofür die Kunden auch grö-
ßere Zeit-Wege-Distanzen in Kauf nehmen. Während die vergleichbaren Standorte in Chemnitz, darunter
der Marktkauf im Chemnitz-Center und das E-Center an der Dresdner Straße, noch Anteile von 8,3% bzw.
6,8% erreichen, zeigt sich mit lediglich 3,2% eine deutlich nachrangige Orientierung auf den Kaufland-
Standort in Mittweida. Zugleich werden noch einmal die ausgeprägten Austauschbeziehungen mit dem
Oberzentrum Chemnitz deutlich.
Auch im regionalen Umfeld sind sonstige Standorte einzubeziehen, dazu sind die Innenstadt von Franken-
berg und der Kaufland-Standort in der Sachsen-Allee in Chemnitz zu rechnen. Für die Innenstadt von Fran-
kenberg liegen Kundenanteile vor, während jene für den Kaufland-Standort in Chemnitz analog zum be-
nachbarten E-Center
4
geschätzt wurden. Zusammen ist für diese „sonstigen Anbieter“ von einem Kunden-
anteil von rd. 7,1% auszugehen.
Neben den Kundenanteilen spielen die Frequenzanteile eine wichtige Rolle für die Einschätzung der Kun-
denorientierung. Diese leiten sich aus der Besuchsfrequenz ab, welche als Indexwert angibt, wie häufig die
Besucher während des Messzeitraums an einem Standort identifiziert wurden. Desto mehr Besuche identifi-
4
Durch die Einbindung des Kaufland innerhalb des Gebäudekomplexes des EKZ Sachsen-Allee ist eine betreiberspezifische Kunden-
zuordnung nicht möglich.
Netto /
EDEKA
Simmel
Olipark /
Diska +
Markgrafen
sonstige
Anbieter
Lichtenau
2)
Kaufland /
Frankenberg
Marktkauf /
Chemnitz-
Center
EDEKA /
Chemnitz,
Dresdner Str.
Kaufland /
Mittweida
sonstige
(geschätzt)
Kundenanteil
44,5%
18,9%
11,2%
8,3%
6,8%
3,2%
7,1%
Besuchsindex
1)
9,7
12,5
2,9
2,8
2,2
1,8
1,8
Frequenzanteile
57,2%
31,1%
4,3%
3,0%
2,0%
0,8%
1,7%
Marktanteile
40,7%
22,1%
10,1%
9,9%
7,0%
4,5%
1,8%
3,9%
1)
Besucherindex: Häufigkeit der Besucher w ährend des Messzeitraums an einem Standort (Indexw ert an gemessener Gesamtfrequenz)
2)
Umsatzeinschätzung der sonstigen Anbieter mit Lebensmittel und Drogerie in Lichtenau (Bäcker, Fleischer, Getränke, Tankstelle, etc.) außerhalb der genannten
Lichtenauer Standorte
Summe Gemeinde: 72,9%
Gemeinde Lichtenau
Angebots-
standorte
Summe Region: 27,1%
regionale Abflüsse

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
20
ziert werden, je höher ist folglich der Indexwert. Die Standorte im Olipark weisen mit einem Index von 12,5
den höchsten Wert auf.
Daraus leiten sich für den diska und den Getränkemarkt im Olipark geringfügig höhere Frequenzanteile
(31,1%) als für die Einzelstandorte der zwei weiteren Lebensmittelmärkte Edeka und Netto in Lichtenau. In
Summe erreichen letztere jedoch einen Anteil von 57,2% an der Frequenz. Die Angebote im Olipark zeich-
nen sich folglich bereits als akzeptierter und eingeführter Einkaufsstandort für die Lichtenauer Bevölkerung
ab, erwartungsgemäß auch bedingt durch die ergänzenden Anbieter und Nutzungen am Standort.
Für die Anbieter in der Region ergeben sich deutlich nachrangige Frequenzanteile zwischen 0,8% und
4,2%. Diese werden folglich weitaus weniger häufig von den Besuchern aus Lichtenau aufgesucht, charak-
teristisch eher für ausgewählte Groß- und Wocheneinkäufe.
Unter Berücksichtigung durchschnittlicher Ausgabebeträge für die jeweiligen Anbieter, Zielgruppen und
Nachfragegewohnheiten lassen sich die Marktanteile der Standorte darstellen. Die Lebensmittelmärkte Net-
to und Edeka können zusammen rd. 40,7% des in Lichtenau vorhandenen Marktpotenzials in den Waren-
gruppen Lebensmittel und Drogerie binden, auf die Anbieter im Olipark entfällt ein Anteil von weiteren rd.
22,1%. Zusammen mit den sonstigen Anbietern in Lichtenau können diese in Summe rd. 72,9% des waren-
gruppenspezifisch vorhandenen Kaufkraftpotenzials binden. Demnach fließt jedoch ein verbleibender Anteil
von ca. 27,1% des Kaufkraftpotenzials, der einem Umsatz von rd. 5,5 Mio. € entspricht, an regionale Anbie-
ter ab.
Bezogen auf die untersuchten Standorte außerhalb des Lichtenauer Gemeindegebietes erreicht mit 9,9%
der Kaufland-Standort in Frankenberg den höchsten Marktanteil, auch auf den Marktkauf-Standort in
Chemnitz entfällt ein Anteil von rd. 7%. Für die weiteren Standorte leiten sich Marktanteile am Lichtenauer
Kaufkraftpotenzial unterhalb von 5% ab. Ein wesentlicher Anteil dieses aus Lichtenau abfließenden Nahver-
sorgungspotenzials kann durch die Weiterentwicklung der Grundversorgung zukünftig in Lichtenau gebun-
den werden.
Exkurs: Besuche der Frankenberger Innenstadt
Die Kundenorientierung auf die Stadt Frankenberg ist in dieser Betrachtung jedoch differenzierter zu werten.
So wird beispielsweise die Frankenberger Innenstadt von rd. 20% der Lichtenauer Kunden besucht, jedoch
nicht nur im Sinne der Grundversorgung. Deren umfassende Besucherfrequenz liegt mit einem Indexwert
von 5,0 sogar höher als die des Kaufland-Standortes (2,9) und auch der Standorte von Marktkauf (2,8) und
Edeka (2,2) in Chemnitz. Jedoch spielen die Angebote der Frankenberger Innenstadt eine nachrangige
Rolle in den Grundversorgungsangeboten für die Lichtenauer Bevölkerung, hier sind lediglich der Ross-
mann-Drogeriemarkt sowie kleinteilige Anbieter ansässig.
Im Vergleich mit den Kaufland-Kunden werden vielfältigere Besuchsgründe offensichtlich. Der Kaufland-
Standort fungiert sicherlich als Frequenzbringer, denn rd. 99% der Kunden, welche den Kaufland-Standort
besuchen, gehen auch in die Innenstadt von Frankenberg.
Im Umkehrschluss ist aber zu konstatieren, dass von der höheren Lichtenauer Kunden- / Besucherzahl der
Frankenberger Innenstadt nur ein Anteil von rd. 54% auch den Kaufland besuchen.
Die Weiterentwicklungen im Olipark zielen insbesondere auf eine stärkere Eigenbindung der Kaufkraftpo-
tenziale in der Grundversorgung vor Ort ab, folglich auf Nachfragesegmente, die aktuell u.a. auch durch den
Frankenberger Kaufland-Standort anteilig gebunden werden. Die Wechselwirkungen mit der Frankenberger
Innenstadt sind jedoch als eher gering zu bewerten, folglich ist nicht von einem deutlich rückläufigen Kun-
denanteil der Lichtenauer Bevölkerung in der Frankenberger Innenstadt auszugehen.

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
21
5.2. Nachfrageanalyse
Die Abgrenzung des Einzugsgebietes und die Berechnung des vorhabenrelevanten Kaufkraftvolumens stel-
len einen weiteren wichtigen Bezugspunkt für die nachfolgende Analyse der möglichen Auswirkungen der
Weiterentwicklung innerhalb des Einkaufszentrums Olipark dar. Für die Einkaufsorientierung der Bevölke-
rung und damit die Abgrenzung des Einzugsgebietes von Einzelhandelsbetrieben spielen grundsätzlich
mehrere Faktoren eine maßgebliche Rolle:
die Häufigkeit der Bedarfsdeckung im geplanten Sortimentsbereich,
der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand,
die relevante Wettbewerbssituation, wie z.B. die Entfernung und die Attraktivität der relevanten Wett-
bewerber im engeren und weiteren Standortumfeld,
die Attraktivität der Einzelhandelslage, die durch die Betriebsgröße, die Leistungsfähigkeit und den
Bekanntheitsgrad des Betreibers bestimmt wird,
die Qualität des Mikrostandortes, die aus der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Lage zu Siedlungs-
schwerpunkten und aus möglicherweise vorhandenen Agglomerationseffekten resultiert,
Barrierewirkungen, ausgehend von den topographischen, infrastrukturellen oder baulichen Gegeben-
heiten.
Von entscheidender Bedeutung für die Einzugsgebietsabgrenzung des Einkaufszentrums ist die Größendi-
mensionierung und Attraktivität der ansässigen Betriebe, aber auch deren zukünftig stärkere Ausrichtung
auf nahversorgungsrelevante Angebotsstrukturen. Eingebettet in die regionale Angebotsstruktur mit leis-
tungsfähigen Anbietern im Umfeld und insbesondere mit der Nähe zum Oberzentrum Chemnitz, kann der
Olipark nur in wenigen Branchen eine Ausstrahlung erzielen, die über das Gemeindegebiet hinaus geht.
Das Einzugsgebiet des Standortes bleibt somit im Schwerpunkt auf das Gemeindegebiet von Lichtenau
begrenzt und ist am örtlichen Kaufkraftpotenzial auszurichten. Kaufkraftzuflüsse aus den angrenzenden
Gemeinden beziehen sich im Wesentlichen auf bestehende Angebote des mittel- und langfristigen Bedarfs-
bereiches, die sortimentsspezifisch ein weiterreichendes Kundengebiet aufweisen. Ebenso ergeben sich
durch die Lage an der Autobahnanschlussstelle diffuse Streuumsätze, die keinem bestimmten Einzugsge-
biet zugeordnet werden können.
Das Einzugsgebiet des Einkaufszentrums Olipark sowie die Einordnung in den regionalen Kontext aus
Kaufkraftzuflüssen und -abflüssen sind in der nachstehenden Karte dargestellt. Geringfügige Kaufkraftzu-
flüsse sind lediglich aus den unmittelbar angrenzenden Gemeinden zu erwarten, mit größerer Entfernung
zum Standort und zunehmender Wettbewerbswirkung werden die Bindungschancen naturgemäß einge-
schränkt. Der räumliche Wirkungsbereich des Einkaufszentrums ist verglichen mit anderen Einkaufszentren
wesentlich geringer ausgeprägt. Die geringe Besiedlungsdichte im Umland und die Lage im Verdichtungs-
raum des Oberzentrums Chemnitz beeinflussen die Ausstrahlungskraft des Standortes erheblich. Bei der
Weiterentwicklung des Angebotskonzeptes sollte demnach eine möglichst hohe Eigenbindung der Nachfra-
ge im Gemeindegebiet im Mittelpunkt stehen.

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
22
Karte 6: Einzugsgebiet des Einkaufszentrums Olipark und der Gemeinde Lichtenau
Bearbeitung: BBE Handelsberatung GmbH
Die nachfolgende Berechnung ermittelt das aktuell verfügbare Nachfragepotenzial in der Gemeinde Lich-
tenau, differenziert nach den Warengruppen des Einzelhandels. Die bundesdurchschnittlichen Verbrauchs-
ausgaben über alle Einzelhandelsbranchen hinweg betragen 6.546 € pro Kopf der Bevölkerung (IFH-
Verbrauchsausgaben in Abstimmung mit BBE Handelsberatung). Infolge des leicht geringeren Kaufkraftni-
veaus in der Gemeinde Lichtenau (vgl. Abschnitt 3), betragen die relevanten Verbrauchsausgaben in der
Gemeinde Lichtenau pro Person 6.397 €.
Das Gemeindegebiet von Lichtenau umfasst ein Einwohnerpotenzial von rd. 7.100 Einwohnern, dement-
sprechend errechnet sich ein einzelhandelsrelevantes Marktpotenzial von ca. 45,4 Mio. €.
In der Differenzierung nach Bedarfsgruppen gliedert sich dieses Marktpotenzial in:
den kurzfristigen Bedarf mit 27,3 Mio. € (ca. 60 %),
den mittelfristigen Bedarf mit 10,3 Mio. € (ca. 23 %),
den langfristigen Bedarf mit 7,9 Mio. € (ca. 17 %).

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
23
Tabelle 4: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial nach Warengruppen in der
Gemeinde Lichtenau
Kaufkraft-
kennziffer
Pro-Kopf-
Ausgaben
Nachfrage-
potenzial
in %
in €
in T€
Nahrungs- u. Genussmittel / Bäcker / Metzger
99%
2.495
17.700
Drogerie / Parfümerie / Kosmetik
96%
339
2.410
Tierfutter, Heimtierzubehör, leb. Tiere
100%
57
410
Pharmaz., mediz., orthop. Artikel
96%
697
4.940
Zeitungen / Zeitschriften / Bücher
99%
100
710
Papier-, Büro-, Schreibwaren (PBS)
99%
80
570
Blumen
114%
74
530
überwiegend kurzfristiger Bedarf
99%
3.841
27.270
Bekleidung / Wäsche / Strumpfwaren
89%
473
3.350
Schuhe (ohne Sportschuhe), Lederwaren
92%
110
790
Baumarktspezifisches Sortiment (Werkzeuge / Eisenwaren / Farben /
Malerbedarf / Sanitär / Autozubehör etc.)
106%
386
2.750
Gartenbedarf / Pflanzen
114%
155
1.100
GPK**/Haushaltsgegenstände
96%
58
420
Spielwaren / Hobby / Basteln / Musikinstrumente
93%
89
630
Sportartikel / Camping, Outdoor, Fahrräder
90%
173
1.220
überwiegend mittelfristiger Bedarf
96%
1.444
10.260
Haus- und Heimtextilien, Bettwaren
105%
165
1.170
Möbel (inkl. Bad- / Garten- / Büromöbel)
97%
354
2.510
Elektrogroß- und -kleingeräte, Lampen & Leuchten
97%
88
620
Unterhaltungselektronik / Musik / Video / PC / Drucker / Kommunikation
93%
168
1.200
Foto / Optik / Akustik
92%
230
1.630
Uhren / Schmuck
97%
50
360
sonstiger Einzelhandel
98%
56
400
überwiegend langfristiger Bedarf
97%
1.112
7.890
Einzelhandelsrelevantes Potenzial insgesamt
98%
6.397
45.420
Einwohner
7.097
Sortimentsgruppe
Gemeinde Lichtenau
*PBS = Papier, Bürobedarf, Schreibwaren / **GPK = Glas, Porzellan, Keramik
Quelle: BBE-Berechnung auf Basis von IFH-Daten und sortimentsbezogenen MBR-Kaufkraftkennziffern (Datenstand: 2020)

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
24
6.
Branchenspezifische Wettbewerbssituation im Untersu-
chungsgebiet
6.1. Gemeinde Lichtenau
Die Weiterentwicklung des Einkaufszentrums Olipark ist an dem in der Gemeinde vorhandenen Kaufkraftpo-
tenzial auszurichten. Für den geplanten Ausbau in den Sortimenten des Grundversorgungsbedarfes ist die
Einbindung des Standortes in die örtlichen Nahversorgungsstrukturen von maßgeblicher Bedeutung.
Zur Analyse der aktuellen Angebotsstrukturen im Gemeindegebiet von Lichtenau wurden alle Einzelhan-
delsstandorte mit einzelhandelsrelevanter Verkaufsfläche, Branchenzuordnung, Standortlage sowie einer
Umsatzeinschätzung nach branchenspezifischen Kennzahlen erfasst und bewertet. Berücksichtigung findet
der gesamte Einzelhandel im engeren Sinne, d.h. ohne Handel mit Kraftfahrzeugen, Kraft-/Brennstoffen,
Versandhandel und ambulanter Handel (z.B. Wochenmärkte). Die Gemeinde Lichtenau verfügt in der aktu-
ellen Bestandssituation vom September 2020 über einen Einzelhandelsbesatz von insgesamt 36 Anbietern,
die zusammen eine Gesamtverkaufsfläche von 8.423 m² und einen Umsatz von ca. 24,0 Mio. € aufweisen.
Mit einer Verkaufsflächenausstattung von ca. 1,19 m² je Einwohner weist Lichtenau einen unterdurchschnitt-
lichen Verkaufsflächenbesatz im Vergleich mit dem Durchschnitt des Freistaates Sachsen von 1,69 und
dem Durchschnitt des IHK-Bezirks Chemnitz von 1,78 auf
5
. In die Bewertung der Verkaufsflächenausstat-
tung ist jedoch die regionale Stellung und Ausstrahlung der Gemeinde Lichtenau einzubeziehen, sowie
auch aktuelle Leerstände am Vorhabenstandort.
Die nachfolgende Tabelle differenziert den Einzelhandelsbesatz in der Gemeinde Lichtenau nach maßgebli-
chen Zentren- und Standortstrukturen. Unmittelbar ersichtlich wird die Bedeutung des Einzelhandelsstan-
dortes Olipark innerhalb der örtlichen Einzelhandelsstrukturen. Alleine rund 50% der Anbieter und 72% der
Verkaufsfläche des Lichtenauer Einzelhandels befinden sich am Vorhabenstandort Olipark, auf diese entfällt
folglich auch ein Umsatzanteil von ca. 58%.
Die weiteren 18 Einzelhandelsstandorte befinden sich neben Oberlichtenau ausschließlich in den Ortsteilen
Auerswalde und Ottendorf, mit einem deutlichen Angebotsschwerpunkt in den Sortimenten des kurzfristigen
Bedarfsbereiches. In den weiteren fünf Ortsteilen von Lichtenau sind keine Einzelhandelsstrukturen vorhan-
den.
Aktuell ist mit dem Supermarkt
EDEKA Simmel
lediglich ein Vollsortimenter in der Gemeinde Lichtenau
vorhanden. Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde Lichtenau wird der Standort als
Nahver-
sorgungslage Oberlichtenau
ausgewiesen. Der Lebensmittelmarkt mit Bäckerei in der Vorkassenzone
befindet sich ebenfalls im Ortsteil Oberlichtenau, an der
Auerswalder Hauptstraße
. Die Entfernung zum
Olipark beträgt rd. 1,7 km. Der Standort übernimmt aktuell wichtige Versorgungsfunktionen im Vollsorti-
mentsbereich für das gesamte Gemeindegebiet, auch umsatzseitig nimmt der Standort mit einem Umsatz-
anteil von 21% eine relevante Stellung innerhalb der Versorgungsstrukturen ein. Mit Ansiedlung eines weite-
ren Supermarktes am Vorhabenstandort ergeben sich wettbewerbliche Verflechtungen in den Nahversor-
gungsstrukturen.
Unter den
sonstigen Anbietern im Ortsteil Oberlichtenau
ist die Standortkombination aus zwei Lebens-
mittelhandwerksbetrieben (Bäckerei und Metzgerei) an der Oberen Hauptstraße summiert. Diese sind in
rund 1,2 km zum Vorhabenstandort gelegen und weisen einen gemeinsamen Gastronomiebereich auf.
5
Verkaufsfläche des Einzelhandels gesamt in m² pro Kopf gemäß dem Handelsatlas für den Freistaat Sachsen, Ausgabe IHK-Bezirk Chemnitz,
2015, Seite 12.

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
25
in m²
in %
in m²
in %
in m²
in %
in m²
in %
in m²
in %
in m²
in %
in m²
in %
Nahrungs- u. Genussmittel (inkl. Bäcker / Fleischer)
947
38
855
34
543
22
50
2
40
2
85
3
2.520
100
Drogerie / Parfümerie
50
29
80
46
45
26
175
100
Pharmaz.,
Blumen mediz.,
/ Heimtierbedarf
orthop. Artikel
314
64
20
4
15
3
85
17
60
12
494
100
Papier- u. Schreibwaren/Bücher/Zeitschriften
20
40
5
10
20
40
5
10
50
100
Bekleidung/Wäsche/sonstige Textilien
90
95
5
5
95
100
Schuhe (ohne Sportschuhe), Lederwaren
667
100
667
100
Heimwerker/Autozubehör / Gartenbedarf
320
97
10
3
330
100
GPK/Hausrat/Geschenkartikel
10
25
25
63
5
13
40
100
Spielwaren/Babyausst./Hobby/Musikinstr.
125
100
125
100
Sportartikel/Fahrräder
250
100
250
100
Haustextilien/Heimtextilien
Möbel (incl. Bad-, Garten-, Büromöbel)
2.353
94
150
6
2.503
100
Elektro/Elektrogeräte/Leuchten
580
97
20
3
600
100
UE/Musik/Video/Kommunikation/PC
518
100
518
100
Foto/Optik/Akustik
10
100
10
100
Uhren/Schmuck
46
100
46
100
sonstiges
Einzelhandel gesamt
6.050
72
980
12
618
7
50
1
315
4
410
5
8.423
100
davon zentren- und nahversorgungsrelevanter Einzelhandel
2.506
57
960
22
608
14
50
1
130
3
150
3
4.404
100
davon nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel
3.544
88
20
1
10
0
185
5
260
6
4.019
100
Anzahl Standorte
18
50
2
6
1
3
2
6
8
22
5
14
36
100
Umsatzeinschätzung
13.970
58
4.940
21
3.000
13
550
2
890
4
600
3
23.950
100
Olipark
NVL
Oberlichtenau
Lichtenau
gesamt
OT Oberlichtenau
(sonst.)
OT Auerswalde
(sonst.)
OT Ottendorf
NVL
Aue rswalde
Tabelle 5: Wettbewerbsrelevante Angebotsstrukturen nach Warengruppen

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
26
Der
Ortsteil Auerswalde
verfügt über keinen zusammenhängenden Ortskern, dennoch konzentriert sich
die Mehrheit der insgesamt acht Einzelhandelsanbieter in Auerswalde im westlichen Bereich der Auerswal-
der Hauptstraße. Am Kreuzungsbereich der Auerswalder Hauptstraße mit der Rathausstraße, gegenüber
der Gemeindeverwaltung, ist ein
Netto Marken-Discount
vorhanden, der im Einzelhandels- und Zentren-
konzept als
Nahversorgungslage Auerswalde
ausgewiesen wird. Der Markt hat im Jahr 2019 eröffnet und
die Verkaufsflächen des ehemals angesiedelten Penny-Marktes (nur ca. 620 m²) nachgenutzt. Die Entfer-
nung zum Olipark beträgt rd. 2,1 km, auch für diesen Lebensmittelmarkt ist infolge der Weiterentwicklungen
im Olipark mit Wettbewerbsverflechtungen zu rechnen.
Die
weiteren kleinteiligen Fachgeschäfte im Ortsteil Auerswalde
sind entlang der Auerswalder Haupt-
straße angesiedelt und führen mit Verkaufsflächen zwischen 20-45 m² Angebote einer Vielzahl von Sorti-
menten. Dazu sind eine Gärtnerei, ein Elektro- und ein Blumenladen sowie Lebensmittelhandwerksbetriebe
zu zählen. Im weiter östlichen Bereich der Auerswalder Hauptstraße ist die Firma Belaro Lattenroste mit
Werksverkauf vorhanden.
Karte 7: Wettbewerbliche Standorte im Gemeindegebiet Lichtenau

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
27
Auch im
Ortsteil Ottendorf
sind verteilt fünf Einzelhandelsbetriebe vorhanden. Flächenmäßig größter An-
bieter ist das Fahrradgeschäft Velofaktum an der Garnsdorfer Straße, die weiteren Geschäfte verfügen über
Verkaufsflächen zwischen 20 – 60 m². Der Angebotsschwerpunkt der Fachgeschäfte liegt im kurz- und mit-
telfristigen Bedarfsbereich, mit dem Vorhabenstandort bestehen nur wenige wettbewerbliche Verflechtun-
gen.
Abbildung 3: Relevante Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsgebiet
EDEKA-Markt Simmel
Leerstand ehemals Penny, zukünftig Netto
Bäckerei Roder in Auerswalde
Quelle: eigene Aufnahmen, Oktober 2018
6.2. Kaufkraftbindung des Einzelhandels in der Gemeinde Lichtenau
Die Gegenüberstellung der örtlichen Umsatzstruktur mit den Marktvolumina im Gemeindegebiet von Lich-
tenau (vgl. Abschnitt 5) führt zu Bindungsquoten der örtlichen Nachfrage. Diese stellt den entscheidenden
Bewertungsmaßstab für die Ausstrahlung und Leistungsfähigkeit des örtlichen Einzelhandels dar. Die ge-
genwärtig bereits erzielten Bindungsquoten in den einzelnen Warengruppen sind auch ein Indikator für die
Beurteilung der Marktchancen bzw. potenziellen, wettbewerblichen Auswirkungen zusätzlicher Anbieter.
Wie in der nachstehenden Tabelle dargestellt, steht dem verfügbaren Marktpotenzial im Gemeindegebiet
von Lichtenau in Höhe von ca. 45,4 Mio. € über alle Branchen hinweg ein Einzelhandelsumsatz von ca.
24,0 Mio. € gegenüber. Es errechnet sich eine Kaufkraft-Umsatz-Relation von 53%, dies entspricht einer
Zentralitätskennziffer von 60%. Im Saldo von Zu- und Abflüssen fließen demnach aktuell ca. 21,5 Mio. € der
vorhandenen Kaufkraft an Standorte außerhalb des Lichtenauer Gemeindegebietes ab. Zu berücksichtigen
sind die ausgeprägten regionalen Pendlerverflechtungen sowie die Nähe zum Oberzentrum Chemnitz.
Innerhalb der Warengruppen ist eine sehr große Spannweite der erzielten Bindungsquoten zu konstatieren,
überwiegend werden jedoch Werte unterhalb von 100 erreicht. Insbesondere in den nahversorgungsrele-
vanten Warengruppen Lebensmittel und Drogerie stellen sich eher geringe Bindungsquoten von 76% bzw.
32% dar. Typischerweise wird das Nachfragepotenzial in diesen Sortimentsgruppen überwiegend vor Ort
gebunden, da die Kunden eine wohnungsnahe Versorgung bevorzugen, die ausgewiesenen Bindungsquo-
ten zeigen demnach Entwicklungsspielräume für weitere Ansiedlungen auf.
Die weit überdurchschnittlichen relativen Bindungsquoten in den Warengruppen Blumen / Heimtierbedarf,
Schuhe und Elektrogeräte / Unterhaltungselektronik sind teilweise durch geringe Marktpotenziale zu be-
gründen, die vom Fachhandel schnell erschlossen sind. In diesen Branchen werden aktuell Kaufkraftzuflüs-
se von außerhalb des Lichtenauer Gemeindegebietes generiert.
Abgesehen von der Warengruppe Schuhe werden jedoch in den weiteren zentrenrelevanten Branchen (Be-
kleidung, Spielwaren / Hobby, GPK / Hausrat, Foto / Optik / Akustik und Uhren / Schmuck) mit Werten in
einer Spannweite von 5 – 89% nur geringe Kaufkraftbindungen erzielt, was insbesondere durch die Nähe zu
den Angeboten des Oberzentrums Chemnitz zu begründen ist. Mit der Absiedlung des Schuhfachmarktes
Reno ist auch mit einer stark rückläufigen Bindungsquote in der Warengruppe Schuhe zu rechnen.

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
28
Diese aktuellen Ergebnisse zur örtlichen Nachfragebindung veranschaulichen die Abstimmung des Einzel-
handelsangebotes auf das örtliche Nachfragepotenzial und zeigen partiell auch Entwicklungschancen auf.
Der mit der Erstellung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes beschrittene Weg einer räumlichen Steue-
rung und Funktionsteilung des Einzelhandels zielt mit der Ausweisung des Oliparks als zentralen Versor-
gungsbereich auf eine geordnete Erschließung dieser Potenziale ab.
Tabelle 6: Nachfragebindung in der Gemeinde Lichtenau
Berechnung: BBE Handelsberatung GmbH
Marktpotenzial
Lichtenau
EH-Umsatz
Lichtenau
Kaufkraft-
bindung
Saldo Zu- und
Abfluss
in T€
in T€
in %
in T€
Nahrungs- u. Genussmittel (inkl. Bäcker / Fleischer)
17.700
13.540
76
-4.160
Drogerie / Parfümerie
2.410
780
32
-1.630
Pharmaz., mediz., orthop. Artikel
4.940
-4.940
Blumen / Heimtierbedarf
940
1.260
134
320
Papier- u. Schreibwaren/Bücher/Zeitschriften
1.280
190
15
-1.090
überwiegend kurzfristiger Bedarf
27.270
15.770
58
-11.500
Bekleidung/Wäsche/sonstige Textilien
3.350
190
6
-3.160
Schuhe (ohne Sportschuhe), Lederwaren
790
1.200
152
410
Heimwerker/Autozubehör/Gartenbedarf
3.850
400
10
-3.450
GPK/Hausrat/Geschenkartikel
420
180
43
-240
Spielwaren/Babyausst./Hobby/Musikinstr.
630
230
37
-400
Sportartikel/Fahrräder
1.220
200
16
-1.020
überwiegend mittelfristiger Bedarf
10.260
2.400
23
-7.860
Haustextilien/Heimtextilien
1.170
-1.170
Möbel (incl. Bad-, Garten-, Büromöbel)
2.510
2.590
103
80
Elektro/Elektrogeräte/Leuchten
620
970
156
350
UE/Musik/Video/Kommunikation/PC
1.200
1.820
152
620
Foto/Optik/Akustik
1.630
80
5
-1.550
Uhren/Schmuck
360
320
89
-40
sonstiges
400
-400
überwiegend langfristiger Bedarf
7.890
5.780
73
-2.110
Kaufkraft-Umsatz-Relation gesamt
45.420
23.950
53
-21.470
entspricht einer Zentralitätskennziffer von
60

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
29
6.3. Verflechtung mit regionalen Wettbewerbsstandorten
Branchenspezifisch weist das Einkaufszentrum Olipark regionale Kaufkraftzuflüsse auf, wie dies bereits im
vorherigen Abschnitt anhand der Kaufkraftbindungsquoten dargestellt werden konnte. Die regionalen Wett-
bewerbsbeziehungen bleiben jedoch weitestgehend auf die frequenzbringenden Branchen und Anbieter des
Planvorhabens beschränkt. In der bisherigen Bestandssituation waren diese mit dem Möbelspezialist Multi-
polster (schließt zum Oktober 2020) und dem Elektronikfachmarkt MediMax (plant eine deutliche Flächen-
reduzierung in der Weiterentwicklung des Olipark) gegeben.
In einem Umkreis von rd. 10 km um den Vorhabenstandort kristallisieren sich als relevante Wettbewerbs-
standorte insbesondere das Chemnitz-Center im Chemnitzer Ortsteil Röhrsdorf sowie Solitärstandorte von
spezialisierten Fachmärkten heraus. Die nachstehende Karte veranschaulicht die regionale Wettbewerbssi-
tuation.
Karte 8: Regionale Wettbewerbsstandorte
Bearbeitung: BBE Handelsberatung GmbH
Das
Einkaufszentrum Chemnitz-Center
wurde bereits 1992 eröffnet, es verfügt über mehr als 80 Fachge-
schäfte und eine Gesamtverkaufsfläche von rund 90.000 m². Zu den Magnetanbietern vor Ort zählen neben
einer Vielzahl an Modergeschäften die beiden Elektronikmärkte Media Markt (2.950 m²) und Saturn

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
30
(4.800 m²), der Spielwarenanbieter Toys“R“Us (2.600 m²), ein toom Baumarkt (8.400 m²) sowie der Möbel-
markt Höffner (37.200 m²).
6
Das Center erreicht aufgrund seiner Größendimensionierung, des Warenange-
bots und auch der Lage an der A4 zweifellos ein regionales Einzugsgebiet, mit ebenso starker Ausrichtung
auf das Chemnitzer Stadtgebiet. Im Vergleich mit den Flächendimensionierungen der Elektronikmärkte und
des Möbelhauses im Chemnitz-Center nehmen die am Vorhabenstandort angesiedelten Anbieter in den
Warengruppen Möbel und Elektrogeräte / Unterhaltungselektronik insbesondere in der Plansituation mit
reduzierten Verkaufsflächen von jeweils 800 m² eine deutlich nachrangige Wettbewerbsstellung ein. Die
Versorgungsfunktion des Chemnitz-Centers ist deutlich ausgeprägter, dies wird auch an der durchschnittli-
chen Verweildauer der Kunden sichtbar. Im Chemnitz-Center beträgt diese zwischen 45 min. bis zu 2 Stun-
den, für das Einkaufszentrum Olipark lediglich zwischen 15 min. bis zu einer Stunde.
7
In westlicher Richtung wird die Ausstrahlungskraft des Einkaufszentrums Olipark im Möbelsegment zudem
durch eine Filiale des Anbieters
Multipolster
(ca. 2.200 m²) und den Möbelhändler
Möbel-Boss
(ca.
4.100 m²), beide im Stadtgebiet von
Chemnitz
gelegen, begrenzt, in nördlicher Richtung wirkt sich das Mö-
belhaus
Möbel-SB-Halle
(2.700 m²) in
Mittweida
auf die Reichweite des Vorhabenstandortes aus.
8
Auch
im Unterhaltungselektroniksegment sind in der Nachbarstadt Frankenberg/Sa. mit dem Elektronikfachmarkt
Euronics
und dem
MediaMarkt
in Chemnitz weitere Anbieter vorhanden.
Die erweiterte Kundenbindung des Standortes Olipark bezieht demnach ausschließlich Teilgebiete angren-
zender Gemeinden in nördlicher und südöstlicher Richtung ein, aus dem westlichen Gebiet ist aufgrund der
zunehmenden Angebotsauswahl nicht mehr mit Kaufkraftzuflüssen zu rechnen. Geringfügige wettbewerbli-
che Verflechtungen mit den Anbietern im regionalen Umfeld können nicht gänzlich ausgeschlossen werden.
Die letztlich begrenzten Zuflüsse werden auch in den Kaufkraftbindungsquoten im Abschnitt 6.2 deutlich, im
Saldo bindet der Olipark auch nur begrenzte Zuflüsse in den Warengruppen Möbel, Elektro und Unterhal-
tungselektronik. Diese Zuflüsse betreffen zudem nicht-zentrenrelevante Sortimente, die in der Regel außer-
halb von zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt sind und keine Relevanz für die verbrauchernahe
Versorgung besitzen.
6
vgl. für Angaben zur Gesamtverkaufsfläche und den Verkaufsflächen der Anbieter: Handelsatlas für den Freistaat Sachsen, Ausgabe IHK-
Bezirk Chemnitz, 2015, Seite 91.
7
durchschnittliche Verweildauer gemäß Google My Business – Profil, abgerufen am 05.12.2018.
8
Flächenangaben gemäß Handelsatlas für den Freistaat Sachsen, Ausgabe IHK-Bezirk Chemnitz, 2015, Seite 51.

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
31
7.
Planungsrechtliche und planerische Beurteilungsgrundlagen
In den vergangenen Jahren ist eine zunehmend ausdifferenzierte und umfangreiche Rechtsprechung zum
Themenkreis Einzelhandel und Bauplanungsrecht festzustellen. Nicht zuletzt die Rechtsprechung hat zu
einer zunehmenden Verdichtung der rechtlichen und planerischen Vorgaben geführt.
Im Folgenden werden die wesentlichen rechtlichen und planerischen Rahmenbedingungen erläutert. Dabei
werden insbesondere diejenigen Aspekte näher betrachtet, die im Zusammenhang mit der Weiterentwick-
lung des Einkaufszentrums Olipark von Relevanz sind.
7.1. Baunutzungsverordnung - § 11 Abs. 3
Das Einkaufszentrum ist in seiner Gesamtheit als großflächig einzustufen, mittels Bebauungsplanverfahren
soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung am Standort sichergestellt werden. Demnach bemisst sich
die Zulässigkeit des Vorhabens zukünftig nach § 30 BauGB in Verbindung mit § 11 Abs. 3 BauNVO. Gemäß
§ 11 Abs. 3 BauNVO sind großflächige Einzelhandelsvorhaben auf ihre städtebauliche Verträglichkeit und
raumordnerische Kompatibilität gutachterlich zu untersuchen.
In §11 Abs. 3 BauNVO heißt es:
1. Einkaufszentren,
2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele
der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur un-
wesentlich auswirken können,
3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die
Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in
Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig.
Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind u. a. auch Auswirkungen auf die verbrauchernahe
Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der beschriebenen Betriebe und auf die Entwicklung zent-
raler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden.
Bei der Frage, ob ein Vorhaben als Einzelhandelsgroßprojekt zu bewerten ist, sind zwei Aspekte zunächst
getrennt voneinander zu prüfen:
Der Sachverhalt der Großflächigkeit des Vorhabens muss erfüllt sein, was nach höchstrichterlicher
Entscheidung ab einer Verkaufsfläche von über 800 m² zutrifft.
9
Die zuvor beschriebenen Auswirkungen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO müssen zu erwarten sein, was
regelmäßig ab 1.200 m² Geschossfläche angenommen wird (= Regelvermutung), jedoch in einer
Einzelfalluntersuchung widerlegt werden kann.
Für eine Einstufung als Einzelhandelsgroßprojekt müssen beide Sachverhalte (über 800 m² Verkaufsfläche
und gleichzeitig Auswirkungen bei über 1.200 m² Geschossfläche) kumulativ auftreten.
Das Projektvorhaben überschreitet als Einkaufszentrum mit der geplanten Verkaufsflächendimensionierung
zweifellos die Schwelle zur Großflächigkeit. Inwieweit jedoch städtebauliche Auswirkungen im Sinne des
§ 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sind, wird in Abschnitt 8 geprüft.
9
BVerwG vom 24. November 2005, 4 C 10.04. In dem Urteil hat das Bundesverwaltungsgericht die bisherige Grenze der Großflächigkeit auf
800 m² VK angehoben. Demnach sind nunmehr Einzelhandelsbetriebe großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, wenn sie
eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Bei der Berechnung der Verkaufsfläche sind auch die Thekenbereiche, die vom Kunden nicht
betreten werden dürfen, der Kassenvorraum (einschl. eines Bereichs zum Einpacken der Waren und zur Entsorgung des Verpackungsmateri-
als) sowie evtl. ein Windfang einzubeziehen.

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
32
7.2. Landesentwicklungsplan Sachsen 2013
Die raumordnerische Steuerung einer Einzelhandelsentwicklung bezieht sich auf die Errichtung, Erweite-
rung und Veränderung großflächiger Einzelhandelsbetriebe sowie die Erweiterung sonstiger Einzelhandels-
betriebe über die Schwelle der Großflächigkeit hinaus. Die entsprechenden Ziele der Raumordnung und
Landesplanung sind in den Landesentwicklungsprogrammen der Bundesländer fixiert. Im Allgemeinen wer-
den großflächige Einzelhandelsbetriebe durch folgende Vorgaben gesteuert:
Konzentrationsgebot
– welches die Konzentration von Versorgungseinrichtungen entsprechend
der jeweiligen Stufe der zentralen Orte bezweckt,
Kongruenzgebot
– wonach der Einzugsbereich eines Einzelhandelsbetriebes den zentralörtlichen
Versorgungsbereich der Ansiedlungsgemeinde nicht wesentlich überschreiten darf,
Beeinträchtigungsverbot
– wonach die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich und die
Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte nicht beeinträchtigt werden darf,
Integrationsgebot
– welches eine städtebaulich integrierte Lage des großflächigen Einzelhandels-
vorhabens, insbesondere bei zentrenrelevanten Sortimenten, vorsieht.
Der Landesentwicklungsplan Sachsen (LEP 2013) aus dem Jahr 2013 trifft im Kapitel 2 „Regional-, Sied-
lungs- und Wirtschaftsentwicklung“ unter Punkt 2.3.2. „Handel“ entsprechende Vorgaben zur Steuerung des
großflächigen Einzelhandels mit den Zielen 2.3.2.1 bis Z 2.3.2.7 sowie dem Grundsatz 2.3.2.6. Im Hinblick
auf das Planvorhaben sind insbesondere folgende Aspekte von Bedeutung:
„Z 2.3.2.1
Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von Einkaufszentren und großflä-
chigen Einzelhandelsbetrieben sowie sonstigen großflächigen Handelsbetrieben, die im Hinblick auf den
Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den vorstehend bezeichnenden großflächigen
Einzelhandelseinrichtungen vergleichbar sind, ist nur in Ober- und Mittelzentren zulässig. Die Ansiedlung,
Erweiterung oder wesentliche Änderung von Factory-Outlet-Centern ist nur in Oberzentren zulässig.
Z 2.3.2.3
Bei überwiegend innenstadtrelevanten Sortimenten oder bei einer Verkaufsfläche für innen-
stadtrelevante Sortimente von mehr als 800 m² ist die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung
von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen nur in städtebaulich integrierter Lage zulässig. In den Zentra-
len Orten, in denen zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen sind, sind diese Vorhaben nur in den zent-
ralen Versorgungsbereichen zulässig.
Z 2.3.2.4
Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandels-
einrichtungen soll nicht dazu führen, dass der Einzugsbereich den Verflechtungsbereich des Zentralen Or-
tes wesentlich überschreitet.
Z 2.3.2.5
Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandels-
einrichtungen darf weder durch Lage, Größe des Vorhabens oder Folgewirkungen das städtebauliche Ge-
füge, die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungszentrums oder die verbrauchernahe Versor-
gung des Zentralen Ortes sowie der benachbarten Zentralen Orte substanziell beeinträchtigen.
G 2.3.2.6
Bei der Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen soll eine ausreichende
Anbindung an den ÖPNV gewährleistet werden.“
10
10
vgl. Landesentwicklungsplan 2013, Staatsministerium des Innern, Freistaat Sachsen, S. 72f.

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
33
7.3. Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau 2019
Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde Lichtenau gewährleistet und steuert die gesamtstäd-
tische Entwicklung des Einzelhandels im Gemeindegebiet durch eine hierarchisch gegliederte Standort-
struktur mit einem funktionsfähigen Versorgungszentrum und zusätzlichen integrierten Nahversorgungs-
standorten. Es wurde am 04.03.2019 vom Gemeinderat beschlossen.
Für die Gemeinde Lichtenau wird darin die folgende Zentren- und Standortstruktur ausgewiesen:
Zentraler Versorgungsbereich Einzelhandels- und Dienstleistungszentrum „Olipark“
Nahversorgungslage Auerswalde
Nahversorgungslage Oberlichtenau.
Abbildung 4: Zentren- und Standortkonzept der Gemeinde Lichtenau
Quelle: Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau 2019, S. 30.
Das Einkaufszentrum Olipark wird demnach im Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde als zent-
rales Einzelhandels- und Dienstleistungszentrum der Gemeinde ausgewiesen und erhält entsprechend die
Funktionszuweisung eines zentralen Versorgungsbereiches.
Zentrale Versorgungsbereiche werden als städtebaulich schützenswerte, räumlich abgrenzbare Bereiche
einer Gemeinde in integrierter Lage klassifiziert, die sich durch einen Nutzungsmix aus Einzelhandel,
Dienstleistungen und Gastronomie auszeichnen und eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren
Nahbereich hinaus übernehmen.
11
In der nachstehenden Karte ist die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches gemäß Einzelhandels-
und Zentrenkonzept dargestellt.
11
vgl. Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau 2019, S. 29ff.

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
34
Karte 9: Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Einkaufszentrum Olipark
Quelle: Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau 2019, S. 33.

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
35
8.
Auswirkungsanalyse
8.1. Umsatzprognose
Für eine nachfolgende Bewertung der wettbewerblichen und städtebaulichen Auswirkungen durch die Wei-
terentwicklung des Einkaufszentrums Olipark wird im Folgenden zunächst eine Umsatzerwartung für den
Vorhabenstandort abgeleitet. Auf Basis der dargelegten Angebotskonzeption und beabsichtigten Neuan-
siedlungen werden im Rahmen einer Modellrechnung die zu erwartenden Umsatzleistungen für die einzel-
nen Anbieter sowohl in der Bestands- als auch in der Plansituation ermittelt. Dabei finden neben den darge-
stellten Wettbewerbsstrukturen auch die zu erwartende Marktstellung der Anbieter in den einzelnen Waren-
gruppen Berücksichtigung.
Wie bereits in Abschnitt 2 dargestellt wurde, wird sich die einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche im Zuge
der Modernisierung des Einkaufszentrums um 1.928 m² verringern. Das Einkaufszentrum verfügt aktuell
über 13.048 m² Einzelhandelsverkaufsfläche inklusive der vorhanden Leerstände, zukünftig soll die Ge-
samtverkaufsfläche nur noch 11.120 m² betragen.
Von Bedeutung für die städtebauliche Verträglichkeit des Vorhabens sind jedoch vielmehr die Veränderun-
gen innerhalb der Anbieterstruktur und die Nachnutzung der rd. 7.000 m² Leerstandsfläche. Schwerpunkte
der Verkaufsflächenveränderung bilden:
die Erweiterung des Lebensmittelmarktes von 676 m² (inkl. Bäcker / Fleischer) auf 1.600 m²,
die Ansiedlung eines Drogeriefachmarktes mit 700 m² Verkaufsfläche,
die Nachnutzung der 5.920 m² Baumarkt-Leerstandsfläche durch einen neuen Baumarktanbieter bei
gleichzeitiger Verringerung der Verkaufsfläche auf 4.000 m²,
die Ansiedlung eines Fahrradfachmarktes mit 500 m² Verkaufsfläche.
Die Planung sieht auch für ausgewählte weitere Anbieter geringfügige Verkaufsflächenerweiterungen vor.
Die zusätzlichen Umsatzleistungen sind jedoch überwiegend aus einer Bindung zusätzlicher Kaufkraftpo-
tenziale abzuleiten und betreffen nicht-zentrenrelevante Sortimente, bleiben demnach ohne Relevanz für
die städtebauliche Bewertung der Auswirkungen auf die verbrauchernahe Versorgung (vgl. auch Abschnitt
8.2). Unverändert bleiben die Verkaufsfläche und die Umsatzbewertung der Tankstelle HEM erhalten, so-
dass diese in der nachstehenden Tabelle keine Berücksichtigung findet.
In der Tabelle 7 werden für die geplanten Anbieter detaillierte Umsatzerwartungen ausgewiesen. Aufgrund
einer Verringerung der Leerstände durch Ansiedlung neuer Anbieter ist gegenüber der Bestandssituation
trotz eines Verkaufsflächenrückgangs in Summe mit einem Umsatzzuwachs von 11,9 Mio. € zu rechnen.
Die vier oben genannten Entwicklungen machen mit einer Umsatzsteigerung des Lebensmittelmarktes um
2,58 Mio. € und den Umsätzen des neuen Drogerie-, Fahrrad- und Baumarktes bereits rd. 11,2 Mio. € der
gesamten Umsatzsteigerung am Standort aus.
Für den Lebensmittelmarkt und den Drogeriemarkt errechnet sich ein Planumsatz von zusammen rd.
9,7 Mio. €. Der Discounter diska am Standort wird durch einen Supermarkt mit einer Verkaufsfläche von
1.600 m² ersetzt. Bei einer annähernden Verdreifachung der Verkaufsfläche ist von einem deutlichen Rück-
gang der Umsatzleistung auf eine Flächenproduktivität von zukünftig 4.200 €/m² für den Supermarkt auszu-
gehen, was sogar einem überdurchschnittlichen Wert entspricht.
12
Für den neuen Drogeriemarkt wird bei einer zukünftigen Verkaufsfläche von rd. 700 m² eine Flächenproduk-
tivität von 4.300 €/m² festgesetzt. Dieser Wert bleibt unterhalb der durchschnittlichen Flächenproduktivitäten
12
Gemäß den Struktur- und Marktdaten des Einzelhandels 2017 (Herausgeber: Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft und Medien,
Energie und Technologie) liegt die Flächenproduktivität von Supermärkten in einer Spannweite von 3.300 €/m² und 4.100 €/m² bei einem
Durchschnittswert von 3.600 €/m². Diese Werte unterliegen jedoch einer großen Bandbreite zwischen Regionen (Kaufkraft, Besiedlungsdich-
te) und in Abhängigkeit der Größendimensionierung.

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
36
der gängigen Drogeriemarktkonzepte
13
, erscheint jedoch in Anbetracht der geplanten Größendimensionie-
rung und der Standortbedingungen als bestmögliche Bewertungsgrundlage.
Tabelle 7: Umsatzprognose für die Anbieter des Einkaufszentrums Olipark
13
Die Flächenproduktivität für Drogeriemärkte liegt gemäß den Struktur- und Marktdaten des Einzelhandels 2017 in einer Spannweite zwischen
5.000 und 6.000 €/m². Die durchschnittliche Flächenproduktivität beträgt 5.500 €/m², jedoch bezogen auf eine Mindestbetriebsgröße von
500 m².
Verkaufs-
fläche
Flächen-
produktivität
Umsatz-
erwartung
in m²
in €/m²
in T€
Bestand - September 2020
Markgrafen Getränke
268
1.800
500
Küche-Aktiv
579
1.400
800
Zoo-Gala
321
1.300
420
Reno (Schuhe)
667
1.800
1.200
Multipolster
1.774
950
1.700
Nagel Textil
25
3.000
80
Badstudio Wellness
100
800
80
Spielwaren & Leuchten
210
1.800
380
Medimax
1.028
2.600
2.700
Werksverkauf Strümpfe
40
1.500
60
Pfendet Bauelemente
200
1.000
200
Blumen Böhland
23
10.000
230
Uhren/Schmuck
46
7.000
320
Bäckerei Vogt
23
12.000
280
diska - Lebensmitteldiscounter (incl. Bäcker & Fleischer)
676
6.090
4.120
Leerstand
6.998
Planvorhaben
Markgrafen Getränke
400
1.750
700
Küche-Aktiv
700
1.210
850
Baumarkt
4.000
1.100
4.400
Möbel
800
1.300
1.000
Badstudio Wellness
120
800
100
Spielwaren & Leuchten
150
1.800
270
Elektronikmarkt
800
3.500
2.800
Blumen
50
5.000
250
Bäckerei
50
5.500
300
Uhren/Schmuck
50
7.000
350
Sport-Fachmarkt
300
2.000
600
Fahrradfachmarkt
500
2.500
1.250
EZH-sonstiger (z.B. Nonfood-Discounter)
300
1.200
360
Textil-Discounter
400
1.100
440
Apotheke
70
18.000
1.250
Optik / Hörakustik
60
6.000
360
Drogerie
700
4.300
3.000
Lebensmittelmarkt
1.600
4.200
6.700
Verkaufsflächen- / Umsatzentwicklung
- 1.928
+ 11.910
Quelle: BBE-Berechnung 2020

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
37
8.2. Entwicklung der Bindungsquote
Im Folgenden werden die Auswirkungen der Umsatzentwicklungen des Einkaufszentrums Olipark auf die
warengruppenspezifischen Kaufkraftbindungsquoten der Gemeinde Lichtenau dargestellt und bewertet.
In der Gegenüberstellung aus Umsatzleistung und dem ermittelten Nachfragepotenzial (vgl. Abschnitt 5)
errechnen sich saldierte Kaufkraftbindungsquoten (Saldo aus Zu- und Abflüssen).
Die geplanten Entwicklungen am Standort Olipark sind in einer separaten Spalte dargestellt. Wie bereits
eingangs dargelegt wurde, ist mit den geplanten Entwicklungen im Olipark infolge der Neuansiedlung eines
Supermarktes und eines Drogeriemarktes im Schwerpunkt ein Ausbau der Grundversorgungsfunktion ver-
bunden. Im mittelfristigen- und langfristigen Bedarfsbereich sind vergleichsweise geringere Umsatzentwick-
lungen zu verzeichnen, die mit der Wiederansiedlung eines Baumarktes, eines Fahrradgeschäftes und ei-
nes Fachgeschäftes für Optik / Hörakustik einhergehen.
Die Umsatzentwicklungen am Standort Olipark wirken sich dabei differenziert auf die Nachfragebindung
aus. Im
kurzfristigen Bedarfsbereich
ist mit einer Steigerung der Bindungsquote auf insgesamt 77% zu
rechnen. Wie in Grundzentren ist auch in Orten ohne zentralörtliche Funktion der Fokus auf die Schaffung
einer möglichst hohen Eigenbindung im kurzfristigen Bedarfsbereich zu setzen. Wesentlich trägt dazu der
Anstieg der Bindungsquote im Drogeriewarenbereich auf annähernde Nachfragedeckung von 100% bei, zu
der vorrangig die Ansiedlung eines Drogeriemarktes, in geringem Umfang aber auch die zusätzlichen An-
gebote des neuen Lebensmittelmarktes, beitragen. Die nächstgelegenen Drogeriemärkte im Umfeld der
Gemeinde Lichtenau sind in den Gemeinden Frankenberg/Sa., Mittweida, Flöha und Chemnitz vorhanden,
diese partizipieren am bisherigen Abfluss.
In der Sortimentsgruppe Lebensmittel ist hingegen auch mit der Erweiterung des Lebensmittelmarktes am
Standort um rd. 920 m² zukünftig nicht von einer Bedarfsdeckung auszugehen. Aufgrund der regionalen
Lage und bestehender Pendlerverflechtungen sowie der Kundenorientierung ist weiterhin mit Kaufkraftab-
flüssen, insbesondere auch zu Großbetriebsformen des Lebensmitteleinzelhandels (bspw. Kaufland in
Frankenberg/Sa. und Standorten in Chemnitz), zu rechnen. Ein Wert von 90% erscheint hier als realistische
Zielbindungsquote.
Im
mittelfristigen Bedarfsbereich
tragen im Wesentlichen die Nachnutzung der Baumarkt-Leerstands-
fläche sowie die Ansiedlung eines Fahrradfachmarktes zu einem Anstieg der Bindungsquote auf zukünftig
ca. 79% bei. Warengruppenspezifisch ist im Heimwerkerbedarf von einer Steigerung der Nachfragebindung
um rd. 110%-Punkte und im Sport-/Fahrradsegment um 152%-Punkte auszugehen. Bei der Bewertung die-
ser Entwicklung ist zu berücksichtigen, dass vormals bereits ein Baumarkt am Standort angesiedelt und
genehmigt war und sich der neue Anbieter sogar nur auf rd. 68% der ehemaligen Verkaufsfläche ansiedelt.
Diese Größendimensionierung ist zukünftig auf die Nachfragebindung der Gemeinde Lichtenau ausgerich-
tet. Für die Warengruppe Fahrräder ist anzumerken, dass diese gemäß der Lichtenauer Sortimentsliste im
Einzelhandels- und Zentrenkonzept ebenfalls den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zuzurechnen ist.
Auch die geplanten Neuansiedlungen eines Textil-Discounters und eines Sportgeschäftes lassen zwar Um-
satzzuwächse am Standort, jedoch keine regionalen Zuflüsse erwarten. Zudem werden die Umsatzzuwäch-
se durch die Umsatzverluste aus der Absiedlung des Schuhfachmarktes weitgehend kompensiert.

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image
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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
38
Tabelle 8: Nachfragebindung in der Gemeinde Lichtenau nach Realisierung des Planvorhabens
M arktpotenzial
Lichtenau
EH-Umsatz
Lichtenau
Kaufkraft-
bindung
Bestand 2020
Plansituation
EH-Umsatz
Lichtenau
Kaufkraft-
bindung
in T€
in T€
in %
in T€
in T€
in T€
in %
Nahrungs- u. Genussmittel (inkl. Bäcker / Fleischer)
17.700
13.540
76
5.250
8.000
15.900
90
Drogerie / Parfümerie
2.410
780
32
230
2.050
2.400
100
Pharmaz., mediz., orthop. Artikel
4.940
1.250
1.250
25
Blumen / Heimtierbedarf
940
1.260
134
660
470
1.070
114
Papier- u. Schreibwaren/Bücher/Zeitschriften
1.280
190
15
140
420
470
37
überwiegend kurzfristiger Bedarf
27.270
15.770
58
6.280
12.190
21.090
77
Bekleidung/Wäsche/sonstige Textilien
3.350
190
6
170
530
550
16
Schuhe (ohne Sportschuhe), Lederwaren
790
1.200
152
1.200
20
20
3
Heimwerker/Autozubehör/Gartenbedarf
3.850
400
10
370
4.620
4.650
121
GPK/Hausrat/Geschenkartikel
420
180
43
60
290
410
98
Spielwaren/Babyausst./Hobby/Musikinstr.
630
230
37
230
380
380
60
Sportartikel/Fahrräder
1.220
200
16
1.860
2.060
169
überwiegend mittelfristiger Bedarf
10.260
2.400
23
2.030
7.700
8.070
79
Haustextilien/Heimtextilien
1.170
60
60
5
Möbel (incl. Bad-, Garten-, Büromöbel)
2.510
2.590
103
2.500
1.850
1.940
77
Elektro/Elektrogeräte/Leuchten
620
970
156
940
970
1.000
161
UE/Musik/Video/Kommunikation/PC
1.200
1.820
152
1.820
1.900
1.900
158
Foto/Optik/Akustik
1.630
80
5
80
540
540
33
Uhren/Schmuck
360
320
89
320
370
370
103
sonstiges
400
380
380
95
überwiegend langfristiger Bedarf
7.890
5.780
73
5.660
6.070
6.190
78
Kaufkraft-Umsatz-Relation ges
45.420
23.950
53
13.970
25.960
35.350
78
60
Quelle: BBE Berechnung 2020
entspricht einer Zentralität
Lichtenau 2020
Entwicklung Olipark
Plan-Situation Lichtenau

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
39
Im
langfristigen Bedarfsbereich
werden bereits in der aktuellen Bestandssituation teilweise hohe Bin-
dungsquoten erzielt (vgl. auch Abschnitt 6.2), so auch in den frequenzbringenden Sortimentsgruppen Mö-
bel, Elektronik und Unterhaltungselektronik. Wie in der Darstellung zur regionalen Wettbewerbssituation für
diese Anbieter bereits dargelegt wurde, erzielen die Anbieter jedoch nur in geringem Umfang eine regionale
Kundenbindung. Die geplanten Flächenreduzierungen beim Möbelmarkt und beim Elektronikmarkt spiegeln
diese Ausrichtung wieder und entsprechen einer Bestandssicherung und Anpassung an die örtliche Marktsi-
tuation.
In der Plansituation ist auch für die Sortimentsgruppe Uhren / Schmuck eine Bindungsquote dargestellt, die
mit 103% geringfügig eine Bedarfsdeckung überschreitet. Marginale Kaufkraftzuflüsse von 10 T€ in dieser
Warengruppe sind demnach nicht auszuschließen, jedoch ist auch dieser Zielumsatz als zu erreichender
Maximalwert zu sehen, die tatsächliche Umsatzleistung des Anbieters bleibt möglicherweise auch darunter.

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
40
8.3. Umsatzumlenkungseffekte / wettbewerbliche Auswirkungen
Im Folgenden werden die Entwicklung von Kundenströmen und die daraus resultierende Umsatzumlenkung
durch die Weiterentwicklung des Einkaufszentrums Olipark abgeschätzt. Aufgrund des vorrangigen Aus-
baus der Grundversorgungsfunktion am Standort und der möglichen städtebaulichen Auswirkungen, finden
nachfolgend ausschließlich die mit der Erweiterung des Lebensmittelmarktes und Neuansiedlung des Dro-
geriemarktes induzierten Umsatzumverteilungen Betrachtung.
Für vorstehend erläuterte, geringfügige Änderungen in der Kundenbindung weiterer Warengruppen kann
keine modelltheoretisch gesicherte Wirkung auf andere Anbieter oder Standorte ausgewiesen werden. Der
neue Fahrradfachmarkt und der Baumarkt sind durch ein nicht-zentrenrelevantes Kernsortiment charakteri-
siert, darüber hinaus bewirkt die geplante Flächenreduzierung des Baumarktes in jedem Fall auch vermin-
derte Wettbewerbswirkungen im Vergleich zu einer reinen Nachnutzung des aktuell genehmigten Bestan-
des.
Bei der Herkunft der induzierten Umsatzsteigerungen im Lebensmittel- und Drogeriewarenbereich am
Standort ist jedoch zwischen Umverteilungseffekten gegenüber den bestehenden Angebotsstrukturen und
einer gesteigerten Kundenbindung im Gemeindegebiet von Lichtenau zu differenzieren. In der nachstehen-
den Tabelle sind diese für das Planvorhaben dargestellt.
Tabelle 9: Umsatzumverteilung und Umverteilungsquoten durch den erweiterten Lebensmittelmarkt
und den neuen Drogeriemarkt
Es ist zu erwarten, dass sich die Entwicklungen innerhalb des Planvorhabens vordergründig auf die flä-
chengrößeren Standorte in der Gemeinde Lichtenau auswirken. Mit Ansiedlung eines weiteren Lebensmit-
telsupermarktes im Olipark sind demnach verstärkt Umsatzumverteilungen gegenüber dem Hauptwettbe-
Umsatz Food +
Drogerie
aktuell
in Mio. €
in %
in Mio. €
NVL Auerswalde
2,87
6,8%
0,20
OT Oberlichtenau (sonst.)
0,55
(*)
(*)
OT Auerswalde
0,52
(*)
(*)
OT Ottendorf
0,16
Umsatzumverteilung durch Planvorhaben im Einzugsgebiet
0,59
Kaufland, Frankenberg
14,85
6,7%
1,00
Rossmann, Innenstadt Frankenberg
2,25
(*)
(*)
Marktkauf+Rossmann+dm, Chemnitz Center
35,98
2,6%
0,95
E-Center (Dresdner Str.) / Kaufland+dm (Sachsen-Allee), Chemnitz
26,18
3,8%
1,00
Kaufland, Mittweida
11,58
2,1%
0,25
3,20
Mehrumsätze sonstige Nonfood-Sortimente
Lebensmittelmarkt
0,30
Drogeriemarkt
0,99
Umsatzbindung am Bestandsstandort
4,12
zusätzliche Streuumsätze (6%)
0,50
Umsatzerwartung Planvorhaben gesamt
9,70
Lage
Umsatzumverteilung
Quelle: BBE-Berechnung 2020
(*) marginal, nicht ausweisbar
NVL Oberlichtenau
Umsatzumverteilung durch Planvorhaben außerhalb vom Einzugsgebiet
Rückgewinnung regionaler Kaufkraftabflüsse / Erschließung zusätzlicher Nachfragepotenziale in Lichtenau
4,74
8,0%
0,39

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
41
werber
EDEKA
von ca. 8% (rd. 390 T€) zu erwarten, die sich insbesondere aus der vergleichbaren Ange-
botsstruktur ergeben. Auch für den Lebensmitteldiscounter
Netto
sind Umsatzverluste von rd. 6,8%
(200 T€) anzunehmen. Die ausgewiesenen Umverteilungseffekte ergeben sich im Schwerpunkt durch den
geplanten Lebensmittelmarkt, lassen jedoch für keinen der Anbieter existenzielle Wirkungen erwarten.
Gegenüber den weiteren nahversorgungsrelevanten Angebotsstrukturen in den Ortsteilen Oberlichtenau,
Auerswalde und Ottendorf können wettbewerbliche Effekte nicht gänzlich ausgeschlossen werden, diese
erreichen jedoch nur einen marginalen Wert, der modelltheoretisch nicht nachweisbar ist.
Für den neuen Supermarkt und den Drogeriemarkt wird ein Gesamtumsatz von rd. 8,2 Mio. € in den projekt-
relevanten Schwerpunktsortimenten Food und Drogerie prognostiziert. Mit 590 T€ entfallen davon aus-
schließlich ca. 7% auf die Umverteilungen gegenüber den relevanten Angebotsstrukturen in der Gemeinde
Lichtenau.
Ein weitaus bedeutenderer Anteil von rd. 39% ergibt sich aus der verbesserten Erschlie-
ßung der Nachfragepotenziale vor Ort und infolgedessen einer Rückgewinnung regionaler Kauf-
kraftabflüsse
.
Aktuell fließen rd. 5,8 Mio. € der vorhandenen Kaufkraft in den Sortimenten Food und Drogerie an Standorte
außerhalb von Lichtenau ab (vgl. Abschnitt 6.2). Mit den geplanten Entwicklungen im Olipark bestehen da-
her gute Chancen, die aktuellen Kaufkraftabflüsse zu vermindern und zukünftig zusätzliche Nachfragepo-
tenziale zu erschließen. Die stärkere Kaufkraftbindung vor Ort summiert sich auf rd. 3,2 Mio. € und führt
folglich zur Rückgewinnung von Kaufkraft, die aktuell durch Anbieter im regionalen Umfeld gebunden wird.
Die Betroffenheit der einzelnen regionalen Wettbewerbsstandorte orientiert sich an der bisherigen Orientie-
rung der Lichtenauer Kunden, wie sie anhand der Kundenfrequenzen und Marktanteile im Abschnitt 5.1
dargestellt ist.
Folglich ergibt sich für den
Kaufland-Standort in Frankenberg
die höchste Umverteilungsquote von 6,7%,
was zu einer Kaufkraftrückgewinnung von rd. 1,0 Mio. € führt. Wie die Kundenfrequenzanalyse in Abschnitt
5.1 aufgezeigt hat, erzielt der Markt im regionalen Umfeld den höchsten Marktanteil und ist ein maßgebli-
cher Standort für die Kundenbindung im Groß- und Wocheneinkauf. Die Weiterentwicklung in diesem
Marktsegment im Olipark durch Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters führt zu einer stärkeren Ei-
genbindung der Potenziale vor Ort, letztlich zu einer leicht rückläufigen Kundenorientierung von Lichtenauer
Kunden. Die Kundenfrequenzanalyse weist einen durchschnittlichen Marktanteil von 9,9% des Kaufland-
Standortes am Lichtenauer Nahversorgungspotenzial (Lebensmittel + Drogerie) aus, mit der aufgezeigten
Umsatzumverteilung halbiert sich dieser Wert. Der Kaufland in Frankenberg wird auch weiterhin von Lichte-
nauer Kaufkraftabflüssen profitieren, wenngleich in geringerem Umfang, aus diesen wettbewerblichen Aus-
wirkungen lassen sich jedoch keine existenziellen Auswirkungen ableiten.
Für die Innenstadt von Frankenberg und dort insbesondere den Rossmann-Drogeriemarkt sind nur margina-
le Umverteilungseffekte zu erwarten, die modelltheoretisch nicht ausweisbar sind. Es ist davon auszugehen,
dass die Orientierung der Lichtenauer Bevölkerung auf die Frankenberger Innenstadt auch weiterhin erhal-
ten bleibt.
Ebenfalls rd. 1,0 Mio. € werden von den Nachbarstandorten des
E-Center an der Dresdner Straße und
Kaufland in der Sachsen-Allee in Chemnitz
zurückgewonnen. In der Sachsen-Allee ist ebenso ein dm-
Drogeriemarkt vorhanden. Aufgrund der Leistungsfähigkeit der Anbieter schlagen sich die Umverteilungsef-
fekte nur in einer Umverteilungsquote von 3,8% nieder.
Auch das
Chemnitz-Center
und hier insbesondere der Marktkauf sowie die beiden Drogeriemärkte errei-
chen vergleichsweise hohe Marktanteile am Lichtenauer Nahversorgungspotenzial (ca. 7%), es ist davon
auszugehen, dass zukünftig rd. 950 T€ der Abflüsse an diesen Standort zurückgeholt werden können, was
einer Umverteilungsquote von lediglich 2,6% entspricht. Schädliche Auswirkungen können daraus nicht
abgeleitet werden.
Der
Kaufland-Standort in Mittweida
weist sowohl in absoluter Größenordnung (250 T€) als auch bezogen
auf die Umverteilungsquote (2,1%) die geringsten Umverteilungseffekte auf, abgeleitet aus den vergleichs-
weise geringen Kunden- und Marktanteilen.

image
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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
42
Mit dem Planvorhaben werden weiterhin
zusätzliche Umsätze in den Non-Food Sortimenten
erzielt. Für
den Lebensmittelmarkt ist gegenüber der Bestandssituation mit einem Lebensmitteldiscounter mit Mehrum-
sätzen von ca. 300 T€ zu rechnen, bei dem Drogeriemarkt machen diese mit rd. 0,99 Mio. € etwa einen
branchentypischen Umsatzanteil von 33% aus.
Der
aktuell am Standort
vorhandene Lebensmitteldiscounter diska ist bereits langjährig vorhanden, realis-
tischerweise bleiben die
bestehenden Kunden- und Umsatzbindungen
auch zukünftig erhalten, der Be-
standsumsatz (4,12 Mio. €) des Lebensmittelmarktes macht bereits rd. 42% des prognostizierten Gesam-
tumsatzes der beiden Märkte aus. Zusätzlich ist in der Plansituation mit Streuumsätzen von außerhalb der
Gemeinde Lichtenau zu rechnen, die etwa 6% der prognostizierten Umsätze in den Food und Drogerie-
Sortimenten ausmachen und einem Umsatz von ca. 500 T€ entsprechen.
Die vorstehenden Berechnungen verdeutlichen bereits, dass eine
Entwicklung der Nahversorgungs-
strukturen in der Gemeinde Lichtena
u zwar mit geringfügigen Umverteilungseffekten gegenüber den
weiteren Anbietern verbunden ist, grundsätzlich jedoch
eine Tragfähigkeit für zusätzliche Anbieter
gege-
ben ist. Dies lässt sich auch durch eine
Bewertung des Flächenbesatzes in Relation zum Bevölke-
rungspotenzial
überprüfen.
Die nachfolgende Tabelle bewertet den derzeitigen Besatz durch die drei Lebensmittelmärkte EDEKA, Netto
und diska in Relation zum aktuellen Bevölkerungspotenzial der Gemeinde Lichtenau und auf Grundlage von
bundesdurchschnittlichen Vergleichswerten.
Im Bundesdurchschnitt verfügen Supermärkte und Discounter über einen Flächenbesatz von 286 m² Ver-
kaufsfläche je 1.000 Einwohner. Die Verkaufsflächenausstattung im Gemeindegebiet von Lichtenau beträgt
aktuell 311 m² je 1.000 Einwohner und somit im Vergleich zum Bundesdurchschnitt einem Flächenbesatz
von 109%. Großflächenanbieter (z.B. Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser), für die bundesweit weitere
118 m² je 1.000 Einwohner zur Verfügung stehen, sind in der Gemeinde Lichtenau nicht vorhanden. Diese
werden jedoch von den Kunden bevorzugt für den Groß- und Wocheneinkauf aufgesucht, sodass in Lich-
tenau mit Kaufkraftabflüssen in Richtung dieser Anbieter zu rechnen ist. Diese Kundenorientierung wurde
detailliert im Abschnitt 5.1 dargelegt.
Tabelle 10: Flächenausstattung durch Lebensmittelmärkte in der Gemeinde Lichtenau im Bestand
Einwohner
Anzahl
VKF gesamt
(m²)
VKF je
Objekt
(m²)
Einwohner
je Objekt
VKF je 1.000
Einwohner
(m²)
DICHTE-
INDEX
(%)
Discounter + Supermärkte
Vergleichsbasis Bundesrepublik
1;2
83.149.000
27.057
23.800.000
880
3073
286
100
Gemeinde Lichtenau
7.097
3
2.210
737
2.366
311
109
960
618
632
Große Supermärkte + SB-Warenhäuser
Vergleichsbasis Bundesrepublik
1;2
83.149.000
1.990
9.800.000
4.925
41.783
118
100
Gemeinde Lichtenau
7.097
Lebensmittelbetriebsformen gesamt
Vergleichsbasis Bundesrepublik
1;2
83.149.000
29.047
33.600.000
1.157
2.863
404
100
Gemeinde Lichtenau
7.097
3
2.210
737
2.366
311
77
VKF = Verkaufsfläche
1)
Quelle: EHI Retail Institut
2)
Definition: Großer Supermarkt 2.500 bis 4.999 m²; SB-Warenhaus ab 5.000 m² ; Supermarkt 400 - 2.500 m²; Discounter entsprechend Angebotsstrategie
Region
diska, OLI-Park
EDEKA Simmel, Auerswalder Straße
- keine Anbieter vorhanden -
Netto, Auerswalder Hauptstraße

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
43
Über alle Lebensmittelbetriebsformen hinweg ergibt sich eine bundesdurchschnittliche Flächenausstattung
von 404 m² Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner, in der Gemeinde Lichtenau wird jedoch lediglich ein Dichte-
Index von 77% erreicht, worin sich die zuvor erwähnten Kaufkraftabflüsse und Entwicklungsspielräume wi-
derspiegeln.
Wie in der nachstehenden Tabelle dargestellt, steigt die Verkaufsfläche der Supermärkte und Discounter
unter Berücksichtigung der angestrebten Weiterentwicklung im Einkaufszentrum Olipark zukünftig auf ins-
gesamt 3.178 m². Die beiden Lebensmittelsupermärkte können mit ihrem qualitativ hochwertigen Frische-
sortiment auch verstärkt Versorgungsfunktionen der Großflächenanbieter übernehmen und einen Teil der
aktuellen Kaufkraftabflüsse binden. Mit einem Verkaufsflächenwert von 448 m² je 1.000 Einwohner wird
zukünftig eine Flächenausstattung von 111% über alle Lebensmittelbetriebsformen hinweg erzielt, was un-
ter Berücksichtigung der nicht-zentralörtlichen Funktion der Gemeinde Lichtenau zunächst einem hohen
Wert, jedoch letztlich einer örtlichen Bedarfsdeckung entspricht. Die bundesdurchschnittliche Ausstattungs-
kennziffer von 100 ist zudem lediglich als Referenzwert, keinesfalls aber als Zielwert anzusehen. Ein Bun-
desdurchschnitt schließt sowohl eine hohe Ausstattung in zentralen Orten als auch ländliche Regionen mit
sehr geringen bis fehlender Ausstattung ein. Angesichts der ausgewiesenen Umverteilungseffekte konnten
ferner keine schädlichen Auswirkungen durch das Planvorhaben nachgewiesen werden.
Tabelle 11: Flächenausstattung durch Lebensmittelmärkte in der Gemeinde Lichtenau in der
Plansituation

image
image
Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
44
8.4. Bewertung städtebaulicher Auswirkungen – insbesondere auf zentrale
Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung
Für die städtebauliche Bewertung eines Vorhabens ist entscheidend, ob durch die induzierten Umsatzum-
lenkungseffekte zentrale Versorgungsbereiche in ihrer Funktionalität beeinträchtigt oder die verbraucherna-
he Versorgung gefährdet werden. Diese negativen Effekte sind zu unterstellen, wenn infolge des Vorhabens
Betriebe geschlossen werden, die für die Funktionsfähigkeit bestehender Versorgungsbereiche oder die
wohnungsnahe Versorgung wichtig sind, ohne dass adäquate Nachnutzungen realisiert werden können.
Bei dem Planvorhaben handelt es sich um die Weiterentwicklung des langjährig vorhandenen Einkaufszent-
rums Olipark. Im Wesentlichen wird der Standort im Rahmen der genehmigten Verkaufsflächen- und Sorti-
mente modernisiert, die geplanten Verkaufsflächenerweiterungen entsprechen überwiegend nur bestands-
sichernden Maßnahmen. Eine wesentliche Ausweitung der Angebotsstrukturen ist mit der geplanten An-
siedlung eines Supermarktes und eines Drogeriemarktes in der Grundversorgung geplant. Damit gehen
differenzierte Entwicklungen einher, die jedoch nicht zu negativen städtebaulichen Auswirkungen führen.
Dies gründet sich im Einzelnen auf folgende Anhaltspunkte:
Sicherung des Einkaufszentrums als zentralen Versorgungsstandort für die Gemeinde
Lichtenau ohne städtebauliche Auswirkungen auf die Bestandsstrukturen
Das Einkaufszentrum ist bereits seit dem Beginn der 1990er Jahre am Standort vorhanden und
übernimmt wesentliche Versorgungsfunktionen sowohl im kurzfristigen als auch im mittel- und lang-
fristigen Bedarfsbereich. Aktuell stehen rund 54% der vorhandenen Einzelhandelsverkaufsflächen
leer, im Zuge der Modernisierung am Standort soll die Verkaufsfläche sogar um ca. 1.928 m² auf
zukünftig rd. 11.120 m² verringert werden. Im Gegenzug dazu vergrößert sich der Flächenanteil der
Angebote in den Bereichen Gastronomie, Dienstleistungen und Freizeit.
Relevante Verkaufsflächenerweiterungen sind lediglich mit der Ansiedlung eines Supermarktes an-
stelle des aktuell vorhandenen Discounters sowie eines Drogeriemarktes in den nahversorgungsre-
levanten Sortimenten geplant. Damit ist ein Ausbau der Grundversorgungsfunktion verbunden, der
auch zu einer Sicherung der Versorgungsstrukturen insgesamt in der Gemeinde Lichtenau beiträgt.
In der Modellrechnung konnte dargestellt werden, dass sich die geplanten Größendimensionierun-
gen und daraus resultierenden Umsatzerwartungen in die Nahversorgungsstrukturen der Gemeinde
Lichtenau einfügen, ohne schädliche Wirkungen auf die weiteren vorhandenen und geplanten Nah-
versorgungsstandorte zu entfalten. Die errechneten Umverteilungseffekte erreichen Umverteilungs-
quoten von 8% gegenüber dem EDEKA-Standort im Ortsteil Oberlichtenau und 6,8% gegenüber
dem Netto-Markt in Auerswalde. Aus den daraus abzuleitenden Umsatzverlusten von 390 T€ bzw.
200 T€ lassen sich jedoch für die beiden Anbieter keine existenziellen Auswirkungen ableiten.
Planvorhaben führt zur Rückgewinnung bisheriger Kaufkraftabflüsse
In der aktuellen Bestandssituation werden in den projektrelevanten Schwerpunktsortimenten Food
und Drogerie lediglich Kaufkraftbindungsquoten von 76% bzw. 32% erzielt. Ein wesentlicher Anteil
des prognostizierten Mehrumsatzes von rd. 5,6 Mio. € entfällt mit 3,2 Mio. € auf die Erschließung
zusätzlicher Nachfragepotenziale und eine Verminderung des bisherigen Kaufkraftabflusses. Die
Rückgewinnung regionaler Kaufkraftabflüsse resultiert aus Umverteilungseffekten gegenüber regio-
nalen Wettbewerbsstandorten. Mit den Entwicklungen im Einkaufszentrum Olipark ist von einer
Zielbindungsquote für Nahrungs- und Genussmittel von 90% auszugehen. Damit wird zwar eine
deutlich bessere Bindung des vorhandenen Nachfragepotenzials erzielt, jedoch keine Bedarfsde-
ckung erreicht. Die zusätzliche Ansiedlung eines Drogeriemarktes wird sortimentsspezifisch zu einer
faktischen Bedarfsdeckung in den Drogeriewarensortimenten und einer Bindungsquote von ca.
100% führen.
Aus Umverteilungen gegenüber regionalen Anbietern werden zukünftig rd. 3,2 Mio. € in den projekt-
relevanten Warengruppen Food und Drogerie durch eine stärkere legitime Eigenbindung des Kauf-

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
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kraftpotenzials zurückgewonnen. Diese Anbieter erzielen mit ca. 5,5 Mio. € aktuell einen Anteil am
Lichtenauer Kaufkraftpotenzial von rd. 27,1% (vgl. Abschnitt 5.1).
Planvorhaben führt zur Aufwertung des im Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde
Lichtenau definierten Zentralen Versorgungsbereiches
Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde Lichtenau wird der Vorhabenstandort als Ein-
zelhandels- und Dienstleistungszentrum „Olipark“ und somit als schützenswerter zentraler Versor-
gungsbereich ausgewiesen. Entsprechend der Funktionszuweisung übernimmt der Standort eine
wesentliche Versorgungsfunktion, die über den unmittelbaren Nahbereich hinausgeht und sich auf
das gesamte Gemeindegebiet erstreckt.
Mit den geplanten Erweiterungen in den Grundversorgungsstrukturen wird der Vorhabenstandort
durch zwei wesentliche Magnetanbieter ergänzt und in seiner Funktion gestärkt und gesichert. Im
Rahmen des vorliegenden Gutachtens konnte die städtebauliche Verträglichkeit der Standortent-
wicklung nachgewiesen werden.
Keine schädlichen Wechselwirkungen mit Gemeinden außerhalb des definierten Einzugsge-
bietes
Die Rückgewinnung regionaler Kaufkraftabflüsse bedingt zwar Umverteilungseffekte gegenüber re-
gionalen Wettbewerbsstandorten (Großbetriebsformen des Lebensmittelhandels und Drogeriemärk-
te). Diese entsprechen jedoch einer stärkeren legitimen Eigenbindung der Kaufkraft vor Ort in Lich-
tenau. Zudem lassen sich aus den geringen Umverteilungsquoten zwischen 2,1% bis 6,7% für kei-
nen der Standorte schädliche Auswirkungen ableiten.
Zu den frequenzbringenden Anbietern am Standort waren bisher neben den Nahversorgungsbetrie-
ben weiterhin insbesondere die Anbieter MediMax und Multipolster zu zählen. Die Anbieter sind in
ihrer jetzigen Größendimensionierung bereits langjährig am Standort vorhanden, im Zuge der Wei-
terentwicklung des Oliparks werden sogar die Verkaufsflächen in diesen Warengruppen deutlich re-
duziert. Folglich werden sie überwiegend in ihrem Bestand gesichert, eine Ausdehnung des Ein-
zugsgebietes oder eine zunehmende Wettbewerbsbedeutung sind nicht zu erwarten.
Wie in Abschnitt 8.2 dargestellt wurde, werden in den Sortimenten der Elektrowaren und Unterhal-
tungselektronik auch zukünftig Kaufkraftzuflüsse von außerhalb des Gemeindegebietes erreicht.
Dennoch sind in der Region, insbesondere im angrenzenden Oberzentrum Chemnitz, zahlreiche
flächengrößere und wettbewerbsstärkere Standorte vorhanden, sodass die Ausstrahlungskraft des
Einkaufszentrums Olipark auch regional stark begrenzt bleibt. Die Entwicklungen betreffen zudem
nicht-zentrenrelevante Sortimente, sodass schädliche Auswirkungen auf angrenzende Gemeinden
ausgeschlossen werden können.

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
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8.5. Landesplanerische Bewertung
Die Ziele und Grundsätze der Raumordnung sind im Landesentwicklungsplan 2013 des Freistaats Sach-
sen
14
verbindlich geregelt. Nachfolgend wird geprüft, inwieweit das Vorhaben mit den Maßgaben der Lan-
desplanung kompatibel ist.
Z 2.3.2.1 und Z 2.3.2.2:
Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von Ein-
kaufszentren und großflächigen Einzelhandelsbetrieben sowie sonstigen großflächigen Handelsbe-
trieben, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den vorste-
hend bezeichnenden großflächigen Einzelhandelseinrichtungen vergleichbar sind, ist nur in Ober-
und Mittelzentren zulässig. […]
Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrich-
tungen ist zur Sicherung der verbrauchernahen Versorgung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs
auch in Grundzentren zulässig.
Im Landesentwicklungsplan Sachsen und im aktuellen Entwurf des Regionalplans der Region Chemnitz
wird der Gemeinde Lichtenau keine zentralörtliche Funktion zugeschrieben, demnach wäre eine Erweite-
rung oder wesentliche Änderung des Einkaufszentrums zunächst nicht zulässig. Wie eingangs bereits dar-
gelegt wurde, geht mit der Weiterentwicklung des Standortes insgesamt jedoch eine Verminderung der Ver-
kaufsfläche einher, eine Erweiterung wird demnach nicht beabsichtigt. Im Wesentlichen soll die Anbieter-
und Sortimentsstruktur beibehalten werden, für die Bestandsschutz besteht. Eine wesentliche Verkaufsflä-
chenerweiterung ist in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel und Droge-
riewaren geplant. Dennoch wird das Konzentrations- bzw. Zentralitätsgebot mit diesen Veränderungen nicht
gefährdet. Die Einhaltung des Zieles 2.3.2.1 soll einer „Unterversorgung zentraler Wohnbereiche entgegen-
wirken, die eintritt, wenn die Konzentration des großflächigen Einzelhandels an Standorten, die nicht zum
Netz Zentraler Orte gehören oder innerhalb des hierarchisch gegliederten Systems auf einer niedrigen Zent-
ralitätsstufe liegen, zu einem flächendeckenden Kaufkraftabzug aus den Versorgungszentren der höherstu-
figen Zentralen Orte führt.“
15
Die Berechnung der Zielbindungsquoten der einzelnen Warengruppen in Ab-
schnitt 8.2 hat aufgezeigt, dass nur geringfügig Kaufkraftzuflüsse von außerhalb des Gemeindegebietes
erzielt werden. Die Ausstrahlungskraft des Einkaufszentrums Olipark bleibt insbesondere durch das an-
grenzende Oberzentrum Chemnitz sowie die weiteren Grund- und Mittelzentren im Umland stark begrenzt,
ein Kaufkraftabzug aus diesen höherstufigen Zentren kann ausgeschlossen werden. Die Weiterentwicklung
ist sowohl anbieter- als auch flächenspezifisch auf die örtlichen Potenziale ausgerichtet.
Z 2.3.2.3:
Bei überwiegend innenstadtrelevanten Sortimenten oder bei einer Verkaufsfläche für
innenstadtrelevante Sortimente von mehr als 800 m² ist die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentli-
che Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen nur in städtebaulich integrierter Lage
zulässig. In den Zentralen Orten, in denen zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen sind, sind
diese Vorhaben nur in den zentralen Versorgungsbereichen zulässig.
Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Lichtenau aus dem Jahr 2019 wird der Vorhaben-
standort als einziger zentraler Versorgungsbereich der Gemeinde „Einzelhandels- und Dienstleistungszent-
rum ‚Olipark‘“ ausgewiesen. Der Olipark ist zentral in städtebaulich integrierter Lage im Ortsteil Oberlichten-
au gelegen, das Integrationsgebot wird somit erfüllt.
14
vgl. Landesentwicklungsplan Sachsen (LEP 2013), Sächsische Staatsregierung, Abschnitt 2.3.2, S. 72f.
15
vgl. Landesentwicklungsplan Sachsen (LEP 2013), Sächsische Staatsregierung, Begründung zu Ziel 2.3.2.1, S. 73f.

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
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Z 2.3.2.4:
Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzel-
handelseinrichtungen soll nicht dazu führen, dass der Einzugsbereich den Verflechtungsbereich des
Zentralen Ortes wesentlich überschreitet.
Als nichtzentraler Ort verfügt die Gemeinde Lichtenau ebenfalls über keinen Verflechtungsbereich. Als Ein-
zugsgebiet für das Projektvorhaben wurde das Gemeindegebiet von Lichtenau abgegrenzt. Über das Ge-
meindegebiet hinaus kann der Standort nur eine sehr geringe Ausstrahlungskraft erzielen, im Wesentlichen
führt die Weiterentwicklung am Standort zu einer legitimen Eigenbindung der vorhandenen gemeindeeige-
nen Kaufkraftpotenziale.
Z 2.3.2.5:
Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzel-
handelseinrichtungen darf weder durch Lage, Größe des Vorhabens oder Folgewirkungen das städ-
tebauliche Gefüge, die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungszentrums oder die ver-
brauchernahe Versorgung des Zentralen Ortes sowie der benachbarten Zentralen Orte substanziell
beeinträchtigen.
Gegen das vorstehende Beeinträchtigungsverbot wird i.d.R. verstoßen, wenn durch das Vorhaben im An-
siedlungsort der zentralörtliche Versorgungskern oder Nahversorgungsstandorte bzw. die Versorgungs-
strukturen in anderen Gemeinden im überörtlichen Einzugsgebiet beeinträchtigt werden. Diese negativen
Effekte sind zu unterstellen, wenn infolge der geplanten Entwicklung des Vorhabens Betriebe geschlossen
werden, die für die Funktionsfähigkeit bestehender zentraler Versorgungsbereiche oder die wohnortnahe
Versorgung wichtig sind. Der Vorhabenstandort wird im Einzelhandels- und Zentrenkonzept als einziger
zentraler Versorgungsbereich der Gemeinde Lichtenau ausgewiesen. Mit der geplanten Modernisierung
wird der Standort gesichert und gestärkt, zudem tragen die Entwicklungen in den Grundversorgungsstruktu-
ren zu einer stärkeren legitimen Eigenbindung des nahversorgungsrelevanten Kaufkraftpotenzials bei.
Schädliche Auswirkungen auf die weiteren Nahversorgungsstandorte in der Gemeinde Lichtenau können
ausgeschlossen werden (vgl. Abschnitt 8.3). Für benachbarte zentrale Orte ergeben sich durch die stärkere,
legitime Eigenbindung der Nahversorgungspotenziale an das Gemeindegebiet Lichtenau (Rückgewinnung
aktueller Kaufkraftabflüsse) zwar die ausgewiesenen Wettbewerbswirkungen, in deren Folge sind aber kei-
ne städtebaulich relevanten Wirkungen zu erwarten.
G 2.3.2.6:
Bei der Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen soll eine ausrei-
chende Anbindung an den ÖPNV gewährleistet werden.
Die am Standort vorhandene Bushaltestelle „Gewerbepark“ wird von der Buslinie 637 bedient, die zwischen
Chemnitz und Mittweida verkehrt. Damit ist eine ausreichende Anbindung an das weitere Gemeindegebiet
von Lichtenau und das Umland sichergestellt.
Z 2.3.2.7:
Die Ziele Z 2.3.2.1 bis Z 2.3.2.5 und Grundsatz G 2.3.2.6 gelten entsprechend für die
Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von nicht großflächigen Einzelhandelseinrich-
tungen in enger Nachbarschaft zu einer oder mehreren bereits bestehenden Einzelhandelseinrich-
tungen, wenn sie in ihrer Gesamtheit wie großflächige Einzelhandelseinrichtungen wirken.
Im vorliegenden Fall ist die Weiterentwicklung eines Einkaufszentrums geplant, das in seiner Gesamtheit
als großflächiges Einzelhandelsvorhaben zu werten ist. Insofern wurde das Gesamtvorhaben mit den Plan-
ansätzen des LEP Sachsen geprüft.
Fazit:
Für die geplante Weiterentwicklung des Einkaufszentrums Olipark ist eine Kompatibilität mit den Zie-
len bzw. mit dem Grundsatz des aktuell gültigen Landesentwicklungsplans des Freistaates Sachsen gege-
ben. Das Vorhaben hält die im LEP relevanten Zielvorgaben (Konzentrationsgebot, Kongruenzgebot, Beein-
trächtigungsverbot, Integrationsgebot) ein. Da im Regionalplan keine darüber hinausgehenden Festsetzun-
gen getroffen werden, ist auch eine Kompatibilität mit dem Regionalplan gegeben.

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Auswirkungsanalyse – Weiterentwicklung Einkaufszentrum Olipark, Gemeinde Lichtenau
48
9.
Fazit
Im Rahmen des Gutachtens konnte dargelegt werden, dass die Modernisierung des Einkaufszentrums Oli-
park mit einer Weiterentwicklung der Grundversorgungsfunktion des Standortes im Ortsteil Oberlichtenau
der Gemeinde Lichtenau zu keinen städtebaulich relevanten Auswirkungen auf zentrale Versorgungsberei-
che oder die wohnungsnahe Versorgung führt.
Diese Beurteilung beruht im Wesentlichen auf folgenden Faktoren:
Das Einkaufszentrum Olipark ist bereits seit dem Jahr 1991 in der Gemeinde Lichtenau angesiedelt
und in zentraler und integrierter Lage gelegen. Das nähere Standortumfeld wird sowohl durch Wohn-
bebauung als auch durch Gewerbebetriebe geprägt. Der Projektstandort zeichnet sich durch eine all-
umfassend gute Erreichbarkeit aus, so ist mit der Bushaltestelle „Gewerbepark“ auch eine ÖPNV-
Anbindung gegeben.
Im Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Gemeinde Lichtenau aus dem Jahr 2019 wird der
Standort als zentraler Versorgungsbereich „Einzelhandels- und Dienstleistungszentrum ‚Olipark‘“ aus-
gewiesen.
Das Einzugsgebiet des Einkaufszentrums bleibt aufgrund der Wettbewerbsstrukturen im Umfeld im
Wesentlichen auf das Gemeindegebiet von Lichtenau mit einem Bevölkerungspotenzial von 7.097 Ein-
wohnern begrenzt, lediglich branchenspezifisch sind geringfügige Kaufkraftzuflüsse, vordergründig in
den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten, zu erwarten. In der Grundversorgung konnte eine bereits
adäquate Orientierung der Lichtenauer Bevölkerung auf die Angebote vor Ort dargestellt werden, wel-
che durch die Weiterentwicklungen gestärkt wird.
Im Zuge der Modernisierung des Standortes soll die Verkaufsfläche um rd. 1.928 m² verringert werden,
flächenseitig ist ein stärkerer Ausbau der Angebote in den Bereichen Dienstleistung, Gastronomie und
Freizeit vorgesehen. Die Weiterentwicklung am Standort findet überwiegend innerhalb der genehmig-
ten Verkaufsflächen- und Sortimentsstruktur statt. Kleinteilige Verkaufsflächenerweiterungen sind als
bestandssichernde Maßnahmen zu werten. Lediglich die Entwicklungen in den Grundversorgungs-
strukturen sind für die Bewertung möglicher städtebaulicher Auswirkungen von Relevanz.
Schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder die verbrauchernahe Versorgung in
der Gemeinde Lichtenau oder den angrenzenden Gemeinden konnten ausgeschlossene werden. Viel-
mehr führt die Weiterentwicklung am Standort zu einer zusätzlichen Bindung des vorhandenen Nach-
fragepotenzials vor Ort und Verminderung von regionalen Kaufkraftabflüssen.
Insgesamt trägt das Planvorhaben zur Sicherung und Stärkung der Grundversorgungsstrukturen in der
Gemeinde Lichtenau bei.
Vorstehendes Gutachten dient als Beurteilungsgrundlage für zukünftige Planungs- und Genehmigungsprozesse. Für Fragen zu unseren Aus-
arbeitungen stehen wir Ihnen ebenso gerne zur Verfügung wie für weitere beratende Unterstützung.
BBE Handelsberatung GmbH
i.V. Dr. Ulrich Kollatz
i.V. Ute Menrath
Leipzig, 16. November 2020