Begründung
zum Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
der Stadt Großenhain
in der Fassung vom 18.12.2020
STADT GROSSENHAIN
WOHNGEBIET
AN DER RÖDERAUE
B-PLAN DER INNENENTWICKLUNG
2. ENTWURF
Verfahren gemäß § 4a (3) i. V. m. § 3 (2), § 4 (2) BauGB
18.12.2020
Büro für Stadtplanung GbR Dr. Ing. W. Schwerdt, Humperdinckstraße 16, 06844 Dessau-Roßlau

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
2
18.12.2020
INHALTSVERZEICHNIS
Seite
1.
ERFORDERNISSE UND ZIELE DER PLANAUFSTELLUNG
5
2.
LAGE, RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH
7
2.1
Lage im Stadtgebiet
7
2.2.
Räumlicher Geltungsbereich, Eigentumsverhältnisse
7
3.
ÜBERGEORDNETE UND SONSTIGE PLANUNGEN, PLANUNGSRECHT-
LICHE SITUATION
8
3.1
Übergeordnete Planungen
8
3.1.1
Landesentwicklungsplan/6. Regionalisierte Bevölkerungsprognose
8
3.1.2
Regionalplan "Oberes Elbtal/Osterzgebirge"
10
3.2
Sonstige Planungen
11
3.2.1
Flächennutzungsplan Großenhain
11
3.2.2
Integriertes Stadtentwicklungskonzept
12
3.2.3
Integrierter Landschaftsplan
12
3.2.4
Bebauungsplan "Radeburger Straße"
13
3.3
Aufstellungsverfahren/Planungsrechtliche Situation
13
3.3.1
Aufstellungsverfahren
13
3.3.2
Aufstellung im beschleunigten Verfahren
15
4.
BESTANDSAUFNAHME
17
4.1
Eigentumsverhältnisse
17
4.2
Baubestand/städtebauliche und naturräumliche Situation
17
4.3
Verkehrserschließung
19
4.4
Stadttechnische Erschließung
19
4.4.1
Be- und Entwässerung
19
4.4.2
Löschwasser
19
4.4.3
Elektroenergieversorgung
20
4.4.4
Erdgasversorgung
20
4.4.5
Telekommunikation
20
5.
PLANUNGSKONZEPT
20
5.1
Städtebauliches Zielkonzept
20
5.2
Grünordnerisches Zielkonzept
21
5.3
Verkehrskonzept
21
5.4
Planungsalternativen
22
6.
BEGRÜNDUNG DER WESENTLICHEN FESTSETZUNGEN
24
6.1
Art, Maß und Umfang der Nutzungen
24
6.1.1
Art und Maß der baulichen Nutzung
24

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
3
18.12.2020
6.1.2
Überbaubare Grundstücksflächen
25
6.1.3
Bauweise
26
6.1.4
Spielbereich (Spielplatz)
27
6.1.5
Nebenanlagen
27
6.2
Grünordnung/Grün- und Wasserflächen
28
6.2.1
Maßnahmen zum Anpflanzen und zum Erhalt von Bäumen,
Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
29
6.2.2
Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von
Natur und Landschaft
29
6.2.3
Wasserfläche und Ufermauern der Großen Röder
30
6.3
Verkehrsflächen
31
6.4
Ver- und Entsorgung
34
6.4.1
Trinkwasserversorgung
34
6.4.2
Löschwasserversorgung/Brandschutz
35
6.4.3
Schmutzwasser
36
6.4.4
Niederschlagswasser
37
6.4.5
Elektroenergieversorgung
37
6.4.6
Gasversorgung
37
6.4.7
Telekommunikation
38
6.4.8
Abfallentsorgung
38
6.5
Altlasten/Ablagerungen
39
6.6
Immissionsschutz
42
6.7
Hochwasserschutz, Gewässerrandstreifen
42
6.8
Denkmalschutz
45
6.9
Baugrund
46
6.10
Kampfmittel
49
6.11
Natürliche Radioaktivität
49
7.
UMWELTBELANGE
50
7.1
Rahmenbedingungen
50
7.2
Ziele des Bebauungsplanes
51
7.3
Umweltzustand (einschließlich Vorbelastungen) und wahrschein-
liche Umweltauswirkungen des Bebauungsplanes
52
8.
FLÄCHENBILANZ
62
9.
HINWEISE DER BEHÖRDEN UND SONSTIGEN TRÄGER ÖFFENTLICHER
BELANGE
62
10.
BEGRÜNDUNG DER BAUORDNUNGSRECHTLICHEN FESTSETZUNGEN
63
10.1
Dachformen
64

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An der Röderaue"
2. Entwurf
4
18.12.2020
10.1.1 Teilbereich 1
WA 1
64
10.1.2 Teilbereich 2
WA 2, WA 3 und WA 4
65
10.2
Gestaltung der Dachdeckungen, Teilbereiche 1 und 2
65
10.3
Formale Regelung zu den bauordnungsrechtlichen Festsetzungen,
Teilbereiche 1 und 2
66
11.
PLANVERWIRKLICHUNG
66
11.1
Allgemeines Vorkaufsrecht
66
11.2
Besonderes Vorkaufsrecht
66
11.3
Kosten
66
12.
VERFAHRENSVERMERK
67

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
5
18.12.2020
1.
ERFORDERNISSE UND ZIELE DER PLANAUFSTELLUNG
Ein Kerngegenstand des Stadtumbauprozesses in der Stadt Großenhain ist es,
den Bereich "Radeburger Straße 36" mit einer entsprechenden Brachflächen-
revitalisierung funktional aufzuwerten und ihm damit im Stadtumbaugebiet
"Äußerer Stadtring" für den Wohnungsmarkt in der Stadt bis 2020 marktgerecht
auszugestalten. In diesem stadtentwicklungspolitischen Kontext findet sich das
vorliegende Plangebiet in einem Areal, welches mit der Bezeichnung "Stadtum-
bau
Aufwertung/Rückbau" daherkommt und als EFRE-Programm-Gebiet für
Maßnahmen der nachhaltigen Stadtentwicklung festgelegt wurde. Dabei geht
es unter anderem um den Erhalt eines kompakten Siedlungs- und Infrastruktur-
systems, bei bedarfsgerechter Baulandneuausweisung, vorzugsweise auf bau-
lich vorgeprägten (Alt-)Standorten. Dieses kann vorliegend mit der Brachflä-
chenrevitalisierung eines gewerblichen Altstandortes gelingen.
Der Rückbau, mit Blick auf das Stadtumbaugeschehen, bezieht sich im vorlie-
genden Fall insbesondere auf die gewerblichen Altanlagen des Firmensitzes
der Großenhainer Hoch- und Tiefbau GmbH, welche seit Jahren brach liegen
und in ihrem Erscheinungsbild einen städtebaulichen Missstand im Stadtum-
baugebiet "Äußerer Stadtring" (2012
2020) darstellen. Die Aufwertung des
Standortes im Ergebnis des Rückbaus der gewerblichen Altanlagen ist schwer-
punktmäßig im Bereich privaten Einfamilienhauswohnens vorgezeichnet. Dieser
Entwicklungsansatz, in Kombination mit durchgängigen Verkehrsführungen
und kurzen Wegen, wird im Sinne der Stadtumbauziele für den vorliegenden
Bebauungsplan aufgegriffen und in neuer Qualität im östlichen Kernstadtbe-
reich "Großenhain Stadtmitte" ermöglicht.
Die Entwicklungszielstellungen korrespondieren dabei mit den Darstellungen im
Flächennutzungsplan Großenhain, welcher für den überwiegenden Teil des
Plangebietes Gemischte Bauflächen darstellt. Ergänzt werden diese um Grün-
flächendarstellungen im südlichen Teil des Plangebietes, nördlich eines hier ver-
laufenden Wassergrabens ("Wiesengraben") und den Gewässerverlauf der
Großen Röder. Auf Grund der Lagegunst und der damit verbundenen Chance,
einen städtebaulichen Missstand zu beseitigen und hiermit einen signifikant in-
nenentwicklungsorientierten Beitrag im Rahmen der Stadtentwicklung von
Großenhain leisten zu können, hat sich der Stadtrat der Stadt Großenhain im
Rahmen des Aufstellungsbeschlusses zu vorliegendem Bebauungsplan vom
30.06.2018 (Beschluss Nr. BV 45/2018), mit Blick auf die gesamtstädtischen Ent-
wicklungsziele Großenhains, die vorstehend ausgeführte Form der Nachnut-
zung des Altgewerbestandortes zu eigen gemacht.
Abweichend von der Flächennutzungsplanvorgabe in Form Gemischter Bau-
flächen wurde mit dem Aufstellungsbeschluss für vorliegenden Bebauungsplan
die Entscheidung für eine (individuelle) Wohnbauentwicklung am Standort vor-
bereitet. Dieses geänderte Planungsziel widerspricht allerdings nicht dem Maß-
nahmenkonzept "Stadtumbau", welches, wie vorstehend ausgeführt, für das
Fördergebiet "Äußerer Stadtring" das Hauptziel in der Erfassung und Aktivierung

image
Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
6
18.12.2020
der vorhandenen Potenziale sieht, auch zur Beseitigung bestehenden Leerstan-
des, sodass ungeachtet der Fortschreibung dieses informellen Planwerkes
1
(Pla-
nungsvorgabe gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB
2
für vorliegenden Bebauungs-
plan) die Zielstellungen im Hinblick auf das vorliegende Plangebiet aufrecht er-
halten werden können. Die überwiegende Neunutzung des Standortes im Er-
gebnis des wohnungswirtschaftlichen Strukturwandels mit einem Angebot für
das eigentumsorientierte Wohnen kann den angrenzenden Quartieren und da-
mit dem gesamten Teilstadtbereich einen positiven Nutzungsimpuls verleihen.
Quelle: Beschluss Stadtrat Großenhain vom 16.05.2018 Fortschreibung Städtebauliches Ent-
wicklungskonzept "Äußerer Stadtring"
Änderung Stadtumbaugebiet "Äußerer Stadt-
ring" (BV 35/2018 SR), Ergänzung B-Plangebiet durch Verfasser
In diesem Zusammenhang ist es ein wesentliches Ziel der Stadtentwicklung
Großenhains, im vorliegenden Plangebiet am Markt nachgefragte Formen des
Wohnens, auch unter Berücksichtigung des demografischen Wandels zu etab-
lieren und eine neue Wohnadresse im Nahbereich bestehender Infrastruktur-
einrichtungen zur Nahversorgung zu etablieren. In diesem Sinne stellt ebenso
eine wichtige fachgutachterliche Basis für die vorliegende Bebauungsplanung
das durch den Stadtrat Großenhain beschlossene Einzelhandelskonzept dar
(Beschluss Nr. 11/2016 vom 23.03.2016). Dieses wird für das vorliegende Plange-
biet planungsrechtlich nachvollzogen.
1
Beschluss Stadtrat Großenhain vom 16.05.2018 Fortschreibung Städtebauliches Entwicklungskonzept
"Äußerer Stadtring"
Änderung Stadtumbaugebiet "Äußerer Stadtring" (BV 35/2018 SR)
2
Baugesetzbuch (BauGB) i. d. Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt
geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 08.08.2020 (BGBl. I S. 1728)

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
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18.12.2020
Im Hinblick auf das Wohnen ist beabsichtigt, einen neuen, das Quartiersgefüge
entlang der Radeburger Straße ergänzenden, grünräumlich gegliederten
Wohnstandort im Segment des Einfamilienhausbaus nachfragegerecht zu ent-
wickeln. Dabei sollen Interessen unterschiedlicher Altersgruppen angespro-
chen werden und im Zusammenhang mit der verkehrlichen Neuordnung ein
weitgehend verkehrsberuhigtes Siedlungsquartier im Anschluss an die Umge-
bungsbebauung entstehen. Die überwiegend ruhige Lage dieses Wohnstan-
dortes, abgewandt von der Radeburger Straße und westlich der Martin-Scheu-
mann-Straße, in integrierter städtebaulicher Lage des Kernstadtbereiches von
Großenhain, wird von der Stadt auch dahingehend präferiert, als dass es sich
um einen vorgenutzten Standort handelt, welchen es vor der Inanspruch-
nahme von Flächen in nichtintegrierten Lagen für das Wohnen zu entwickeln
gilt.
Um das vorstehend skizzierte städtebaulich-räumliche Angebot, im Zusammen-
hang mit der Revitalisierung des brach liegenden Altgewerbestandortes zu ge-
währleisten und ein bodenrechtlich verträgliches Angebot für die zukünftigen
Grundstückseigentümer zu erarbeiten, wird eine Neuordnung von öffentlichem
und privatem Raum im Plangebiet notwendig. D. h., diese Veränderungen sind
in ihrer durchgreifenden Art nicht mehr mit den Regelungen des § 34 BauGB
hinsichtlich ihrer planungsrechtlichen Umsetzung vereinbar.
2.
LAGE, RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH
2.1
Lage im Stadtgebiet
Das Plangebiet des Bebauungsplanes befindet sich im Osten des Kernstadtbe-
reiches "Großenhain-Stadtmitte", im Grenzbereich zum Teilstadtbereich Naun-
dorf, südlich der Radeburger- und östlich der Martin-Scheumann-Straße sowie
nördlich dem in der Röderaue verlaufenden, wasserführenden Wiesengrabens,
im Anschluss an die weitere, sich westlich in Richtung Altstadt entwickelnde
Siedlungsbebauung. Das Plangebiet ist vollständig durch die aufgelassene Ge-
werbenutzung eines ehemaligen Hoch- und Tiefbauunternehmens geprägt. Im
nördlichen Teil des Plangebietes erstreckt sich entlang des Verlaufs der Großen
Röder, begleitend zur Radeburger Straße, derzeit eine kleine Grünanlage. So-
mit handelt es sich überwiegend um einen ungenutzten und das städtebauli-
che Erscheinungsbild beeinträchtigenden Stadtraum ohne stadträumliche Ad-
resse, mit negativer Ausstrahlung auf das zum Wohnen und gewerblich ge-
nutzte Umfeld.
2.2.
Räumlicher Geltungsbereich, Eigentumsverhältnisse
Die Größe des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes beträgt ca. 1,58 ha.
Das vorliegende Plangebiet wird begrenzt:

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
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-
im Norden
durch die Radeburger Straße mit den entsprechenden Seiten-
anlagen bzw. hieran angrenzenden Grundstücken im Bereich der Flurstü-
cke 18/1, 18/8, 18/6;
-
im Osten
durch die Martin-Scheumann-Straße mit den Flurstücken 20/6,
22/1, 203/5, 1028/1 (Flurstück der Großen Röder);
-
im Süden
durch den hier befindlichen Grabenverlauf (Wiesengraben) im
Bereich der Flurstücke 1058/2 und 1063/4 sowie
-
im Westen
durch das hier weiter verlaufende Flurstück der Großen Röder
Nr. 1028/1 sowie die südlich hieran angrenzend bebauten Flurstücke
202/2, 12/2, 11/1, 11/2 und 436/1.
Die Planzeichnung des Bebauungsplanes der Innenentwicklung wird ab der
Planfassung zum 2. Entwurf im M 1:500, auf Basis der Liegenschaftskarte im
M 1:1000, mit Blick auf eine durchgängig gute Lesbarkeit der Planinhalte erstellt.
Sämtliche Flurstücke des Plangeltungsbereiches sind Bestandteil der Gemar-
kung Naundorf. Die genaue Abgrenzung sowie die Flurstücke innerhalb des
Plangebietes sind der Planzeichnung des Bebauungsplanes zu entnehmen.
3.
ÜBERGEORDNETE UND SONSTIGE PLANUNGEN, PLANUNGSRECHTLICHE
SITUATION
3.1
Übergeordnete Planungen
3.1.1
Landesentwicklungsplan/6. Regionalisierte Bevölkerungsprognose
Die Stadt Großenhain als Kreisstadt im Landkreis Meißen, gebildet 2008 aus den
Altkreisen Meißen und Riesa-Großenhain ist gemäß der Verordnung über den
Landesentwicklungsplan 2013 des Freistaates Sachsen (LEP 2013 Z 1.3.7) Mittel-
zentrum. Das Siedlungssystem im Freistaat Sachsen ist durch eine dezentrale
Struktur charakterisiert. In klarer Ausrichtung wird die Konzentration von Sied-
lungstätigkeit in den zentralen Orten angestrebt. Der Wiedernutzung brach ge-
fallener bzw. devastierter Siedlungsflächen, wie im vorliegenden Bebauungs-
plan, ist Vorrang vor der Inanspruchnahme von Flächen in freier Landschaft zu
geben. So steht der vorliegende Bebauungsplan im Einklang mit der Zielsetzung
des Landesentwicklungsplanes, Mittelzentren hinsichtlich ihrer Standortvorteile
in Bezug auf die Synergien durch die räumliche Konzentration ihrer vielfältigen
Funktionen für das Wohnen und die Infrastruktur als wirtschaftliche Schwer-
punkte und Verkehrsknoten zu sichern und zu entwickeln.
Hierzu zählt auch die Konzentration der Wohnbautätigkeit auf die zentralen
Orte zur Vermeidung von Zersiedelung der Landschaft (Z 1.3.1). Damit ist dem
Wohnbedarf der Bevölkerung im Rahmen einer nachhaltigen Raumentwick-
lung, in Verbindung mit einer räumlich geordneten Infrastruktur, mit dem Ziel,
Suburbanisierungstendenzen entgegenzuwirken, Rechnung zu tragen. So ent-

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
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steht mit vorliegendem Bebauungsplan ein innenentwicklungsorientierter, ord-
nungspolitischer Konfliktlösungsansatz für einen Teilbereich des Großenhainer
Stadtgebietes.
Nach Ziel 2.2.1.7 des Landesentwicklungsplanes 2013 sind brachliegende und
brachfallende Bauflächen bei gegebener Marktfähigkeit zu beplanen und
wieder einer baulichen Nutzung zuzuführen, sofern ihnen keine siedlungsklima-
tische Funktion zukommt. Gemäß Grundsatz 2.2.1.1 soll die Neuinanspruch-
nahme von Freiflächen für Siedlungs- und Verkehrszwecke in allen Teilräumen
von Sachsen vermindert werden. Mit der Inanspruchnahme einer baulich vor-
geprägten Fläche wird sowohl dem Grundsatz des Flächensparens als auch
dem Ziel der Nachnutzung von Brachflächen entsprochen. Insofern steht das
Vorhaben im Einklang mit raumordnerischen Erfordernissen.
Im Weiteren ist den Belangen des Hochwasserschutzes eine maßgebende Be-
deutung beizumessen. Nach Grundsatz 4.1.2.6 des Landesentwicklungsplanes
2013 soll ein uneingeengter, gefahr- und schadloser Hochwasserabfluss, insbe-
sondere in Siedlungsbereichen, gewährleistet sowie gefährdete Bereiche von
Besiedlung freigehalten werden.
Der südliche Teil des Plangeltungsbereiches vorliegenden Bebauungsplanes
liegt im festgesetzten Überschwemmungsgebiet, wird aber von der Bebauung
freigehalten. Darüber hinaus liegt aber der gesamte Plangeltungsbereich voll-
ständig in einem Risikogebiet im Falle eines Extremhochwassers (s. a. Kap.
3.1.2).
Die Stadt Großenhain hat seit 2008 einen kontinuierlichen Einwohnerrückgang
zu verzeichnen. Die 6. Regionalisierte Bevölkerungsprognose des Statistischen
Landesamtes weist für den Planungshorizont 2030 eine weiter abnehmende
Tendenz aus. Zum 31.12.2016 lebten in Großenhain 18.816 Einwohner. Bis 2020
wird eine stabile Bevölkerungsentwicklung vorausberechnet, danach ein leich-
ter Rückgang um 7,8% bis zum Jahr 2030 (Variante 1)
3
. Demgemäß ist es für die
Stadt Großenhain wichtig, erhebliche Anstrengungen zu unternehmen, um den
Wohnungsmarkt, die Infrastrukturbereiche und die wirtschaftliche Situation im-
mer weiter zu stabilisieren. Teil dieser Anstrengungen zur Attraktivierung des
Wohn- und Wirtschaftsstandortes Großenhain ist die geplante Umnutzung im
Gebiet des vorliegenden Bebauungsplanes "Wohngebiet
An der Röderaue".
In dieser Weise entspricht der vorliegende Bebauungsplan der entwicklungspo-
litischen Zielstellung der Stadt Großenhain zur Wohnbauentwicklung im Stadt-
gebiet. Der Flächennutzungsplan Großenhain ist im Ergebnis vorliegenden Be-
bauungsplanes der Innenentwicklung in seinen abweichenden Darstellungen
entsprechend zu berichtigen.
3
Quelle: 6. Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für den Freistaat Sachsen, Statistisches Lan-
desamt Sachsen, März 2016

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
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3.1.2
Regionalplan "Oberes Elbtal/Osterzgebirge"
Gemäß der Raumnutzungskarte des rechtskräftigen Regionalplanes "Oberes
Elbtal/Osterzgebirge" wird der Plangeltungsbereich im Süden von einem Vor-
ranggebiet Hochwasserschutz, der übrige Bereich von einem Vorbehaltsgebiet
Hochwasserschutz überdeckt. Nach Planansatz 7.4.5 des rechtskräftigen Regi-
onalplanes sind bei Planungen in Vorbehaltsgebieten Hochwasserschutz das
bestehende Überschwemmungsrisiko, einschließlich der Gefahren des Versa-
gens bestehender Schutzeinrichtungen und sich künftig verschärfender Hoch-
wasserrisiken sowie das Gebot der Wiederherstellung ehemaliger Rückhalte-
räume zu berücksichtigen.
Parallel zur Aufstellung vorliegenden Bebauungsplanes erfolgt die 2. Gesamt-
fortschreibung des Regionalplanes "Oberes Elbtal/Osterzgebirge". Für das vor-
liegende Plangebiet besitzt der Punkt 4.1.5 "Hochwasservorsorge", in Verbin-
dung mit der Festlegungskarte 2 "Raumnutzung" Relevanz, im Hinblick auf zu
berücksichtigende, in Aufstellung befindliche Ziele der Raumordnung.
Hier ist entlang der Großen Röder ein Vorranggebiet vorbeugender Hochwas-
serschutz mit der Funktion "Abfluss" im übrigen Teil des Plangeltungsbereiches
ein Vorbehaltsgebiet mit der Funktion "Rückhalt" ausgewiesen. Gemäß Grund-
satz 4.1.4.6 sollen brach gefallene Flächen in den Vorrang- und Vorbehaltsge-
bieten vorbeugender Hochwasserschutz mit den Funktionen "Abfluss" und
"Rückhalt" als Freiraum wiederhergestellt werden. Nach Grundsatz 4.1.4.7 sollen
in den Vorbehaltsgebieten Hochwasservorsorge die zulässigen Nutzungen an
die bei Extremhochwasser mögliche Wassertiefe und Fließgeschwindigkeit an-
gepasst werden. Besiedelte Bereiche mit hoher Gefährdung sollen bei einer
Nutzungsaufgabe als Freiraum widerhergestellt werden.
In diesem Zusammenhang hat sich die Stadt Großenhain in ihrer Stellungnahme
zum Regionalplanentwurf im Rahmen der 2. Gesamtfortschreibung bereits da-
hingehend ausgesprochen, dass Entwicklungen auf brach gefallenen Flächen,
welche im Vorranggebiet "Hochwasservorsorge" mit der Funktion "Rückhalt" lie-
gen, wie unter anderem der vorliegende Geltungsbereich des Bebauungspla-
nes, eine angemessene Baulandentwicklung ermöglicht bekommen sollten.
Diese Haltung vertritt die Stadt Großenhain für den vorliegenden Bebauungs-
plan insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass die vorliegende Bebau-
ungsplanung der Innenentwicklung im engeren Sinn keine raumbedeutsame
Planung ist und damit streng genommen nicht unter das Ziel 4.1.4.2 einzuord-
nen ist, welches "
… alle
raumbedeutsamen
Planungen und Maßnahmen …
" für
unzulässig erklärt, die den Abfluss von Hochwasser bzw. die Herstellung dieser
Funktion beeinträchtigen könnten.
Dabei erkennt die Stadt Großenhain an, dass, wie in der Begründung zur The-
matik Hochwasservorsorge ausgeführt, die Festlegung besiedelter Flächen als
Vorranggebiet "Hochwasservorsorge" mit den Funktionen "
… Rückhalt …
", auch
der Umsetzung des Handlungsauftrages, entsprechend dem Ziel Z 4.1.2.9 LEP
Sachsen dient, wonach Bereiche, in denen bei Überflutung oder Versagen der

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
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Schutzeinrichtungen Gefahr für Leib und Leben bestände, dieser Gefahr nur
durch erhöhte Vorkehrungen im Einzelfall und ein hochwasserangepasstes
Bauen mit vertretbarem Aufwand möglich ist zu begegnen, in der Regel als
Vorranggebiete festgelegt werden. Demgemäß trifft der Bebauungsplan Vor-
sorgemaßnahmen im Sinne der raumordnerisch zu beachtenden Zielstellun-
gen.
Auch unter Ziel 4.1.4.4 sind für die Vorranggebiete "Hochwasservorsorge" mit
der Funktion "Rückhalt" ebenfalls alle raumbedeutsamen Planungen und Maß-
nahmen unzulässig, die zu einer Inanspruchnahme von Rückhalteraum für
Hochwasser führen würden. Die Stadt Großenhain erkennt an, dass für die Funk-
tion "Rückhalt" neben der Röderaue größere, zum überwiegenden Teil nicht
besiedelte Flächen bzw. entsprechend topografisch gelegene Bereiche aus-
gewählt wurden, die die Funktion der Aufnahme von Hochwässern besitzen
und diese verzögert in das Gewässerbett wieder abgehen werden. Wie aus der
Begründung zu den Vorrang- und Vorbehaltsgebieten "Hochwasservorsorge"
jedoch klarstellend hervorgeht, wären die besiedelten einbezogenen Flächen
im Sinne der raumordnerischen Hochwasservorsorge, mit Blick auf ihre hydrau-
lische Funktion, im Fall eines extremen Hochwassers ebenso von einem Über-
schwemmungsereignis betroffen.
Dementsprechend würde im vorliegenden Bebauungsplangebiet auch einem
Wiederaufleben der gewerblichen Nutzung die überlagernde raumordneri-
sche Festlegung nur dann nicht entgegenstehen, sofern die Zulassung von Bau-
vorhaben nach § 34 BauGB erfolgen würde. Da es sich ebenso, wie im vorlie-
gend hypothetisch geschilderten Fall, bei hiesiger Bebauungsplanung nicht um
eine raumbedeutsame Flächenplanung handelt, geht die Stadt Großenhain
davon aus, dass, wie in der Begründung der 2. Gesamtfortschreibung des Re-
gionalplanes (Regionalplanentwurf) ausgeführt, sich die Bebauungsplanung in
die Formulierung der Plansätze Z 4.1.4.2 und Z 4.1.4.4 mit der Beschränkung auf
raumbedeutsame Planungen und Maßnahmen einordnen lässt.
Ungeachtet dessen erkennt die Stadt Großenhain die Notwendigkeit, mit der
vorliegenden städtebaulichen Planung gesunde Wohn- und Arbeitsverhält-
nisse zu gewährleisten. Hierzu werden die erforderlichen Festsetzungen getrof-
fen. Für die Lage des Plangebietes im Vorranggebiet "Hochwasservorsorge" mit
der Funktion "Rückhalt", nimmt die Stadt Großenhain fernerhin zur Kenntnis, dass
die Bestimmungen des Zieles Z 4.1.4 inhaltlich analog, aber mit der abge-
schwächten Bindungswirkung eines Grundsatzes der Raumordnung gelten.
3.2
Sonstige Planungen
3.2.1
Flächennutzungsplan Großenhain
Der Flächennutzungsplan der Stadt Großenhain erlangte am 27.06.2006 Wirk-
samkeit. Zwischenzeitlich erfolgten keine Änderungen oder Ergänzungen, wel-
che das Plangebiet des vorliegenden Bebauungsplanes betreffen würden. Der

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
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18.12.2020
Flächennutzungsplan stellt für das vorliegende Plangebiet Gemischte Bauflä-
chen und Grünflächen dar. Darüber hinaus ist der Gewässerverlauf der Großen
Röder Darstellungsgegenstand.
Anstelle der Gemischten Bauflächendarstellung erfolgt in den überwiegenden
Teilen des vorliegenden Plangeltungsbereiches die Festsetzung von Allgemei-
nen Wohngebieten sowie von privaten und öffentlichen Grünflächen. Für den
Geltungsbereich vorliegenden Bebauungsplanes ist der Flächennutzungsplan
im Ergebnis des vorliegenden Bauleitplanverfahrens entsprechend zu berichti-
gen (s. a. Kap. 3.3).
3.2.2
Integriertes Stadtentwicklungskonzept
Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept (INSEK) der Stadt Großenhain wurde
2007 als selbstbindende Planungsgrundlage gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB
durch den Stadtrat der Stadt Großenhain beschlossen. Zu den für den vorlie-
genden Bebauungsplan relevanten Themenkomplexen wird auf die Ausführun-
gen unter dem Kapitel "Erfordernis der Planaufstellung" (vgl. Kap. 1) verwiesen.
Integrierte Stadtentwicklungskonzepte haben sich im Freistaat Sachsen als in-
formelles und strategisches Instrument der Stadtentwicklung bewährt. Der
fachübergreifende und zukunftsgerichtete Ansatz der integrierten Stadtent-
wicklung hat die interne und externe Kommunikation gefördert und sichert zu-
dem eine mittel- bis langfristige strategische Planung. Aktuell erfolgt eine Fort-
schreibung des INSEK.
3.2.3
Integrierter Landschaftsplan
Der Landschaftsplan Großenhain von 1997 (2001 für den Ortsteil Folbern) wurde
2002 fortgeschrieben und als ökologischer Fachbeitrag (ergänzt um Maßnah-
men und Ziele) in den seit 2006 rechtkräftigen Flächennutzungsplan der Stadt
Großenhain integriert (vgl. FNP Kap. 17.2). Er fungiert als Fachgutachten, wel-
ches die Konkretisierung der Ziele und die Grundsätze des Naturschutzes und
der Landschaftspflege auf der örtlichen Ebene der vorbereitenden Bauleitpla-
nung vollzieht. Rechtsverbindlichkeit erhalten die Aussagen des Landschafts-
planes durch Aufnahme in grünordnerischen Festsetzungen der Bauleitpla-
nung. Der hiesige Plangeltungsbereich wird im Landschaftsplan dem intensiv
genutzten, stark überprägtem Siedlungsbereich sowie dem Übergang zur Nie-
derung der Röder zugeordnet, vertiefende Maßnahmen wurden für den Stand-
ort nicht formuliert.
Für die Röderaue formuliert der Landschaftsplan als Leitbild die Stärkung der
ökologischen Verbundfunktion der Auenbereiche, dem steht der hiesige Be-
bauungsplan nicht entgegen. Weiteres zu den Zielen und Maßnahmen des
Landschaftsplans ist dem Kapitel 7 der hiesigen Begründung zu den Umweltbe-
langen zu entnehmen.

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
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18.12.2020
3.2.4
Bebauungsplan "Radeburger Straße"
Der Bebauungsplan "Radeburger Straße" wird mit dem vorliegenden Bebau-
ungsplan inhaltlich aufgegriffen und partiell weiterentwickelt. Das Bestreben
der Stadt Großenhain bestand darin, über diesen Bebauungsplan die Rahmen-
bedingungen im Hinblick auf die jeweilige Standortentwicklung von zentralen
Versorgungsbereichen vorzugeben, die Zulassungsentscheidungen gemäß §
34 BauGB für entsprechende Vorhaben im Einzelfall sortimentsbezogen zu er-
möglichen. Resultierend wurden nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und
2 BauGB zulässigen Nutzungen als zulässig oder nicht zulässig festgesetzt. Dieser
Bebauungsplan, als Leitlinie konzeptionellen Handelns in diesem Teil des Stadt-
gebietes von Großenhain, ist am 19.03.2009 in Kraft getreten. Mit dem über den
Bebauungsplan "Radeburger Straße" vorgegebenen Potenzial zur baulichen,
respektive Nutzungsergänzung des Standortes, positionierte sich die Stadt
Großenhain deutlich für den Fortbestand dieses nahversorgungsbezogenen
Handels-, Dienstleistungs- und Wohnstandortes.
Vertiefend zu den Vorgaben des Bebauungsplanes "Radeburger Straße" über-
lagert der hiesige Bebauungsplan mit seinen Festsetzungen zur Zulässigkeit von
Ergänzungsbebauungen für den Standort anteilig den Plangeltungsbereich
des Bebauungsplanes und schließt für seinen Teilbereich die Einzelhandelsnut-
zung als zulässige Nutzungsoption aus. Damit werden die für den Gesamtgel-
tungsbereich des Bebauungsplanes "Radeburger Straße" vorgegebenen Fest-
setzungen zur Einzelhandelsentwicklung im Rahmen der städtebaulichen Ziel-
stellung vorliegenden Bebauungsplanes weiterentwickelt.
Die Inhalte des Bebauungsplanes der Innenentwicklung "Wohngebiet an der
Röderaue" werden somit in einem insgesamt städtebaulich-landschaftsräumli-
chen Kontext, insbesondere mit Blick auf die Entwicklung geordneter städte-
baulicher Rahmenbedingungen für das Wohnen, an einem integrierten Stand-
ort, gesehen. Der Bebauungsplan berücksichtigt im erforderlichen Umfang die
absehbaren Maßnahmen, welche sich aus den grundsätzlich zu beachtenden
planungsrechtlichen Gegebenheiten herausstellen.
Weitere Planungen, die schützenswerte Belange des vorliegenden Bebauungs-
planes betreffen könnten, bestehen nicht.
3.3
Aufstellungsverfahren/Planungsrechtliche Situation
3.3.1
Aufstellungsverfahren
Die als Regelfall in § 8 Abs. 2 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB) vorgeschriebene
Entwicklung des Bebauungsplanes aus dem Flächennutzungsplan kann im Be-
reich des vorliegenden Bebauungsplanes der Innenentwicklung überwiegend
nicht zur Anwendung kommen. Aufgrund der Eingemeindungen in den Jahren
2009 und 2010 gibt es nunmehr für das aktuelle Gemeindegebiet zwei wirksame
Flächennutzungspläne aus den Jahren 2006 (FNP der Verwaltungsgemein-
schaft Zabeltitz, FNP der Stadt Großenhain). Der Flächennutzungsplan der Stadt

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
14
18.12.2020
Großenhain ist durch Bekanntmachung am 27.06.2006 wirksam geworden. Er
stellt für das vorliegende Plangebiet u. a. Gemischte Bauflächen, ergänzt um
Grünflächen und Wasserflächen dar.
Durch den Aufstellungsbeschluss zu vorliegender Planung wurde auf der
Grundlage eines städtebaulichen Rahmenkonzeptes zur Standortentwicklung
(siehe Nutzungsbeispiel als Anlage der Begründung) die Darstellung von Ge-
mischten Bauflächen bereits auf informeller Ebene relativiert. Insofern gestaltet
der vorliegende Bebauungsplan die nunmehr relevanten städtebaulichen Ent-
wicklungsvorstellungen der Stadt Großenhain, im Hinblick auf das Wohnen, im
vorliegenden Plangeltungsbereich planungsrechtlich aus. Die vorliegende Pla-
nung zielt ab auf die strategische Übereinstimmung mit den Vorstellungen zur
Kernstadtentwicklung Großenhains, im Sinne der Leitziele der Stadtentwicklung,
entsprechend der Beschlusslage zum "Zukunftsbild Großenhain - Leitlinien der
Stadtentwicklung" als informelle Planungsvorgabe (Beschluss vom 19.12.2012)
mit dem vorliegenden, formellen Planungsinstrument des Bebauungsplanes.
Die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses des Stadtrates der Stadt
Großenhain, einschließlich des Verfahrens zur frühzeitigen Beteiligung gemäß §
3 Abs. 1 i. V. m. § 4 Abs. 1 BauGB zum Bebauungsplan "Wohngebiet an der
Röderaue" erfolgte im Großenhainer Amtsblatt am 28.11.2018. Die Stadt
Großenhain geht somit, im Ergebnis der zum vorgenannten städtebaulichen
Rahmenkonzept und der zum gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossenen
"Zukunftsbild Großenhain - Leitlinien der Stadtentwicklung" geführten Diskussio-
nen mit der Öffentlichkeit, aber auch ausgewählten Behörden, für den vorlie-
genden Bebauungsplan davon aus, dass zur städtebaulichen Entwicklung des
Plangebietes, insbesondere zur Aufwertung im Hinblick auf die Wohnnutzung
am Standort, ein breiter Konsens besteht. Somit traten bis zum heutigen Zeit-
punkt keine unüberwindbar grundsätzlichen, die angestrebte Entwicklung im
Plangebiet generell in Frage stellende Anregungen hervor.
Grundlage der frühzeitigen Beteiligung war, im Sinne eines durch die Stadt
Großenhain angestrebten hohen Maßes an Transparenz, ein Vorentwurf, wel-
cher die grundlegenden Informationen zu Ausgangslage und Planungserfor-
dernis, Geltungsbereich und Lage, Zielen und Zwecken der Planung sowie den
Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltbelange enthielt. Im Rahmen der
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange erfolgte
auch die Abstimmung mit den Nachbargemeinden. Damit wurden die gesetz-
lichen Anforderungen aus § 2 Abs. 2 BauGB erfüllt.
Von den beteiligten Städten und Gemeinden wurden keine der Planung des
Vorhabens entgegenstehenden Belange geltend gemacht. Aus der frühzeiti-
gen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach
§ 4 Abs. 1 BauGB ergaben sich sachdienliche Hinweise zur Berücksichtigung für
die Erarbeitung des Entwurfs der Begründung bzw. der Planzeichnungen des
Bebauungsplanes der Innenentwicklung für die förmliche Öffentlichkeitsbeteili-
gung nach § 3 Abs. 2 BauGB. Im Ergebnis der förmlichen Öffentlichkeits- und
Behördenbeteiligung hat die Stadt Großenhain im Einvernehmen mit dem mit

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Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
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18.12.2020
ihr kooperierenden Erschließungsträger ihre städtebauliche Zielstellung im Hin-
blick auf die Erschließung des Plangebietes geändert. Diese Änderung in Ver-
bindung mit den infolgedessen anzupassenden Festsetzungen des Bebauungs-
planes der Innenentwicklung berührten die Grundzüge der Planung, weshalb
ein zweiter Entwurf des Bebauungsplanes erarbeitet und dieser einer erneuten
Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung (Verfahren gemäß § 4a Abs. 3
BauGB) zugeführt wurde.
3.3.2
Aufstellung im beschleunigten Verfahren
Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB sind die Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung
anzupassen. Wie in den Kapiteln 1. und 3. dieser Begründung bereits ausge-
führt, sieht die Stadt Großenhain, wie auch die Landesdirektion Sachsen, die
vorliegende Bebauungsplanung an die einschlägigen Ziele und Grundsätze
der Raumordnung angepasst an. Sie verfolgt das städtebauliche Entwicklungs-
ziel mit dem präferierten Grundsatz "Innenentwicklung vor Außenentwicklung",
hier in einer stadtumbaubezogenen Nachnutzung eines Gewerbestandortes in
Form eines ehemaligen Baubetriebes, zur Beseitigung dieses städtebaulichen
Missstandes an einem integrierten Standort. So ist der vorliegende Bebauungs-
plan städtebaulich so angelegt, dass für die geplanten Nutzungen Flächenare-
ale festgesetzt werden, die dem beabsichtigten Vorhaben auf der einen Seite
gerecht werden können, auf der anderen Seite städtebauliche Restriktionen
aber nur in dem Maße erfolgen, wie sie für eine prinzipielle Ordnung im Bebau-
ungsplangebiet erforderlich sind.
Der Plangeltungsbereich befindet sich anteilig in Überlagerung mit dem grund-
stücksscharf abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich "Radeburger Straße"
des Bebauungsplanes "Radeburger Straße". Mit Rechtskraft hiesigen Bebau-
ungsplanes werden die im vorgenannten Bebauungsplan getroffen Rege-
lungstatbestände gegenstandslos. Der Bebauungsplan "Radeburger Straße"
trifft ausschließlich differenzierende Festsetzungen für gemäß § 34 BauGB zuläs-
sige Einzelhandelsnutzungen. Hierzu vertiefend trifft der vorliegende Bebau-
ungsplan entsprechende Festsetzungen, u. a. zu Allgemeinen Wohngebieten
bei Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen, jedoch mit Blick auf die Stärkung
der Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereiches "Radeburger
Straße".
Damit steht der vorliegende Bebauungsplan rechtssystematisch nicht im Wider-
spruch zur Gesamtstrategie der Einzelhandelsentwicklung im Stadtgebiet
Großenhain.
Auf Grund der planungsrechtlichen Rahmenbedingungen stellt die Stadt
Großenhain den Bebauungsplan als Bebauungsplan der Innenentwicklung ge-
mäß § 13a BauGB, in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl.
I S. 3634) auf. Im Detail handelt es sich bei vorliegendem Bebauungsplan um
einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a Abs. 1. Satz 2 Nr. 1
BauGB. Er wird gemäß § 13a ff. BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt.

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2. Entwurf
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18.12.2020
Da es sich um einen Bebauungsplan für die Entwicklung eines Siedlungsberei-
ches mit brachliegenden Flächen (Wiedernutzbarmachung von Flächen) von
weniger als 20.000 m² Grundfläche handelt, sind die Voraussetzungen des §
13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB erfüllt und somit die Aufstellung im beschleunigten
Verfahren nach § 13a Abs. 2 ff. BauGB möglich. Danach gelten die Vorschriften
des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB entspre-
chend. Insbesondere wird hier von der Umweltprüfung sowie von der Erstellung
eines Umweltberichtes nach § 2a BauGB abgesehen. Darauf wurde die Öffent-
lichkeit in einer Bekanntmachung hingewiesen. Ferner sind die einschlägigen
Bestimmungen der umweltbezogenen Bundes- und Landesgesetze sowie EU-
Richtlinien zu berücksichtigen.
Für den vorliegenden Fall sind es verfahrensbedingte Zeit- und Kostenersparnis-
gründe sowohl für die Stadt Großenhain selbst als auch den kooperierenden
Investor. Hierdurch kommt auch die Investorenfreundliche Haltung der Stadt
Großenhain zum Ausdruck, das durchaus berechtigte Interesse des Entwick-
lungsträgers, aber auch der Stadt Großenhain, an einem zügigen Abschluss des
Planverfahrens zu begünstigen.
Wie vorstehend ausgeführt, handelt es sich vorliegend um einen Bebauungs-
plan für die "Wiedernutzbarmachung von Flächen" gemäß § 13a Abs. 1,
1. Halbsatz BauGB. Unter Wiedernutzbarmachung von Flächen fallen insbeson-
dere Planungen für vormals baulich genutzte bzw. erschlossene Flächen, an-
deren Stelle keine neuen Nutzungen getreten sind bzw. nur fragmentarisch er-
folgt sind. Entscheidend für den Tatbestand der Innenentwicklung ist dabei
nicht, ob diese Flächen gegenwärtig noch nach § 34 BauGB bebaubar wären.
Es ist lediglich zu berücksichtigen, dass die Fläche den Eindruck eines innerhalb
des Siedlungskörpers liegenden, ungenutzten Bereichs vermittelt, der bei seiner
Wiedernutzbarmachung ohne weiteres als Maßnahme der Innenentwicklung
eingestuft werden kann. Damit ist immer auch der Siedlungszusammenhang,
wie im vorliegenden Kontext gegeben, für eine Wiedernutzmachbarmachung
im Rahmen der Rechtsetzungen eines Bebauungsplanes der Innenentwicklung
maßgeblich. Eine geordnete städtebauliche Entwicklung in diesem Teil des Ge-
meindegebietes bleibt gewahrt.
Das geplante Vorhaben ist auch keines, welches nach Landes- oder Bundes-
recht der Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegt. Daran gemessen begrün-
det die Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes der Innenentwicklung
kein UVP-pflichtiges Vorhaben.
Das Plangebiet unterliegt weder den Bestimmungen eines Landschafts- oder
Naturschutzgebietes noch einer anderen nationalen Naturschutzkategorie. Es
befindet sich ebenfalls nicht innerhalb europäischer Schutzgebiete, noch be-
rührt es deren Erhaltungsziele oder Schutzzwecke. Das nächstgelegene FFH-
und EU-Vogelschutzgebiet befindet sich in ca. 500 m Entfernung entlang des
Flusslaufes der Alten Röder. Zwischen dem Plangebiet und dem zuvor genann-
ten Gebiet befinden sich Flächen des Vogelschutzgebietes SPA 31 "Mittleres
Rödertal" (siehe hierzu auch Abbildungen im Kapitel 7.3).

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
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18.12.2020
Angesichts der vorhandenen, bereits naturfernen Situation sind keine (zusätzli-
chen) Beeinträchtigungen für die Schutzgüter erkennbar und mit dem geplan-
ten neuen Wohnstandort sind auch keine zusätzlichen Gefahrenpotenziale im
Sinne von schweren Unfällen gemäß § 50 Satz 1 BImSchG zu erwarten. Damit
liegen die Voraussetzungen nach § 13a Abs. 1 Satz 5 BauGB für die Anwendung
des § 13a BauGB (Nichtbeeinträchtigung der im § 1 Abs. 6 Nr. 7b) BauGB ge-
nannten Schutzgüter) vor.
Der Bebauungsplan wird überwiegend nicht aus den Darstellungen des Flä-
chennutzungsplanes in Form von Gemischten Bauflächen entwickelt (s. o.). Die
materiellen Voraussetzungen gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB für diese Vorge-
hensweise sind allerdings erfüllt, da die geordnete städtebauliche Entwicklung
des Gemeindegebietes, unter Bezug auf vorstehende Ausführungen, gewahrt
bleibt. Der Flächennutzungsplan Großenhain wird im Wege der Berichtigung
angepasst (§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB).
Somit ist der Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der
Röderaue" in einem insgesamt städtebaulich-landschaftsräumlichen Kontext,
auch in Bezug auf die in der Nachbarschaft zulässigen Wohn- und Verkehrsnut-
zungen zu sehen. Er berücksichtigt im erforderlichen Umfang die absehbaren
Maßnahmen, welche sich zu den beachtenden planungsrechtlichen Gege-
benheiten herausstellten.
4.
BESTANDSAUFNAHME
4.1
Eigentumsverhältnisse
Der größte Anteil der Grundstücke des Plangebietes befindet sich in privatem
Besitz. Hiervon ausgenommen sind die zum Plangebiet gehörenden Teilflächen
des Gewässerverlaufs der Großen Röder sowie die Teilflächen der Martin-
Scheumann-Straße im Besitz der öffentlichen Hand.
4.2
Baubestand/städtebauliche und naturräumliche Situation
Beim Plangebiet handelt es sich um einen ehemaligen Gewerbestandort (ehe-
malige Großenhainer Hoch- und Tiefbau GmbH, vormals Kreisbaubetrieb), wel-
cher seit etlichen Jahren brachliegt und durch Verwahrlosung und Devastie-
rung gekennzeichnet ist. Das diesbezüglich anzusprechende Grundstück
202/5, Gemarkung Naundorf mit seinen aufstehenden baulichen Anlagen ist
wiederholt Gegenstand von Einbrüchen und Vandalismus. Auf dem ehemali-
gen Betriebsareal zeigen sich zahlreiche Gefahrenstellen. Das Gelände ist mit
einem ca. 2,00 m hohen Zaun umgrenzt.
Die ehemalige Betriebszufahrt befand sich zur Martin-Scheumann-Straße; ne-
ben den aufstehenden Gebäuden und baulichen Anlagen gibt es überwie-
gend mit Betonoberflächen voll versiegelte Fahrverkehrs- und Wegeflächen,

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Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
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18.12.2020
im südlichen Bereich auch unbefestigte Flächen, teilweise vegetationsbestan-
den. Nördlich des ehemaligen Betriebsgeländes verlaufen die Große Röder als
Gewässer 1. Ordnung sowie hieran nördlich angrenzend ist eine, die Radebur-
ger Straße auf der Südseite begrenzende Grünanlage mit fragmentarischen
Wegeverläufen und einem - mit Ausnahme von Einzelexemplaren - erhaltens-
werten Baumbestand Gegenstand des vorliegenden Plangeltungsbereiches.
Die Schutzgüter des Naturhaushaltes sind auf Grund der lang andauernden in-
tensiven Nutzung der Vergangenheit anthropogen überprägt zu bezeichnen
und nur eingeschränkt funktions- und leistungsfähig. Das Plangebiet kann ins-
gesamt als in seinen natürlichen Eigenschaften dauerhaft und irreversibel ver-
ändert beschrieben werden.
Quelle: Stadtentwicklungskonzept Großenhain
Die vorhandenen Biotoptypen sind als Siedlungsbiotope anzusprechen. Es han-
delt sich um für ihre Entstehungszeit typische, der Verwaltungs- bzw. Freiflä-
chennutzung eines ehemaligen Baubetriebes zugeordnete Grünbereiche bzw.
Zieranlagen wie Beete und Rabatten. Ergänzt wird dieses reduzierte naturräum-
liche Spektrum mit Einzelbäumen und spontanem Gehölzaufwuchs (ruderali-
sierte Bereiche). Insbesondere in den Randbereichen im Süden und Südwesten

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Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
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18.12.2020
des Plangebietes entwickelte sich Gehölzaufwuchs, welcher in Teilen einen gu-
ten und erhaltenswerten Entwicklungszustand erreicht hat.
4.3
Verkehrserschließung
Die Straßenzüge von Radeburger Straße und Martin-Scheumann-Straße be-
grenzen als Gemeindestraßen das Plangebiet nördlich und östlich. An die im
Norden des Plangebietes gelegene Grünanlage, südlich der Radeburger
Straße, schließt sich westlich eine Fläche mit PKW-Stellplätzen an. Entlang der
Martin-Scheumann-Straße ist das Parken auf der Fahrbahn nicht möglich. Aus
der Historie heraus erfolgte das Abstellen der firmenbezogenen Fahrzeuge auf
dem Betriebsgrundstück.
Die Erschließung des ehemaligen Betriebsstandortes erfolgte, ausgehend von
der Martin-Scheumann-Straße sowie zu Fuß über eine Brücke über die Große
Röder, von Norden her. Die Martin-Scheumann-Straße ist eine kommunale
Straße in Baulastträgerschaft der Stadt Großenhain. Von dieser ausgehend soll
fernerhin die innere Erschließung des Plangebietes erfolgen. Weitere Wegever-
läufe im Zusammenhang mit den seinerzeit im Plangeltungsbereich ausgeüb-
ten Nutzungen bestehen nicht. In der Martin-Scheumann-Straße gibt es einen
einseitig, entlang der östlichen Fahrbahnseite geführten Geh- und Radweg.
Entlang der Radeburger Straße befindet sich ein beidseitig verlaufender Fuß-
weg, welcher sich im eingangs genannten Stellplatzbereich aufteilt und antei-
lig in die Grünanlage hinein verläuft.
In der Radeburger Straße verlaufen Buslinien des öffentlichen Personennahver-
kehrs. Hier befinden sich auch die nächstgelegenen Haltestellen. Die Martin-
Scheumann-Straße wird nicht von Buslinien des ÖPNV durchfahren.
4.4
Stadttechnische Erschließung
4.4.1
Be- und Entwässerung
Schmutzwasser- und Trinkwasserleitungen befinden sich in den das Plangebiet
tangierenden Straßenräumen. Stichleitungen in das Plangebiet hinein sind für
den Bedarf entsprechend der ehemaligen Nutzung vorhanden. Im Süden und
Nordosten queren Abwasserleitungen das Plangebiet.
4.4.2
Löschwasser
Die Löschwasserversorgung wird als Grundschutz über die in den öffentlichen
Straßenräumen der Radeburger Straße vorhandenen Versorgungsleitungen
gesichert. Hier befinden sich auch Hydranten in entsprechender Anordnung.
Darüber hinaus besteht ausweislich der 1. Fortschreibung des Löschwasserkon-
zeptes der Stadt Großenhain vom 14.03.2018 die unerschöpfliche Möglichkeit,
Löschwasser im Bedarfsfall aus der Großen Röder zu entnehmen.

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
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4.4.3
Elektroenergieversorgung
Die Elektroenergieversorgungsleitungen befinden sich in den das Plangebiet
unmittelbar tangierenden Straßenräumen zur Versorgung der hier befindlichen
baulichen Anlagen. Das Plangebiet querende Leitungstrassen sind nicht vor-
handen.
4.4.4
Erdgasversorgung
Erdgasversorgungsleitungen befinden sich in der Radeburger Straße und ab-
zweigend in die Martin-Schuhmann-Straße mit einem Leitungsstich in das Plan-
gebiet. Es handelt sich um Niederdruckleitungen zur Versorgung der hier be-
findlichen baulichen Anlagen. Hochdruckgasleitungen sind im vorliegenden
Plangeltungsbereich nicht vorhanden.
4.4.5
Telekommunikation
Die Telekommunikationstrassen befinden sich in den das Plangebiet unmittel-
bar angrenzenden Straßenräumen zur Versorgung der hier befindlichen bauli-
chen Anlagen. Eine Stichleitung verläuft in das Plangebiet südlich der Großen
Röder.
5.
PLANUNGSKONZEPT
5.1
Städtebauliches Zielkonzept
Der vorliegende Bebauungsplan ist Bestanteil einer nachhaltigen Stadtum-
baustrategie der Stadt Großenhain. Es besteht für den vorliegenden Plangel-
tungsbereich, anders als in anderen Bereichen die Notwendigkeit, das Erschei-
nungsbild, welches die Anziehungskraft für potenzielle Neubewohner/ Neunut-
zer deutlich herabsetzt, neu zu ordnen und damit störende und latent die öf-
fentliche Ordnung gefährdende Erscheinungsbilder zu beseitigen. Entspre-
chend erfolgte bereits in der Vergangenheit für die Nachnutzung des Standor-
tes eine umfassende Auseinandersetzung und die Entwicklung unterschiedli-
cher Ideen zur wohnbaulichen Aufwertung und damit Beseitigung des vorhan-
denen städtebaulichen Missstandes.
Die im Zusammenhang mit der Neuerschließung des Gebietes möglichen Rück-
bauten eröffnen erst die Möglichkeit, um zu einer Neubewertung und schließ-
lich Neuordnung im Plangeltungsbereich zu kommen. Die Neuordnung des
ehemaligen Betriebsareals im Hinblick auf das Entstehen eines Wohn-standor-
tes soll unmittelbar mit wohnumfeldaufwertenden Maßnahmen korrespondie-
ren. Dabei geht es darum, die durch einen Baubetrieb vorgenutzte Fläche als
Wohnstandort mit neuer Adresse verkehrs- und barrierearm herzurichten.

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Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
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Im Hinblick auf die gewollte Wohnbebauung soll der städtebauliche Maßstab
dem des Stadtteils Naundorf, mit seiner in Teilen denkmalgeschützten Bausub-
stanz entsprechen. In Teilbereichen werden zur grünräumlichen Gliederung Be-
standsgehölze mit in die Planung einbezogen. Wohntypologisch sollen für
wechselnde, teilweise auch generationsübergreifende Nutzeransprüche und
insbesondere auch für ältere Bewohnergruppen Einzel- bzw. Doppelhäuser auf
ähnlichen Parzellengrößen, wie im angrenzenden Stadtbereich vertreten, ent-
stehen können. Damit ist es das Ziel, ein kleines, der Marktnachfrage entspre-
chendes Wohngebiet, im Bereich zwischen der Großen Röder und der südlich
an das Plangebiet angrenzenden Röderaue entstehen zu lassen.
Sowohl eigentumsorientiertes als auch mietbezogenes Wohnen ist an diesem
Standort stadtentwicklungspolitisch gewollt. Damit können über diese und alle
weiteren städtebaulichen Zielstellungen unterschiedlichen Lebensvorstellun-
gen bzw. Eigentümerinteressen individuelle Gestaltungsmöglichkeiten ange-
boten werden.
5.2
Grünordnerisches Zielkonzept
Ein wesentliches Anliegen zur Herausbildung einer unverwechselbaren Wohna-
dresse im Stadtgebiet von Großenhain ist die Durchgrünung des Plangebietes
im Zusammenhang mit der Ausrichtung der Baufelder. Damit im Zusammen-
hang ist die Integration des bestehenden, im Norden des Plangebietes vorhan-
denen Baumbestandes (zwischen Großer Röder und Straßenverlauf) Bestand-
teil des grünordnerischen Zielkonzeptes, genauso wie die innere Durchgrünung
in Form von Hausgärten.
Auf die Bestandserhaltung der vitalen Großbäume wird im vorliegenden Be-
bauungsplan ein besonderes Augenmerk gerichtet. Ebenso soll die Gestaltung
des Überganges in die Landschaft der Röderaue besonders beachtet werden.
Maßnahmen zum Ausgleich der bei Durchführung des Vorhabens zu erwarten-
den Eingriffe werden auf Grund der Charakteristik des Bebauungsplanverfah-
rens nicht erforderlich. Ungeachtet dessen ist die städtische Baumschutzsat-
zung für den vorliegenden Plangeltungsbereich anzuwenden.
5.3
Verkehrskonzept
Für die Entwicklung eines hohen Wohnwertes ist eine möglichst geringe Ver-
kehrsbelastung von elementarer Bedeutung. Eine dementsprechende ver-
kehrsorganisatorische Neuordnung im Plangebiet wird angestrebt. Quell- und
Zielverkehre (Anliegerverkehr) sollen die hauptsächlichen Verkehrsarten dar-
stellen und schwächere Verkehrsarten (Fuß- und Radverkehr) an Attraktivität
gewinnen. In dieser Weise orientiert die Stadt Großenhain für das vorliegende
Plangebiet auf die Anlage befahrbarer Wohnwege sowie ergänzend hierzu auf
einen entlang der westlichen Grenze des Straßenraumes der Martin-Scheu-
mann-Straße geführten Fuß- und Radweg. Die Straßenräume sollen über eine

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
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entsprechende Breite verfügen, um hier entsprechend den jeweiligen Anfor-
derungen eine flexible Form der Einordnung straßenverkehrlicher Elemente re-
alisieren zu können.
In Bezug auf den öffentlichen Personennahverkehr ergeben sich auf Grund der
Neuordnung im Plangebiet keine Optionen für geänderte Linienführungen. Die
verkehrsorganisatorische Neuordnung soll sich als anliegerbezogene Erschlie-
ßung, in Kopplung mit Fuß- bzw. Radwegen mit quartiersverbindendem Cha-
rakter zwischen dem vorliegenden Plangebiet und dem Bereich entlang der
Radeburger Straße darstellen.
Zur Verbesserung der Wohnumfeldqualität ist hinsichtlich des ruhenden Ver-
kehrs auch zu erwartender Besucherverkehr beim Vollzug der Planung zu be-
achten. Somit ist der Straßenraum so auszugestalten, dass u. a. hierfür partiell
entsprechende Parkmöglichkeiten angeboten werden können.
5.4
Planungsalternativen
Auf Grund der derzeitigen Eigentümerstruktur im Plangebiet und der im Grunde
konsensualen Sicht seitens des Planungsträgers, hinsichtlich der Notwendigkeit
der Beseitigung eines städtebaulichen Missstandes, stellen sich für die Stadt Pla-
nungsalternativen in der grundsätzlichen Neuordnung des Gebietes nicht.
Im Vorfeld des Aufstellungsbeschlusses gab es eine Alternativendiskussion zur
zukünftigen Grundstücksgrößenverteilung entsprechend der Art und des Ma-
ßes der baulichen Nutzung sowie zur Ausgestaltung der Erschließungsanlagen.
Die als Variante 1 und Variante 2 bezeichneten Entwurfsansätze werden nach-
folgend in verkleinerter Form abgedruckt.

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Stadt Großenhain
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Variante 1
Variante 2
Aus vorstehender Alternativendiskussion resultierte die dann zunächst eine der
Planung zugrunde liegende Variante 3 (Vorzugsvariante), welche bereits als
Nutzungsbeispiel Anlage für den Aufstellungsbeschluss des Stadtrates der Stadt
Großenhain war. Sie bildete für den (ersten) Entwurf die Basis für eine rechtsver-
bindliche bauliche und freiraumbezogene Ausgestaltung des Bebauungsplan-
gebietes. Im Ergebnis der Entwurfsfassung wurde im Rahmen der Anforderun-
gen an den Vollzug des Bebauungsplanes, geregelt in einem Erschließungsver-
trag deutlich, dass der Umfang an Verkehrsanlagen in keinem vernünftigen
Verhältnis zu den vermarktbaren Grundstücksflächen darzustellen ging. Aus
dieser Situation heraus erwuchs der Wunsch, eine Alternative zur bisherigen Ver-
kehrserschließung mit einem verringerten Umfang an Verkehrsflächen zu konzi-
pieren. Mit Blick auf die Anzahl zu erschließender Wohngrundstücke wurde die
Anlage von zwei befahrbaren Wohnwegen
4
, jeweils ausgehend von der Mar-
tin-Scheumann-Straße präferiert. Auch mit dieser Erschließungslösung besteht
für die Stadt in gültiger Form weiterhin die Chance zur Beseitigung des städte-
baulichen Missstandes, in Form der bestehenden Brachflächen des ehemali-
gen Baubetriebsstandortes und stellt sich mit der Form der gefundenen wohn-
bezogenen Nachnutzung imageaufwertend und für die Entwicklung eines po-
sitiven Erscheinungsbildes in dieser Lage des Stadtteils Naundorf der Stadt
Großenhain angemessen dar.
4
vgl. Richtlinie für die Anlage von Stadtstraße RASt 06, Kap. 5, insbesondere 5.2.1

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6.
BEGRÜNDUNG DER WESENTLICHEN FESTSETZUNGEN
6.1
Art, Maß und Umfang der Nutzungen
6.1.1
Art und Maß der baulichen Nutzung
-
Allgemeine Wohngebiete (WA)
Entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung des Bebauungsplanes "Wohn-
gebiet
An der Röderaue" werden vorliegend Allgemeine Wohngebiete (WA)
festgesetzt. Die Festsetzung folgt der städtebaulichen Zielsetzung, eine baulich
funktionale Anpassung zu den Siedlungsbereichen im Stadtteil Naundorf abzu-
sichern und dabei neben der Aufnahme von Siedlungsstrukturelementen vor-
handener, zum Teil denkmalgeschützter Wohn- und gemischter Baustrukturen,
auch neue Elemente des Siedlungsbaus zu ergänzen.
Letzteres soll in den Allgemeinen Wohngebieten in zweierlei Hinsicht ermöglicht
werden. Zum einen ist dabei die als Bebauung giebelständig zur Radeburger
Straße (WA 1) in abweichender Bauweise die angestrebte Baustruktur, in Ver-
bindung mit den hierzu erfolgten Baufeldfestsetzungen, im nördlichen Teil des
Plangebietes zu sehen. Zum anderen soll im südlichen Teil des Plangebietes
durchaus Typenvielfalt ermöglicht werden, weswegen hier zwei Allgemeine
Wohngebiete (WA) in offener Bauweise festgesetzt werden. Damit wird die
Bandbreite von kommunikativem, familienorientiertem als auch ruhigem, stadt-
landschaftsorientiertem bzw. urbanem Wohnen gesichert.
Die festgesetzten Allgemeinen Wohngebiete dienen überwiegend dem Woh-
nen. Eine Einschränkung der gemäß Baunutzungsverordnung (BauNVO)
5
zuläs-
sigen Nutzungen wird auf Grund der siedlungsräumlichen Lage seitens der
Stadt Großenhain für erforderlich gehalten. Der gesamte Katalog der aus-
nahmsweise zulässigen Nutzungen gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO wird mit Aus-
nahme der sonstigen, nicht störenden Gewerbebetriebe, auf der Grundlage
des § 1 Abs. 6 BauNVO als unzulässig ausgeschlossen. Die Zweckbestimmung
Allgemeiner Wohngebiete (WA) bleibt damit gewahrt und trägt zudem der be-
sonderen Lage südlich der Radeburger Straße, am östlichen Rand des Kern-
stadtbereiches von Großenhain, entsprechend der allgemeinen Nachfrage
Rechnung.
Die ausnahmsweise zulässigen sonstigen, nicht störenden Gewerbebetriebe
werden in der Regel Kleinstunternehmen sein oder entsprechend ihres Störgra-
des sich mit den Anforderungen eines Allgemeinen Wohngebietes vereinbar
zeigen müssen. Hier ist insbesondere auf die bauordnungsrechtlichen Einzelfall-
genehmigungstatbestände zu verweisen, welche erst in Abhängigkeit vom
konkreten Vorhaben eine abschließende Bewertung wiedergeben werden.
Die Stadt Großenhain möchte mit der ausnahmsweisen Zulässigkeit, wie vor,
5
Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO) in der Fassung der Bekanntma-
chung vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786)

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
25
18.12.2020
keine Härten für Grundstückseigentümer entstehen lassen, welche bspw. Woh-
nen und gewerbliche Tätigkeiten in gebietsverträglicher Weise am Standort
kombinieren möchten.
Die Geschossigkeit wird in Verbindung mit der Höhe baulicher Anlagen über
NHN festgesetzt. Damit wird für die Höhenentwicklung der Gebäude ein Über-
maß vermieden und eine Orientierung am städtebaulich typischen Profil in die-
sem Bereich des Übergangs zwischen Siedlung und Landschaftsraum möglich.
Insbesondere wird hierdurch auch das städtebauliche Ziel gestärkt, eine ei-
gene quartiersbezogene Adresse auszubilden, die individuelle Möglichkeiten
und Spielräume für die Baukörpergestaltung eröffnet. Die Höhenlagefestset-
zung nimmt auf das Erfordernis hochwasserangepassten Bauens (§ 9 Abs. 1 Nr.
26 BauGB) unmittelbar Bezug (s. Kap. 6.7).
Die Grundflächenzahl (GRZ) wird mit Ausnahme des Allgemeinen Wohngebie-
tes WA 4 einheitlich mit 0,4 festgesetzt. Im WA 4 ist die Festsetzung einer GRZ
von 0,3 aus der Randlage zum Landschaftsraum der Röderaue begründet und
wird im Sinne einer zunehmend aufgelockerten Siedlungsbebauung in diesem
Bereich durch die Stadt Großenhain so gewollt. Die Festsetzungen der Grund-
flächenzahlen berücksichtigten eine verträgliche Nachbarschaft zu den um-
gebenden baulichen bzw. naturräumlichen Situationen und spiegeln die Erfor-
dernisse an die Anlage eines maßstäblich gegliederten Siedlungsgebietes, ent-
sprechend den funktionalen Anforderungen wieder.
Somit ist aus Sicht der Stadt Großenhain mit den getroffenen Festsetzungen
eine sinnvolle Ausnutzung der vorhandenen/zu bildenden Baugrundstücke, in
Anlehnung an die Bebauungsdichte angrenzender Nachbarschaften möglich.
Gleichzeitig besteht das Bestreben, einer zu hohen Verdichtung im Randbe-
reich des Wohnstandortes entgegenzuwirken.
Ein weiteres Anliegen vorliegenden Bebauungsplanes der Innenentwicklung
und damit klarstellende Notwendigkeit im Rahmen der vorliegenden Standort-
entwicklung ist, einen Beitrag zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung im
Stadtgebiet Großenhain zu leisten. Hierzu erfolgt über eine entsprechende text-
liche Festsetzung der Anschluss von Einzelhandelsbetrieben (s. Kap. 3.2.4 und
3.3). Hierbei geht es im Kern um die Erhaltung und Entwicklung der zentralen
Versorgungsbereiche im weiteren Stadtgebiet, im Interesse einer verbraucher-
nahen Versorgung der Bevölkerung von Großenhain und damit vorliegend
auch im Stadtteil Naundorf.
6.1.2
Überbaubare Grundstücksflächen
-
Allgemeine Wohngebiete (WA)
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden in den Allgemeinen Wohnge-
bieten aus den städtebaulichen Zielstellungen heraus durch Baugrenzen fest-
gesetzt. Die Baugrenzen orientieren dabei auf die gewünschte Baukörperan-
ordnung im Verhältnis zu den angrenzenden Straßenräumen. Sie orientieren

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
26
18.12.2020
darüber hinaus auf die damit verbundene maßstäbliche, vertikale Fassung des
jeweiligen Straßenraumes und stellen die über die vorderen und rückwärtigen
Baugrenzen wünschenswerte bauliche Ergänzung für den vorliegenden städ-
tebaulichen Kontext dar. Dabei kommt es der Stadt Großenhain in Teilberei-
chen auf die Gebäudestellungen, im Sinne der Festlegung der Hauptfirstrich-
tung an, genauso ist es ihr aber wichtig, der nach innen gerichteten Geschlos-
senheit der Bebauung und andererseits der Öffnung der Grundstücke zu den
aneinandergrenzenden Gartenzonen hin bzw. zur freien Landschaft Richtung
Süden, aus siedlungsstruktureller Sicht Aufmerksamkeit zu geben.
Somit besteht die städtebauliche Grundidee hier in der Betonung der zentralen
Erschließungsachse der Planstraße (verkehrsberuhigter Bereich), mit einer hie-
ran angrenzenden, jedoch bezogen auf die Hausgartenzonen nach Süden
ausgerichteten, straßenbegleitenden Bebauung. Im Ergebnis soll so eine sied-
lungsbildprägende Bau- und Freiraumqualität erreicht werden. Über textliche
Festsetzungen wird ergänzend das Vor- und Zurückspringen von Gebäudetei-
len geregelt, welche immer die Gesamtintegration aller zukünftigen baulichen
Anlagen mit Blick auf ein städtebaulich geordnetes Erscheinungsbild wieder-
geben.
Der zum Teil großzügig gewählte Verlauf der Baugrenzen wird in Verbindung
mit dem festgesetzten Maß der baulichen Nutzung einen ausreichenden Um-
fang an Flexibilität, im Hinblick auf die Ausnutzbarkeit der überbaubaren
Grundstücksflächen, einräumen.
6.1.3
Bauweise
-
Allgemeine Wohngebiete (WA)
Für die Allgemeinen Wohngebiete werden sowohl die offene als auch die ab-
weichende Bauweise festgesetzt. Für die Bereiche der als offen festgesetzten
Bauweise besteht insbesondere das Ziel einer zur südlich angrenzenden
Röderaue hin zunehmend aufgelockerten und durchgrünten Bauweise. Insbe-
sondere sind hier die Siedlungsrandlage und die naturräumliche Verflechtung
über Gartenzonen und Gehölzanpflanzungen unter städtebaulichen Gesichts-
punkten wesentlich. Das Nutzungsbeispiel zum vorliegenden Bebauungsplan
(siehe Anlage) vermittelt, wenn auch nicht rechtsverbindlich, in etwa einen Ein-
druck der angestrebten städtebaulichen Gliederung.
In den Allgemeinen Wohngebieten WA 1 und WA 2 wird die abweichende Bau-
weise festgesetzt. Diese Festsetzung nimmt Bezug auf die gewünschte Baukör-
perentwicklung in Form von sogenannten Kettenhäusern. Die Neuaufteilung
bzw. Vermarktung von Grundstücken, respektive deren Bebaubarkeit, kann
hier mit einseitiger Grenzbebauung erfolgen. Somit korrespondiert diese mit der
hier geplanten Parzellierung, den resultierenden Grundstücksgrößen und den
Rahmenbedingungen der Grundstückserschließung, um keine unbeabsichtig-
ten Härten für die zukünftigen Grundstückeigentümer entstehen zu lassen. In

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
27
18.12.2020
Kooperation mit einem Erschließungsträger sollen diese Bereiche der als abwei-
chend festgesetzten Bauweise im Rahmen eines Bauträgermodells vollzogen
werden.
In der Gesamtsicht geht die Stadt Großenhain davon aus, dass, wie in den vor-
stehenden Kapiteln bereits ausgeführt, durch den vorliegenden Bebauungs-
plan und die sowohl einzelhaus- als auch hausgruppenbezogen festgesetzten
Bauweisen im Plangebiet, in Kombination mit der Festsetzung der offenen und
abweichenden Bauweise, wohnbauliche und sonstige Nutzungen in zeitaktu-
eller Form, entsprechend der gegenwärtig und zukünftig absehbaren Marktan-
forderungen, entstehen können. Ein bauplanungsrechtlich gesichertes Flä-
chenpotenzial kann so für kurzfristig vollziehbare Investitionsentscheidungen im
Rahmen der Erhaltung und Stärkung des Wohnstandortes Großenhain genutzt
werden.
6.1.4
Spielbereich (Spielplatz)
Ein Spielbereich wird im Zusammenhang mit der Auflage des vorliegenden Be-
bauungsplanes gesondert im Zusammenhang mit dem Allgemeinen Wohnge-
biet WA 1 festgesetzt. Für die Begrünung werden keine expliziten Festsetzungen
getroffen, Anpflanzungen dort werden im Zuge der konkreten Objektplanung
festgelegt.
Das Kinderspiel, insbesondere das Kleinkinderspiel, kann hier auf der im nord-
östlichen Teil des Plangeltungsbereiches festgesetzten Fläche unmittelbar im
Kontext angrenzender Wohnnutzungen, aber auch gut erreichbar für Kinder
aus dem Bereich Radeburger Straße erfolgen. Es besteht somit das Angebot
der Integration eines (Klein-)Kinderspielbereiches, in Kombination mit dem neu
geplanten Wohnstandort, angrenzend an den Verlauf der Martin-Scheumann-
Straße.
Darüber hinaus sind mit der Röderaue auch weiterhin zugängliche Grün- und
Freiflächen vorhanden, welche u. a. ebenfalls dem Kinderspiel dienen können.
Die Herstellung des Spielplatzes soll im Rahmen des Vollzuges des Bebauungs-
planes durch einen Vorhabenträger erfolgen. Hierzu wird ein städtebaulicher
Vertrag vor Rechtswirksamkeit des hiesigen Bebauungsplanes zwischen Stadt
und Vorhabenträger geschlossen.
6.1.5
Nebenanlagen
Die erfolgten Festsetzungen zu Nebenanlagen zielen darauf ab, im Rahmen
des Bebauungsplanes diese die Qualität des Erscheinungsbildes, respektive die
Geschlossenheit der Straßenräume, nicht durch derartige selbstständige, in
den Straßenraum hervortretende Nebennutzungen zu beeinträchtigen. Damit
wird die entsprechend städtebaulich gewollte Lage für die Allgemeinen Wohn-
gebiete WA 2
WA 3 vorgegeben. Im Bereich der Allgemeinen Wohngebiete
WA 1 und WA 4 zeigt sich dies auf Grund des bestehenden räumlichen Ange-

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
28
18.12.2020
botes für diese Baugebiete und der damit im Zusammenhang verfolgten städ-
tebaulichen Zielstellung einer durchgrünten, aufgelockerten Bauweise (WA 4)
sowie einer maßstabsbildenden Bauweise mit städtebaulicher Wirkung für den
Raumeindruck der südlichen Seite der Radeburger Straße (WA 1) als nicht er-
forderlich.
Hinweis:
Es wird darauf hingewiesen, dass im Plangebiet Grenzeinrichtungen vorhanden
sind, welche ggf. durch zukünftige Bautätigkeit zerstört werden können. In die-
sem Zusammenhang ist auf die Regelungen des Sächsischen Vermessungs-
und Katastergesetzes (SächsVermKatG) zu verweisen, wonach derjenige ord-
nungswidrig handelt, der unbefugt Grenz- und Vermessungsmaße einbringt,
verändert oder beseitigt. Insofern hat der für die Baumaßnahmen verantwortli-
che Träger dafür zu sorgen, dass die erforderlichen Arbeiten zur Sicherung bzw.
Wiederherstellung der Grenzmarken durch eine befugte Stelle durchgeführt
werden.
6.2
Grünordnung/Grün- und Wasserflächen
Nachfolgende Ziele für die Umweltschutzgüter werden bei der grünräumlichen
Standortentwicklung verfolgt:
-
Nutzung vorhandener Infrastrukturanbindungen
-
sparsamer Umgang mit Grund und Boden
-
wasserdurchlässige Oberflächenbefestigung
-
Versickerung anfallenden Niederschlagswassers an Ort und Stelle
-
Vermeidung von Konflikten i. S. d. Immissionsschutzes für empfindliche
Wohnnutzungen
-
quartiersinterne Verkehrsberuhigung/Minimierung des motorisierten Ver-
kehrs, Förderung von Fuß- und Radwegverbindungen
-
Erhaltung/Verbesserung der Anbindung von (hier neuen) Wohnstandor-
ten an die Erholungsflächen der Röderaue
-
Erhalt und Vitalitätspflege vorhandener Laubbäume, ggf. Ersatz nach
Maßgabe der städtischen Baumschutzsatzung
-
Eingrünung/Durchgrünung der (neuen) Wohngebiete, Anbindung an die
südliche landschaftliche Umgebung
Auf Grund der Tatsache, dass vorliegender Bebauungsplan einen Bebauungs-
plan der Innenentwicklung wiedergibt, gelten die gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4
BauGB festgelegten Regelungen. Somit ist nunmehr auf Grund der konkret er-
mittelten maßgeblichen Grundfläche von unter 20.000 m², entsprechend des
gewählten Planaufstellungsverfahrens, die Eingriffsregelung nach §§ 14ff
BNatSchG
6
nicht anzuwenden. Diese gesetzliche Option hindert die Stadt
6
Gesetz über den Naturschutz und Landschaftspflege (Bundes-Naturschutzgesetz) vom 29.07.2009
(BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 290 der Verordnung vom 19.06.2020 (BGBl. I S. 1328)

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
29
18.12.2020
Großenhain aber nicht daran, Festsetzungen zu grünordnerischen Maßnahmen
aus städtebaulichen Gründen zu treffen, so, wie es im Rahmen vorliegenden
Bebauungsplanes als angemessen angesehen wurde.
Es geht hierbei darum, ein prägnantes Mindestmaß an Durchgrünung für das
Baugebiet sicher zu stellen und vor allem vorhandene Grünstrukturen (vorhan-
dener vitaler Gehölzbestand, Solitärgehölze etc.) in die Neuplanung mit einzu-
beziehen. Ergänzt werden diese vorgenannten Grünstrukturen potenziell durch
straßenbegleitende Baumpflanzungen sowie Anpflanzungen im Bereich von
Retentionsflächen.
6.2.1
Maßnahmen zum Anpflanzen und zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern
und sonstigen Bepflanzungen
Erhaltenswerte Laubbäume auf der Grünfläche zwischen der Großen Röder
und der Radeburger Straße im nördlichen Plangeltungsbereich werden mit Ein-
zelsignaturen festgesetzt, um hier den besonderen, auch städtebaulichen Wert
der Großbäume für die räumliche Einbindung und das Ortsbild zu unterstrei-
chen. Unbenommen davon gilt die Baumschutzsatzung der Stadt. Wo erforder-
lich, sollen gezielte Pflegemaßnahmen zum dauerhaften Erhalt der Gehölze
durchgeführt werden. Standortfremde und stark geschädigte Gehölze sollen
entfernt werden. Im Anschluss kann dann eine Neugestaltung mit standortge-
rechten Bäumen und Sträuchern erfolgen.
Im Westen des Plangeltungsbereiches ist eine private Grünfläche festgesetzt,
welche im Bedarfsfall als Retentionsfläche für die Aufnahme und Versickerung
von anfallendem Oberflächenwasser (von der Verkehrsflächen) genutzt wer-
den darf. Sie ist sodann mindestens mit einer Raseneinsaat zu begrünen. Wei-
terhin sollen hier Anpflanzungen von Sträuchern/Strauchgruppen in Abstim-
mung mit den retentionstechnischen Erfordernissen stattfinden. Wünschens-
wert für die Durchgrünung des Quartiers ist die Bildung einer linearen Grünstruk-
tur entlang der Erschließungsstraße.
Die mit 6,00 m Breite festgesetzte Verkehrsfläche besonderer Zweckbestim-
mung bietet Raum für partielle randliche Eingrünungsmaßnahmen und Ge-
hölzanpflanzungen. Um hinreichend Flexibilität für die Gestaltung zu lassen, wird
aber auf die explizite Festsetzung von Standorten für Straßenbäume verzichtet.
Um ein Mindestmaß an wahrnehmbarer, raumwirksamer Grünstruktur in den
neuen Wohngebieten zu gewährleisten wird für die Grundstücke jeweils die An-
pflanzung von einem Laubbaum oder Hochstamm-Obstbaum pro angefange-
ner 150 m²/200 m² Versiegelungsfläche festgesetzt.
6.2.2
Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und
Landschaft
Das Überschwemmungsgebiet der Röder reicht im Süden und Südwesten bis in
den Plangeltungsbereich und überlagert die dort getroffenen Festsetzungen zu

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
30
18.12.2020
privaten Grünflächen. In Abhängigkeit von den Erfordernissen des Hochwas-
serschutzes sollen hier naturnahe Saumstrukturen mit Gehölzen und krautiger
Vegetation entwickelt werden. Damit soll i. S d. Biotopvernetzung eine Ver-
knüpfung mit dem vorhandenen Ufergehölzsaum (außerhalb der Plangeltungs-
bereichsgrenze) des südlich gelegenen Wiesengrabens geschaffen werden.
6.2.3
Wasserfläche und Ufermauern der Großen Röder
Der parallel zur Radeburger Straße verlaufende Gewässerabschnitt der Großen
Röder ist Bestandteil des Plangebietes. Das Abflussprofil der Großen Röder ist im
betreffenden Gewässerabschnitt ausgebaut. Die Ufer sind durch Mauern be-
grenzt, deren wesentliche Funktion die Stützung der anliegenden Grundstücke
ist. Die Stadt Großenhain geht davon aus, dass diese Stützmauern als Anlage
gemäß § 91 Sächsisches Wassergesetz (SächsWG) genehmigt sind und die Un-
terhaltungslast der Stützmauern damit nach § 92 SächsWG dem Verantwortli-
chen, in der Regel dem Grundstückseigentümer, obliegt.
Randbereiche des Plangebietes, die als öffentliche bzw. private Grünflächen
festgesetzt sind, befinden sich im festgesetzten Überschwemmungsgebiet
nach § 72 SächsWG sowie im Gewässerrandstreifen nach § 24 SächsWG. So-
wohl das Überschwemmungsgebiet für das Rödergebiet als auch der gesetz-
lich festgelegte Gewässerrandstreifen von 5 m beidseits des Gewässerverlaufs
wurden nachrichtlich in die Planzeichnung übernommen.
Die Große Röder ist ein Gewässer 1. Ordnung und wird durch die Landestal-
sperrenverwaltung, Betrieb Oberes Elbtal (LTV) unterhalten. Das Flurstück
1028/1 der Gemarkung Naundorf b. Großenhain (Gewässerlauf der Großen
Röder) befindet sich im Eigentum des Freistaates Sachsen. Die zu den jeweili-
gen Grundstücken entlang der Großen Röder gehörenden privaten Ufermau-
ern sind aus Sicht der LTV dringend sanierungsbedürftig. Die Brücke ist analog
den Stützmauern eine zu genehmigende Anlage am Gewässer, deren Unter-
haltung dem Grundstückseigentümer obliegt. Für die LTV besteht keine wasser-
wirtschaftliche Notwendigkeit, diese Brücke zu erhalten.
Hinweise:
-
Für Anpflanzungsmaßnahmen im Überschwemmungsgebiet bedarf es der
Abstimmung und Zustimmung durch die zuständige untere Wasserbe-
hörde. Ebenso bedarf es einer detaillierten Prüfung und Abstimmung zur
Unterhaltung und Pflege der Ufermauern der Großen Röder beim Vollzug
des Bebauungsplanes. Diese verbleiben im Eigentum privater Grundstück-
seigentümer.
-
Für Brücken/Stege sind eigene Flurstücke zu bilden.
-
Bei Gewässereinleitungen sind Vorrichtungen gegen Rückstau mit zu be-
trachten.

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
31
18.12.2020
6.3
Verkehrsflächen
a)
Öffentliche Straßenverkehrs- und Wegeflächen
Die Haupterschließung des vorliegenden Plangeltungsbereiches erfolgt zentral
über die Martin-Scheumann-Straße. Hiervon zweigen nach Westen zwei private
Straßenanbindungen zur inneren Erschließung des Gebietes ab. Mit der Festset-
zung von Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung "Befahrbarer Wohn-
weg" wird hier auf eine durchaus flexible Ausnutzung des Straßenraumes orien-
tiert.
Im Zusammenhang mit der vorgenannten Festsetzung der Verkehrsfläche be-
sonderer Zweckbestimmung mit ihrer dementsprechenden Breite, ist es der
Stadt Großenhain unbenommen, über verkehrliche Anordnungen weitere ver-
kehrsrechtliche Maßnahmen vorzusehen. Die flexible Ausnutzung des Straßen-
raumes, bspw. in Bezug auf das Abstellen von Fahrzeugen oder Begrünungs-
maßnahmen etc., stellt das angemessene Ziel der Planung dar.
Die Verkehrsflächenbreite ist entsprechend der gewünschten Aufenthaltsfunk-
tion mit verkehrlichem Mischungsprinzip gewählt; so können hier in Abhängig-
keit von der ingenieurtechnischen Straßenausbauplanung sowohl Bepflan-
zungsmaßnahmen als auch partiell Retentionsflächen zur Oberflächenwasser-
versickerung sowie Anlagen für den ruhenden Verkehr integriert werden. Auch
wird so ein gewisses Maß an Flexibilität für die zukünftige Trassierung vorgege-
ben. Die Eckausrundungen sowie die beiden Straßenzüge abschließenden
Wendeanlagen sind für dreiachsige Müllfahrzeuge dimensioniert. Jedoch hat
die Stadt hier vornehmlich die Wendemöglichkeit für größere Lieferfahrzeuge
im Blick. Die Hausmüll- und Wertstoffcontainer erhalten innerhalb der Verkehrs-
flächen besonderer Zweckbestimmung eine separate Bereitstellungsfläche zu-
gewiesen. Sie sind an den Abholtagen hier bereitzustellen und nach Leerung
wieder auf die jeweiligen Grundstücke zurückzuführen.
Hinweis:
Im Rahmen der Erschließungsplanung ist neben der ingenieurtechnischen Pla-
nung des Straßenraumes auch eine konkrete Objektplanung mit entsprechen-
den Spielgeräten und Begrünung für den Spielplatz vorzunehmen und mit der
Stadt Großenhain abzustimmen.
Zusätzlich trifft der Bebauungsplan im Bereich der Einmündungsbereiche in die
Martin-Scheumann-Straße sowie entlang der hieran angrenzenden Bauge-
biete Regelungen dergestalt, dass auf Grund der Zu- und Abfahrtssituationen
aus dem Plangebiet, zur Sicherstellung eines sicheren Verkehrsflusses auf der
Martin-Scheumann-Straße, Bereiche für Ein- und Ausfahrten unterbunden wer-
den. Es geht der Stadt Großenhain hier darum, Verkehrssicherheit im Straßen-
raum der Martin-Scheumann-Straße weiterhin aufrecht zu erhalten und die Ein-
mündungssituationen übersichtlich und in benutzerfreundlicher Ausprägung
entstehen zu lassen.

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An der Röderaue"
2. Entwurf
32
18.12.2020
Darüber hinaus beabsichtigt die Stadt Großenhain entlang der Ostgrenze des
Plangeltungsbereiches, überwiegend westlich angrenzend an den Fahrbahn-
verlauf der Martin-Scheumann-Straße, eine Fuß- und Radwegverbindung neu
anzulegen. Die in den Plangeltungsbereich hineinragende Teilfläche für diese
Verkehrsanlage wird als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt und gegenüber
der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung abgegrenzt. Hier wird für
Fußgänger und Radfahrer eine kurze Verbindung in Richtung des südlichen
Straßenseitenraumes der Radeburger Straße, unter Querung der Großen Röder,
eröffnet. Mit diesem Wegeverlauf ist es bspw. auch Schulkindern gefahrlos
möglich, die Haltestellen des ÖPNV in der Radeburger Straße zu erreichen.
Ebenso bietet sich diese Wegeverbindung an, um die Nahversorgungslagen
weiter westlich im Verlauf der Radeburger Straße auf kurzem Wege, ohne die
Martin-Scheumann-Straße queren zu müssen, erreichen zu können.
Dagegen wird im Bereich der bestehenden Brückenquerung der Großen Röder
für die Gartennutzer (und Versorgungsträger s. u.) im Bereich der privaten Grün-
flächen nördlich der Großen Röder ein Wegerecht gesichert.
Hinweis:
Im Rahmen des Vollzuges des Bebauungsplanes wird seitens der Stadt Großen-
hain eine Brückenprüfung im Querungsbereich der Großen Röder empfohlen.
Die katasteramtlich noch nicht herausgemessenen Verkehrsflächen im Rah-
men der verkehrlichen Neuordnungserfordernisse, werden durch die Stadt
Großenhain bzw. durch einen Entwicklungsträger zum Vollzug des Bebauungs-
planes einer Vermessung zugeführt. In diesem Zuge ist auch für die vorhandene
Brücke über die Große Röder ein eigenständiges Flurstück zu vermessen und in
die Grundstücksparzellierung einzubeziehen. Bei der Gestaltung der Straßen
und Wege sind die Empfehlungen zur Anlage von Erschließungsstraßen gemäß
RASt 2006
7
zugrunde zu legen.
b)
Park- und Stellplatzflächen
Parkflächen im Sinne von öffentlichen Parkplätzen oder ähnliches, werden im
Geltungsbereich vorliegenden Bebauungsplanes nicht festgesetzt. Für die Un-
terbringung des ruhenden Verkehrs sind entsprechende Stellplatzkapazitäten
auf den privaten Grundstücksflächen vorzusehen. Darüber hinaus steht es im
Rahmen des Straßenraumentwurfes frei, im Zuge der ingenieurtechnischen Er-
schließungsplanung zur verkehrlichen Neuordnung zusätzlich Stellplätze in den
privaten Verkehrsraum einordnen zu können.
Die über die grundsätzlichen Überlegungen zur städtebaulich angemessenen
Einordnung von Stellplätzen im vorliegenden Bebauungsplan weiterführenden
Festsetzungen zu überdachten Stellplätzen und Garagen ordnen sich der ge-
wünschten städtebaulichen Gesamtordnung unter und stellen für die Stadt
Großenhain das adäquate Maß, hinsichtlich der baulichen Entwicklung für
7
Richtlinie für die Anlage von Stadtstraßen, Ausgabe 2006

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
33
18.12.2020
diese, der Nutzungskulisse der jeweiligen Baugebiete dienenden Anlagen dar.
Für die Anlage von Stellplätzen ist dementsprechend festgesetzt, dass diese mit
einer wasserdurchlässigen Oberfläche ausgebildet werden (z. B. Schotterrasen,
Rasenschutzwaben oder breitfugig verlegtes Betonsteinpflaster, respektive
Ökopflaster). Die Festsetzung zielt ab auf den schonenden Umgang mit dem
Boden im Plangeltungsbereich.
c)
Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)
Das Plangebiet ist gegenwärtig über Buslinien, welche den flankierenden Stra-
ßenraum der Radeburger Straße durchfahren, erreichbar. Die bereits benann-
ten Haltestellen des öffentlichen Personennahverkehrs werden durch den vor-
liegenden Bebauungsplan nicht berührt. Zukünftige Haltestellen des öffentli-
chen Personennahverkehrs, welche Flächenanteile des Plangebietes bean-
spruchen, sind nicht vorgesehen.
d)
Geh- und Leitungsrechte
Im Bebauungsplan werden Geh- und Leitungsrechte mit unterschiedlichen Be-
günstigten festgesetzt. Im Bereich des Allgemeinen Wohngebietes WA 1 ver-
läuft von Nord nach Süd ein Geh- und Leitungsrecht, welches sowohl Versor-
gungsträgern als auch Grundstückseigentümern die Möglichkeit eröffnet, die
Große Röder im Bereich eines bestehenden Brückenbauwerkes zu queren, um
diesseits und jenseits des Gewässerlaufs die jeweiligen Grundstücksflächen nut-
zen zu können. Das Recht mit 3,00 m Breite ist ausreichend bemessen, um die
erforderlichen Leitungsführungen aufnehmen zu können.
Weitere Leitungsrechte befinden sich im Bereich nördlich der Großen Röder so-
wie diese querend im nordöstlichen Randbereich des Bebauungsplanes. Es
handelt sich hierbei um Bestandsleitungen entsprechender Versorgungsträger,
welche im Rahmen des Planvollzuges zu beachten sind.
Ein weiteres Leitungsrecht wird an der westlichen Plangebietsgrenze verlau-
fend gesichert. Dieses dient Leitungsverläufen der Abwasser- bzw. Oberflä-
chenwasserentsorgung und quert die Grünfläche im Bereich festgesetzter
Hausgärten entlang der westlichen Flurstücksgrenze zum Flurstück 12/2, Gemar-
kung Naundorf. Im Südwesten des Plangebietes setzt sich das vorgenannte Lei-
tungsrecht fort und trifft auf den bereits im Bestand vorhandenen Abwasserka-
nal, welcher das südliche Plangebiet von Ost nach West durchzieht. Auch die-
ses gesicherte Recht ist erforderlich, um für die Entwässerung des Plangebietes
die entsprechenden Leitungsverläufe aufnehmen zu können.
Die im Bebauungsplan gesicherten Geh- und Leitungsrechts sind im Rahmen
des Vollzuges dinglich zu sichern.

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
34
18.12.2020
6.4
Ver- und Entsorgung
Die Ver- und Entsorgungssituation im Plangeltungsbereich kann grundsätzlich
als gesichert betrachtet werden. Eine gesicherte Ver- und Entsorgung der fest-
gesetzten Baugebiete kann über die in den angrenzenden Straßenräumen be-
findlichen Systeme erfolgen. Das Erfordernis, von diesen ausgehend die lei-
tungsgebundene Infrastruktur in das Plangebiet hineinzuführen und entspre-
chend zu vernetzen, ist mit Blick auf die benötigten Kapazitäten für das Vorha-
ben objektspezifisch zu ermitteln.
Neben der ingenieurtechnischen Straßenausbauplanung wird somit ebenso
eine ingenieurtechnische Erschließungsplanung für den Gesamtstandort Vo-
raussetzung für den Vollzug des Bebauungsplanes sein. Diese ist vor Baubeginn
zur Überprüfung den zuständigen Versorgungsträgern einzureichen. Die ge-
planten Maßnahmen sollen rechtzeitig zur Lage und Dimensionierung der Lei-
tungszone und Koordinierung der Tiefbaumaßnahmen für den Wege- und Lei-
tungsbau durch den Erschließungsträger mit den jeweiligen Medienträgern ab-
gestimmt werden. Dabei sind die Ver- und Entsorgungsleitungen in den öffent-
lichen und privaten Verkehrsräumen sowie innerhalb gesicherter Leitungs-
rechte zu verlegen. Das gilt auch für die gemäß dem DigiNetzG
8
sicherzustel-
lende Breitbandversorgung.
Bei der Bauausführung ist von den ausführenden Firmen darauf zu achten, dass
Beschädigungen an vorhandenen Leitungstrassen vermieden werden und aus
betrieblichen Gründen (z. B. im Fall von Störungen) jederzeit der Zugang zu den
vorhandenen Leitungstrassen möglich ist.
6.4.1
Trinkwasserversorgung
Die Wasserversorgung erfolgt über das öffentliche Leitungsnetz, aus dem an
das Plangebiet angrenzenden Straßenraum der Radeburger Straße. Dazu ist
die Querung der Großen Röder erforderlich. Zur Versorgung ist eine Trinkwasser-
leitung PE d 90 als Ringleitung vorgesehen. Es ist eine Schutzstreifenbreite von
4,00 m einzuhalten. Versorgungsträger ist hier die Wasserversorgung Riesa/
Großenhain GmbH. Mit dieser sind erforderliche Grundstücksanschlüsse seitens
der Eigentümer auf der Grundlage der entsprechenden Satzung und Gebüh-
renordnung abzustimmen.
Die Erschließung des Wohngebietes soll damit über eine separate Versorgungs-
leitung erfolgen. Es ist hierzu der Abschluss eines Erschließungsvertrages erfor-
derlich. Die Verlegung der Versorgungsleitung hat im Bereich öffentlicher und
privater Verkehrsflächen zu erfolgen. Die Kosten für die Hausanschlussleitungen
sind durch die Bauherren zu tragen. Des Weiteren wird darauf hingewiesen,
dass im Bereich des Allgemeinen Wohngebietes WA 1 nach der Grundstücks-
grenze jeweils ein Wasserzählerschacht einzubauen ist.
8
DigiNetz-Gesetz - Gesetz zur Erleichterung des Ausbaus digitaler Hochgeschwindigkeitsnetze vom
09.11.2016

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35
18.12.2020
Hinweis:
Sollte der Bau von Erdwärmerückgewinnungsanlagen geplant sein, ist bei Erd-
wärmesonden oder Brunnenanlagen ein Abstand zu den Trinkwasserleitungen
von 1,00 m und bei Kollektoranlagen ein Abstand von 2,50 m einzuhalten, um
ein Einfrieren der Wasserleitung zu vermeiden. Das gilt sowohl bei Näherungen
als auch bei Kreuzungen.
Die Erfordernisse der Trinkwasserverordnung
9
hinsichtlich hygienischer Vorschrif-
ten bei der Verlegung von Trinkwasserleitungen und der Probennahme durch
das Gesundheitsamt sind zu beachten. Nach § 13 Abs. 1 und § 15 Abs. 4 der
Trinkwasserverordnung muss durch den Unternehmer/Inhaber des betreffen-
den Trinkwassernetzes (von der Wasseruhr bis zum Zapfhahn) die Verände-
rung/Erneuerung gegenüber dem zuständigen Gesundheitsamt angezeigt
werden.
6.4.2
Löschwasserversorgung/Brandschutz
Die Löschwasserversorgung erfolgt über die in den angrenzenden Straßenräu-
men vorhandenen bzw. gegebenenfalls zu ergänzenden Hydranten zur Absi-
cherung des Grund- und Objektschutzes. Die Löschwasserversorgung über
Hydranten muss einer Ergiebigkeit von mindestens 48 m³/h für einen Zeitraum
von 2 Stunden entsprechen. Der Abstand der Hydranten soll 120 m nicht über-
schreiten. Die Lage der Hydranten soll so gewährleistet werden, dass ihre
schnelle Inbetriebnahme, insbesondere durch den ruhenden Straßenverkehr
nicht behindert wird. Art und Lage der Hydranten sind ebenfalls mit der Freiwil-
ligen Feuerwehr abzustimmen, zu kennzeichnen und nach Inbetriebnahme der
Freiwillige Feuerwehr mitzuteilen. Wird für den Bedarfsfall eine Löschwasserent-
nahme aus der Großen Röder in Erwägung gezogen, ist eine wasserrechtliche
Genehmigung erforderlich.
Die Wasserversorgung Riesa/Großenhain teilt mit, dass die Löschwasservorhal-
tung nach den landesgesetzlichen Regelungen über den Brandschutz grund-
sätzlich eine pflichtige Selbstverwaltungsaufgabe der Kommunen im Rahmen
der polizei- und ordnungsrechtlichen Gefahrenabwehr ist, die grundsätzlich auf
Kosten der Kommunen zu gewährleisten ist. Maßgebend ist in Sachsen das Ge-
setz zur Neuordnung des Brandschutzes, Rettungsdienstes und Katastrophen-
schutzes im Freistaat Sachsen vom 24.06.2004 (SächsGVBl. S. 245). Die öffentli-
che Trinkwasserversorgung als Aufgabe der Daseinsvorsorge wird somit durch
diese gesetzliche Aufgabenzuweisung nicht berührt, sondern ist von der Lösch-
wasservorhaltung strikt zu trennen. Die Wasserversorgungsunternehmen sind
daher gesetzlich nicht verpflichtet, die erforderliche Löschwassermenge ganz
oder teilweise über das öffentliche Netz sicher zu stellen.
Eine Verpflichtung der Wasserversorgungsunternehmen zur Löschwasservorhal-
tung folgt weiterhin nicht aus der weithin praktizierten Anwendung des DVGW-
9
Verordnung über die Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch (Trinkwasserverordnung
TrinkwV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 10.03.2016 (BGBl. I S. 459), zuletzt geändert durch
Artikel 99 der Verordnung vom 19.06.2020 (BGBl. I S. 1328)

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Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
36
18.12.2020
Arbeitsblattes W 405 (Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trink-
wasserversorgung). Anm.: Durch das Vorwort zu diesem Arbeitsblatt wird aus-
drücklich klargestellt, dass sich das Arbeitsblatt auf die Darstellung der techni-
schen Möglichkeiten beschränkt und keine Rechtspflichten, insbesondere nicht
zwischen Gemeinden und Wasserversorgungsunternehmen begründet.
6.4.3
Schmutzwasser
Die Schmutzwasserentsorgung kann in das an die Baugebiete angrenzende,
im Straßenraum der Martin-Scheumann-Straße vorhandene Kanalsystem erfol-
gen. Die abwassertechnische Neuerschließung der Baugebiete ist nach den
technischen Vorgaben des Abwasserzweckverbandes Riesa-Großenhain vor-
zunehmen. Sämtliches Abwasser aus dem Plangebiet ist in das öffentliche Ka-
nalnetz einzuleiten. Für die Regenwasserentsorgung der Verkehrsflächen ist
durch den Erschließungsträger ein separater Kanal, sofern die Entsorgung nicht
über ausreichend dimensionierbare Retentionsflächen erfolgen kann, zu errich-
ten.
Die Kapazität der Gemeinschaftskläranlage Großenhain ist ausreichend, um
den Abwasseranfall aus dem Plangebiet aufnehmen und verarbeiten zu kön-
nen.
Grundsätzlich gilt, dass für Abwasseranlagen außerhalb öffentlicher Verkehrs-
flächen ein Arbeits- und Schutzstreifen mit einer Breite von mindestens 6 m bei
Anlagen bis DN 400 einzuhalten ist. Die Mitte des Schutzstreifens soll mit der Lei-
tungs-/Kanalmitte übereinstimmen. Innerhalb des Schutzstreifens sind keine be-
triebsfremden Bauwerke zu errichten. Der Schutzstreifen ist von Anpflanzungen
freizuhalten, um die Sicherheit und Wartung der Abwasseranlage nicht zu be-
einträchtigen.
Beim Pflanzen von Bäumen in öffentlich gewidmeten Verkehrsnebenflächen ist
zwischen Stamm und Abwasseranlage ein Mindestabstand von 2,50 m (DVGW-
GW 125) einzuhalten. Eine zwingend notwendige Unterschreitung ist schriftlich
mit Angabe der geplanten Wurzelschutzmaßnahme zu beantragen. Eine Zu-
stimmung und Abnahme vor Ort ist zwingend erforderlich. Sträucher bzw. Bo-
dendecker sind so anzuordnen, dass Kanaldeckel und Armaturen jederzeit
sichtbar zugänglich sind. Eine Überwucherung ist auszuschließen.
Für die Schmutzwasserentsorgung des Bebauungsplangebietes stehen ein
Schmutzwasser- und ein Regenwasserkanal in der Martin-Scheumann-Straße
zur Verfügung. Im Zuge der Erschließungsplanung ist ein hydraulischer Nach-
weis der Ableitung der anfallenden Abwassermengen aus dem Bebauungspl-
angebiet dem Entsorgungsträger vorzulegen.
Mit der Erschließung darf erst begonnen werden, wenn ein Erschließungsvertrag
zwischen dem Erschließungsträger und dem Verband vorliegt. Die Erschlie-
ßungsplanung ist, wie eingangs genannt, mit dem Verband vor Vertragsab-
schluss abzustimmen.

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Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
37
18.12.2020
6.4.4
Niederschlagswasser
Das in den Baugebieten anfallende Niederschlagswasser soll direkt auf den pri-
vaten Grundstücken versickert werden. Ein vorliegendes Baugrundgutachten
10
bewertet die prinzipielle Möglichkeit der Versickerung am Standort zwar als ge-
geben, jedoch im Hinblick auf die Bodenzusammensetzung ist dieser hierfür nur
bedingt geeignet. Die Art und Weise der Versickerung von nicht schädlich ver-
unreinigtem Oberflächenwasser festzulegen, erfolgt im Zusammenhang mit
dem Vollzug des Bebauungsplanes.
Zum gegenwärtigen Planungsstand wird davon ausgegangen, dass die Versi-
ckerung von Dachflächenwasser sowie von befestigten Flächen auf den ein-
zelnen Baugrundstücken flächenhaft in flachen Sicker-/ Verdunstungsmulden
erfolgen kann. Die Herstellung zusätzlicher Regenwasserkanalisationen zur Ent-
wässerung der Baugebiete ist durch die Stadt Großenhain nicht beabsichtigt,
dem Erschließungsträger des Standortes aber freigestellt. Letzteres relativiert
sich auch nicht im Hinblick auf die zulässige Anlage von Retentionsflächen zur
Aufnahme des Oberflächenwassers aus den Verkehrsflächen westlich der All-
gemeinen Wohngebiete WA 2 und WA 3.
Der Nachweis der vollständigen schadlosen Versickerung im Plangebiet ist im
Rahmen des objektkonkreten Vollzuges des Bebauungsplanes zu erbringen.
Versickerungsanlagen sind auf der Grundlage des DWA-Arbeitsblattes A 138
und des DWA-Merkblattes M 153 zu planen. Vorhandene Regenwasserkanäle
sind im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zu nutzen.
6.4.5
Elektroenergieversorgung
Die Elektroenergieversorgung wird über das öffentliche Leitungsnetz aus dem
Bereich der Versorgungsleitungen in der an die Baugebiete angrenzenden
Martin-Scheumann-Straße und Radeburger Straße abgesichert. Die Energiever-
sorgungsleitungen sind mit den erforderlichen Leistungsparametern in das Plan-
gebiet hinein und an die einzelnen Baugebiete heranzuführen.
Der zuständige Energieversorger ist für das vorliegende Plangebiet die ENSO
NETZ GmbH.
6.4.6
Gasversorgung
Die Gasversorgung des Plangebietes kann über die in der Martin-Scheumann-
sowie Radeburger Straße gelegenen Niederdruckgasleitungen der ENSO Netz
GmbH erfolgen. Von hier aus sind die entsprechenden Leitungsverlegungen zur
Plangebietserschließung entsprechend des Bedarfs herzustellen.
10
Gutachten zu den Baugrund- und Gründungsverhältnissen zum Bebauungsplan der Innenentwicklung
"Wohngebiet
An der Röderaue", Nr. G-6-19, R. Porsche Geoconsult, Dessau-Roßlau vom 02.10.2019

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2. Entwurf
38
18.12.2020
6.4.7
Telekommunikation
Telekommunikationstrassen befinden sich in den an das Plangebiet unmittelbar
angrenzenden Straßenräumen zur Versorgung der hier befindlichen baulichen
Anlagen. Zusätzliche telekommunikationsseitige Erschließungslinien werden mit
der Entwicklung der neu geplanten Baugebiete erforderlich.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das Merkblatt über Baumstandorte
und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen der Forschungsgesellschaft für
Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1998, s. u. Abschnitt 3, zu beachten. Es
ist sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung
und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.
Die Telekommunikationslinien werden nach den anerkannten technischen Re-
geln und Standards errichtet und bevorzugt im öffentlichen Verkehrsraum von
Straßen und Wegen geführt. Für Tiefbauunternehmen steht die Trassenauskunft
"Kabel" (Kabeleinweisung via Internet) unter folgender Internetadresse zur Ver-
fügung:
http://trassenauskunftkabel.telekom.de
.
Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikationsnetzes sowie die Koordi-
nierung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahmen der anderen Leitungs-
träger ist es notwendig, dass Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen
im Bebauungsplangebiet der Telekom Deutschland GmbH so früh wie möglich,
mindestens 12 Monate vor Baubeginn, schriftlich angezeigt werden. Zu diesem
Zeitpunkt werden folgende Unterlagen benötigt:
-
koordinierter Leitungsplan,
-
Bauablaufplan,
-
Lageplan (M 1:500 oder 1:1000),
-
die Anzahl der Wohnungseinheiten oder Gewerbe.
Die Deutsche Telekom Technik GmbH macht darauf aufmerksam, dass aus wirt-
schaftlichen Gründen eine unterirdische Versorgung des Neubaugebietes
durch die Telekom Deutschland GmbH nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer
koordinierten Erschließung möglich ist.
Allgemein gilt:
Bei der Bauausführung ist von den ausführenden Firmen darauf zu achten, dass
Beschädigungen an leitungsgebundener Infrastruktur vermieden werden und
weiterhin der Zugang zu vorhandenen Trassen der technischen Infrastruktur
möglich bleibt.
6.4.8
Abfallentsorgung
Die Abfallentsorgung von Hausmüll und hausmüllähnlichen Abfällen wird durch
den Landkreis Meißen veranlasst. Sonderabfälle sind im vorliegenden Plange-
biet bei deren Entstehen durch die Erzeuger eigenverantwortlich zu entsorgen.

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Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
39
18.12.2020
Hier wird auf geeigneten und dafür zugelassenen Stellen eine ordnungsge-
mäße Entsorgung durchzuführen sein.
Die Baugebiete des Plangebietes des Bebauungsplanes "Wohngebiet
An der
Röderaue" können durch 3-achsige Müllfahrzeuge zwar direkt grundstücksbe-
zogen angefahren werden, jedoch ist dies im vorliegenden Fall nicht erforder-
lich. Es werden zwei Bereitstellungsflächen für Abfallbehälter entlang der Mar-
tin-Scheumann-Straße vorgesehen, zu denen an den Abholtagen die Abfall-
behälter von den jeweiligen Grundstückseigentümern zu bringen sind. Auf den
Grundstücken ist ausreichend Stellfläche für die Abfallbehälter vorzuhalten.
6.5
Altlasten/Ablagerungen
11
Das Plangebiet ist im Sinne des in der Stadtverwaltung einschlägigen Stadtent-
wicklungskonzeptes als Altlastenverdachtsfläche mit der Bezeichnung "Nr. 3
ehemaliger Kreisbau" deklariert. Die Basis hierfür stellt eine historische Erkundung
aus dem Jahr 1995 dar.
Damit bezieht sich der Geltungsbereich vorliegenden Bebauungsplanes auf
den Altstandort "Großenhainer Hoch- und Tiefbau GmbH", welcher mit der
SALKA-Nr. 85 200 981 im Sächsischen Altlastenkataster (SALKA) registriert ist. Im
Rahmen einer historischen Erkundung des o. g. Altstandortes aus dem Jahre
1995 wurde dieser in folgende Altlastenverdachtsflächen eingeteilt: Tankstelle
mit Altölsammelstelle, Werkstatt, Klärgrube und Garagen.
Zur Gewährleistung gesunder Wohn- und Lebensverhältnisse wurde im Vorfeld
der Ausweisung als Wohnstandort eine nutzungsbezogene Gefährdungsab-
schätzung nach dem Mindestuntersuchungsumfang der BBodSchV durchge-
führt.
12
Hierbei wird insbesondere auf die zukünftig geplante sensiblere Nach-
nutzung des Altstandortes als Eigenheimstandort mit Grünflächen, Kinderspiel-
fläche und kleingärtnerischer Nachnutzung abgestellt. Eine vorherige Akten-
einsichtnahme im Kreisumweltamt erfolgte.
Die Altlastenuntersuchung berücksichtigt besonders die Wirkungspfade Boden
Mensch und Boden
Nutzpflanze. Weiterhin wurde der Pfad Boden grund-
wasserorientierend betrachtet. Die durchgeführte Altlastenuntersuchung ent-
spricht formal der Stufe einer orientierenden Untersuchung. Insbesondere
konnte festgestellt werden, dass mit den Schadstoffen MKW, BTEX, PAK
13
und
Schwermetallen in der Vergangenheit hantiert wurde. Der angetroffene Be-
fund lässt für die Vorfluter Große Röder und Alte Röder (Wiesengraben) kein
Gefahrenpotenzial erkennen.
11
unter Verwendung von Auszügen aus "Orientierende Untersuchung zur Gefährdungsabschätzung
ehem. 'Großenhainer Hoch- und Tiefbau' ", Geoservice Bähr, 01816 Bad Gottleuba/Berggießhübel, OT
Langenhennersdorf vom 27.08.2019
12
Orientierende Untersuchung zur Gefährdungsabschätzung ehem. "Großenhainer Hoch- und Tiefbau",
Geoservice Bähr, 01816 Bad Gottleuba/Berggießhübel, OT Langenhennersdorf vom 27.08.2019
13
MKW
Mineralölkohlenwasserstoffe, BTEX
Monoaromatische Kohlenwasserstoffe (z. B. Benzol), PAK
Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe

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Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
40
18.12.2020
Auch weitere Schutzobjekte, bspw. das Landschaftsschutzgebiet "Mittlere
Röderaue und Kienheide" sind ohne Konfliktpotenzial zum untersuchten Bereich
des Bebauungsplanes. Im Ergebnis wurden wesentliche Belastungen (durch
MKW) lediglich im Bereich der ehemaligen Tankstelle ermittelt. Da die Belas-
tung bis in den Grundwasserwechselbereich reicht, wurde im Grundwasserab-
strom ein Rammpegel errichtet. Hier wurde eine Belastung des Grundwassers
durch MKW oberhalb des Prüfwertes für Sickerwasser und oberhalb des Gering-
fügigkeitsschwellenwertes festgestellt.
Im Rahmen der LAGA-Analytik über die gesamte Mächtigkeit der Auffüllung
(bis max. 1,40 m Tiefe) wurde eine Überschreitung des Prüfwertes Pfad Boden
Mensch für das Nutzungsszenario "Kinderspielfläche" festgestellt. Hier ist somit
ein entsprechender Bodenaustausch vorzunehmen, um die Nutzung als Kinder-
spielplatz zu ermöglichen. Bei der Nutzung des Geländes als Kinderspiel-
platz/Wohnbebauung ist somit dafür Sorge zu tragen, dass die obersten 35 cm
den vorgegebenen Prüfwerten entsprechen. Das heißt, die Überdeckung ist
nach Aussage des Gutachters durch unkontaminierten Boden bei Bedarf auf
mindestens 35 cm Mächtigkeit zu erhöhen. Bei einer Nutzung des Geländes als
Nutzgarten ist dafür Sorge zu tragen, dass die obersten 60 cm den Prüfwerten
entsprechen. Dies kann entweder durch Bodenaustausch oder Überdeckung
erfolgen. Ein entsprechender Hinweis im Planteil B des Bebauungsplanes nimmt
auf diese speziellen Bodenverhältnisse Bezug.
Für den Gesamtstandort ergibt sich die nachfolgende Kontaminationssituation.
Die gemessenen hohen MKW Schadstoffanteile im Boden des Bereiches der
ehemaligen Tankstelle/Altölsammellager sind relativ kleinflächig ausgeprägt.
Auch ist die maximale Tiefenlage bei ca. 2,50 m unter GOK sicher abgegrenzt.
Für die geplante Nutzung als Wohngebiet ist die Entfernung des kontaminierten
Bodens notwendig.
Die im Zusammenhang mit der geplanten Nutzung als Wohngebiet durchge-
führten Flächenbeprobungen ergaben, dass im Bereich der Teilfläche 1 (südli-
cher Teil des Untersuchungsgebietes) die obersten 0,10 m deutlich erhöhte Ar-
sengehalte (oberhalb Prüfwert für Nutzung als Wohngebiet) aufweisen. Im Be-
reich der Teilfläche 2 (mittlerer Teil des Untersuchungsgebietes) ist der Boden-
bereich 0,10
0,35 m durch erhöhte Arsen- und Benzo(a)pyrenanteile im Boden
für das Nutzungsszenario "Kinderspielplatz" ungeeignet. Für die Teilfläche 3
(nördlicher Teil des Untersuchungsgebietes) sollte eine Bewertung erst nach Ab-
riss und Entsiegelung erfolgen. Auf der Teilfläche 1 ist eine uneingeschränkte
kleingärtnerische Nutzung möglich. Die Teilfläche 2 weist für die kleingärtneri-
sche Nutzung zu hohe Benzo(a)pyrenanteile im Boden bis 0,60 m unter GOK
auf.
Die im Boden der ehemaligen Tankstelle vorhandenen MKW-Anteile stellen
eine Gefährdung des Schutzgutes Grundwasser dar. Dies ist durch die Grund-
wasseranalytik im unmittelbaren Abstrom belegt. In der anthropogenen Auffül-
lung der Teilfläche 2 wurden erhöhte Arsengehalte (oberhalb Prüfwert für Si-

image
Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
41
18.12.2020
ckerwasser) und Kupfergehalte (oberhalb Geringfügigkeitsschwelle) gemes-
sen. Eine Schädigung des Grundwassers durch MKW ist im Bereich des unmit-
telbaren Abstroms der ehemaligen Tankstelle analytisch belegt. Die MKW-Ge-
halte überschreiten mit 0,27 mg/l den Geringfügigkeitsschwellenwert.
Im Bereich des ehemaligen Tanklagers ist auf Grund des deutlich belasteten
Bodens ein Bodenaustausch bis ca. 2,50 m unter GOK durchzuführen. Der MKW
belastete Boden ist zu entsorgen.
Im Rahmen des Rückbaus von Versiegelungen im Bereich der Werkstatt und
Garagen wird eine fachtechnische Bauüberwachung empfohlen. Ziel ist dabei
die Erkennung belasteter Bereiche, der fachgerechte, masseneffiziente und
ökonomische Ausbau und Entsorgung ggf. belasteter Böden.
Die altlastenfachliche Untersuchung ist als Anhang Bestandteil dieser Begrün-
dung.
Die nachfolgende Abbildung zeigt die im vorstehenden Text bezeichneten Teil-
flächen 1 bis 3.
Insofern gilt, dass, sollten sich bei Erdarbeiten organoleptische Auffälligkeiten
des Erdbodens zeigen, die untere Bodenschutzbehörde zu informieren ist. Die
Entsorgung und der Wiedereinbau von Material hat entsprechend der Anfor-
derungen an die stoffliche Verwertung von mineralischen Reststoffen/Abfällen,
Mitteilung der Länderarbeitsgemeinschaft Abfall (LAGA) Nr. 20, in der Fassung
vom 05.11.2004, in Verbindung mit Teil 1 in der Fassung vom 06.11.2003, unter

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An der Röderaue"
2. Entwurf
42
18.12.2020
der Berücksichtigung der LAGA Nr. 20 in der Fassung vom 06.11.1997 für Bau-
schutt zu erfolgen.
6.6
Immissionsschutz
Ein wichtiger Planungsgrundsatz des Immissionsschutzrechtes für die Bauleitpla-
nung ist § 50 Bundes-Immissionsschutzgesetz
14
(BImSchG), wonach die für eine
bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen sind, dass
schädliche Umwelteinwirkungen auf die ausschließlich oder überwiegend dem
Wohnen dienenden Gebiete sowie auch sonstige schutzbedürftige Gebiete
soweit wie möglich vermieden werden. In diesem Sinne befindet sich das vor-
liegende Plangebiet im Kontext weiterer gemischt genutzter Flächen des Stadt-
gebietes, dabei auch zum Wohnen. Auch insofern diese gemischten Nutzun-
gen ein Emissionsverhalten entsprechend Beiblatt 1 zur DIN 18005
Schallschutz
im Städtebau für Mischgebiete besitzen, ist im Sinne nachbarschaftsverträgli-
cher Baugebietsnutzungen gemäß Baunutzungsverordnung für das vorlie-
gende Plangebiet von gesunden Wohnverhältnissen auszugehen.
Betriebe und Anlagen, die wegen ihres besonderen Störgrades der Genehmi-
gungsbedürftigkeit gemäß § 4 BImSchG unterliegen, befinden sich im Plange-
biet oder unmittelbar angrenzend nicht.
Aus den angrenzenden Straßenräumen der nördlich von der zukünftigen
Wohnbebauung ca. 30 m abgesetzten Radeburger Straße sowie der im Osten
das Plangebiet tangierenden Martin-Scheumann-Straße sind weder aus dem
derzeitigen Verkehrsaufkommen heraus, noch aus prognostizierbaren Bele-
gungsstärken negativ wirkende Immissionsbelastungen zu erwarten, die eine
Überschreitung der in der DIN 18005
Schallschutz im Städtebau genannten
Orientierungswerte für Allgemeine Wohngebietes von 55/40 dB (A) =
Tag/Nacht zur Folge hätten.
6.7
Hochwasserschutz, Gewässerrandstreifen
Entsprechend § 1 Abs. 6 Nr. 12 BauGB sind bei der Aufstellung von Bauleitplä-
nen insbesondere die Belange des Hochwasserschutzes zu berücksichtigen.
Das Plangebiet liegt anteilig in dem nach Sächsischen Wassergesetz
(SächsWG
15
) festgesetzten Überschwemmungsgebiet der Großen Röder. Hier-
bei handelt es sich um ein Überschwemmungsgebiet mit einem statistischen
Wiederkehrintervall von 100 Jahren (HQ 100), in Kraft seit dem 14.11.2006. Ent-
sprechend § 76 Sächsisches Wassergesetz (SächsWG) erfolgt die nachrichtli-
che Übernahme der Grenzen des festgesetzten Überschwemmungsgebietes
der Großen Röder auf der Planzeichnung des Bebauungsplanes. Dieser Grenz-
verlauf ist für die kommunale Bauleitplanung maßgebend.
14
Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigung, Geräusch, Erschüt-
terungen und ähnliche Vorgänge (BImSchG) i. d. F. d. Bekanntmachung vom 17.05.2013 (BGBl. I S.
1274), zuletzt geändert durch Artikel 103 der Verordnung vom 19.06.2020 (BGBl. I S. 1328)
15
Sächsisches Wassergesetz vom 12.07.2013 (SächsGVBl. S. 503), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Ge-
setzes vom 08.07.2016 (SächsGVBl. S. 287)

image
Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
43
18.12.2020
Zu den darüber hinaus gehenden Festlegungen des Regionalplanes Oberes
Elbtal/Osterzgebirge, im Sinne der in Aufstellung befindlichen Ziele der Raum-
ordnung, wird an dieser Stelle auf die Ausführungen im Rahmen des Kapitels
3.1 dieser Begründung verwiesen. Die diesbezügliche Argumentation macht
sich die Stadt Großenhain auch dahingehend zu eigen, dass im Bereich der
festgesetzten Überschwemmungsgebiete kein neues Baugebiet ausgewiesen
wird. Die Festsetzungen von Grünflächen orientieren auf die vollständige Frei-
haltung von baulichen Anlagen im in Rede stehenden Bereich. Dies gilt auch
für z. B. Gewächshäuser, welche auf Hausgartenflächen durchaus errichtet
werden könnten oder das Aufstellen von Spielgeräten.
Durch die Landestalsperrenverwaltung des Freistaates Sachsen wurden der
Stadt Großenhain die Überflutungsflächen und Wasserspiegellagen bezogen
auf das vorliegende Plangebiet in der aktuell vorliegenden Fassung zugearbei-
tet.
Wasserspiegellagen und Überflutungsflächen
Quelle: 2D-HN-Modellierung
der Großen Röder unterhalb
Speicher Radeburg, Planzu-
stand 2019, Landestalsper-
renverwaltung des Freistaa-
tes Sachsen
dunkelblaue Flächen = Über-
flutungsfläche HQ 100
hellblaue Flächen = Überflu-
tungsfläche HQ 200

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
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2. Entwurf
44
18.12.2020
Die Landestalsperrenverwaltung ist die Gewässerunterhaltungspflichtige sowie
Zuständige für den öffentlichen Hochwasserschutz im Freistaat Sachsen. Im
Rahmen der Aktualisierung der Hochwassergefahren- und
risikokarten wurden
die Wasserspiegellagen und die überfluteten Flächen bei verschiedenen Hoch-
wasserereignissen in diesem Rahmen ermittelt. Es handelt sich zurzeit um unbe-
stätigte Arbeitsdaten. Für die Ermittlung der Betroffenheit der geplanten Be-
bauung werden die Wasserspiegellagen und die überfluteten Flächen, seitens
der LTV digital zur Verfügung gestellt, durch die Stadt Großenhain beachtet,
die HQ 200-Angaben den Festsetzungen zu einer hochwasserangepassten
Bauweise zugrunde gelegt.
Hinsichtlich der Neuanpflanzungen von Bäumen und Sträuchern im Bereich der
festgesetzten Überschwemmungsgebiete ist § 78 Abs. 1 Nr. 7 WHG
16
besonders
zu beachten. Entsprechend werden hierzu im weiteren Planverfahren, in Ab-
stimmung mit der unteren Wasserbehörde, entsprechende Regelungsinhalte
festgelegt werden.
Im Zusammenhang mit der nachrichtlichen Übernahme des Überschwem-
mungsgebietes der Großen Röder wurde der ebenfalls nach § 24 Abs. 2
SächsWG gesetzlich festgelegte Gewässerrandstreifen nachrichtlich auf der
Planzeichnung des Bebauungsplanes eingetragen. Diese betragen innerhalb
von im Zusammenhang bebauten Ortsteilen 5 m beidseits des Gewässerlaufs.
Für den Wiesengraben als Gewässer 2. Ordnung gilt die grundsätzlich normierte
10 m Breite für den Gewässerrandstreifen ab Böschungsoberkante nach § 24
Abs. 2 Satz 1 SächsWG. Der Gewässerrandstreifen nach § 38 WHG dient der
Erhaltung und Verbesserung der ökologischen Funktionen oberirdischer Ge-
wässer, der Wasserspeicherung, der Sicherung des Wasserabflusses sowie der
Verminderung von Stoffeinträgen aus diffusen Quellen.
Im Gewässerrandstreifen ist nach § 24 Abs. 3 Nr. 1-3 SächsWG u. a. die Errich-
tung baulicher Anlagen verboten. Durch diese fachrechtliche Regelung wird
es entbehrlich, im vorliegenden Bebauungsplan hierzu eine gesonderte Fest-
setzung zu erlassen. Für die spezifische Gestaltung von Brücken über Gewässer
wird auf die Empfehlungen der DIN 19661-1
17
verwiesen. Die Standortwahl der
für die Entwicklung der naturnahen Saumstrukturen im Süden und Südwesten
des Plangeltungsbereiches vorgesehenen Neuanpflanzungen ist auf Grund der
Lage im Überschwemmungsgebiet im Hinblick auf die den Hochwasserabfluss
ggf. beeinflussende Wirkung zu prüfen und im Rahmen des Vollzuges des Be-
bauungsplanes die Unschädlichkeit für den Hochwasserabfluss nachzuweisen.
16
Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushaltes (Wasserhaushaltsgesetz) in der Fassung vom 31.07.2009
(BGBl. I S. 2585), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 19.06.2020 (BGBl. I S. 1408)
17
DIN 19661
Wasserbauwerke, Teil 1
Kreuzungsbauwerke; Durchleitungs- und Mündungsbauwerke

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2. Entwurf
45
18.12.2020
6.8
Denkmalschutz
Das vorgesehene Baugebiet grenzt an den historischen Dorfkern Naundorf an.
In diesem Gebiet haben sich mehrere der typischen Hofanlagen - oft in moder-
nisierter Form - jedoch in ihrer prägenden städtebaulichen Form erhalten. Diese
wird zur Straße zu bestimmt durch die giebelständigen Gebäude, Hofmauern
mit Toren und die jeweils zugehörigen Brücken über die Röder. Dem sind auch
die Kulturdenkmale Radeburger Straße 26 und 30 zuzurechnen. Es sind zwar nur
Teile dieser Bebauung in die Denkmalliste eingetragen, jedoch beziehen diese
Teile ihre Wirkung auch aus der ähnlich typisierten Umgebungsbebauung. Im
Interesse des Umgebungsschutzes der Kulturdenkmale wird diese Typik der his-
torischen städtebaulichen Anlagen im Bebauungsplan durch Festsetzung der
Stellung baulicher Anlagen, d. h. zur Röder hin, durch giebelständige Gebäude
entsprochen.
Das Plangebiet liegt in der geschützten Umgebung der folgenden Kulturdenk-
male:
-
Radeburger Straße 26: Wohnstallhaus eines ehemaligen Dreiseithofes mit
Zufahrtsbrücke über die Große Röder (datiert Mitte 19. Jh.)
-
Radeburger Straße 30: Zufahrtsbrücke über die Große Röder, Mitte 19. Jh.
-
Radeburger Straße 27 + 29: Doppelmietshaus (um 1900).
Es wird für die Errichtung baulicher Anlagen im Allgemeinen Wohngebiet WA 1
auf die Genehmigungspflichten gemäß § 12 Abs. 2 SächsDSchG hingewiesen.
Danach dürfen bauliche oder garten- und landschaftsgestalterische Anlagen
in der Umgebung eines Kulturdenkmals, soweit sie für dessen Erscheinungsbild
von erheblicher Bedeutung sind, nur mit Genehmigung der Denkmalschutzbe-
hörde errichtet, verändert oder beseitigt werden. Für die baulichen Maßnah-
men zwischen der Radeburger Straße und der Erschließungsstraße ist eine Ge-
nehmigung der Denkmalschutzbehörde einzuholen.
Die archäologische Relevanz des Vorhabenareals belegt ein archäologisches
Kulturdenkmal aus dem unmittelbaren Umfeld, das nach § 2 SächsDSchG Ge-
genstand des Denkmalschutzes ist (D-44270-O3 [mittelalterliches Gut/mittelal-
terlicher Herrensitz]). Auf dem Flurstück 202/5, eventuell auch auf Flurstück 18/9,
können Reste der ehemaligen Bebauung des Gutes (ähnlich wie auf dem öst-
lich benachbarten Flurstück; diese Gebäude gehören auch zu dem Gut) im
Boden erhalten sein. Somit müssen vor Beginn von Bodeneingriffen jeglicher Art,
z. B. im Rahmen von Erschließungs- und Bauarbeiten, durch das Landesamt für
Archäologie im von Bautätigkeit betroffenen Areal archäologische Grabun-
gen durchgeführt werden. Auftretende Befunde und Funde sind sachgerecht
auszugraben und zu dokumentieren.
Nach § 14 SächsDSchG bedarf der Genehmigung der Denkmalschutzbe-
hörde, wer Erdarbeiten etc. an einer Stelle ausführen will, von der bekannt oder
den Umständen nach zu vermuten ist, dass sich dort Kulturdenkmale befinden.

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
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18.12.2020
Der Vorhabenträger wird im Rahmen des Zumutbaren an den Kosten beteiligt
(§ 14, Abs. 3 SächsDSchG). Der zeitliche und finanzielle Rahmen der Ausgra-
bung sowie das Vorgehen werden in einer zwischen Vorhabenträger und Lan-
desamt für Archäologie abzuschließenden Vereinbarung verbindlich festge-
halten.
6.9
Baugrund
18
Im Jahr 2019 wurde für den Standort des Bebauungsplanes ein geotechnisches
Gutachten
19
erstellt. Dieses Gutachten wurde speziell auf den Planungsansatz
hin erarbeitet und wird in der Stadt Großenhain bei Bedarf zur Einsichtnahme
bereitgehalten. Demgemäß befindet sich der Geltungsbereich des Bebau-
ungsplanes im nördlichen Randbereich bzw. innerhalb des Niederungsgebie-
tes der Großen Röder.
Im bautechnisch relevanten Tiefenbereich ergibt sich im Plangebiet eine Bo-
denschichtung aus Verkehrsflächenbefestigungen bzw. Oberboden über Auf-
füllungen, Auelehm, Flusssanden und
kiesen sowie Tallehm. Die Bodenschich-
tung ist sehr inhomogen. Zur Herstellung der Bebaubarkeit und Trockenhaltung
der bestehenden Hochbauten wurde das ursprüngliche Gelände ca. 1,00 bis
3,00 m aufgeschüttet. Die Aufschüttungen erfolgten mit grob- bis gemischtkör-
nigen Böden, welche zum Teil Fremdstoffanteile (Bauschutt, Dachpappe, Koks)
enthalten. Der Verdichtungsgrad der Aufschüttungen wechselt stark.
Der lokal vorhandene Oberboden darf nicht überbaut werden. Die Auffüllun-
gen sind zur Gründung von Hochbauten oder Verkehrsflächen nicht bzw. nur
mit bodenverbessernden Maßnahmen geeignet. Der unterlagernde Auelehm
ist ein gering konsolidierter, wasserempfindlicher, setzungswirksamer Boden. Bei
mindestens steifer Konsistenz ist der Auelehm als ausreichend tragfähig für die
vergleichsweise geringen Bauwerkslasten einzuschätzen. Die Eignung als Grün-
dungsboden ist jedoch bauwerksbezogen im Einzelfall zu prüfen. Die darunter
folgenden Böden (Flusssande, Flusskiese und Tallehm) sind auf Grund ihrer min-
destens mitteldichten Lagerung bzw. steifen bis halbfesten Konsistenz ausrei-
chend tragfähig, wenig bis mäßig setzungswirksam und daher als Gründungs-
böden geeignet.
Im Plangebiet ist ein oberflächennaher quartärer Porengrundwasserleiter aus-
gebildet. Den bautechnisch relevanten oberen Grundwasserleiter des Quar-
tärs bilden die Flusssande des Rödertals. Der Hauptgrundwasserleiter ist dauer-
haft wasserführend und besitzt eine direkte hydraulische Verbindung zum
Oberflächenwasser des Vorfluters (Große Röder). Der Grundwasserabstrom
ergibt sich in südwestliche Richtung zum Röderneugraben (Wiesengraben).
18
unter Verwendung von Auszügen aus dem nachgenannten Gutachten zu den Baugrund- und Grün-
dungsverhältnissen
19
Gutachten zu den Baugrund- und Gründungsverhältnissen zum Bebauungsplan der Innenentwicklung
"Wohngebiet
An der Röderaue", Nr. G-6-19, R. Porsche Geoconsult, Dessau-Roßlau vom 02.10.2019

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2. Entwurf
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18.12.2020
Der lokal überlagernde Auelehm ist ein Grundwasserstauer. Bei Hochwassersi-
tuationen kann das Grundwasser unterhalb des Auelehms somit stark gespannt
anstehen. Bei mittleren Verhältnissen ist im Tiefenbereich von ca. 1,00 bis 2,00
m unter Geländeoberkante mit dem Antreffen von Grundwasser zu rechnen.
Im HGW-Fall ergeben sich Flurabstände < 1,00 m unter Geländeoberkante. Die
ungünstigeren Grundwasserverhältnisse sind im südlichen Bereich des Plange-
bietes vorhanden.
Das Grundwasser ist gemäß DIN 4030 nicht betonangreifend. Für alle Aufgra-
bungen ist eine offene Wasserhaltung vorzuhalten und bei Bedarf zu betreiben.
Für tiefere Aufgrabungen ist eine Grundwasserabsenkung erforderlich. Für alle
unterhalb des Bemessungswasserstandes HGW einbindenden Bauteile sind
Maßnahmen zur Auftriebssicherung notwendig.
Aufgrund der vormaligen Nutzung des Geländes ist der oberflächennahe Bau-
grund somit stark anthropogen überprägt und verändert worden. Inhomogene
Auffüllungen, Bodenumlagerungen, Befestigungen, Fundamentrelikte, Bau-
schutt, Abbruchmaterialien u. ä. prägen derartige Areale. Daher ist der Bau-
grund als unterschiedlich tragfähig sowie setzungsempfindlich, d. h. mit spezi-
ellen Gründungserfordernissen zu klassifizieren.
Nach alledem ist damit zu rechnen, dass baugrundverbessernde Maßnahmen
durch Bodenaustausch im Rahmen der Neuerschließung und
bebau-ung des
Plangeltungsbereiches erforderlich werden. Als Schüttstoff zum Bodenaus-
tausch eignen sich laut Gutachter gut verdichtungsfähige Kiessande, Betonre-
cycling oder Mineralgemisch. Der (nicht kontaminierte) Aushub (das Auffül-
lungsmaterial) ist nicht zum Wiedereinbau mit Verdichtungsanforderungen und
somit nur zum Geländeausgleich in Grünbereichen geeignet.
Um grundsätzlich Planungs- und Kostensicherheit zu erlangen, wird empfohlen,
für jedes Bauvorhaben Baugrunduntersuchungen nach DIN 4020 und DIN EN
1997-2 vornehmen zu lassen. Damit kann der Kenntnisstand projektbezogen
und standortkonkret bezüglich
-
des geologischen Schichtenaufbaus,
-
der anthropogenen Veränderungen des Baugrundes,
-
der hydrogeologischen Verhältnisse und
-
der Tragfähigkeit des Untergrundes
präzisiert werden. Darüber hinaus ist sichergestellt, dass die Planungen an be-
stehende Untergrundverhältnisse angepasst werden können.
Entsprechend mitgeteilter Informationen des Landesamtes für Umwelt, Land-
wirtschaft und Geologie ist, wie oben genannt, von einer Lage der geplanten
Bebauung im grundwassergesättigten oder grundwasserbeeinflussten Bereich
auszugehen, zumindest temporär bei Grundwasserhochständen oder Hoch-

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Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
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2. Entwurf
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18.12.2020
wasserereignissen. Daher sind an einbindenden Baukörpern und in Gründungs-
bereichen Grundwasseraufstauungen zu beachten sowie der Auftrieb von Fun-
damenten zu berücksichtigen.
Der Baugrund oberhalb der grundwasserführenden Schichten ist für die Versi-
ckerung von Niederschlagswasser bedingt geeignet. Es ergeht die Empfeh-
lung, im südlichen Teil des Plangebietes
20
eine zusätzliche Anschüttung mit gut
durchlässigem Material vorzunehmen und diese ebenfalls zur Versickerung von
Niederschlagswasser heranzuziehen. Eine entsprechende textliche Festsetzung
hierzu regelt diesen Sachverhalt.
Hinsichtlich der Wiederverwendung von Ausbaustoffen gilt entsprechend dem
geotechnischen Gutachten Nachfolgendes (zu den Teilflächen s. Kapitel 6.5).
-
Für die Auffüllungen (Teilflächen 2 und 3)
21
ergibt sich nach LAGA
22
die
Einbauklasse Z 2. Der Ausbaustoff ist zur Verwertung geeignet. Eine Ver-
wertung/ein Wiedereinbau innerhalb des Plangebietes ist auf Grund der
ungünstigen Grundwasserverhältnisse nicht möglich. Die Einbauklasse Z 2
erlaubt einen eingeschränkten Einbau mit definierten technischen Siche-
rungsmaßnahmen in technischen Bauwerken (Z 2
Bauweise).
-
Für die Auffüllungen (Teilfläche 1) ergibt sich nach LAGA die Einbauklasse
Z 1.1. Der Ausbaustoff ist zur Verwertung geeignet. Die Einbauklasse Z 1.1
erlaubt einen eingeschränkten, offenen Einbau in technischen Bauwer-
ken.
-
Der Ausbauasphalt der Teilfläche 2 ist aus dem Wertstoffkreislauf auszu-
schleusen und einer stofflichen Verwertung oder Beseitigung zuzuführen.
-
Für den Asphalt innerhalb der Teilflächen 1 und 3 sind alle Verwertungsar-
ten möglich.
-
Für den anstehenden Boden (Sande) ergibt sich die Einbauklasse Z 0. Eine
Verwertung ist uneingeschränkt möglich.
-
Für den Beton ergibt sich nach LAGA die Einbauklasse Z 1.2. Der Ausbau-
stoff ist zur Verwertung geeignet. Die Einbauklasse Z 1.2 erlaubt einen ein-
geschränkten, offenen Einbau in technischen Bauwerken.
Hinweise des Landesamtes für Umwelt, Geologie und Landwirtschaft:
-
lm Vorhabengebiet sind während und nach intensiven Niederschlägen o-
der Hochwasserereignissen flurnahe Grundwasserstände möglich. Diese
stellen für Niederschlagswasserversickerungen kritische Bedingungen dar.
lm Vorfeld der Baumaßnahmen sind daher standortkonkrete Versicke-
rungsversuche entsprechend der gültigen Empfehlungen und Normen
20
um den erforderlichen Mindestsickerraum von l = 1,00 m zu gewährleisten
21
siehe Kapitel 6.5
22
Bund/Länder-Arbeitsgemeinschaft Abfall

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Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
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2. Entwurf
49
18.12.2020
durchzuführen. Der Nachweis für die Versickerungseignung des Untergrun-
des ist zu erbringen. Die Versuche sollten nicht in Zeiten anhaltender Tro-
ckenheit erfolgen.
-
lm Bereich der nachweislich kontaminierten Flächen bzw. Flächen mit aus-
gewiesenem Altlastenverdacht ist oberflächennah mit dem Antreffen
kontaminierter Wässer zu rechnen. Des Weiteren ist bei Eingriffen in den
Baugrund/geologischen Untergrund auf derartigen Flächen eine Mobili-
sierung von Schadstoffen und Eintrag dieser über den Sickerwasserpfad in
das Grundwasser prinzipiell möglich und durch geeignete Maßnahmen zu
unterbinden. Auf kontaminierten Flächen bzw. im Wirkbereich von Altlas-
ten sind Niederschlagswasserversickerungen nicht zulässig. lm Rahmen
der Bauvorhaben sind geeignete Schutzmaßnahmen sowohl für das
Grundwasser als auch für Bauwerke vorzusehen.
Weitere Einzelheiten der gutachterlichen Untersuchungen und zu den Ergeb-
nissen der chemischen Analyse sind dem geotechnischen Gutachten zu ent-
nehmen, welches im Anhang Bestandteil dieser Begründung ist.
Für die Bauvorhaben wird eine geotechnische Bauüberwachung/ Baubeglei-
tung empfohlen, die sicherstellt, dass die geotechnischen Erfordernisse wäh-
rend der Baudurchführung eingehalten werden.
6.10
Kampfmittel
Hinsichtlich eventuell vorhandener Kampfmittelverdachtsflächen liegen der
Stadt Großenhain keine Erkenntnisse vor, welche die Notwendigkeit einer
Kampfmittelfreigabebescheinigung vor Baubeginn nahelegen würden. Dem-
entsprechend liegt derzeit kein Verdacht vor. Vorsorglich wird jedoch darauf
hingewiesen, dass Kampfmittelfunde jeglicher Art niemals ganz ausgeschlos-
sen werden können. Sollten daher widererwarten Kampfmittel gefunden wer-
den, ist die nächste Polizeidienststelle, der Landkreis Meißen oder der Kampf-
mittelbeseitigungsdienst unverzüglich zu informieren.
6.11
Natürliche Radioaktivität
Aufgrund der Verabschiedung des neuen Strahlenschutzgesetzes
23
und der no-
vellierten Strahlenschutzverordnung
24
gelten seit dem 31. Dezember 2018 er-
weiterte Regelungen zum Schutz vor Radon (§§ 121 - 132 StrlSchG/§§ 153 - 158
StrlSchV). Erstmalig wurde zum Schutz vor Radon ein Referenzwert für die über
das Jahr gemittelte Radon-222-Aktivitätskonzentration in der Luft von
300 Bq/m³ für Aufenthaltsräume und Arbeitsplätze in Innenräumen festge-
schrieben.
23
Gesetz zum Schutz vor der schädlichen Wirkung ionisierender Strahlung (Strahlenschutzgesetz
StrlSchG) vom 27.06.2017 (BGBl. I S. 1966), zuletzt geändert durch Artikel 5 des Gesetzes vom 23.10.2020
(BGBl. I S. 2232)
24
Verordnung zum Schutz vor der schädlichen Wirkung ionisierender Strahlung (Strahlenschutzverord-
nung
SrtlSchV) vom 29.11.2018 (BGBl. I S. 2034, 2036), zuletzt geändert durch Artikel 1 der Verordnung
vom 27.03.2020 (BGBl. I S. 748)

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2. Entwurf
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18.12.2020
Wer ein Gebäude mit Aufenthaltsräumen oder Arbeitsplätzen errichtet, hat ge-
eignete Maßnahmen zu treffen, um den Zutritt von Radon aus dem Baugrund
zu verhindern oder erheblich zu erschweren. Diese Pflicht gilt als erfüllt, wenn
die nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik erforderlichen Maß-
nahmen zum Feuchteschutz eingehalten werden.
Wer im Rahmen baulicher Veränderung eines Gebäudes mit Aufenthaltsräu-
men oder Arbeitsplätzen Maßnahmen durchführt, die zu einer erheblichen Ver-
minderung der Luftwechselrate führen, soll die Durchführung von Maßnahmen
zum Schutz vor Radon in Betracht ziehen, soweit diese Maßnahmen erforderlich
und zumutbar sind.
Zu Fragen zu Radonvorkommen, Radonwirkung und Radonschutz gibt die
Staatliche Betriebsgesellschaft für Umwelt und Landwirtschaft- Radonbera-
tungsstelle weitere Auskünfte.
Telefon: (0371) 46124-221, Telefax: (0371) 46124-299
E-Mail: radonberatung@smul.sachsen.de
Internet:
www.smul.sachsen.de/bful
7.
UMWELTBELANGE
7.1
Rahmenbedingungen
Da es sich vorliegend um einen Bebauungsplan gemäß § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr.
1 BauGB handelt, für den nach derzeitigem Kenntnisstand keine Anhaltspunkte
für eine Beeinträchtigung der Schutzgüter gemäß § 1a Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe
b oder Vermeidungspflichten gemäß § 50 Satz 1 BImSchG (Seveso-III Richtlinie)
bestehen, kann wegen der geringen Größe der zulässigen Grundfläche die
Vorprüfung des Einzelfalls zur Überprüfung der Erheblichkeit von gegebenen-
falls zu erwartenden Umweltauswirkungen entfallen. Die naturschutzrechtliche
Eingriffsregelung muss nicht angewendet werden. Mögliche zukünftige Eingriffe
gelten im vorliegenden Planungsfall als bereits zulässig bzw. vor der hiesigen
planerischen Entscheidung erfolgt (§ 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB). Dennoch wurde
zur Berücksichtigung von Abwägungsbelangen gemäß § 1 Abs. 7 BauGB eine
aktuelle Bestandserfassung vorgenommen und dargestellt. Das Ergebnis der
Beurteilung der Situation wird nachstehend schutzgutbezogen ausgeführt.
Das Plangebiet überlagert anteilig den Bebauungsplan "Radeburger Straße"
25
,
der Flächennutzungsplan der Stadt Großenhain von 2006 weist Gemischte Bau-
flächen, Grünflächen und Wasserflächen aus.
Für Großenhain wurde ein Landschaftsplan aufgestellt, der 2002 fortgeschrie-
ben wurde und in den Flächennutzungsplan integriert ist. Die Große Röder, ein-
schließlich ihrer Altarme, Ufersaum und Feuchtwiesen, wird als besonders
schutzwürdig und die Förderung des Biotopverbundes sowie die Erhaltung und
25
Bebauungsplan gem. § 9 Abs. 2a BauGB zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung

image
Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
51
18.12.2020
Sicherung der Nutzungsfähigkeit der Naturgüter dort als vorrangig eingestuft.
Im Zielkonzept des Landschaftsplanes (Karte 15) wird der Niederungsbereich
der Röder als Fläche/Raum zur Sicherung und Entwicklung hochwertiger Bio-
topstrukturen ausgewiesen. Weiterhin soll keine Ausweitung der bestehenden
Bebauung nach Süden in den Niederungsbereich hinein erfolgen.
Konkrete Entwicklungsmaßnahmen (Karte 17) stellt der Landschaftsplan für das
hiesige Plangebiet nicht auf, jedoch kommt es im südlichen Geltungsbereich
zu Überschneidungen mit den o. g. Zielaussagen. Der Plangeltungsbereich wird
dem Niederungsbereich der Röder zugeordnet, was evtl. der groben Maßstäb-
lichkeit von 1:10.000 geschuldet ist. Faktisch ist das Gelände durch die Eingriffe
in den Boden, die Geländeanhebung und die langwährende Nutzung den na-
türlichen Prozessen des Naturhaushalts der Niederung weitgehend entzogen.
Auszug LP Karte 15
26
Auszug LP Karte 17
26
7.2
Ziele des Bebauungsplanes
Die Planung sieht im Wesentlichen die Umnutzung/Nachnutzung eines aufge-
gebenen Gewerbestandortes zu Wohnzwecken vor. Mit der geplanten Ent-
wicklung Allgemeiner Wohngebiete werden die in Teilen auch im Umfeld vor-
handenen Nutzungsarten weitergeführt. Der städtebauliche Maßstab bleibt er-
halten, zur Röderaue hin wird eine zunehmend aufgelockertere Baustruktur
festgesetzt. Mit der Nachnutzung dieses Areals in integrierter Lage im Siedlungs-
körper kann zusätzlicher Landschaftsverbrauch für ein neues Wohngebiet ver-
mieden werden und die Neuversiegelung wird im Sinne des sparsamen Um-
gangs mit Grund und Boden gering ausfallen.
26
Landschaftsplan Stadt Großenhain, Fortschreibung 2002

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
52
18.12.2020
Ebenso können vorhandene Verkehrswege und sonstige Infrastruktur genutzt
werden.
7.3
Umweltzustand (einschließlich Vorbelastungen) und wahrscheinliche
Umweltauswirkungen des Bebauungsplanes
Im Plangeltungsbereich herrschen höchst naturferne Zustände, die Schutzgüter
des Naturhaushaltes sind stark überprägt und hinsichtlich ihrer Leistungsfähig-
keit für den Naturhaushalt als nahezu funktionslos zu bezeichnen. Dies kommt
hauptsächlich durch die fast vollständige Versiegelung der Grundflächen zu-
stande, aktuell beträgt der Versiegelungsgrad rd. 95 %.
Mit dem geplanten Projekt wird zunächst die gesamte Fläche beräumt und
entsiegelt, womit ein städtebaulicher Missstand beseitigt und insbesondere die
Bodenbeschaffenheit verbessert werden wird. Die neue Bebauung wird weit
weniger Grundflächen in Anspruch nehmen, weniger als 50 % des gesamten
Plangeltungsbereiches, so dass ein deutlicher Entsiegelungseffekt zu erwarten
ist.
Naturraum/Orts- und Landschaftsbild
Die Stadt Großenhain befindet sich im Landschaftsraum der "Großenhainer
Pflege". Auf dem Grundgestein fanden großflächig pleistozäne Lößablagerun-
gen statt, die zur Bildung fruchtbarer Böden führten. Die Landschaft ist durch
intensiv bewirtschaftete Landwirtschaftsflächen geprägt. Der Waldanteil ist ge-
ring, Dauergrünland als Hauptnutzungsart beschränkt sich heute hauptsächlich
auf die Auenbereiche der Flüsse und Bäche.
Das Plangebiet selbst befindet sich im Osten der Altstadt, im Bereich der "Äu-
ßeren Kernstadt". Der Plangeltungsbereich ist Teil des städtischen Verdichtungs-
raums, neben einem dichten Gebäudebestand im Norden sind die übrigen
Grundstücksbereiche nahezu vollständig befestigt. Gegenwärtig stellt sich das
Gelände als Gewerbebrache dar, inzwischen ist der Dachstuhl des nördlichen
Hauptgebäudes eingestürzt, was das Erscheinungsbild als städtebaulichen
Missstand noch verstärkt.
Die Lage am Rande der
ursprünglichen
Röderaue macht sich nach Süden
hin bemerkbar, wo entlang der inneren Grundstücksgrenze ruderaler Aufwuchs
direkt in natürlichen Böschungsbewuchs des Wiesengrabens außerhalb des
Grundstücks übergeht.
Mit der Wiedernutzung der Gewerbebrache kann ein städtebaulicher Miss-
stand beseitigt und eine Fehlstelle im Siedlungskörper i. S. d. Verbesserung des
Ortsbildes geschlossen werden. Von dem neuen städtischen Wohnquartier
können positive Impulse für das bauliche Umfeld ausgehen, der "Äußere Stadt-
ring" wird damit aufgewertet.

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2. Entwurf
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18.12.2020
Mensch
Erhebliche stoffliche Immissionen oder Lärm sind für die geplante Wohnnutzung
nicht zu erwarten. Im Umfeld des Plangebietes sind intensive Nutzungen mit er-
heblichem Störpotenzial, die als Hemmnis für die Etablierung eines Wohnstan-
dortes anzusehen wären, nicht bekannt.
Die Radeburger Straße im Norden befindet sich in ca. 30 m Entfernung zur "ers-
ten Reihe" der geplanten Wohngebäude im Allgemeinen Wohngebiet WA 1.
Die Martin-Scheumann-Straße grenzt im Osten direkt an die festgesetzten
Wohnbauflächen. Beide Straßen sind im INSEK nicht als besonders belastet ver-
merkt und auch nicht Gegenstand im Lärmaktionsplan. Sie können seit dem
Bau der Ortsumgehung als Gemeindestraßen mit ortsüblichem Verkehrsauf-
kommen gelten. Eine schalltechnische Untersuchung bzw. Prognose wurde so-
mit nicht erforderlich.
Gegenwärtig erfüllt das Plangebiet keinerlei Erholungsfunktionen, es befindet
sich aber im Übergang der Siedlungsbebauung zu den Erholungsbereichen der
Röderaue, diese Lage stellt einen wesentlichen Gunstfaktor des Standortes für
die wohnbauliche Entwicklung dar. Weiterhin vorteilhaft ist die Nähe zur Kern-
stadt.
In Anbetracht der Nutzungsgeschichte des Geländes und der Einstufung als
Altlastenverdachtsstandort war mit Schadstoffbelastungen insbesondere des
Bodens zu rechnen, weshalb hinsichtlich möglicher Risiken für das zukünftige
Wohngebiet mit Stand August 2019 eine entsprechende Untersuchung
27
durch-
geführt wurde. Für die Situation im Gelände liegen ein aktuelles Baugrundgut-
achten sowie eine aktuelle Untersuchung zu den Altlasten vor. Für Boden und
Grundwasser wurden Verunreinigungen festgestellt, die hauptsächlich von der
Vornutzung mit Tankstelle, Altöllager, Werkstatt und Garagen herrühren. Den
Schwerpunkt der (bisher) ermittelten Verunreinigungen bilden die ehemalige
Tankstelle und Altölsammelstelle. Für die Gebäude und Versiegelungsflächen
liegen noch keine hinreichenden Beprobungen für eine abschließende Beur-
teilung vor, dafür sind baubegleitend bzw. im Zuge der Abrissarbeiten weitere
Untersuchungen durchzuführen.
Relevant sind für das hiesige Schutzgut die Wirkungspfade Boden
Mensch und
Boden - Nutzpflanzen
Mensch.
Anhand der vorgenommenen Beprobungen haben die Gutachter das Ge-
lände von Süden nach Norden in 3 Teilflächen gegliedert, die hinsichtlich der
Gefahrenabschätzung und der für die geplanten Nutzungen zu ergreifenden
Sanierungs- bzw. Schutzmaßnahmen unterschiedlich beurteilt wurden (siehe
hierzu Karte unter Pkt. 6.5). Die Teilfläche 1 umfasst das südliche Plangebiet mit
Wohnbebauung und (Nutz-)Gartenfläche ohne jede Bebauung. Die mittlere
Teilfläche 2 und die nördliche Teilfläche 3 umfassen hinsichtlich zukünftiger
schutzbedürftiger Nutzungen hauptsächlich Wohnbebauung sowie einen
27
Orientierende Untersuchung zur Gefährdungsabschätzung ehem. 'Großenhainer Hoch- und Tiefbau',
Geoservice Bähr, 01816 Bad Gottleuba/Berggießhübel, OT Langenhennersdorf vom 27.08.2019

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18.12.2020
Spielbereich (Spielplatz). Die Große Röder und die daran nördlich anschlie-
ßende Grünfläche waren nicht Gegenstand der Altlastenuntersuchung. Für die
Teilflächen 1 und 2 wurde von den Gutachtern anhand der Beprobung und
Risikobewertung ein Maßnahmenkatalog (als Voraussetzung für die geplanten
Nutzungen) aufgestellt. Für die Teilfläche 3 fehlen diesbezüglich wegen der ak-
tuell nicht gegebenen Zugänglichkeit noch Analysedaten, die im Zuge der Be-
räumung des Geländes baubegleitend ermittelt und analysiert werden sollen.
Auf der Teilfläche 1 wurden erhöhte Arsenwerte im oberen Bodenbereich fest-
gestellt, für Kinderspielplätze und wohnbauliche Nutzung muss ein Bodenaus-
tausch bis 0,10 m erfolgen. Die kleingärtnerische Nutzung bzw. der Nutzpflan-
zenanbau sind uneingeschränkt möglich.
Auf der Teilfläche 2 befindet sich ein Belastungsschwerpunkt im Bereich der
ehemaligen Tankstelle und Altölsammelstelle, der von den Gutachtern auf ca.
75 m² eingegrenzt werden konnte. Hier soll der Boden bis in 2,50 m Tiefe ausge-
tauscht werden. Für die gesamte Teilfläche 2 ist der Bodenbereich 0,10 m bis
0,35 m wegen erhöhter Arsen und Benzo(a)pyrenwerte gegenwärtig für Kinder-
spielplätze ungeeignet und müsste ausgetauscht oder entsprechend über-
deckt werden. Zu hohe Benzo(a)pyrenwerte für kleingärtnerische Nutzung bzw.
Nutzpflanzenanbau weist die Teilfläche 2 aktuell für eine Bodentiefe bis 0,60 m
auf.
Für die Teilfläche 3 konnte mangels ausreichender Beprobung bisher keine Be-
wertung stattfinden, dies soll baubegleitend geschehen. Als Maßnahmen kom-
men dann ggf., wie für die Teilflächen 1 und 2, Bodenaustausch und/oder Über-
deckung in Betracht wie sie am Schluss der gutachterlichen Untersuchung auf-
geführt werden
28
:
1.
Bei einer Nutzung des Geländes als Kinderspielplatz/Wohnbebauung ist
dafür Sorge zu tragen, dass die obersten 35 cm den Prüfwerten nach /7/
entsprechen. D. h., die Überdeckung durch unkontaminierten Oberboden
ist bei Bedarf auf mindestens 35 cm Mächtigkeit zu erhöhen.
2.
Bei einer Nutzung des Geländes als Nutzgarten ist dafür Sorge zu tragen,
dass die obersten 60 cm den Prüfwerten nach /7/ entsprechen. Dies kann
entweder durch Bodenaustausch oder Überdeckung erfolgen.
3.
Im Bereich des ehemaligen Tanklagers ist aufgrund des deutlich belaste-
ten Bodens ein Bodenaustausch bis ca. 2,50 m unter GOK durchzuführen.
Der MKW-belastete Boden ist zu entsorgen.
4.
Bei Rückbau der Fußböden/Versiegelungen im Bereich der Werkstatt und
der Garagen wird eine fachtechnische Bauüberwachung empfohlen. Ziel
ist die Erkennung belasteter Bereiche, der fachgerechte und masseneffizi-
ente und ökonomische Ausbau und die Entsorgung belasteter Böden."
28
Orientierende Untersuchung zur Gefährdungsabschätzung ehem. 'Großenhainer Hoch- und Tiefbau',
Geoservice Bähr, 01816 Bad Gottleuba/Berggießhübel, OT Langenhennersdorf vom 27.08.2019, Kap.
9.2.2, Seite 39

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2. Entwurf
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18.12.2020
Wenn die genannten Sanierungs- und Schutzmaßnahmen durchgeführt wer-
den, sind für die geplante Wohnnutzung keine Gefährdungen oder Risiken
mehr bezüglich der Altlasten aus der Vornutzung zu erwarten.
Fläche
Das Plangebiet umfasst rd. 1,58 ha, davon sind rd. 95 % hochgradig versiegelt.
Im Norden befinden sich Gebäude, fast die gesamte Fläche ist mit Betonplat-
ten, Asphalt oder Pflaster befestigt, nur in den westlichen und südlichen Rand-
bereichen ist die Intensität der Bodenbefestigung geringer, der Anteil gänzlich
unbefestigter Flächen ist marginal. Der hohe Versiegelungsgrad rührt von der
vorherigen Nutzung als Gewerbestandort des ehemaligen "Kreisbaubetriebes"
und dann der "Großenhainer Hoch- und Tiefbau GmbH" her.
Mit dem Bebauungsplan werden keine bisher unbeanspruchten offenen oder
begrünten Bodenflächen oder Biotopstrukturen beansprucht. Ein bereits hoch-
gradig durch Nutzungen geprägter Standort im Siedlungskontext wird reakti-
viert, zusätzlicher Flächenverbrauch wird vermieden. Im Gegenteil wird der -
heute bei rd. 95 % liegende Versiegelungsgrad - nach Durchführung des Be-
bauungsplanes geringer ausfallen, überschlägig ermittelt ist mit max. 46 % zu
rechnen.
Für die zukünftige Nutzung werden rd. 0,99 ha Allgemeine Wohngebiete (WA)
mit versiegelbaren Grundflächenanteilen gemäß GRZ von 0,3 bis 0,4 festge-
setzt, was ca. 0,37 ha Vollversiegelung entspräche, bei Ausschöpfung der ge-
setzlich zulässigen Überschreitung von bis zu 50 % der festgesetzten GRZ wären
max. 0,55 ha möglich. Weiterhin werden rd. 0,18 ha Verkehrsfläche, Fuß- und
Radweg festgesetzt. In den mit max. 6,00 m Breite festgesetzten Verkehrsflä-
chen besonderer Zweckbestimmung ist auch ein Anteil unbefestigter/ begrün-
ter Randflächen enthalten. Bezogen auf die maximal in Anspruch genomme-
nen Grundflächen ergibt das im Vorher-Nachher-Vergleich einen "Entsiege-
lungsbonus" von überschlägig ermittelten rd. 0,78 ha.
Boden
Das Plangebiet befindet sich im Bereich des Großenhainer Gneiskomplexes mit
Fels aus Gneisen, Glimmerschiefer und Quarziten im tieferen Untergrund, über
dem sich quartäre und pleistozäne Lockergesteine und Böden der Elster- und
Saale-Kaltzeit befinden: Geschiebemergel, Tallehme, Flusssande und Fluss-
kiese. Die quartären Ablagerungen sind mehrere Meter dick, darüber befinden
sich teilweise mehrere Meter anthropogener Auffüllungen.
Die Bodenfunktionen sind im Plangebiet durch die bereits langwährende und
intensive Nutzung fast vollständig überprägt und kaum noch wirksam. Im Zuge
der Bebauung wurde Boden abgetragen, umgelagert und es sind Verfüllungen
eingebracht worden. Durch Überbauung, Versiegelung und Verdichtung so-
wie Aufschüttungen - wahrscheinlich aus Hochwasserschutzgründen - sind irre-
versible Veränderungen des natürlichen Bodengefüges erfolgt.

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Für die Situation im Gelände liegt ein aktuelles Baugrundgutachten
29
sowie
eine aktuelle Untersuchung zu den Altlasten vor
30
. Relevant sind hier die Wir-
kungspfade Boden
Mensch, Boden
Nutzpflanze
Mensch und Boden - Si-
ckerwasser
Grundwasser. Für Boden und Grundwasser wurden Verunreinigun-
gen festgestellt, die hauptsächlich von der Vornutzung mit Tankstelle, Altölla-
ger, Werkstatt und Garagen herrühren. Den Schwerpunkt der (bisher) ermittel-
ten Verunreinigungen bilden die ehemalige Tankstelle und Altölsammelstelle.
Für die Gebäude und Versiegelungsflächen liegen noch keine hinreichenden
Beprobungen für eine abschließende Beurteilung vor, dafür sind baubeglei-
tend bzw. im Zuge der Abrissarbeiten weitere Untersuchungen durchzuführen.
Je nach Empfindlichkeit und Schutzwürdigkeit der zukünftigen Nutzungen muss
Boden ausgetauscht oder überdeckt werden, das kontaminierte Material ist
gemäß den gesetzlichen Vorschriften auszubauen und zu entsorgen. Die Gut-
achter gehen davon aus, dass zunächst im Zuge der Abriss- und Entsiegelungs-
maßnahmen ca. 0,50 m Oberboden abgetragen werden, für die Deklaration
der Aushubmassen muss entsprechend analysiert werden. Damit können dann
die wegen Überbauung oder mangelnder Zugänglichkeit bisher noch nicht be-
probten Standorte beurteilt werden.
Die Belastung mit Mineralölkohlenwasserstoffen (MKW) wird von den Gutach-
tern als relativ kleinflächig eingeschätzt mit einer Tieflage von max. 2,50 m unter
GOK, zur Erstreckung der Schadstofffahne wurden keine Angaben gemacht.
Mit kleinflächigen Belastungen im Bereich von Werkstatt und Garagen kann
gerechnet werden. Die durch MKW kontaminierte Fläche wird mit rd. 75 m² er-
mittelt, bei maximaler Tieflage von 2,50 m schätzen die Gutachter den Umfang
des belasteten Bodens mit rd. 150 m³, der als Voraussetzung für die Folgenut-
zung Allgemeines Wohngebiet entfernt werden muss.
Bei den bisherigen Beprobungen wurden im Hinblick auf die geplanten Nutzun-
gen weiterhin Überschreitungen der Prüfwerte der Bodenschutzverordnung
(BBodSchV) für Arsen, Kupfer und Benzo(a)pyren festgestellt. Für die Nutzung
als Wohngebiet oder Kinderspielplatz und/oder Nutzpflanzenanbau müssen
die oberen Bodenschichten ausgetauscht oder Überdeckungen mit schad-
stofffreiem Material erfolgen. Für Wohnbebauung und Kinderspielplätze muss
dafür Sorge getragen werden, dass die obersten 0,35 m den einschlägigen
Prüfwerten nach BBodSchV genügen, für Nutzgärten ist dies für 0,60 m Boden-
tiefe zu gewährleisten.
Für die zukünftige Nutzung werden rd. 0,99 ha Allgemeine Wohngebiete (WA)
mit versiegelbaren Grundflächenanteilen gemäß GRZ von 0,3 bis 0,4 festge-
setzt, was ca. 0,37 ha Vollversiegelung entspräche, bei Ausschöpfung der ge-
setzlich zulässigen Überschreitung von bis zu 50 % der festgesetzten GRZ wären
max. 0,55 ha möglich. Weiterhin werden rd. 0,18 ha Verkehrsfläche, Rad- und
29
Gutachten zu den Baugrund- und Gründungsverhältnissen zum Bebauungsplan der Innenentwicklung
"Wohngebiet
An der Röderaue", Nr. G-6-19, R. Porsche Geoconsult, Dessau-Roßlau vom 02.10.2019
30
Orientierende Untersuchung zur Gefährdungsabschätzung ehem. 'Großenhainer Hoch- und Tiefbau',
Geoservice Bähr, 01816 Bad Gottleuba/Berggießhübel, OT Langenhennersdorf vom 27.08.2019

Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
57
18.12.2020
Fußweg festgesetzt. In den mit max. 6,00 m Breite festgesetzten Verkehrsflächen
besonderer Zweckbestimmung ist auch ein Anteil unbefestigter/ begrünter
Randflächen enthalten, so dass die Vollversiegelung insgesamt geringer aus-
fällt. Für befestigte Flächen innerhalb der Baugebiete werden versickerungsfä-
hige Oberflächen mit einem Abflussbeiwert von 60 % festgesetzt.
Insgesamt kann davon ausgegangen werden, dass mit der Realisierung des
Bebauungsplanes zunächst eine flächige Entsiegelung sowie die Sanierung des
Altlastenstandortes stattfinden wird und in der Zukunft dann eine geringere Ver-
siegelungsrate als heute entsteht, die überschlägig ermittelt bei max. 40 % der
Gesamtfläche liegen wird. Ein Teil der Bodenflächen wird offen und damit ver-
sickerungs- und verdunstungsfähig bleiben, damit kommt es zu einer Verbesse-
rung der Bodenfunktionen und der damit verbundenen Leistungen für den ge-
samten Naturhaushalt. Bezogen auf die maximale Möglichkeit der Inanspruch-
nahme von Grundflächen ergibt das im Vorher-Nachher-Vergleich einen "Ent-
siegelungsbonus" von überschlägig ermittelt (dann mindestens) rd. 0,78 ha.
Gewässer, Wasserhaushalt
Für die Situation im Gelände liegen ein aktuelles Baugrundgutachten
31
sowie
eine aktuelle Untersuchung zu den Altlasten
32
vor, für das hiesige Schutzgut re-
levant ist der Wirkungspfad Boden
Sickerwasser
Grundwasser.
Die Gutachten enthalten auch aktuelle Daten zum Grundwasserstand. Für die
zukünftige Nutzung relevant ist der oberflächennahe Grundwasserleiter im
quartären Lockergestein, der eine direkte hydraulische Verbindung zum Vorflu-
ter (hier Große Röder) hat. Der Grundwasserabstrom geht in südwestliche Rich-
tung. Entgegen der über den LfULG-Server
33
abrufbaren Daten, wo der Grund-
wasserflurabstand mit 2
5 m unter GOK angegeben wird, haben die aktuellen
Sondierungen geringere Abstände ergeben. Im Süden des Geländes liegt der
Grundwasserflurabstand bei ca. 2 m unter GOK, im Norden bei ca. 1 m unter
GOK.
Für Boden und Grundwasser wurden Verunreinigungen festgestellt, die haupt-
sächlich von der Vornutzung mit Tankstelle, Altöllager, Werkstatt und Garagen
herrühren, den Schwerpunkt der (bisher) ermittelten Verunreinigungen bilden
die ehemalige Tankstelle und Altölsammelstelle. Für die Gebäude und Versie-
gelungsflächen liegen noch keine hinreichenden Beprobungen für eine ab-
schließende Beurteilung vor, dafür sind baubegleitend bzw. im Zuge der Abriss-
arbeiten weitere Untersuchungen durchzuführen.
Im Bereich der Tankstelle reicht die Belastung des Bodens bis in den Grundwas-
serwechselbereich von ca. 2,25 m unter GOK, da keine GW-schützende Deck-
schicht vorhanden ist. Die Belastung mit Mineralölkohlenwasserstoffen (MKW)
31
Gutachten zu den Baugrund- und Gründungsverhältnissen zum Bebauungsplan der Innenentwicklung
"Wohngebiet
An der Röderaue", Nr. G-6-19, R. Porsche Geoconsult, Dessau-Roßlau vom 02.10.2019
32
Orientierende Untersuchung zur Gefährdungsabschätzung ehem. 'Großenhainer Hoch- und Tiefbau',
Geoservice Bähr, 01816 Bad Gottleuba/Berggießhübel, OT Langenhennersdorf vom 27.08.2019
33
Geoportal Sachsen, Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie Sachsen (LfULG Sachsen)

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Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
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2. Entwurf
58
18.12.2020
wird von den Gutachtern als relativ kleinflächig eingeschätzt, mit einer Tieflage
von max. 2,50 m unter GOK, zur Erstreckung der Schadstofffahne wurden keine
Angaben gemacht. Mit kleinflächigen Belastungen im Bereich von Werkstatt
und Garagen kann gerechnet werden.
Bei den bisherigen Beprobungen wurden im Hinblick auf die geplanten Nutzun-
gen weiterhin Überschreitungen der Prüfwerte der Bodenschutzverordnung
(BBodSchV) für Arsen, Kupfer und Benzo(a)pyren festgestellt. Besonderes Ge-
fährdungspotenzial für das Vorflutsystem der Röder lässt sich anhand der fest-
gestellten Schädigungen aus Sicht der Gutachter nicht erkennen.
Die Große Röder im Norden befindet sich in den Grenzen des Plangeltungsbe-
reiches. Im Süden grenzt das Plangebiet unmittelbar an den dortigen (Röder-
)Wiesengraben an. Insofern der vorhandene Zaun die Grundstücksgrenze kor-
rekt markiert, befindet sie sich an der Böschungsoberkante. Weitere Oberflä-
chengewässer sind nicht vorhanden. Während sich die Große Röder im Norden
als technisch naturfern ausgebauter Gewässerverlauf darstellt, ist der Wiesen-
graben noch wesentlich naturnäher beschaffen. Die Böschungen und die Ge-
wässersohle sind unverbaut, der Verlauf nur wenig begradigt.
Die Große Röder ist ein Gewässer 1. Ordnung. Aufgrund der bestehenden Be-
bauung gilt die Ausnahme für den Gewässerrandstreifen von 5 m ab Bö-
schungsoberkante nach § 24 Abs. 2 Satz 1 SächsWG. Bei dem südlich im Plan-
gebiet fließenden Wiesengraben handelt es sich um ein Gewässer 2. Ordnung.
Hier gelten die grundsätzlich normierten 10 m Gewässerrandstreifen ab Bö-
schungsoberkante nach § 24 Abs. 2 Satz 1 SächsWG.
Mit dem Vorhaben sind keine Beeinträchtigungen der vorhandenen Gewässer
oder des Wasserhaushaltes zu erwarten. Im Gegenteil wird in Zukunft nach Ent-
siegelung und anschließender Neuentwicklung ein Teil der Bodenflächen offen
und versickerungs- bzw. verdunstungsfähig bleiben und damit zumindest ein-
geschränkt wieder Wasserhaushaltsfunktionen wahrnehmen können.
Klima/Luft
Klimatisch befindet sich das Plangebiet im Übergangsbereich vom atlantischen
zum kontinentalen Klima. Für die Einordnung der klimatischen Verhältnisse kön-
nen vergleichsweise die Daten der Wetterwarte Dresden-Klotzsche herangezo-
gen werden mit einer mittleren Jahrestemperatur von 9,2 °C, die Minimalwerte
liegen bei -15,6 °C, die Maximalwerte bei 30,6 °C. Die Jahresniederschlags-
summe beträgt im Mittel rd. 652 mm, die jährliche Sonnenscheindauer liegt bei
133 Stunden.
Mit Ausnahme der allgemeinen Hintergrundbelastung sind derzeit keine nen-
nenswerten Emittenten zu nennen. Die Röderaue (südlich des Plangebietes)
und insbesondere die offenen Grünlandflächen haben hier wesentliche klima-
tische Funktionen als Leitbahnen für den lokalen Klimaausgleich und die Luft-
hygiene.

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Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
59
18.12.2020
Da von der zukünftigen Nutzung nach jetzigem Kenntnisstand keine relevanten
Luftverunreinigungen ausgehen werden, sind für das Plangebiet insgesamt
keine Beeinträchtigungen der Klimafunktionen oder der Luftgüte zu erwarten.
Im Gegenteil wird in Zukunft nach Entsiegelung und anschließender Neube-
bauung ein Teil der Bodenflächen offen, d. h. versickerungs- und verdunstungs-
fähig bleiben und damit zumindest eingeschränkt wieder Klimafunktionen
wahrnehmen können. Die Klimafunktionen und die Wirksamkeit der nach Sü-
den anschließenden Freiflächen der Röderaue im Hinblick auf Klimaausgleich
und Lufthygiene sind nicht betroffen.
Arten und Lebensgemeinschaften/Biodiversität
Das Plangebiet macht derzeit den Eindruck einer städtebaulichen Fehlstelle. Es
handelt sich um den Biotoptyp 931003 eines aufgelassenen Gewerbegebietes
mit ruderalem Saum. Gehölzaufwuchs, vorwiegend von Holunder und Birke, ist
nur an der südlichen und westlichen Grundstücksgrenze sowie im Umfeld des
nördlichen Hauptgebäudes anzutreffen. Mit Ausnahme der Bäume an der Gro-
ßen Röder bzw. auf deren Nordseite, fallen die Gehölze im Plangeltungsbereich
nicht unter den Status der städtischen Baumschutzsatzung. Der Ufergehölz-
saum entlang des südlichen Wiesengrabens befindet sich außerhalb der Plan-
geltungsbereichsgrenze. Er besteht aus Altbäumen, vornehmlich Weiden, da-
neben Erlen, Eschen und weiteren Laubholzarten.
Die Lage am Rande der
ursprünglichen
Röderaue macht sich nach Süden
hin bemerkbar, wo entlang der inneren Grundstücksgrenze ruderaler Aufwuchs
direkt in natürlichen Böschungsbewuchs des Grabens, außerhalb des Grund-
stücks übergeht. Entlang des Zaunes stocken auch einige Birken, die größeren
davon ebenfalls auf der Außenseite. Abschnittsweise wurden oberhalb der Bö-
schung im Plangeltungsbereich Aufschüttungen mit Erdreich und auch mit Bau-
schutt, Steinen und anderem Material vorgenommen, stellenweise sind "offene"
Stapel mit Beton- und Metallteilen und Haufen von sonstigem Baumaterial zu
finden, die sukzessive von Ruderalfluren und Gehölzsukzession besiedelt wer-
den.
Die nicht von Gebäuden eingenommenen Flächen sind hauptsächlich mit Be-
tonplatten, teilweise auch Asphalt oder Pflaster befestigt, nach Nutzungsauf-
gabe hat sich Ritzenvegetation entwickelt, so dass der tatsächliche Versiege-
lungsgrad von rd. 90 % nicht mehr unbedingt wahrnehmbar ist. Entlang der
Westseite der Martin-Scheumann-Straße wurde eine Reihe Bäume zur Straßen-
begrünung angepflanzt. Sie befindet sich außerhalb des Plangeltungsberei-
ches, kann aber zu dessen Eingrünung beitragen.
Der Standort wurde mehrfach in Augenschein genommen, die letzte Bege-
hung fand im Oktober 2018 statt. Im Plangeltungsbereich befinden sich keine
gemäß § 21 SächsNatSchG oder § 30 BNatSchG gesetzlich geschützte Biotope,
seltene oder gefährdete Pflanzen wurden nicht festgestellt. Über Vorkommen
von besonders geschützten Arten von gemeinschaftlicher Bedeutung liegen
derzeit keine Kenntnisse oder Hinweise vor, bei den Begehungen haben sich
diesbezüglich auch keine dringenden Anhaltspunkte ergeben.

image
Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
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18.12.2020
Trotz prinzipieller Eignung für Gebäudebrüter wurde lediglich ein Nest in einem
Nebengebäude festgestellt. Hinweise auf Brutvorkommen, Kotspuren von Fle-
dermäusen o. ä. waren nicht zu verzeichnen. Die im nördlichen Plangebiet zwi-
schen der Radeburger Straße und der Großen Röder befindlichen Großbäume
sowie der Baumbestand am Wiesengraben im Süden haben teilweise Rinden-
schäden, Risse, Asthöhlen etc. die für Höhlenbrüter und Fledermäuse prinzipiell
geeignet wären. Um Beeinträchtigungen für potenzielle Brutvögel zu vermei-
den, sollten Abrissarbeiten nur außerhalb der Brutzeiten durchgeführt werden.
Biotoptypen und Landnutzung
Die befestigten Flächen im Plangeltungsbereich sind besonnt und die Ritzenve-
getation bietet Verstecke und Nahrungsangebot, trotzdem wird die Habitat-
eignung für Zauneidechsen wegen fehlender offener, grabfähiger Sandböden
(für die Eiablage) als ungeeignet eingeschätzt. Es fehlt auch an Verbindungen
zu anderen geeigneten Habitaten bzw. im Umfeld sind keine entsprechenden
Strukturen zu finden. Abschließend klären ließe sich dies aber nur durch Nach-
weis/oder Nicht-Nachweis anhand vertiefender Untersuchungen zur geeigne-
ten Jahreszeit.

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Stadt Großenhain
Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
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18.12.2020
Die im Plangebiet vorhandenen Biotopstrukturen mit - heute erkennbarem -Ha-
bitatpotenzial werden von den Bauflächenfestsetzungen nicht berührt
oder von dem aktuellen Kenntnisstand erkennbar beeinträchtigt. Hinsichtlich
möglicher Artenschutzrelevanz wäre dies im Bedarfsfall (s. o.) genauer zu un-
tersuchen.
Schutzgebiete/Schutzobjekte
Im Plangebiet selbst sind keine Schutzgebiete von nationalem oder europäi-
schem Rang vorhanden, ebenfalls keine Schutzobjekte, wie Naturdenkmale
o. ä.. Der hinsichtlich seiner ökologischen Funktionen, der Struktur und wegen
des Altbaumbestandes als hochwertig anzusprechender Böschungsbewuchs
am Wiesengraben befindet sich südlich, außerhalb der Plangeltungsbereichs-
grenze. Das Gewässer bildet gleichfalls die Grenze des von Osten bis in den
Stadtkörper hineinreichenden Landschaftsschutzgebietes "Mittlere Röderaue
und Kienheide" (LSG d68), das hier gleich verläuft mit der Grenze des Vogel-
schutzgebietes (SPA 31) "Mittleres Rödertal". Die wesentlichen, durch die EU-
Vogelschutzrichtlinie zu schützenden Vogelarten, hier vor allem auch Zugvögel,
halten sich in den Niederungsbereichen der Röder auf, nicht im Plangebiet. Im
Plangebiet selbst bestehen keine geeigneten Habitatbedingungen für die zu
schützenden Vogelarten. Beeinträchtigungen diesbezüglich kommen dem-
nach vor Ort nicht zustande. Es wird auch nicht erwartet, dass aus dem Plan-
gebiet heraus, über seine Grenzen hinweg, schädliche Wirkungen für das SPA
31 entstehen werden.
Übersicht Schutzgebiete

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An der Röderaue"
2. Entwurf
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Das nächstgelegene FFH-Gebiet (FFH 150) "Große Röder zwischen Großenhain
und Medingen" beginnt in 500 m
750 m Abstand in südlicher Richtung an der
Alten Röder. Das durch den Bebauungsplan begründete Vorhaben hat keine
diesbezüglich relevante Fernwirkung auf die zu erhaltenden Arten und Lebens-
raumtypen.
8.
FLÄCHENBILANZ
Gesamtfläche des B-Planes der Innenentwicklung
"Wohngebiet
An der Röderaue"
1,58 ha
100,00%
Allgemeine Wohngebiete (WA):
0,99 ha
62,66 %
Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung:
- befahrbarer Wohnweg, privat
0,13 ha
8,23 %
Straßenverkehrsfläche, öffentlich
0,05 ha
3,16 %
Grünflächen:
- Grünflächen, privat
0,38 ha
24,05 %
Wasserflächen:
0,03 ha
1,90 %
9.
HINWEISE DER BEHÖRDEN UND SONSTIGEN TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE
-
Das Landratsamt Meißen gibt in seiner Stellungnahme vom 28.04.2020 im
Rahmen des Verfahrens gemäß § 4 Abs. 2 BauGB nachfolgende Hinweise
zu den Belangen Abfall, Altlasten, Boden
"Sollten bei den Bauarbeiten schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten
bekannt bzw. verursacht werden, sind diese gemäß § 13 Abs. 3 des Gesetzes
zur Änderung des Sächsischen Abfall- und Bodenschutzrechtes (Sächs-
KrWBodSchG) vom 22. Februar 2019 (SächsGVBl. S. 187 ff.) in der derzeit gülti-
gen Fassung unverzüglich der zuständigen Behörde (Kreisumweltamt des Land-
ratsamtes Meißen) mitzuteilen.
Insbesondere bei Berührung oder Anschnitt von Kontaminationsherden (z. B.
verdeckte Deponien, Ablagerungen unbekannter Stoffe, Mineralöllinsen, Ver-
kippungen von Chemikalien u. a.) im Zuge von Erd- oder sonstigen Bauarbeiten
sind sofort Maßnahmen zu ergreifen, die eine Gefährdung und/oder Kontami-
nationsverschleppung ausschließen (z. B. Abdeckung des ausgehobenen Ma-
terials).

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2. Entwurf
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Bei der Durchführung von Erdarbeiten sind die Forderungen des BBodSchG in
der derzeit gültigen Fassung sowie der BBodSchV einzuhalten. Das Auf- und Ein-
bringen von Boden für die Herstellung einer durchwurzelbaren Bodenschicht
richtet sich nach den Vorschriften des BBodSchG i. V. m. § 12 BBodSchV, wobei
die Vorsorgewerte gem. Anhang 2 Nr. 4 der BBodSchV einzuhalten sind.
Beim Einsatz von Bodenmaterialien im Sinne eines Baustoffes ist eine Einzelfall-
betrachtung nach den Maßgaben des Bodenschutzrechts notwendig. Dabei
können bis auf weiteres die Anforderungen der Technischen Regeln der LAGA
(Stand: 5. November 2004) berücksichtigt werden. Des Weiteren ist der Erlass
des Sächsischen Staatsministeriums für Umwelt und Landwirtschaft "Anforderun-
gen an die stoffliche Verwertung mineralischer Abfälle; hier: TR Boden und …."
vom 21. Juli 2015 anzuwenden. Diesen Erlass und viele weitere Informationen
finden Sie im Internet unter:
htto://www.umwelt.sachsen.de/umwelt/wertstoffe/13770.htm.
Werden Bodenmaterialien zur Auffüllung von Baugruben oder zur Geländere-
gulierung verwendet, die dann natürliche Bodenfunktionen erfüllen (z. B. Grün-
flächen), sind ausschließlich Bodenmaterialien der Einbauklasse Z0 der o. g.
LAGA-Richtlinie Teil II zu verwenden."
10. BEGRÜNDUNG DER BAUORDNUNGSRECHTLICHEN FESTSETZUNGEN
Die Ergänzung des Wohnraumangebotes im Stadtteil Naundorf ist im Kontext
des Stadtumbaugeschehens ein Anliegen von hohem Rang und steht im Inte-
resse der Allgemeinheit. Grundsätzlich besteht dabei der Wunsch nach einem
städtebaulichen Gesamtkonzept, einer maßstäblichen Ergänzung der Bau-
strukturen südlich der Radeburger Straße/der Großen Röder und damit Arron-
dierung des bestehenden Siedlungsgebietes am westlichen Rand der Großen-
hainer Innenstadt, unter Berücksichtigung der landschaftsprägenden Grün-
räume. Eine zumindest für Teile des Plangebietes klar gestalterisch strukturierte
Bebauung trägt dieser gewollten Zielstellung Rechnung.
Das Planvorhaben setzt damit gewissermaßen die stadtteilbezogene Sied-
lungsbautradition von Naundorf fort, wenngleich heutige Vorhaben eine zeit-
genössisch moderne Interpretation der siedlungsstrukturbildenden Bauweise für
sich in Anspruch nehmen. Die latent hohe Lagequalität soll sich auch innerhalb
einer grundsätzlich maßstäblichen, baulichen Gestaltung widerspiegeln, so-
dass es erforderlich ist, mit dem Instrument bauordnungsrechtlicher Festsetzun-
gen Verunstaltungen zu vermeiden und damit dem städtebaulich hohen Rang
Rechnung zu tragen.
Die baugestalterischen Festsetzungen regeln somit Fragen der Zulässigkeit von
Vorhaben und setzen sich in Form gestalterischer Bestimmungen zum Ziel, die
zukünftige Entwicklung des "Wohngebietes an der Röderaue" im Hinblick auf
die äußere Erscheinung der Gebäudehüllen zu sichern. Dabei beruhen die Fest-

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Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
64
18.12.2020
setzungen baugestalterischer Art auf der Analyse des die Umgebung des Plan-
gebietes signifikant prägenden Bestandes sowie dem durch die Stadt Großen-
hain gewollten städtebaulichem Konzept. Es sollen so in Teilen des Plangebietes
charakteristische ortbezogene Gestaltungsmerkmale herausgearbeitet wer-
den, Flexibilität ermöglicht und Uniformität vermieden werden.
10.1
Dachformen
Die Festsetzung unterschiedlicher Dachformen, in Abhängigkeit der jeweiligen
Lage der Baugebiete, beruht auf einem gesamtstrukturellen Konzept zu Ge-
bäudetypologien. Um den spezifischen Anforderungen der unterschiedlichen
Gebäudetypologien gerecht werden zu können und Verunstaltungen zu un-
terbinden, sind die Allgemeinen Wohngebiete (WA) entsprechender Gestal-
tungsqualität zu zwei Teilbereichen zusammengefasst worden:
Teilbereich 1: WA 1
Satteldachbebauung
Teilbereich 2: WA 2, WA 3, WA 4
Satteldach- oder Walmdachbebauung
10.1.1 Teilbereich 1
WA 1
Das Ziel dieser Festsetzungen zu den Dachformen ist in Verbindung mit der Stel-
lung baulicher Anlagen die besondere Gestaltung der Baukörper, bezüglich
ihrer Dachform und
materialien sowie Farbgebung, mit Blick auf die zum Teil
denkmalgeschützte Umgebungsbebauung des Stadtteils Naundorf der Stadt
Großenhain.
Die Festsetzung der zulässigen Dachformen mit den entsprechenden Dachnei-
gungen eröffnet ein hohes Maß an individueller Freiheit zur Gebäudeausbil-
dung. Gleichzeitig nimmt die Dachneigung auch Bezug auf die in der Umge-
bung befindlichen Kulturdenkmale entlang der Radeburger Straße, welche in
eben diesem Spektrum über entsprechende Dachneigungen verfügen. Damit
ist die Fortführung und benachbarte Ergänzung gleicher Dachformen zur Erzeu-
gung eines gesamtharmonischen Erscheinungsbildes angezeigt.
Die Zulässigkeit von Flachdächern, Pultdächern oder anderen Spielarten dach-
konstruktiver Gestaltung muss ausgeschlossen werden, um eine klar ablesbare,
sich einfügende Struktur modernen Bauens in den historischen Kontext entste-
hen lassen zu können. Der Ausschluss der vorgenannten Dachformen resultiert
desweiteren aus der Konsequenz, Beliebigkeit im Rahmen der Stadtreparatur
einer wichtigen städtebaulichen Fehlstelle entlang der Radeburger Straße zu
vermeiden und dem Anspruch, die Erkennbarkeit der zusammengehörigen Ty-
pologie gewährleisten zu können.
Die in Korrespondenz zu der südlich der Erschließungsstraße in der Stellung bau-
licher Anlagen traufständig gedrehte Bebauung lässt eine harmonische Ge-
samtwirkung entlang der Erschließungsachse dieses nördlichen Teilbereichs des
Bebauungsplanes erwarten und im Zusammenhang mit den Festsetzungen

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Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue"
2. Entwurf
65
18.12.2020
zum Maß der baulichen Nutzung den Gedanken der Adressbildung, wie bereits
vorstehend in der Begründung ausgeführt, umsetzbar werden.
10.1.2 Teilbereich 2
WA 2, WA 3 und WA 4
Im Bereich der Allgemeinen Wohngebiete WA 2, WA 3 und WA 4 werden Sattel-
und Walmdächer als zulässige Dachformen, im Sinne einer weiterentwickelten,
strukturellen Vereinheitlichung festgesetzt. Dieser, gegenüber dem Allgemei-
nen Wohngebiet WA 1 typologisch "freierer" Entwicklungsbereich, ist bewusst
daraufhin ausgerichtet, ein zusätzliches Maß an Individualisierung bei der Ge-
bäudeentwicklung entstehen lassen zu können, jedoch das städtebauliche
Gesamtbild mit geneigten Dachformen ursächlich zu erhalten.
Die planungsrechtlichen Festsetzungsgegenstände sowie die avisierte Parzel-
lierung bieten gute Voraussetzungen, um sukzessive in den südlich angrenzen-
den Landschaftsraum der Röderaue überzuleiten, gleichzeitig aber auch den
siedlungsräumlichen Abschluss klar definiert aufzuzeigen. Die hierdurch entste-
hende städtebauliche Wirkung zielt auf ein Wohngebiet unterschiedlicher Ge-
bäudestrukturen, jedoch auch ein über die Dachformen zusammenhängend
wahrnehmbares Wohnquartier.
10.2
Gestaltung der Dachdeckungen, Teilbereiche 1 und 2
Die Festsetzungen der Materialien und Farbtöne zur Ausbildung der Dachde-
ckung ermöglichen ein hohes Maß individueller Gestaltungsvielfalt. Die mode-
rate, nicht dominante Farbgebung der Dachdeckung bewahrt vor Verunstal-
tung und stärkt den Grundsatz des ganzheitlichen Gebäudeentwurfs, mit Be-
rücksichtigung der Wechselwirkungen sowohl einzelner Bauteile zueinander als
auch zum gesamten Gebäude. Die Bestimmung der zulässigen Dachdeckung
wird stets mit der jeweilig zulässigen Dachform korrespondieren. Durch die kon-
sequente Beachtung der gestalterischen Festsetzungen zur Dachdeckung wird
künftig Disharmonie im Siedlungsbild vermieden und den Gesichtspunkten ei-
nes stimmigen Gesamtbildes Rechnung getragen.
In Anbetracht des gesamtgestalterischen Anspruchs sind Dachdeckungen mit
Eigenschaften im Sinne der Langlebigkeit und Nachhaltigkeit auszuwählen, so-
dass die Dachdeckung durch bituminöse Dach- und Kunststoffbahnen für ge-
neigte Dachflächen unzulässig ist. Der Ausschluss hochglänzend glasierter
Dachziegel als Dachdeckung geneigter Dachflächen begründet sich aus den
Gestaltungszielen, dominante Bauteile als einzeln herausgestelltes Gestaltungs-
element auszuschließen, da sonst keine Siedlungsentwicklung im Sinne eines
ganzheitlichen Ordnungsprinzips möglich ist.

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2. Entwurf
66
18.12.2020
10.3
Formale Regelung zu den bauordnungsrechtlichen Festsetzungen, Teil-
bereiche 1 und 2
Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich und fahrlässig Baumaßnahmen oder
Vorhaben entgegen den Bestimmungen dieser baugestalterischen Festsetzun-
gen durchführt oder wer einer auf Grund dieser baugestalterischen Festsetzun-
gen ergangenen, vollziehbaren schriftlichen Anordnung der Gemeinde zuwi-
derhandelt. Ordnungswidrigkeiten stellen einen Verstoß gegen die bauord-
nungsrechtlichen Festsetzungen und somit gegen die Sächsische Bauordnung
dar und werden gemäß § 87 SächsBauO geahndet. Abweichungen können
genehmigt werden, wenn erhebliche Gründe dafür sprechen, städtebauliche
oder gestalterische Gründe nicht dagegen stehen und die Genehmigung
nicht durch andere geltende Vorschriften ausgeschlossen ist. Anträge auf Ab-
weichungen sind schriftlich bei der Gemeinde zu stellen und zu begründen.
11. PLANVERWIRKLICHUNG
11.1
Allgemeines Vorkaufsrecht
Die Ausübung des Allgemeinen Vorkaufsrechtes für Grundstücke, die als Ver-
kehrsflächen festgesetzt sind, ist nicht vorgesehen. Die Parzellierung der Ver-
kehrsflächen in neuer Zuordnung erfolgt außerhalb des Bebauungsplanverfah-
rens. Im Übrigen wird das Allgemeine Vorkaufsrecht durch das Baugesetzbuch
geregelt (§ 24 BauGB).
11.2
Besonderes Vorkaufsrecht
Die Sicherung des besonderen Vorkaufsrechtes durch Satzung (§ 25 BauGB) ist
nicht beabsichtigt.
11.3
Kosten
Die Anlage von zusätzlichen Erschließungsanlagen ist mit Ausnahme des Fuß-
und Radweges durch die Stadt Großenhain gegenwärtig nicht vorgesehen.
Resultierend ergeben sich lediglich für das vorgenannte Bauvorhaben Kosten-
belastungen, welche haushaltsrelevanten Charakter tragen. Die Planung und
Neuerschließung des Plangebietes im Bereich der Herrichtung von Straßen und
Wegen, einschließlich deren Entwässerungsanlagen, Beleuchtung und pri-
vatem Grün (einschließlich Spielplatz), wird kostenseitig durch einen Erschlie-
ßungsträger getragen. Im Ergebnis wird der Spielplatz durch die Stadt Großen-
hain übernommen. Hierfür wird zwischen Stadt und Erschließungsträger ein Er-
schließungsvertrag abgeschlossen. Damit ist eine Erschließungsbeitragserhe-
bung durch die Stadt Großenhain ausgeschlossen.

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2. Entwurf
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12. VERFAHRENSVERMERK
Die Begründung zum Bebauungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An
der Röderaue", Stadt Großenhain hat gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in Verbindung
mit § 4 Abs. 2 BauGB als Bebauungsplanentwurf in der Zeit vom 09.03.2020 bis
05.04.2020 sowie im Rahmen eines zweiten Entwurfs in der Zeit vom __.__.2021
bis __.__.2021 öffentlich ausgelegen. Sie wurde unter Behandlung/Berücksichti-
gung der zu dem Bauleitplanverfahren eingegangenen Anregungen in der Sit-
zung am __.__.2021 durch den Stadtrat der Stadt Großenhain als Begründung
gebilligt.
Großenhain, den ................................
......................................
Oberbürgermeister
Anhang
-
Gutachten zu den Baugrund- und Gründungsverhältnissen zum Bebau-
ungsplan der Innenentwicklung "Wohngebiet
An der Röderaue", Nr. G-
6-19, R. Porsche Geoconsult, Dessau-Roßlau vom 02.10.2019
-
Orientierende
Untersuchung
zur
Gefährdungsabschätzung
ehem.
"Großenhainer Hoch- und Tiefbau", Geoservice Bähr, 01816 Bad Gott-
leuba/Berggießhübel, OT Langenhennersdorf vom 27.08.2019
Anlagen zu dieser Begründung:
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Nutzungsbeispiel, Stand 18.12.2020