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Muster-Einführungserlass zum
Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des
neuen Zusammenlebens in der Stadt und zu weiteren Änderungen des Baugesetzbuchs
(BauGBÄndG 2017 – Mustererlass)
Beschlossen durch die Fachkommission Städtebau am 28. September 2017.
1.
Allgemeines ................................................................................................................ 3
1.1
Einführung .......................................................................................................................... 3
1.2
Überblick über die Neuregelungen ...................................................................................... 4
2
Bauleitplanung ............................................................................................................ 5
2.1
Ziele und Grundsätze der Bauleitplanung (§ 1 Absatz 5 BauGB) ............................................ 5
2.2
Belangekatalog (§ 1 Absatz 6 BauGB) ................................................................................... 5
2.2.1
Wohnbedürfnisse von Familien mit Kindern (§ 1 Absatz 6 Nummer 2 BauGB) ............................. 5
2.2.2.
Umweltbelange (§ 1 Absatz 6 Nummer 7 BauGB) ......................................................................... 6
2.2.2.1
Schutzgut Fläche (§ 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe a BauGB).................................................... 6
2.2.2.2
Wechselwirkungen (§ 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe i BauGB) ................................................. 6
2.2.2.3
Anfälligkeit der Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen (§ 1 Absatz 6 Nummer 7
Buchstabe j BauGB) ........................................................................................................................ 6
2.2.4
Hochwasserschutz (§ 1 Absatz 6 Nummer 12 BauGB) ................................................................... 7
2.3
Festsetzungen (§ 9 Absatz 1 und Absatz 2c BauGB)............................................................... 8
2.3.1
Maßnahmen zur Vermeidung oder Verringerung von Hochwasserschäden (§ 9 Absatz 1
Nummer 16 BauGB) ....................................................................................................................... 8
2.3.2
Maßnahmen, die der Vermeidung oder Minderung der Folgen von Störfällen dienen (§ 9 Absatz
1 Nummer 23 Buchstabe c BauGB) ................................................................................................ 9
2.3.3
Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche (§ 9 Absatz 1
Nummer 24 BauGB) ....................................................................................................................... 9
2.3.4
Bebauungspläne zur Steuerung für die Ansiedlung von Nutzungen bzw. Gebäuden in der Nähe
von Störfallbetrieben (§ 9 Absatz 2c BauGB) ............................................................................... 10
2.4
Nachrichtliche Übernahme (§ 5 Absatz 4a, § 9 Absatz 6a BauGB) ........................................ 11
2.5.
Vorhaben- und Erschließungsplan (§ 12 Absatz 7 BauGB) ................................................... 11
2.6
Urbane Gebiete (§§ 6a und 17 Absatz 1 BauNVO) ............................................................... 11
2.6.1
Allgemeines .................................................................................................................................. 11
2.6.2
Allgemeine Zweckbestimmung (Absatz 1) ................................................................................... 12
2.6.3
Allgemein zulässige Nutzungen (§ 6a Absatz 2 BauNVO) ............................................................ 12
2.6.4
Als Ausnahme zulässige Nutzungsarten (§ 6a Absatz 3 BauNVO) ................................................ 13
2.6.5
Besondere Festsetzungsmöglichkeiten (§ 6a Absatz 4 BauNVO) ................................................. 13
2.6.6
Maß der baulichen Nutzung in urbanen Gebieten (§ 17 Absatz 1 BauNVO) ............................... 13
2.6.7
Zulässigkeit von Vorhaben im unbeplanten Innenbereich (§ 34 Absatz 2 BauGB) ...................... 14
3
Bauleitplanverfahren ................................................................................................ 14
3.1
Beteiligung der Öffentlichkeit ............................................................................................ 14
3.1.1
Auslegungsfrist (§ 3 Absatz 2 Satz 1 BauGB), Planerhaltungsvorschriften (§ 214 Absatz 1 Satz 1
Nummer 2 Buchstaben c und d BauGB) ....................................................................................... 14
3.1.2
Hinweis auf die Präklusion ........................................................................................................... 14
3.1.2.1
Hinweis bei Bebauungsplänen ..................................................................................................... 14
3.1.2.2
Hinweis bei Flächennutzungsplänen ............................................................................................ 14
3.1.3
Internetnutzung (§ 4a Absatz 4 BauGB), Planerhaltungsvorschrift (§ 214 Absatz 1 Satz 1
Nummer 2 Buchstabe e BauGB) ................................................................................................... 15

2
3.1.3.1
Einstellen in das Internet .............................................................................................................. 15
3.1.3.2
Zugänglichmachung über ein zentrales Portal ............................................................................. 15
3.2
Beteiligung der Behörden .................................................................................................. 16
3.2.1
Frist zur Stellungnahme (§ 4 Absatz 2 BauGB) ............................................................................. 16
3.2.2
Internetnutzung ........................................................................................................................... 16
3.3
Zusammenfassende Erklärung zum Flächennutzungsplan/Bebauungsplan; Einstellen in das
Internet (§§ 6a und 10a BauGB) ......................................................................................... 16
3.3.1
Zusammenfassende Erklärung (§ 6a Absatz 1 und § 10a Absatz 1 BauGB) ................................. 16
3.3.2
Einstellen in das Internet (§ 6a Absatz 2 und § 10a Absatz 2 BauGB) .......................................... 16
3.4
Überwachung (§ 4c Satz 1 BauGB) ..................................................................................... 17
3.4.1
Inhalt der Regelung ...................................................................................................................... 17
3.4.2
Anwendung der Regelung ............................................................................................................ 17
3.5
Anforderungen an den Umweltbericht (Anlage 1 zu § 2 Absatz 4 und den §§ 2a und 4a
BauGB) ............................................................................................................................. 17
3.6
Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren (§ 13b BauGB) .... 19
3.6.1
Allgemeines .................................................................................................................................. 19
3.6.2
Voraussetzungen .......................................................................................................................... 19
3.6.2.1
Grundflächenbegrenzung ............................................................................................................. 19
3.6.2.2
Anschluss an im Zusammenhang bebaute Ortsteile .................................................................... 20
3.6.2.3
Festsetzung von „Wohnnutzungen“ ............................................................................................. 20
3.6.2.4
Keine UVP-Pflicht/ keine Beeinträchtigung von FFH- oder europäischen Vogelschutzgebieten/
keine Störfallrelevanz ................................................................................................................... 20
3.6.2.5
Befristung bis zum 31. Dezember 2019 ........................................................................................ 21
3.6.3
Anwendung des beschleunigten Verfahrens ............................................................................... 21
3.6.4
Hinweispflichten .......................................................................................................................... 21
3.6.5
Materiell-rechtliche Anforderungen ............................................................................................ 21
3.7
Ausschluss von Satzungsverfahren ..................................................................................... 22
3.8
Überleitungsvorschrift (§ 245c Absatz 1 BauGB) ................................................................. 22
4.
Zulässigkeit von Vorhaben ...................................................................................... 22
4.1
Umwandlung bestehender Anlagen zu Wohnzwecken (§ 34 Absatz 3a BauGB) ................... 23
4.2
Ferienwohnungen (§ 13a BauNVO und § 1 Absatz 5; § 11 Absatz 2 BauNVO ) ...................... 23
4.2.1
Allgemeines .................................................................................................................................. 23
4.2.2
Begriff der Ferienwohnung .......................................................................................................... 23
4.2.3
Nutzungsart .................................................................................................................................. 24
4.2.4
Feinsteuerung .............................................................................................................................. 25
4.2.5
Bestehende Bebauungsplangebiete ............................................................................................ 25
5
Einheimischenmodelle (§ 11 Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 BauGB) ......................... 26
6
Weitere Änderungen ................................................................................................. 29
6.1
Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion (§§ 22, 213, 245c Absatz 2 BauGB) . 29
6.1.1
Verhältnis zur Bauleitplanung ...................................................................................................... 29
6.1.2
Wohnungs- und Teileigentum sowie Rechte nach §§ 30 und 31 des
Wohnungseigentumsgesetzes (§ 22 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 und 2 BauGB) .......................... 29
6.1.3
Begründung von Bruchteilseigentum (§ 22 Absatz 1 Nummer 3 BauGB) .................................... 29
6.1.4
Bestehendes Bruchteilseigentum (§ 22 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 BauGB) ............................... 30
6.1.5
Auffangtatbestand (§ 22 Absatz 1 Satz 1 Nummer 5 und § 215 BauGB) ..................................... 30
6.1.6
Verfahrensfragen ......................................................................................................................... 30
6.1.7
Ordnungswidrigkeitentatbestand (§ 213 BauGB) ........................................................................ 31
6.1.8
Überleitungsrecht (§ 245c Absatz 2 BauGB) ................................................................................ 31

3
6.2
Erhaltungssatzung (§§ 172 und 173 BauGB) ....................................................................... 31
6.2.1
Kündigungsschutz in Milieuschutzgebieten (§ 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 6 BauGB) .............. 31
6.2.2
Mitteilungspflicht (§ 173 Absatz 3 Satz 3 BauGB) ........................................................................ 32
6.3
Erweiterung des Anwendungsbereichs des Umwelt-Rechtsbehelfsgesetzes (UmwRG) bei
Bauleitplan- und Baugenehmigungsverfahren .................................................................... 32
1.
Allgemeines
1.1
Einführung
Das Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des
neuen Zusammenlebens in der Stadt vom 4. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057) ist am 13. Mai 2017 in
Kraft getreten.
Das BauGBÄndG 2017 dient zum einen der Anpassung des Baugesetzbuchs an die Richtlinie
2014/52/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. April 2014 zur Änderung der
Richtlinie 2011/92/EU über die Umweltverträglichkeitsprüfung bei bestimmten öffentlichen
und privaten Projekten (ABl. L 124 vom 25.4.2014 S. 1) (UVP-Richtlinie). Zum anderen wird die
Innenentwicklung gestärkt. Hierzu wurde in der Baunutzungsverordnung die neue Bauge-
bietskategorie "Urbane Gebiete" eingeführt. An der Schnittstelle von Städtebaurecht und Immis-
sionsschutzrecht wird den Kommunen zur Erleichterung des Bauens in stark verdichteten städ-
tischen Gebieten mehr Flexibilität eingeräumt.
Das Gesetz greift zudem weitere städtebauliche Anliegen auf und führt diese einer gesetzlichen
Regelung zu: So wurden flankierende Regelungen aufgenommen, die es ermöglichen, durch
bauplanungsrechtliche Festsetzungen die Folgen von Störfällen in der Nachbarschaft von Stör-
fallbetrieben zu vermeiden oder zu mindern. Im Hinblick auf Ferienwohnungen und Nebenwoh-
nungen sind Rechtsunsicherheiten beseitigt und die kommunalen Steuerungsmöglichkeiten
ausgeweitet worden. Des Weiteren wurden Erleichterungen für den Wohnungsbau geschaffen.
Dieser Muster-Erlass berücksichtigt zugleich folgende weitere Rechtsänderungen mit Auswir-
kungen auf die Bauleitplanung oder die Zulässigkeit von Vorhaben:
Gesetz zur Anpassung des Umwelt-Rechtsbehelfsgesetzes und anderer Vorschriften an
europa- und völkerrechtliche Vorgaben vom 29. Mai 2017 (BGBl. I S. 1298), in Kraft seit
dem 2. Juni 2017,
Hochwasserschutzgesetz II vom 30. Juni 2017 (BGBl. I S. 2193), Inkrafttreten der Ände-
rungen des BauGB am 6. Juli 2017 und (hinsichtlich der Übernahme von bestimmten Ge-
bieten in Flächennutzungspläne) am 5. Januar 2018,
UVP-Modernisierungsgesetz vom 20. Juli 2017 (BGBl. I S. 2808), in Kraft seit dem 29. Juli
2017,
Zweite Verordnung zur Änderung der Sportanlagenlärmschutzverordnung vom 1. Juni 2017
(BGBl. I S. 1468), Inkrafttreten am 6. September 2017,
Allgemeine Verwaltungsvorschrift zur Änderung der Sechsten Allgemeinen Verwaltungs-
vorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz (Technische Anleitung zum Schutz gegen
Lärm –TA Lärm) vom 1. Juni 2017 (BAnz AT 08.06.2017 B5), in Kraft seit dem 9. Juni
2017.

4
1.2
Überblick über die Neuregelungen
Wesentliche Änderungen im Baugesetzbuch sind:
§ 1 Absatz 5 und 6 BauGB (Aufgaben der Bauleitplanung, Belangekatalog):
Die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung werden ausdrücklich als Anwendungsfall des Pla-
nungsleitsatzes zur sozialgerechten Bodennutzung benannt; die Wohnbedürfnisse von Fa-
milien mit mehreren Kindern werden ausdrücklich als ein Belang der Bauleitplanung aufge-
führt.
§ 3 Absatz 2, § 4 Absatz 2 BauGB (Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden):
Die Beteiligungsfrist muss mindestens 30 Tage betragen. Mit dem Wegfall der Präklusion
nach § 47 Absatz 2a VwGO entfällt auch die entsprechende Hinweispflicht im bisherigen §
3 Absatz 2 Satz 2 BauGB.
§ 3 Absatz 3 BauGB: Auf die mögliche Präklusion bei Umweltverbandsklagen gegen Flä-
chennutzungspläne ist hinzuweisen.
§ 4a BauGB (Gemeinsame Vorschriften zur Beteiligung):
Der Inhalt der ortsüblichen Bekanntmachung und die auszulegenden Unterlagen sind zu-
sätzlich in das Internet einzustellen und über ein zentrales Internetportal des Landes zu-
gänglich zu machen.
§§ 6a, 10a BauGB (Einstellung in das Internet):
Der wirksame Flächennutzungsplan und der in Kraft getretene Bebauungsplan sollen in das
Internet eingestellt und über ein zentrales Internetportal des Landes zugänglich gemacht
werden.
§ 9 BauGB (Festsetzungskatalog):
Gemeinden können in der Nachbarschaft von Störfallbetrieben Maßnahmen festsetzen, die
die Folgen von Störfällen vermeiden oder vermindern oder die Zulässigkeit von Vorhaben
regeln. Weiter werden Möglichkeiten von Festsetzungen zum Lärmschutz klargestellt und
Festsetzungen zu baulichen oder technischen Maßnahmen zur Vermeidung von Hochwas-
serschäden ermöglicht..
§ 11 BauGB (Städtebaulicher Vertrag):
Es wird hervorgehoben, dass Einheimischenmodelle dem Erwerb angemessenen Wohn-
raums durch einkommensschwächere und weniger begüterte Personen der örtlichen Be-
völkerung dienen.
§ 12 BauGB (Vorhaben- und Erschließungsplan):
Durch die Aufstellung eines Vorhaben- und Erschließungsplans können in bisherigen Erho-
lungssondergebieten Wohnnutzungen zugelassen werden.
§§ 13, 13a, 13b, 34, 35 BauGB (vereinfachtes und beschleunigtes Verfahren, Innen- und
Außenbereichssatzungen):
Die Regelungen zur beschleunigten Schaffung von Baurechten sind nicht anwendbar,
wenn Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen
nach § 50 Satz 1 BImSchG zu beachten sein könnten.
§ 13b BauGB (Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren):
Befristet können Bebauungspläne für Wohnnutzungen im beschleunigten Verfahren aufge-
stellt werden, wenn das Plangebiet an bebaute Bereiche anschließt.

5
§ 22 BauGB (Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen):
Durch Satzung kann ein Genehmigungsvorbehalt für bestimmte Formen der Begründung
von Bruchteilseigentum und den Betrieb von Nebenwohnungen begründet werden.
§ 34 Absatz 3a BauGB (Abweichung vom Erfordernis des Einfügens):
Die Möglichkeit der Umnutzung zu Wohnzwecken ist auch bei baulichen Anlagen möglich,
die bisher anderen Nutzungen dienten als einem Gewerbe- oder Handwerksbetrieb.
§ 172, 173 BauGB (Erhaltungssatzung in der Variante der Milieuschutzsatzung):
Eine eventuelle Kündigungssperrfrist nach § 577a Absatz 2 BGB wird bei der Verpflichtung,
Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern, statt bisher um sieben nunmehr nur noch um
fünf Jahre verkürzt. Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte sind über die Ertei-
lung einer Umwandlungsgenehmigung zu informieren.
§ 245c BauGB (Überleitungsvorschrift):
§ 245c BauGB enthält u. a. Überleitungsvorschriften für vor dem 13. Mai 2017 eingeleitete
Bauleitplanverfahren.
Anlage 1 zum BauGB (Umweltbericht):
Die Anforderungen an den Inhalt des Umweltberichts wurden zur Umsetzung der geänder-
ten UVP-Richtlinie unter Beibehaltung der bisherigen Struktur detaillierter geregelt.
Wesentliche Änderungen der Baunutzungsverordnung sind:
§ 6a BauNVO (Urbane Gebiete)
Es wird ein neuer Baugebietstyp geschaffen, der dem Wohnen sowie der Unterbringung
von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohn-
nutzung nicht wesentlich stören, dient.
§ 13a BauNVO (Ferienwohnungen)
Ferienwohnungen gehören in der Regel zu den in den §§ 2 bis 7 BauNVO allgemein oder
als Ausnahme zulässigen Gewerbebetrieben; alternativ kann eine Zuordnung zu den Be-
herbergungsbetrieben in Betracht kommen.
2
Bauleitplanung
2.1
Ziele und Grundsätze der Bauleitplanung (§ 1 Absatz 5 BauGB)
In § 1 Absatz 5 Satz 1 BauGB werden nunmehr die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung aus-
drücklich als ein Bestandteil der sozialgerechten Bodennutzung benannt, die als Planungs-
grundsatz der Bauleitplanung zu berücksichtigen ist.
2.2
Belangekatalog (§ 1 Absatz 6 BauGB)
2.2.1 Wohnbedürfnisse von Familien mit Kindern (§ 1 Absatz 6 Nummer 2 BauGB)
In § 1 Absatz 6 Nummer 2 BauGB werden die Wohnbedürfnisse von Familien mit mehreren
Kindern besonders hervorgehoben.

6
2.2.2. Umweltbelange (§ 1 Absatz 6 Nummer 7 BauGB)
2.2.2.1 Schutzgut Fläche (§ 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe a BauGB)
In § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe a BauGB wird nunmehr das Schutzgut „Fläche“ neben
dem Schutzgut „Boden“ genannt. Auch wenn das Thema „Flächeninanspruchnahme“ schon
nach bisherigem Recht im Rahmen der Umweltprüfung zu berücksichtigen war, ist zur Anpas-
sung an die UVP-Änderungsrichtlinie und auch vor dem Hintergrund der Nachhaltigkeitsstrate-
gie der Bundesregierung das Schutzgut „Fläche“ zur Klarstellung ausdrücklich in § 1 Absatz 6
Nummer 7 Buchstabe a BauGB aufgenommen worden.
2.2.2.2 Wechselwirkungen (§ 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe i BauGB)
Nach dem bisherigen § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe i BauGB bildeten nur die Wechselwir-
kungen zwischen den Umweltbelangen nach den Buchstaben a, c und d der Nummer 7 einen
eigenständigen Umweltbelang. Die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-
Gebiete (Buchstabe b) waren hingegen ausgenommen. Artikel 3 Absatz 1 Buchstabe b der
UVP-Richtlinie benennt jedoch nunmehr unter dem Gesichtspunkt der biologischen Vielfalt aus-
drücklich auch die geschützten Arten und Lebensräume nach der Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie
und der Vogelschutzrichtlinie, so dass diese auch in die Betrachtung der Wechselwirkungen
nach § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe i einbezogen worden sind.
2.2.2.3 Anfälligkeit der Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen (§ 1 Absatz 6 Num-
mer 7 Buchstabe j BauGB)
In den Katalog der bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigenden Belange sind in
§ 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe j BauGB die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der
nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu er-
warten sind, auf die Umweltbelange nach den nach § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstaben a bis d
BauGB sowie auf deren Wechselwirkungen (§ 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe i BauGB) als
eigenständiger Umweltbelang klarstellend aufgenommen worden.
Die Regelung tritt in Ergänzung zu § 50 Satz 1 BImSchG, der im Übrigen unberührt bleibt (vgl.
BT-Drs. 18/10942, S. 40).
Die Pflicht zur Berücksichtigung der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vor-
haben für schwere Unfälle oder Katastrophen in der Bauleitplanung gilt
für Störfälle, also „schwere Unfälle“ i. S. des Störfallrechts (vgl. § 3 Absatz 5b und 5c BIm-
SchG), und daher sowohl für die Planung von (insbesondere) Gewerbe- oder Industriege-
bieten zur Unterbringung von Störfallbetrieben als auch für die Planung in der Umgebung
von Störfallbetrieben; dies gilt jedenfalls dann, wenn das Gebiet zumindest teilweise inner-
halb des angemessenen Sicherheitsabstands nach § 3 Absatz 5c BImSchG oder, wenn die-
ser nicht bekannt ist, innerhalb des Achtungsabstands liegt.
für Unfälle und Katastrophen außerhalb des Störfallrechts.
Es müssen nur solche Auswirkungen berücksichtigt werden, die aufgrund der Anfälligkeit des
Vorhabens für schwere Unfälle und/oder Katastrophen zu erwarten und deshalb für das be-
troffene Vorhaben von Bedeutung sind. Für die Bestimmung der Relevanz von Unfall- und Ka-
tastrophenereignissen ist sowohl ihre Wahrscheinlichkeit als auch das mit ihnen verbundene
Schadensausmaß zu berücksichtigen. Letzteres ist abhängig von den jeweiligen Merkmalen der
Vorhaben, deren Zulässigkeit mit dem Bebauungsplan begründet wird. Bei den gegebenenfalls

7
zu betrachtenden Ereignissen kann es sich sowohl um solche handeln, die von dem Vorhaben
selbst hervorgerufen werden (z. B. die Explosion einer Anlage), als auch um vorhabenexterne
Ereignisse (z. B. Hochwasser), die auf das Vorhaben einwirken und dadurch bewirken, dass
von ihm erhebliche Auswirkungen auf die Umwelt ausgehen. Da nur für das Vorhaben bedeut-
same Unfälle und Katastrophen relevant sind, sind bspw. die Folgen eines Hochwassers nur in
hochwassergefährdeten Gebieten zu berücksichtigen und die Folgen eines Erdbebens nur an
Standorten, an denen eine erhöhte Wahrscheinlichkeit von Erdbeben besteht. Nicht berücksich-
tigt werden müssen Unfälle und Katastrophen, die sehr unwahrscheinlich sind, also jenseits der
Schwelle der praktischen Vernunft liegen. Das Szenario eines Flugzeugabsturzes auf eine ge-
plante Industrieanlage dürfte daher nur dann zu berücksichtigen sein, wenn eine Industrieanla-
ge in der Nachbarschaft eines Flughafens, möglicherweise sogar im Bereich bestehender An-
und Abflugrouten geplant wird (vgl. zum Ganzen das in der Gesetzesbegründung 18/10942,
S. 22 genannte Gutachten [abrufbar unter:
www.bmub.bund.de/N51884/],
S. 21f).
Die erheblichen nachteiligen Auswirkungen nach § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe j BauGB
sind im Umweltbericht zu beschreiben (Nummer 2 Buchstabe e der Anlage 1 zum BauGB).
Wegen der Einzelheiten wird auf Nr. 3.5 verwiesen.
Exkurs
Die BauGB-Novelle dient nicht der Umsetzung der Seveso-III-Richtlinie. Mit Blick auf den Sach-
zusammenhang wird allgemein jedoch auf Folgendes hingewiesen:
Die Anforderungen des Immissionsschutzrechts an Störfallbetriebe dienen dem Ziel, Störfälle
soweit wie möglich zu verhindern. Sollte es dennoch zu einem Störfall kommen, sollen die Un-
fallfolgen für Mensch und Umwelt soweit wie möglich begrenzt werden. Dabei werden nicht nur
einzelne Anlagen, sondern der gesamte Betriebsstandort (= Betriebsbereich i. S. des § 3 Ab-
satz 5a BImSchG, im Folgenden wird allgemein der Begriff „Störfallbetrieb“ verwendet) betrach-
tet. Das Immissionsschutzrecht fordert vom Betreiber eines Störfallbetriebes störfallverhindern-
de und störfallauswirkungsbegrenzende Vorkehrungen.
Der Anfälligkeit der Vorhaben für Störfälle kann insbesondere durch eine geeignete Zuordnung
von Baugebieten nach den §§ 2 bis 11 BauNVO zueinander Rechnung getragen und damit mit-
einander verträglichere Nutzungen erreicht werden. Potentielle Nutzungskonflikte können durch
eine planerische Feinsteuerung sowohl für störfallrelevante Nutzungen als auch für schutzbe-
dürftige Nutzungen auf der Grundlage des § 1 Absatz 4 bis 9 BauNVO entschärft werden (Ein-
zelheiten vgl. Reidt/Schiller, BauR 2012, S. 1722 ff).
Zusätzlich kommen differenzierte Festsetzungen in Betracht, um die Folgen von Störfällen zu
vermeiden oder zu mindern (vgl. Nummer 2.3.2 und 2.3.4).
Ergänzend wird zu den Anforderungen der Seveso-Richtlinie und insbesondere zum Inhalt des
Abstandsgebots auf die Arbeitshilfe der Fachkommission Städtebau vom 30. März 2017 zur
„Berücksichtigung des Art. 13 Seveso-III-Richtlinie im baurechtlichen Genehmigungsverfahren
in der Umgebung von unter die Richtlinie fallenden Betrieben“
(www.Bauministerkonferenz.de)
hingewiesen.
2.2.4 Hochwasserschutz (§ 1 Absatz 6 Nummer 12 BauGB)
Die mit dem Hochwasserschutzgesetz II erfolgte, am 6. Juli 2017 in Kraft getretene Ergänzung
stellt klar, dass zu den Belangen des Hochwasserschutzes auch die Vermeidung und Verringe-
rung von Hochwasserschäden gehört.

8
Hinweis:
Durch das Hochwasserschutzgesetz II werden mit Wirkung zum 5. Januar 2018 u.a. auch die
geltenden Regelungen zum Planungsverbot bei der Ausweisung neuer Baugebiete in festge-
setzten Überschwemmungsgebieten nach § 78 Absatz 1 Satz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes
(WHG) und zum Bauverbot nach § 78 Absatz 4 Satz 1 WHG geändert. Bei der Zulassung von
Ausnahmen sollen die Auswirkungen auf die Nachbarschaft besonders berücksichtigt werden
und drittschützenden Charakter erhalten. Der Begriff der Nachbarschaft erfasst dabei nicht nur
die unmittelbaren Grundstücksnachbarn, sondern „all diejenigen, deren verfassungsrechtlich
geschützte Rechtsgüter wie Leben, Gesundheit oder Eigentum durch die Erteilung einer Aus-
nahme von den in Überschwemmungsgebieten geltenden Verboten mehr als nur geringfügig
beeinträchtigt sein können“. Der im Einzelfall von der für Ausnahmeentscheidungen zuständi-
gen Behörde zu bestimmende Personenkreis soll damit das Recht erhalten, Ausnahmeent-
scheidungen gerichtlich angreifen zu können. Im grenznahen Bereich sollen auch betroffene
Bürgerinnen und Bürger aus anderen Staaten von der Neuregelung des § 78 Absatz 5 WHG
erfasst sein und damit Rechtsbehelfe einlegen können.
Ebenfalls mit Wirkung zum 5. Januar 2018 wird in § 78 Absatz 3 WHG eine konkretisierende
Abwägungsklausel eingeführt, die bei Planungen in festgesetzten Überschwemmungsgebieten
zu berücksichtigen ist.
Ferner werden mit dem Hochwasserschutzgesetz II die neuen Gebietstypen „Risikogebiete au-
ßerhalb von Überschwemmungsgebieten“ (§ 78b WHG) und „Hochwasserentstehungsgebiete
(§ 78d WHG) eingeführt. Mit Wirkung zum 5. Januar 2018 werden die bei Planungen in diesen
Gebieten zu berücksichtigenden Belange in § 78b Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 WHG und in
§ 78d Absatz 6 Nummer 1 und Nummer 2 WHG konkretisiert.
Ergänzend wird auf die Handlungsanleitung für den Einsatz rechtlicher und technischer Instru-
mente zum Hochwasserschutz in der Raumordnung, in der Bauleitplanung und bei der Zulas-
sung von Einzelbauvorhaben der ARGEBAU vom 17. Mai 2016
(www.Bauministerkonferenz.de)
hingewiesen.
1
2.3
Festsetzungen (§ 9 Absatz 1 und Absatz 2c BauGB)
2.3.1 Maßnahmen zur Vermeidung oder Verringerung von Hochwasserschäden (§ 9 Absatz 1
Nummer 16 BauGB)
Durch das insoweit am 6. Juli 2017 in Kraft getretene Hochwasserschutzgesetz II wurden die
Festsetzungsmöglichkeiten des § 9 Absatz 1 Nummer 16 BauGB zur Vermeidung oder Verrin-
gerung von Hochwasserschäden neu strukturiert. Vor allem ermöglicht Nummer 16 Buchstabe c
die Festsetzung von Gebieten, in denen bei Errichtung baulicher Anlagen bestimmte bauliche
oder technische Maßnahmen getroffen werden müssen, die der Vermeidung oder Verringerung
von Hochwasserschäden einschließlich Schäden durch Starkregen dienen. Insbesondere Fest-
setzungen zur Verwendung bestimmter Bauteile oder Baustoffe zur hochwassersicheren Errich-
tung von Bauvorhaben kommen in Betracht. Denkbar ist auch die Festsetzung, dass bei Tiefga-
ragen Vorkehrungen getroffen werden müssen, um sie im Fall eines Hochwassers zur Vermei-
dung von Schäden und zum Erhalt von Retentionsraum zu fluten.
Nach Nummer 16 Buchstabe d können Flächen festgesetzt werden, die auf einem Grundstück
für die natürliche Versickerung von Wasser aus Niederschlägen freigehalten werden müssen.
1
Die Handlungsanleitung wird zeitnah hinsichtlich der Gesetzesänderungen aktualisiert werden.

9
Dies kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn Flächen durch Parkplätze versiegelt werden sol-
len.
2.3.2 Maßnahmen, die der Vermeidung oder Minderung der Folgen von Störfällen dienen (§ 9
Absatz 1 Nummer 23 Buchstabe c BauGB)
Nach § 9 Absatz 1 Nummer 23 Buchstabe c BauGB können aus städtebaulichen Gründen Ge-
biete festgesetzt werden, in denen bei der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von
nach Art (z. B. Wohnen oder eine andere der typisierten Nutzungsarten der BauNVO), Maß
oder Nutzungsintensität zu bestimmenden Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen in der
Nachbarschaft von Störfallbetrieben bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen,
die der Vermeidung oder Minderung der Folgen von Störfällen dienen, getroffen werden müs-
sen. Nach dieser Norm kann nicht die Zulässigkeit von Gebäuden oder sonstigen baulichen
Anlagen selbst, insbesondere auch nicht die Nutzungsintensität eines Gebäudes bestimmt wer-
den, wohl aber, dass z. B. bei einer bestimmten Nutzungsintensität eines Gebäudes bestimmte
bauliche oder sonstige technische Maßnahmen vorzusehen sind.
Erfasst werden passive Schutzmaßnahmen wie insbes. Anforderungen an die Dichtigkeit des
Gebäudes gegenüber einer stofflichen Exposition (wie Fenster, Türen und Lüftungsanlagen)
sowie die Übersichtlichkeit von Gebäuden und Arealen inkl. der Qualität der Fluchtwege). Fest-
gesetzt werden könnte auch eine Verpflichtung zur Errichtung von Schutzräumen, die z.B. bei
Sportanlagen im Freien kurzfristig erreichbar sind (vgl. Planspiel zur Städtebaurechtsnovelle
2016/2017 -
http://www.bmub.bund.de/fileadmin/Daten_BMU/Download_PDF/Staedtebaurecht/staedtebaure
chtsnovelle_bericht_bf.pdf).
Die Neuregelung soll den planerischen Handlungsspielraum der Gemeinden im Hinblick auf die
Vermeidung und die Verringerung der Folgen von Störfällen erweitern. Insbesondere werden
ausdrücklich Differenzierungen nach Art, Maß oder Nutzungsintensität der Gebäude oder Anla-
gen ermöglicht. Kriterien der Nutzungsintensität können beispielsweise die Anzahl anwesender
Personen sowie die Zeiten ihrer Anwesenheit sein.
Die Festsetzungsmöglichkeit kann insbesondere im Zusammenhang mit einer Festsetzung
nach § 9 Absatz 2c BauGB genutzt werden. Während nach § 9 Absatz 2c BauGB die Zulässig-
keit von Anlagen gesteuert werden kann, können nach § 9 Absatz 1 Nummer 23 Buchstabe c
BauGB bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die zulässigen Anlagen festgesetzt
werden.
Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass nach § 9 Absatz 1 Nummer 24 BauGB im Bebau-
ungsplan zur Minderung der Risiken von Störfällen Schutzflächen festgesetzt werden können,
die von der Bebauung freizuhalten sind (Alt. 1), sowie Flächen für besondere Anlagen oder
Vorkehrungen (Alt. 2) wie Wälle, Gräben oder Wände. § 9 Absatz 1 Nummer 24 Alt. 3 BauGB
ermöglicht neben passiven Schutzmaßnahmen auch Festsetzungen zum aktiven Schutz vor
schädlichen Umwelteinwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung solcher Einwirkungen
durch bauliche oder sonstige technische Vorkehrungen.
2.3.3 Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche (§ 9
Absatz 1 Nummer 24 BauGB)
Die Ergänzung des § 9 Absatz 1 Nummer 24 BauGB stellt im Ergebnis klar, dass zum Schutz
vor Lärm auch die Verpflichtung zur Durchführung passiver Lärmschutzmaßnahmen (z.B.
Schallschutzfenster) festgesetzt werden kann, um einen über das Immissionsschutzrecht hin-
ausgehenden Innenraumlärmschutz zu ermöglichen.

10
Die Vorgaben des Immissionsschutzrechts, insbesondere der Grundsatz aktiven Schallschut-
zes, bleiben davon unberührt.
2.3.4 Bebauungspläne zur Steuerung für die Ansiedlung von Nutzungen bzw. Gebäuden in
der Nähe von Störfallbetrieben (§ 9 Absatz 2c BauGB)
Nach dem neuen § 9 Absatz 2c BauGB kann für im Zusammenhang bebaute Ortsteile nach
§ 34 BauGB und für Gebiete nach § 30 BauGB in der Nachbarschaft von Störfallbetrieben zur
Vermeidung oder Verringerung der Folgen von Störfällen für bestimmte Nutzungen, Arten von
Nutzungen oder für nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmende Gebäude oder
sonstige bauliche Anlagen in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass diese zulässig,
nicht zulässig oder nur ausnahmsweise zulässig sind; die Festsetzungen können für Teile des
räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden.
Vergleichbar den Bebauungsplänen zur Sicherung zentraler Versorgungsbereiche (§ 9 Ab-
satz 2a BauGB) bzw. zur Steuerung von Vergnügungsstätten (§ 9 Absatz 2b BauGB) kann ein
Bebauungsplan nach § 9 Absatz 2c BauGB zunächst für den nicht beplanten Innenbereich
i.S.d. § 34 BauGB aufgestellt werden. Dies kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn ein
Neuansiedlungsvorhaben nach den vom Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 20.12.2012, Az.
4 C 11/11) entwickelten Kriterien nicht auf der Grundlage des § 34 Absatz 1 BauGB zugelassen
werden kann. Insoweit wird wegen der Einzelheiten auf die in Nr. 2.2.2.3. genannte Arbeitshilfe
der Fachkommission Städtebau zur Berücksichtigung des Abstandsgebots der Seveso-III-
Richtlinie im baurechtlichen Genehmigungsverfahren verwiesen.
Darüber hinaus kann ein Rückgriff auf § 9 Absatz 2c BauGB bei Änderung eines qualifizierten
oder einfachen Bebauungsplans sinnvoll sein, der zu einem Zeitpunkt aufgestellt worden ist,
bevor das Abstandsgebot nach Artikel 13 Absatz 2 Seveso-III-Richtlinie bzw. der inhaltlich na-
hezu identischen Vorgängerregelung in Artikel 12 der Richtlinie 96/82/EG (sog. Seveso-II-
Richtlinie) galten. Betroffen sind insoweit Bebauungspläne, die vor der Umsetzung der Richtlinie
durch § 50 BImSchG am 27. Oktober 1998 bekannt gemacht worden sind.
Außerdem kann § 9 Absatz 2c BauGB bei Änderung neuerer (einfacher oder qualifizierter) Be-
bauungspläne zur Anwendung kommen, wenn nach ihrem Inkrafttreten neuere Entwicklungen
insbesondere beim Störfallbetrieb eingetreten sind oder wenn das Abstandsgebot der Seveso-
Richtlinien II und III nicht abschließend berücksichtigt wurde.
§ 9 Absatz 2c ermöglicht über die Feinsteuerungsmöglichkeiten nach § 1 Absatz 5 und 9
BauNVO hinausgehende Differenzierungen. § 1 Absatz 5 BauNVO ermöglicht eine Feinsteue-
rung nach der Art der Nutzung, § 1 Absatz 9 BauNVO nach der Unterart der Nutzung. § 9 Ab-
satz 2c BauGB geht darüber hinaus und lässt zusätzlich eine Differenzierung nicht nur nach der
Art oder Unterart einer Nutzung, sondern für „bestimmte“ Nutzungen sowie die Nutzungsintensi-
tät zu. Danach wäre beispielsweise denkbar, die Nutzung auf eine bestimmte Personenzahl
oder bestimmte Betriebszeiten zu beschränken. Hinsichtlich ergänzender Festsetzungen für
Schutzvorkehrungen wird auf Nr. 2.3.2 verwiesen.
Wegen dieser über die Feinsteuerung nach § 1 Absatz 5 und 9 BauNVO hinausgehenden Diffe-
renzierungsmöglichkeiten kann ein Bedarf für die Festsetzungsmöglichkeiten nach § 9 Ab-
satz 2c BauGB auch bei der Aufstellung und Änderung qualifizierter Bebauungspläne bestehen.
Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 9 Absatz 2c BauGB ist die Lage in der Nachbar-
schaft eines Störfallbetriebes. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn das Gebiet zumindest teil-
weise innerhalb des angemessenen Sicherheitsabstands nach § 3 Absatz 5c BImSchG oder,
wenn dieser nicht bekannt ist, innerhalb des Achtungsabstands liegt. Wegen der Einzelheiten

11
zur Ermittlung des angemessenen Sicherheitsabstandes wird auf die o. g. Arbeitshilfe der
Fachkommission Städtebau verwiesen.
2.4
Nachrichtliche Übernahme (§ 5 Absatz 4a, § 9 Absatz 6a BauGB)
Auch Risikogebiete außerhalb von Überschwemmungsgebieten (§ 78b Absatz 1 WHG) und
Hochwasserentstehungsgebiete (§ 78d WHG) sollen nach § 5 Absatz 4a Satz 1 BauGB in den
Flächennutzungsplan und nach § 9 Absatz 6a Satz 1 BauGB in den Bebauungsplan nachricht-
lich übernommen werden. Diese Regelung tritt am 5. Januar 2018 in Kraft.
2.5.
Vorhaben- und Erschließungsplan (§ 12 Absatz 7 BauGB)
Erholungssondergebiete nach § 10 BauNVO sind konzeptionell für das Erholungswohnen vor-
gesehen. Durch § 12 Absatz 7 BauGB wurde eine klarstellende Regelung geschaffen, um sich
mit der Thematik des Dauerwohnens in bisherigen Erholungssondergebieten planerisch auf
diesem Wege auseinandersetzen zu können.
Die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 BauGB kann eine Mög-
lichkeit sein, um in einem bisherigen Erholungssondergebiet oder einem Teil davon Wohnnut-
zung zuzulassen. Im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans ist die Gemeinde bei der
Bestimmung der Zulässigkeit von Vorhaben nicht an den Festsetzungskatalog nach § 9 BauGB
und nach der auf Grund von § 9a erlassenen Verordnung gebunden (§ 12 Absatz 3 Satz 2
BauGB).
2.6
Urbane Gebiete (§§ 6a und 17 Absatz 1 BauNVO)
2.6.1 Allgemeines
Die neue Baugebietskategorie „Urbane Gebiete“ erweitert das städtebauliche Instrumentarium
der Kommunen. Mit § 6a BauNVO soll den Kommunen eine Möglichkeit zur Verfügung gestellt
werden, um planerisch eine nutzungsgemischte „Stadt der kurzen Wege“ zu verwirklichen. Die
neue Gebietskategorie erlaubt eine räumliche Nähe von wichtigen Funktionen, wie Wohnen,
Arbeiten, Versorgung, Bildung, Kultur und Sport, und sieht eine im Vergleich zum Mischgebiet
breiter angelegte Nutzungsmischung vor. Damit soll auch Verkehr vermieden bzw. reduziert
und die Entstehung eines lebendigen öffentlichen Raums gefördert werden. Unterstützt wird
dies durch eine höhere Obergrenze für das Maß der baulichen Nutzung (§ 17 Absatz 1 BauN-
VO) sowie durch besondere Festsetzungsmöglichkeiten zur Anordnung von Wohnnutzungen
innerhalb eines Gebäudes und das Verhältnis von Wohn- und gewerblichen Nutzungen in Ge-
bäuden.
Maßgeblich für die Anwendbarkeit des § 6a BauNVO ist die Wahrung seiner Zweckbestim-
mung, nicht die Größe der Gemeinde.
Die neue Gebietskategorie kann grundsätzlich sowohl bei der Planung einer erstmaligen Be-
bauung als auch bei der Überplanung von bebauten Bereichen zur Anwendung kommen. Tra-
gende städtebauliche Zielsetzungen können dabei die Erhaltung oder die Entwicklung einer
entsprechenden Nutzungsmischung gegebenenfalls in Verbindung mit einer hohen baulichen
Dichte sein, die sich von den anderen Gebietskategorien, insbesondere dem allgemeinen
Wohngebiet und dem Mischgebiet, aber auch vom Kerngebiet unterscheidet.

12
2.6.2 Allgemeine Zweckbestimmung (Absatz 1)
„Urbane Gebiete dienen dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und
sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören“
(§ 6a Absatz 1 Satz 1 BauNVO).
Es handelt sich um einen Baugebietstyp, der eine neue Form der Mischung zulässt (§ 1 Absatz
2 Nummer 7 BauNVO). § 6a Absatz 1 Satz 1 BauNVO unterscheidet zwei Arten von Hauptnut-
zungen: zum einen das Wohnen, zum anderen („sowie“) nicht wesentlich störendes Gewerbe,
ergänzt durch soziale, kulturelle und andere Einrichtungen. Die Ergänzung betont die Offenheit
des Gebietstyps für vielfältige Nutzungsmöglichkeiten. Im Unterschied zum Mischgebiet ist der
Gebietscharakter stärker auf eine Mischung von Wohnen und sozialen, kulturellen und anderen
Einrichtungen ausgerichtet; Im Unterschied zum Kerngebiet dienen urbane Gebiete nicht der
Unterbringung der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur; ferner
sind großflächige Einzelhandelsbetriebe im Sinne des § 11 Absatz 3 BauNVO in urbanen Ge-
bieten nicht zulässig. Wie etwa auch in Mischgebieten ist eine Widerlegung der Vermutungsre-
gelung gemäß § 11 Absatz 3 Satz 4 BauNVO aber nicht ausgeschlossen.
Zur Wahrung des Gebietscharakters müssen beide Hauptnutzungsarten das Gebiet prägen.
Daraus folgt zunächst, dass keine der beiden Hauptnutzungsarten völlig verdrängt werden darf.
Hinsichtlich der Anteile der einzelnen Nutzungen bestimmt § 6a Absatz 1 Satz 2 BauNVO, dass
die Nutzungsmischung nicht gleichgewichtig sein muss. Damit soll eine Abgrenzung zum
Mischgebiet markiert werden. Während die Rechtsprechung für das Mischgebiet annimmt, dass
die Bandbreite seiner typischen Eigenart verlassen wird, wenn eine der beiden Hauptnutzungs-
arten nach Anzahl und/oder Umfang beherrschend und in diesem Sinne „übergewichtig“ in Er-
scheinung tritt (z. B. BVerwG, Urt. v. 25.11.1983 - 4 C 64.79), ist der Gebietscharakters eines
urbanen Gebietes bei Überwiegen einer der beiden Hauptnutzungsarten noch gewahrt, wenn
die andere eine das Gebiet städtebaulich mitprägende Funktion hat. Der gemischte Charakter
des Gebiets insgesamt muss erhalten bleiben.
Das Wohnen ist - stärker als im Mischgebiet - mit einer Pflicht zur Duldung der Störungen durch
andere Nutzungsarten „belastet“, wobei der Anteil dieser anderen Nutzungen den des Wohnens
übersteigen kann und umgekehrt. Die Achtzehnte Verordnung zur Durchführung des Bundes-
Immissionsschutzgesetzes (18. BImSchV - Sportanlagenlärmschutzverordnung) und die Tech-
nische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) sehen entsprechend Immissionsrichtwerte
von tags 63 dB (A) (gegenüber 60 dB (A) im Mischgebiet) sowie nachts 45 dB (A) (wie im
Mischgebiet) vor. Dies soll dazu beitragen, eine Mischung von Nutzungen auch in verdichteten
städtischen Bereichen zu ermöglichen und einer Verdrängung von nicht wesentlich störenden,
aber „lauteren“ Nutzungen, wie Gewerbe oder Sportausübung, an die Stadtränder entgegenzu-
wirken.
Für die planerische Gliederung urbaner Gebiete stehen - wie für andere Gebietstypen auch -
die allgemeinen Festsetzungsmöglichkeiten nach § 1 Absatz 4 bis 10 BauNVO zur Verfügung.
Diese müssen im Einklang mit der allgemeinen Zweckbestimmung nach § 6a Absatz 1 BauNVO
angewendet werden (s. o.). Eine räumliche Gliederung des Gebiets - oder von Teilen des Ge-
biets - ist insbesondere bei einer kleinteiligen räumlichen Trennung möglich; das Baugebiet ins-
gesamt muss aber von beiden Hauptnutzungsarten städtebaulich zumindest mitgeprägt sein.
2.6.3 Allgemein zulässige Nutzungen (§ 6a Absatz 2 BauNVO)
Absatz 2 benennt in den Nummern 1 bis 5 die in urbanen Gebieten allgemein zulässigen Nut-
zungen. Diese unterscheiden sich grundsätzlich nicht von den im Mischgebiet nach § 6 Ab-
satz 2 Nummer 1 bis 5 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen. Dies gilt insbesondere für
„Wohngebäude“ nach Nummer 1. Das einzelne Wohngebäude kann entsprechend der allge-

13
meinen Struktur des Gebiets ausschließlich dem Wohnen dienen oder auch eine gemischte
Nutzung aufweisen. Das Vorhandensein ausschließlich oder nahezu ausschließlich zu Wohn-
zwecken genutzter Gebäude darf nicht der allgemeinen Zweckbestimmung des urbanen Gebie-
tes im Hinblick auf die vorgesehene Nutzungsmischung widersprechen (s. o.).
Die im Mischgebiet allgemein zulässigen Gartenbaubetriebe (§ 6 Absatz 2 Nummer 6 BauNVO)
passen nicht in den verdichteten innerstädtischen Bereich und sind daher in § 6a BauNVO nicht
übernommen worden. § 11 Absatz 3 BauNVO ist auch in urbanen Gebieten zu beachten.
2.6.4 Als Ausnahme zulässige Nutzungsarten (§ 6a Absatz 3 BauNVO)
Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in
Kerngebieten allgemein zulässig sind (§ 6a Absatz 3 Nummer 1 BauNVO), und Tankstellen
(§ 6a Absatz 3 Nummer 2 BauNVO) können als Ausnahme zugelassen werden.
2.6.5 Besondere Festsetzungsmöglichkeiten (§ 6a Absatz 4 BauNVO)
In § 6 a Absatz 4 BauNVO sind – angelehnt an § 4a Absatz 4 und § 7 Absatz 4 BauNVO - be-
sondere Festsetzungsmöglichkeiten für urbane Gebiete geregelt, die über die Differenzie-
rungsmöglichkeiten nach § 1 Absatz 4 bis 8 BauNVO hinausgehen. Ebenso wie für diese gilt
auch für die zusätzlichen Festsetzungsmöglichkeiten des § 6a Absatz 4, dass die allgemeine
Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleiben muss.
Einleitend wird in § 6 a Absatz 4 BauNVO zunächst geregelt, dass die besonderen Festsetzun-
gen entweder für das gesamte urbane Gebiet oder für Teile davon zulässig sind. Den Bezug
der Festsetzungen bilden dabei ausweislich des Einleitungsteils „Gebäude“. Festsetzungen
nach § 6a Absatz 4 bedürfen einer städtebaulichen Begründung. Nach Absatz 4 Nummer 1
kann festgesetzt werden, dass in Gebäuden im Erdgeschoss an der Straßenseite keine Woh-
nungen (Wohnnutzung) zulässig sind oder nur als Ausnahme zugelassen werden können. Dies
soll - entsprechend der jeweiligen städtebaulichen Vorstellungen der Kommune – ermöglichen,
einen möglichst durch Kunden- bzw. Publikumsverkehr belebten öffentlichen Raum zu gestal-
ten.
Eine Festsetzung nach Absatz 4 Nummer 2 führt dazu, dass die nach Absatz 1 neben dem
Wohnen allgemein zulässigen Nutzungsarten oberhalb des in der Festsetzung bestimmten Ge-
schosses nicht zulässig sind.
Absatz 4 Nummer 3 und 4 stellen weitere, differenzierte Festsetzungsmöglichkeiten zugunsten
einer Wohn- oder einer Gewerbenutzung zur Verfügung. Diese ermöglichen die Festsetzung
bestimmter Anteile oder Größen der zulässigen Geschossflächen für Wohnen bzw. Gewerbe.
2.6.6 Maß der baulichen Nutzung in urbanen Gebieten (§ 17 Absatz 1 BauNVO)
Die Gemeinden entscheiden grundsätzlich bei der Aufstellung von Bebauungsplänen auch über
das Maß der baulichen Nutzung. Hierbei müssen sie grundsätzlich die Obergrenzen des § 17
BauNVO beachten. Sie müssen sie aber nicht ausschöpfen. Ob und inwieweit sie von den
Obergrenzen Gebrauch machen, ist ihnen überlassen.
In § 17 Absatz 1 BauNVO sind folgende Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung in
urbanen Gebieten aufgenommen worden: Die GRZ beträgt 0,8 und übersteigt insoweit die GRZ
des Mischgebiets um 0,2. Die GFZ kann bis zu 3,0 betragen und erreicht damit die des Kernge-
biets.

14
Bei der auch hier möglichen Überschreitung der Obergrenzen nach § 17 Absatz 2 BauNVO ist –
wie bei den anderen Baugebieten auch - sorgfältig darauf zu achten, dass die allgemeinen An-
forderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nach-
teilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.
2.6.7 Zulässigkeit von Vorhaben im unbeplanten Innenbereich (§ 34 Absatz 2 BauGB)
Da nach § 245c Absatz 3 BauGB § 34 Absatz 2 BauGB auf Baugebiete nach § 6a BauNVO
keine Anwendung findet, gibt es keine faktischen urbanen Gebiete.
3
Bauleitplanverfahren
3.1
Beteiligung der Öffentlichkeit
3.1.1 Auslegungsfrist (§ 3 Absatz 2 Satz 1 BauGB), Planerhaltungsvorschriften (§ 214 Absatz
1 Satz 1 Nummer 2 Buchstaben c und d BauGB)
Für den Regelfall bleibt es bei einer Auslegungsfrist von einem Monat; mindestens jedoch muss
die Auslegungsfrist aus europarechtlichen Gründen bei UVP-pflichtigen Bebauungsplänen künf-
tig 30 Tage betragen. Dies gewinnt insbesondere bei einem Fristbeginn im Februar sowie am
30. und 31. Januar Bedeutung. Für die Berechnung der Frist ist – wie bei der Monatsfrist – auf
die §§ 186 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zurückzugreifen (vgl. Gemeinsamer Senat
der obersten Gerichtshöfe des Bundes, Beschluss vom 6. Juli 1972 – Gms-OBG 2.71).
Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ist eine angemessen längere Auslegungsdauer zu wäh-
len. Im Regelfall ist davon auszugehen, dass die Monatsfrist bzw. die Frist von 30 Tagen aus-
reichend ist. Eine Verlängerung kann z. B. bei Planungsvorhaben in Betracht kommen, bei de-
nen die Zahl der betroffenen Belange außergewöhnlich groß ist, bei denen besonders umfängli-
che Unterlagen vorliegen oder die aus anderen Gründen besonders komplex sind.
Nach § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Buchstabe d BauGB ist es für die Rechtswirksamkeit
des Bebauungsplans unbeachtlich, wenn bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nicht für die
Dauer einer angemessenen längeren Frist ausgelegt worden ist und die Begründung für die
Annahme des Nichtvorliegens eines wichtigen Grundes nachvollziehbar ist. Damit diese
Planerhaltungsvorschrift ggf. zur Anwendung kommen kann, sollten die Gemeinden generell
festhalten, ob und aus welchen Gründen aus ihrer Sicht kein wichtiger Grund vorliegt, der eine
Verlängerung der Auslegung erfordert.
3.1.2 Hinweis auf die Präklusion
3.1.2.1 Hinweis bei Bebauungsplänen
Mit dem Wegfall der bisherigen Präklusion von Normenkontrollanträgen gegen Bebauungspläne
(§ 47 Absatz 2a VwGO a.F.) entfällt auch die bisher in § 3 Absatz 2 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB
geregelte diesbezügliche Hinweispflicht.
3.1.2.2 Hinweis bei Flächennutzungsplänen
Für Vereinigungen i. S. des § 4 Absatz 3 Satz 1 Nummer 2 des Umwelt-Rechtsbehelfsgesetzes
(UmwRG) ist die Möglichkeit eines Rechtsbehelfsverfahrens gegen Flächennutzungspläne ein-
geführt worden (§ 1 Abs.1 S. 1 Nr. 4 UmwRG). Die Statthaftigkeit des Rechtsbehelfs und die
sachliche Zuständigkeit sind in § 7 Absatz 2 UmwRG geregelt. § 7 Absatz 3 UmwRG enthält
folgende neue Präklusionsregelung:

15
„(3) Hat eine Vereinigung im Sinne des § 4 Absatz 3 Satz 1 Nummer 2 in einem Verfahren
nach § 1 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 Gelegenheit zur Äußerung gehabt, ist sie im Verfah-
ren über den Rechtsbehelf nach Absatz 2 mit allen Einwendungen ausgeschlossen, die
sie im Verfahren nach § 1 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 nicht oder nach den geltenden
Rechtsvorschriften nicht rechtzeitig geltend gemacht hat, aber hätte geltend machen kön-
nen. Satz 1 gilt nicht für Verfahren zur Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung
von Bebauungsplänen nach § 10 des Baugesetzbuches.“
Dementsprechend ist nach § 3 Absatz 3 BauGB bei Flächennutzungsplänen ergänzend zu dem
Hinweis nach § 3 Absatz 2 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB darauf hinzuweisen, dass eine Vereini-
gung im Sinne des § 4 Absatz 3 Satz 1 Nummer 2 UmwRG bei einem Rechtsbehelf nach § 7
Absatz 2 UmwRG gemäß § 7 Absatz 3 Satz 1 UmwRG mit allen Einwendungen ausgeschlos-
sen ist, die sie im Rahmen der Auslegungsfrist nicht oder nicht rechtzeitig geltend gemacht hat,
aber hätte geltend machen können.
Das Unterbleiben dieses Hinweises ist für die Rechtswirksamkeit des Flächennutzungsplans
nach § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB nicht beachtlich, da § 3 Absatz 3 BauGB dort
keine Erwähnung findet.
3.1.3 Internetnutzung (§ 4a Absatz 4 BauGB), Planerhaltungsvorschrift (§ 214 Absatz 1 Satz 1
Nummer 2 Buchstabe e BauGB)
3.1.3.1 Einstellen in das Internet
Nach § 4a Absatz 4 Satz 1 BauGB sind der Inhalt der ortsüblichen Bekanntmachung nach § 3
Absatz 2 Satz 2 BauGB und die nach § 3 Absatz 2 Satz 1 BauGB auszulegenden Unterlagen
zusätzlich in das Internet einzustellen. Die Verpflichtung gilt aufgrund der Verweisung in § 34
Absatz 6 Satz 1 und § 35 Absatz 6 Satz 5 BauGB auf § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 BauGB
auch für Innen- und Außenbereichssatzungen, wenn eine Auslegung nach § 3 Absatz 2 durch-
geführt wird.
Der bisherige § 4a Absatz 4 Satz 1 BauGB sah nur eine fakultative Nutzung elektronischer In-
formationstechnologien bei der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung vor. Nunmehr wird
geregelt, dass neben die ortsübliche Bekanntmachung verpflichtend eine zusätzliche Einstel-
lung des Inhalts der ortsüblichen Bekanntmachung einschließlich der nach § 3 Absatz 2 Satz 1
BauGB auszulegenden Unterlagen in das Internet tritt.
Der Verpflichtung zur Einstellung in das Internet ist genügt, wenn die auszulegenden Unterla-
gen, etwa über das Internetportal der Gemeinde, für die Öffentlichkeit auffindbar und abrufbar
sind. Die Gemeinde sollte in geeigneter Weise dokumentieren, dass die Unterlagen über das
Internet auffindbar und abrufbar waren. Hierfür kommen auch technische Möglichkeiten (z. B.
Screenshots) in Betracht.
3.1.3.2 Zugänglichmachung über ein zentrales Portal
Der Inhalt der ortsüblichen Bekanntmachung nach § 3 Absatz 2 Satz 2 BauGB und die nach § 3
Absatz 2 Satz 1 BauGB auszulegenden Unterlagen sind neben der Einstellung in das Internet
über ein zentrales Internetportal des Landes zugänglich zu machen. Die Verpflichtung der Län-
der zur Einrichtung des Internetportals ergibt sich aus § 20 Absatz 1 des Gesetzes über die
Umweltverträglichkeitsprüfung in der Fassung des UVP-Modernisierungsgesetzes.
Nach § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Buchstabe e BauGB ist es für die Rechtswirksamkeit
des Bauleitplans unbeachtlich, wenn der Inhalt der Bekanntmachung und die auszulegenden
Unterlagen zwar in das Internet eingestellt, aber nicht über das zentrale Internetportal des Lan-

16
des zugänglich sind. Ein Verstoß gegen die originäre gemeindliche Verpflichtung zur Einstel-
lung in das Internet führt damit zu einem beachtlichen Fehler.
3.2
Beteiligung der Behörden
3.2.1 Frist zur Stellungnahme (§ 4 Absatz 2 BauGB)
Um unterschiedliche Fristen für die Öffentlichkeitsbeteiligung einerseits und die Behördenbetei-
ligung andererseits zu vermeiden, gilt auch nach § 4 Absatz 2 Satz 2 BauGB eine Mindestrist
von 30 Tagen (vgl. oben Nr. 3.1.1).
3.2.2 Internetnutzung
Nach § 4a Absatz 4 Satz 2 BauGB können die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange dadurch eingeholt werden, dass Ort und Dauer der öffentlichen
Auslegung nach § 3 Absatz 2 BauGB und die Internetadresse, unter der der Inhalt der Be-
kanntmachung und die Unterlagen nach Satz 1 im Internet eingesehen werden können, mitge-
teilt werden. Die Mitteilung kann elektronisch übermittelt werden; auf die ausdrückliche Benen-
nung des Erfordernisses einer Zugangseröffnung wird wegen Entbehrlichkeit verzichtet.
Die Neufassung des § 4a Absatz 4 Satz 2 BauGB trägt dem Umstand Rechnung, dass nach §
4a Absatz 4 Satz 1 BauGB eine Internetveröffentlichung künftig obligatorisch ist, und entspricht
im Übrigen dem bisherigen Recht.
Nach § 4a Absatz 4 Satz 3 BauGB, der dem Regelungsgehalt des bisherigen Rechts entspricht,
hat die Gemeinde in den Fällen des § 4a Absatz 4 Satz 2 BauGB der Behörde oder einem
sonstigen Träger öffentlicher Belange auf Verlangen den Entwurf des Bauleitplans und der Be-
gründung in Papierform zu übermitteln. Da § 4 Absatz 2 Satz 2 BauGB (Stellungnahmefrist)
unberührt bleibt, verlängert sich dadurch nicht die Frist zur Stellungnahme.
3.3
Zusammenfassende Erklärung zum Flächennutzungsplan/Bebauungsplan; Einstellen in
das Internet (§§ 6a und 10a BauGB)
3.3.1 Zusammenfassende Erklärung (§ 6a Absatz 1 und § 10a Absatz 1 BauGB)
Nach § 6 Absatz 5 bzw. § 10 Absatz 4 BauGB war bereits bisher dem Flächennutzungsplan
und dem Bebauungsplan eine zusammenfassende Erklärung beizufügen über die Art und Wei-
se, wie die Umweltbelange und die Ergebnisse der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung in
dem Bebauungsplan berücksichtigt wurden, und über die Gründe, aus denen der Plan nach
Abwägung mit den geprüften, in Betracht kommenden anderweitigen Planungsmöglichkeiten
gewählt wurde.
Die Regelung wurde inhaltlich unverändert in § 6a Absatz 1 bzw. § 10a Absatz 1 BauGB ver-
schoben. Eine Änderung der Planerhaltungsvorschriften war entbehrlich, da von der zusam-
menfassenden Erklärung keine Auswirkungen auf die Rechtswirksamkeit des Bauleitplans aus-
gehen, nachdem die Erklärung einen zustande gekommenen Bauleitplan voraussetzt.
3.3.2 Einstellen in das Internet (§ 6a Absatz 2 und § 10a Absatz 2 BauGB)
Nach § 6a Absatz 2 BauGB soll der wirksame Flächennutzungsplan, nach § 10a Absatz 2
BauGB der in Kraft getretene Bebauungsplan – jeweils zusammen mit der Begründung und der
zusammenfassenden Erklärung – in das Internet eingestellt und über ein zentrales Internetpor-
tal des Landes zugänglich gemacht werden (vgl. Nr. 3.1.3.2).

17
Die Regelung ist nicht obligatorisch, sondern belässt den Gemeinden ausdrücklich einen Ent-
scheidungsspielraum, um keine Betroffenheit nach Artikel 4 Absatz 6 der Richtlinie 2007/2/EG
des Europäischen Parlaments und des Rates vom 14. März 2007 zur Schaffung einer Geoda-
teninfrastruktur in der Europäischen Gemeinschaft (INSPIRE) (ABl. L 108 vom 25.4.2007, S. 1)
auszulösen.
Mit der Bereitstellung der Informationen aus der Bauleitplanung im Internet wird die Nutzung für
raumbezogene Entscheidungen erleichtert sowie eine Weiterverwendung als Informations-
grundlage grundsätzlich ermöglicht. Dies entspricht auch den Zielen der Nationalen Geoinfor-
mations-Strategie (NGIS).
Die Beachtung der Regelungen nach § 6a Absatz 2 und § 10a Absatz 2 BauGB hat keine Aus-
wirkungen auf die Rechtswirksamkeit der Bauleitpläne.
3.4
Überwachung (§ 4c Satz 1 BauGB)
3.4.1 Inhalt der Regelung
Bereits bisher sind die Gemeinden nach § 4c Satz 1 BauGB zur Überwachung von erheblichen
Umweltauswirkungen verpflichtet, die auf Grund der Durchführung der Bauleitpläne eintreten,
um insbesondere unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und um in
der Lage zu sein, geeignete Maßnahmen zur Abhilfe zu ergreifen.
In § 4c Satz 1 BauGB wird nunmehr bestimmt, dass sich das Monitoring auch auf die Umset-
zung der planerischen Darstellungen und Festsetzungen nach § 1a Absatz 3 Satz 2 BauGB und
von Maßnahmen nach § 1a Absatz 3 Satz 4 BauGB erstreckt.
3.4.2 Anwendung der Regelung
Mit der Erstreckung des Monitorings auch auf Ausgleichsmaßnahmen soll keine Verpflichtung
zur generellen Vollzugskontrolle eingeführt werden. Zu berücksichtigen ist in diesem Zusam-
menhang die einschränkende Regelung in Artikel 8a Absatz 4 Satz 2 der UVP-
Änderungsrichtlinie, wonach die Art der zu überwachenden Parameter und die Dauer der
Überwachung der Art, dem Standort und dem Umfang des Projekts sowie dem Ausmaß seiner
Auswirkungen auf die Umwelt angemessen sein müssen. Diese Vorgabe zeigt, dass in Bezug
auf die Vollzugskontrolle im Rahmen des Monitorings keine unverhältnismäßigen Anforderun-
gen gestellt werden dürfen.
Gegenstand der Überwachung bleiben auch künftig in erster Linie die erheblichen (nachteiligen)
Umweltauswirkungen. Die Überwachung der Durchführung von Ausgleichsmaßnahmen dient
daher entsprechend der Regelung des Satzes 1 Halbsatz 1 insbesondere dem Zweck, bei der
Aufstellung des Bauleitplans vorhandene Prognoseunsicherheiten zu verringern.
Sollen aus Anlass der Überwachung Pflanzgebote ausgesprochen werden, wird auf § 178
BauGB hingewiesen.
3.5
Anforderungen an den Umweltbericht (Anlage 1 zu § 2 Absatz 4 und den §§ 2a und 4a
BauGB)
Die Bestandteile des Umweltberichts nach § 2 Absatz 4 und § 2a Satz 2 BauGB sind wie bisher
in Anlage 1 dargelegt. Es wurden zusätzliche Bestandteile aufgenommen und bestehende Be-
standteile weiter detailliert. Die Änderungen dienen der Umsetzung der UVP-Richtlinie. Der
Umweltbericht erfüllt weiterhin eine Doppelfunktion: er ist wegen der im BauGB umgesetzten

18
Integrationslösung Umweltbericht i.S.d. der SUP-Richtlinie
2
und UVP-Bericht i.S.d. der UVP-
Richtlinie.
Grundsätzlich gilt, dass der Umweltbericht die Angaben der Anlage 1 lediglich in einer der je-
weils durchgeführten Umweltprüfung angemessenen Detailschärfe beinhalten muss. Nicht jeder
denkbare Prüf- und Ermittlungsaufwand zur Darlegung im Umweltbericht ist zu leisten. Es bleibt
bei dem Grundsatz des § 2 Absatz 4 Satz 3 BauGB, dass sich die Umweltprüfung auf das be-
zieht, was nach gegenwärtigem Wissensstand und allgemein anerkannten Prüfmethoden sowie
nach Inhalt und Detaillierungsgrad des Bauleitplans angemessener Weise verlangt werden darf
(vgl. Mustererlass zum Europarechtsanpassungsgesetz Bau der Fachkommission Städtebau
vom 1. Juli 2004).
Es sind daher nur soweit für das jeweilige Planverfahren relevant und im Ermittlungsaufwand
angemessen zu einzelnen Bestandteilen der Anlage 1 Angaben im Umweltbericht zu machen.
Insbesondere bei einer Angebotsplanung ohne konkreten Vorhabenbezug, durch die typischer-
weise eine Bandbreite von möglichen Nutzungen eröffnet wird, werden regelmäßig eine Reihe
der infolge der UVP-Richtlinie nunmehr geforderten Angaben entweder von vornherein nicht
relevant oder eine Beschreibung konkreter Projektmerkmale nicht möglich sein.
Nach der Begründung zum Gesetz werden nach wie vor nur solche Auswirkungen geprüft, die
durch die Festsetzungen des Plans hinreichend absehbar sind. Auf der Planebene nicht abseh-
bare zusätzliche oder andere erhebliche Umweltauswirkungen des Vorhabens sind wie nach
bisheriger Rechtslage (vgl. dazu § 50 Absatz 3 UVPG = § 17 Absatz 3 UVPG a. F.) auf der Zu-
lassungsebene zu prüfen.
Wesentliche Neuerungen in der Anlage 1 sind:
Konkretisierung der „Nullvariante“ (Verzicht auf die Planung)
In Nummer 2 Buchstabe a wird im Vergleich zur bisher in Nummer 2 Buchstabe b enthaltenen
Regelung klargestellt, dass Angaben zur Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchfüh-
rung der Planung nur insoweit erforderlich werden, wie dieser mit zumutbarem Aufwand auf der
Grundlage der verfügbaren Umweltinformationen und wissenschaftlichen Erkenntnisse abge-
schätzt werden kann.
Betrachtung der Bauphase
Mit Nummer 2 Buchstabe b wird gefordert, dass auch die möglichen erheblichen Umweltaus-
wirkungen während der Bauphase darzustellen sind. Doppelbuchstabe aa konkretisiert hierbei,
dass zur Bauphase auch Abrissarbeiten zählen, soweit diese von Relevanz sind. Nach Num-
mer 2 Buchstabe c ist die Bauphase auch bei der Beschreibung der Minderungsmaßnahmen zu
betrachten.
Art und Menge an Immissionen
Nummer 2 Buchstabe b Doppelbuchstabe cc verlangt eine Darstellung der Art und Menge an
Emissionen von Schadstoffen, Lärm, Erschütterungen, Licht, Wärme und Strahlung sowie der
Verursachung von Belästigungen.
Darstellung der Abfallerzeugung
2
Richtlinie 2001/42/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Juni 2001
über die Prüfung der Umweltauswirkungen bestimmter Pläne und Programme (ABl. L 197 vom
21.7.2001, S. 30)

19
Nummer 2 Buchstabe b Doppelbuchstabe dd verlangt eine Darstellung der Art und Menge der
erzeugten Abfälle und ihrer Beseitigung und Verwertung.
Klimarelevanz des Vorhabens
Nummer 2 Buchstabe b Doppelbuchstabe gg betont, dass auch die Auswirkungen des Projekts
auf das Klima und die Anfälligkeit des Projekts gegenüber den Folgen des Klimawandels zu
betrachten sind. Hierzu kann z. B. eine Angabe zu Art und Ausmaß der erzeugten Treibhaus-
gasemissionen sinnvoll sein.
Konkretisierung der unterschiedlichen Auswirkungen
Mit Nummer 2 Buchstabe b Halbsatz 2 wird klargestellt, dass die Auswirkungen in verschiede-
ner Hinsicht zu betrachten sind. So sollen die direkten, indirekten, sekundären, kumulativen,
grenzüberschreitenden, kurzfristigen, mittelfristigen, langfristigen, ständigen und vorübergehen-
den, positiven und negativen Auswirkungen der Vorhaben dargestellt werden.
Bei der Beschreibung der Auswirkungen soll auch den festgelegten Umweltschutzzielen Rech-
nung getragen werden, die auf Ebene der Europäischen Union, des Bundes, des Landes oder
der Gemeinde bestehen.
Betrachtung von Unfällen und Katastrophen
Nummer 2 Buchstabe e fordert die Beschreibung erheblicher nachteiliger Auswirkungen durch
Unfälle und Katastrophen im Sinne von § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe j BauGB. Zudem
sollen soweit angemessen eine Beschreibung der Minderungsmaßnahmen erfolgen sowie An-
gaben zu Einzelheiten darüber gemacht werden, welche Bereitschafts- und Bekämpfungsmaß-
nahmen für derartige Krisenfälle vorgesehen sind.
Quellenangabe
Nummer 3 Buchstabe d regelt, dass der Umweltbericht auch eine Referenzliste der Quellen
enthalten muss, die für die Erstellung des Berichtes herangezogen worden sind.
3.6
Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren (§ 13b BauGB)
3.6.1 Allgemeines
Durch § 13b BauGB wird der Anwendungsbereich des beschleunigten Verfahrens auf an den
Ortsrand anschließende Außenbereichsflächen erweitert, um hierdurch insbesondere den Ge-
meinden, die mit ihrem Innenentwicklungspotential an ihre Grenze gekommen sind, bei Bedarf
eine weitere Wohnbaulandmobilisierung zu ermöglichen (§ 13a BauGB gilt entsprechend).
3.6.2 Voraussetzungen
3.6.2.1 Grundflächenbegrenzung
Die Zulässigkeit des beschleunigten Verfahrens am Ortsrand ist durch einen Schwellenwert
begrenzt, der
sich – wie in der in Bezug genommenen Regelung des § 13a Absatz 1 Satz 2 BauGB – auf
die Festsetzung der „zulässigen Grundfläche“ bzw. der „Größe der Grundfläche“ bezieht, und

20
(weniger als) 10.000 m² beträgt (§ 13b Satz 2 BauGB).
Nach dem in Bezug genommenen § 13a Absatz 1 Satz 2 BauGB ist bei der Ermittlung der
Grundfläche § 19 Absatz 2 BauNVO zu Grunde zu legen, d.h. der sich aus der festgesetzten
Grundflächenzahl ergebende rechnerische Anteil der überbaubaren Flächen. Die Überschrei-
tungsmöglichkeiten nach § 19 Absatz 4 BauNVO bleiben unberücksichtigt.
Auch im Rahmen des § 13b ist die Kumulationsregelung des § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 1
BauGB zu beachten, wonach „…die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne, die in einem e n-
gen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden, mitzurechnen
sind.“ (vgl. hierzu BauGBÄndG 2007-Mustererlass, Nummer 2.1.2.2).
3.6.2.2 Anschluss an im Zusammenhang bebaute Ortsteile
Als im Zusammenhang bebaute Ortsteile kommen sowohl nach § 34 BauGB zu beurteilende
Flächen in Betracht als auch bebaute Flächen, die nach § 30 Absatz 1 oder 2 BauGB zu beur-
teilen sind. Nicht zu berücksichtigen wären Flächen, für die der Bebauungsplan beispielsweise
die Errichtung von Windenergieanlagen vorsieht oder lediglich Festsetzungen zum Ausgleich
von Eingriffen in Natur und Landschaft enthält. Voraussetzung ist, dass die Flächen im Wesent-
lichen tatsächlich bebaut sind.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans nach § 13b BauGB muss daher an den unbeplanten
Innenbereich oder einen beplanten Bereich anschließen, wobei eine städtebauliche Betrach-
tung zugrunde zu legen ist. Ein Anschließen an im Zusammenhang bebaute Ortsteile ist jeden-
falls dann gegeben, wenn das Grundstück, auf dem das Vorhaben verwirklicht werden soll, un-
mittelbar an die bebauten Flächen nach § 30 Absatz 1 oder 2 oder § 34 BauGB angrenzt. Im
Einzelfall sind aber auch Fälle vorstellbar, in denen es – etwa wegen der Besonderheiten der
Grundstückszuschnitte – zwar an einem nahtlosen Angrenzen des zu bebauenden Grundstücks
an die bebauten Innenbereichsflächen fehlt, aber dennoch ein unmittelbarer (städtebaulicher)
Anschluss besteht. Besonderheiten der Topografie, des Gelände- oder Grundstückszuschnitts
können daher ein Abweichen von Grundsatz des „nahtlosen“ Anschließens zulassen.
3.6.2.3 Festsetzung von „Wohnnutzungen“
§ 13b BauGB gilt für „Bebauungspläne, durch die „…die Zulässigkeit von Wohnnutzungen …
begründet wird“. Die Gemeinde wird sich mit dieser Vorgabe durch entsprechende Festsetzun-
gen – gegebenenfalls auch unter Nutzung des Instruments des Vorhaben- und Erschließungs-
plans – auseinander zu setzen haben.
3.6.2.4 Keine UVP-Pflicht/ keine Beeinträchtigung von FFH- oder europäischen Vogelschutzge-
bieten/ keine Störfallrelevanz
Entsprechend § 13a Absatz 1 Satz 4 und 5 BauGB ist auch das beschleunigte Verfahren für
Außenbereichsflächen ausgeschlossen, wenn
durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht
zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem UVPG oder nach Landes-
recht unterliegen,
Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b BauGB
genannten Schutzgüter (FFH- oder europäische Vogelschutzgebiete) bestehen, oder

21
Anhaltspunkte dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Be-
grenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 BImSchG zu beach-
ten sind.
3.6.2.5 Befristung bis zum 31. Dezember 2019
Die förmliche Einleitung des beschleunigten Verfahrens (Aufstellungsbeschluss oder Einleitung
der Öffentlichkeits- oder Behördenbeteiligung) muss bis spätestens zum 31. Dezember 2019,
der Satzungsbeschluss über den Bebauungsplan bis spätestens bis zum 31. Dezember 2021
erfolgen.
3.6.3 Anwendung des beschleunigten Verfahrens
§ 13b Satz 1 BauGB verweist auf § 13a und damit über § 13a Absatz 2 BauGB auch auf § 13
Absatz 2 und 3 BauGB (vereinfachtes Verfahren).
Im Hinblick auf die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung ist danach Folgendes möglich:
Es kann von der frühzeitigen Unterrichtung und der Erörterung nach § 3 Absatz 1 und § 4
Absatz 1 BauGB abgesehen werden (§ 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 BauGB).
Es kann der betroffenen Öffentlichkeit Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb angemes-
sener Frist gegeben oder wahlweise die Auslegung nach § 3 Absatz 2 BauGB durchgeführt
werden (§ 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 BauGB).
Es kann den berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange Gelegenheit
zur Stellungnahme innerhalb angemessener Frist gegeben oder wahlweise die Beteiligung
nach § 4 Absatz 2 BauGB durchgeführt werden (§ 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BauGB).
§ 13a Absatz 2 Nummer 4 BauGB bestimmt für Bebauungspläne nach § 13a Absatz 1 Satz 2
Nummer 1 BauGB, dass ein Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft nicht erforderlich
ist. Dies gilt auch für das Verfahren nach § 13b BauGB.
Ergänzend wird zu den Besonderheiten des beschleunigten Verfahrens auf Nummer 2.1.3 bis
2.1.6 des Muster-Einführungserlasses zum Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für
die Innenentwicklung der Städte
(www.Bauministerkonferenz.de)
hingewiesen.
3.6.4 Hinweispflichten
Wie beim beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB sind neben den allgemeinen Hinweis-
pflichten besondere Hinweispflichten zu beachten:
ortsübliche Bekanntmachung, dass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren ohne
Umweltprüfung aufgestellt wird (§ 13a Absatz 3 Nummer 1 BauGB),
ortsübliche Bekanntmachung, wo sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und
Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten kann (§ 13a Ab-
satz 3 Nummer 2 BauGB),
ortsübliche Bekanntmachung, dass sich die Öffentlichkeit innerhalb bestimmter Frist zur
Planung äußern kann, sofern keine frühzeitige Unterrichtung oder Erörterung gemäß § 3
Absatz 1 BauGB stattfindet (§ 13a Absatz 3 Satz 1 Nummer 2 BauGB).
3.6.5 Materiell-rechtliche Anforderungen

22
Zu berücksichtigen ist, dass auch im Rahmen des beschleunigten Verfahrens nach § 13b
BauGB der Belangekatalog des § 1 Absatz 6 BauGB und damit auch die Umweltbelange nach
§ 1 Absatz 6 Nummer 7 BauGB zu ermitteln, inhaltlich zu prüfen und gegeneinander und unter-
einander gerecht abzuwägen (§ 1 Absatz 7 BauGB) sind. Entbehrlich ist lediglich die Erstellung
eines förmlichen Umweltberichts.
Entsprechendes gilt für städtebauliche Prämissen, wie z. B. den Vorrang der Innenentwicklung
vor der Außenentwicklung (vgl. Bodenschutzklausel des § 1a Absatz 2 Satz 1, § 1 Absatz 5
Satz 3 BauGB). Dies bedeutet insbesondere auch, dass die Gemeinde bei der Umwandlung
landwirtschaftlich oder als Wald genutzter Flächen die Notwendigkeit der Umwandlung begrün-
den und insbesondere Ermittlungen zu Innenentwicklungspotentialen durchführen soll, zu de-
nen –" … insbesondere Brachflächen, Gebäudeleerstand, Baulücken und andere Nachverdic h-
tungsmöglichkeit zählen können…." (§ 1a Absatz 2 Satz 4 BauGB).
3.7
Ausschluss von Satzungsverfahren
Neben den für das vereinfachte und das beschleunigte Verfahren bereits bislang bestehenden
Ausschlussgründen (§ 13 Absatz 1 Nummer 1 und 2 BauGB sowie § 13a Satz 1 BauGB, auch
in Verbindung mit § 13b BauGB) sind diese Verfahrensarten künftig auch ausgeschlossen,
wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass bei der Aufstellung der jeweiligen Pläne im Hinblick
auf Störfälle das Abstandsgebot nach § 50 Satz 1 BImSchG zu beachten ist.
Das ist jedenfalls dann der Fall, wenn das Gebiet zumindest teilweise innerhalb des angemes-
senen Sicherheitsabstandes nach § 3 Absatz 5c BImSchG oder, wenn dieser nicht bekannt ist,
innerhalb des Achtungsabstandes liegt. Wegen der Einzelheiten wird auf Kapitel 2.2.2.3 verwie-
sen.
Bestehen entsprechende Anhaltspunkte, ist nach § 34 Absatz 5 Satz 1 Nummer 3 bzw. nach
§ 35 Absatz 6 Satz 4 Nummer 3 BauGB auch die Aufstellung einer Entwicklungs-, einer Ergän-
zungs- und einer Außenbereichssatzung ausgeschlossen.
3.8
Überleitungsvorschrift (§ 245c Absatz 1 BauGB)
Die Überleitungsvorschrift in § 245c Absatz 1 BauGB sieht abweichend von § 233 Absatz 1
Satz 1 BauGB vor, dass Verfahren nur dann nach den bisher geltenden Rechtsvorschriften ab-
geschlossen werden können, wenn die frühzeitige Beteiligung der Behörden und der sonstigen
Träger öffentlicher Belange nach § 4 Absatz 1 Satz 1 BauGB, die auch für die Festlegung des
erforderlichen Umfangs und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung, Bedeutung hat, vor dem 16.
Mai 2017 eingeleitet worden ist. Findet keine frühzeitige Beteiligung nach § 4 Absatz 1 Satz 1
BauGB statt, ist auf die Einleitung der Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öf-
fentlicher Belange nach sonstigen Vorschriften abzustellen; dies zielt auf die Einholung der Stel-
lungnahmen nach § 4 Absatz 2 Satz 1 BauGB oder auf die Gelegenheit zur Stellungnahme in-
nerhalb angemessener Frist (§ 13 Absatz 2 Satz 1 BauGB, auch in Verbindung mit § 13a Ab-
satz 2 Nummer 1 BauGB) ab. Durch eine Anpassung des Gesetzeswortlauts im Rahmen des
UVP-Modernisierungsgesetzes ist dies klargestellt worden.
§ 233 Absatz 1 Satz 2 BauGB bleibt unberührt.
Zu § 245c Absatz 2 BauGB wird auf die Ausführungen zu § 22 BauGB (siehe Nr. 6.1.7), zu
§ 245c Absatz 3 BauGB auf die Ausführungen zu § 6a BauNVO (siehe Nr. 2.6.7) verwiesen.
4.
Zulässigkeit von Vorhaben

23
4.1
Umwandlung bestehender Anlagen zu Wohnzwecken (§ 34 Absatz 3a BauGB)
Zur Erleichterung des Wohnungsbaus soll im unbeplanten Innenbereich bei Nutzungsänderun-
gen sämtlicher baulicher Anlagen zu Wohnzwecken vom Erfordernis des Einfügens abgesehen
werden können. Dies galt bislang nur bei Nutzungsänderungen von Gewerbe- und Handwerks-
betrieben zu Wohnzwecken, nunmehr können z. B. auch Einrichtungen für soziale oder kirchli-
che Zwecke, öffentliche Gebäude oder Anlagen, die der technischen Versorgung dienen, zu
Wohnzwecken umgenutzt werden.
Von der Neuregelung wird ausdrücklich auch eine erforderliche Änderung oder Erneuerung er-
fasst.
Die Regelung ist ebenso wie die bisherige nur dann von Bedeutung, wenn das Einfügungsgebot
des § 34 Absatz 1 BauGB nicht erfüllt ist, da anderenfalls das Vorhaben bereits nach § 34 Ab-
satz 1 BauGB zulässig ist. § 34 Absatz 3a BauGB findet hinsichtlich der Art der baulichen Nut-
zung wie bisher keine Anwendung auf Vorhaben, die als faktische Baugebiete nach § 34 Absatz
2 BauGB einschließlich des dort anwendbaren § 31 Absatz 2 BauGB zu beurteilen sind.
Um Konflikten in Gemengelagen vorzubeugen, gelten wie bisher die weiteren Voraussetzungen
des § 34 Absatz 3a Satz 1 Nummern 2 und 3 BauGB, also die städtebauliche Vertretbarkeit und
die Vereinbarkeit mit öffentlichen Interessen auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen.
Im Rahmen der Zulassungsentscheidung sind mögliche Nutzungskonflikte zu berücksichtigen
und im Hinblick auf ein Planerfordernis an den Vorschriften des § 1 Absatz 6 und 7 BauGB zu
messen. Gegebenenfalls sind die vom Bundesverwaltungsgericht mit Urteil vom 20. Dezember
2012 – 4 C 11/11 – entwickelten Grundsätze zum Abstandsgebot nach der Seveso-II-Richtlinie
zu beachten (vgl. die in Nr. 2.2.2.3 aE genannte Arbeitshilfe der Fachkommission Städtebau zur
Berücksichtigung des Abstandsgebots der Seveso-III-Richtlinie im baurechtlichen Genehmi-
gungsverfahren).
Bei der Würdigung nachbarlicher Interessen sind insbesondere die Interessen bestehender be-
nachbarter Betriebe oder sonstiger emittierender Anlagen zu beachten und zu prüfen, inwiefern
unter dem Gesichtspunkt der Beachtung des Rücksichtnahmegebots Abwehrrechte gegen eine
heranrückende Wohnbebauung entstehen könnten.
4.2
Ferienwohnungen (§ 13a BauNVO und § 1 Absatz 5; § 11 Absatz 2 BauNVO)
4.2.1 Allgemeines
Anlass der Regelung zu Ferienwohnungen in § 13a BauNVO ist die infolge der Rechtsprechung
insb. des OVG Greifswald (z. B. Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12) entstandene
Rechtsunsicherheit zur Zulässigkeit von Ferienwohnungen in den Baugebieten nach §§ 2 bis 7
BauNVO. § 13a BauNVO regelt hierzu, welchen der bestehenden Nutzungskategorien Ferien-
wohnungen bei Aufstellung von Bebauungsplänen zugeordnet werden können. Leitgedanke der
Regelungskonzeption ist es, die herrschende Meinung im Wesentlichen klarstellend abzubilden
(vgl. zum Meinungsstand BT-Drs. 18/10942, S. 35).
4.2.2 Begriff der Ferienwohnung
Ferienwohnungen werden in § 13a Satz 1 BauNVO als Räume oder Gebäude definiert, die ei-
nem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur
Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und
bestimmt sind.

24
In Abgrenzung zur Nutzungsart „Wohnen“ fehlt es bei Ferienwohnungen insbesondere an dem
Aspekt der Dauerhaftigkeit, da Ferienwohnungen von einem ständig wechselnden Kreis von
Gästen nur vorübergehend genutzt werden. In Abgrenzung zu einem klassischen Beherber-
gungsbetrieb in Form eines Hotelgewerbes sind Ferienwohnungen zur Begründung einer eige-
nen Häuslichkeit bestimmt und geeignet.
Der Begriff „Ferienwohnung“ impliziert, dass eine Anmietung regelmäßig für Zwecke der Frei-
zeit- und Urlaubsgestaltung erfolgt (BT-Drs. 18/10942, S. 57). Eine Kurzzeitvermietung für an-
dere Zwecke wird von § 13a BauNVO nicht ausdrücklich erfasst, aber auch nicht ausdrücklich
ausgeschlossen. Neben dem Anwendungsbereich des § 13a BauNVO bleiben die allgemeinen
Regeln anwendbar. Die Beurteilung beispielsweise von Boardinghäusern richtet sich nach den
Umständen des Einzelfalls (vgl. OVG Berlin-Brandenburg Beschl. v. 30.05.2016 – 10 S 34.15;
Beschl. v. 06.07.2006 – OVG 2 S 2.06).
Nach Satz 1 können als Ferienwohnung sowohl Räume innerhalb eines Gebäudes als auch ein
ganzes Gebäude überlassen werden.
Hinweis: Von Gebäuden, die in den Baugebieten nach §§ 2 bis 7 BauNVO als Ferienwohnung
überlassen werden, sind Ferienhäuser im Sinne des § 10 Absatz 4 BauNVO zu unterscheiden.
Sondergebiete, die der Erholung dienen (§ 10 BauNVO), zeichnen sich dadurch aus, dass dort
ausschließlich Erholungssuchende Unterkunft finden sollen. Dementsprechend kann es sich bei
Ferienhäusern im Sinne des § 10 Absatz 4 BauNVO nur um solche handeln, die auch in einem
Ferienhausgebiet belegen sind.
4.2.3 Nutzungsart
Nach Satz 1 zählen Ferienwohnungen
in Kleinsiedlungsgebieten und allgemeinen Wohngebieten in der Regel zu den dort aus-
nahmsweise zulässigen nicht störenden Gewerbebetrieben (§ 2 Absatz 3 Nummer 4
BauNVO und § 4 Absatz 3 Nummer 2 BauNVO) sowie
in besonderen Wohngebieten, Dorfgebieten, Mischgebieten, urbanen Gebieten und
Kerngebieten in der Regel zu den dort allgemein zulässigen Gewerbebetrieben (§ 4a
Absatz 2 Nummer 3, § 5 Absatz 2 Nummer 6, § 6 Absatz 2 Nummer 4, § 6a Absatz 2
Nummer 4 und § 7 Absatz 2 Nummer 3 BauNVO).
Das bedeutet, dass sich Ferienwohnungen nach den für diese Nutzungsarten geltenden Fest-
setzungen richten – gegebenenfalls unter Berücksichtigung von Festsetzungen nach § 1 Absatz
5 und 9 BauNVO. § 13a Satz 1 BauNVO verfolgt städtebauliche Zielsetzungen; für seine An-
wendung kommt es daher nicht darauf an, ob in anderen Rechtsgebieten (z. B. Gewerberecht,
Einkommensteuerrecht oder Wohnungseigentumsrecht) gegebenenfalls bestehende abwei-
chende Anforderungen an einen Gewerbebetrieb erfüllt sind. Ausreichend ist vielmehr, dass die
Überlassung der Räumlichkeiten entgeltlich erfolgt.
In Gewerbe- und Industriegebieten findet § 13a BauNVO keine Anwendung. An der Qualifizie-
rung einer Ferienwohnung als Gewerbebetrieb ändert sich auch dort nichts; aufgrund des
wohnähnlichen Charakters ist hier jedoch im Einzelfall zu prüfen, ob sie gebietsverträglich sind.
Nach § 13a Satz 2 BauNVO können als Ferienwohnung überlassene Räume abweichend von
Satz 1 in den übrigen Fällen, insbesondere bei einer baulich untergeordneten Bedeutung ge-
genüber der in dem Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung zu den Betrieben des Beherber-
gungsgewerbes zählen. Die Regelung hat insbesondere reine Wohngebiete im Blick. Ihr liegt

25
hier die Annahme zugrunde, dass als Ferienwohnung überlassene Räume, die der im Gebäude
vorherrschenden Hauptnutzung untergeordnet sind, nach ihrer städtebaulichen Wirkung ein-
schließlich ihres Störpotentials einem kleinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes entspre-
chen, auch wenn keine Bewirtungsleistungen erbracht werden.
4.2.4 Feinsteuerung
Ferienwohnungen können Gegenstand von Festsetzungen nach § 1 Absatz 5 und 9 BauNVO
sein.
Sofern Ferienwohnungen in dem jeweiligen Bebauungsplangebiet allgemein zulässig sind, kann
nach dem geänderten § 1 Absatz 5 BauNVO festgesetzt werden, dass sie nicht zulässig oder
nur ausnahmsweise zulässig sind.
Darüber hinaus kommt eine Feinsteuerung nach § 1 Absatz 9 BauNVO in Betracht.
4.2.5 Bestehende Bebauungsplangebiete
Die Regelung des § 13a BauNVO dürfte aufgrund ihres im Wesentlichen klarstellenden Charak-
ters (siehe 4.2.1) grundsätzlich auch bei Genehmigungsentscheidungen in bestehenden Be-
bauungsplangebieten Bedeutung erlangen können.
Sofern zum Zeitpunkt des Inkrafttretens von § 13a BauNVO z. B. in reinen Wohngebieten Feri-
enwohnungen betrieben werden, die bei einer Neuerrichtung nicht nach § 13a BauNVO ge-
nehmigungsfähig wären, ist im Einzelfall von den Baugenehmigungsbehörden zu prüfen, ob
Bestandsschutz besteht.
Sind derartige Ferienwohnungen unanfechtbar genehmigt worden, genießen sie Bestands-
schutz. Von Bestandsschutz wird man aber nur dann ausgehen können, wenn ausdrücklich die
Ferienwohnungsnutzung Gegenstand des Genehmigungsverfahrens war. Wurde z. B. die Ge-
nehmigung für ein Wohngebäude beantragt, in dem sich nach den Bauvorlagen drei Dauer-
wohnungen und eine Ferienwohnung befinden sollte, dürfte davon auszugehen sein, dass auch
die Ferienwohnung ab Unanfechtbarkeit der Genehmigung Bestandsschutz genießt. Das Glei-
che gilt, wenn die Ferienwohnung als Gewerbebetrieb oder Betrieb des Beherbergungsgewer-
bes genehmigt wurde, aus den Bauvorlagen aber die Nutzung als Ferienwohnung erkennbar
war.
Wurde dagegen ohne weitere Differenzierung lediglich ein Wohngebäude mit vier Wohnungen
genehmigt, wird man nicht ohne Weiteres von einer bestandskräftigen Genehmigung der Feri-
enwohnung ausgehen können. Entsprechendes dürfte z. B. auch für Fälle gelten, in denen erst
später – ohne Beteiligung der Bauaufsichtsbehörde – eine Dauerwohnung oder ein Beherber-
gungsbetrieb zur Ferienwohnung umgenutzt wurde.
Ist für das Gebäude lediglich eine Einreichung von Unterlagen in der Genehmigungsfreistellung
entsprechend § 62 der Musterbauordnung erfolgt, ergibt sich unabhängig vom Inhalt der einge-
reichten Unterlagen daraus kein Bestandsschutz. In diesem Fall ist zu prüfen, ob die Nutzung
als Ferienwohnung materiell zulässig ist.
Zur weiteren Nutzung bestehender Ferienwohnungen, die bei einer Neuerrichtung nicht zuläs-
sig wären und auch keinen Bestandsschutz genießen, kommen auf Vollzugsebene folgende
Möglichkeiten in Betracht:
Befreiung nach § 31 Absatz 2 BauGB (insbesondere § 31 Absatz 2 Nummer 3 BauGB),
(bauordnungsrechtliche) Duldung des Weiterbetriebs der Ferienwohnung.

26
Unberührt bleibt die Möglichkeit, den Bebauungsplan anzupassen. Es kann sinnvoll sein, dass
sich Gemeinden einen Überblick über bestehende Ferienwohnungen verschaffen und prüfen,
ob ihr aus dem Bebauungsplan hervorgehender Planungswille den in § 13a BauNVO enthalte-
nen Regelungen entspricht. Dadurch kann auch die Entscheidung über die Zulassung von Aus-
nahmen oder Befreiungen nach § 31 BauGB bzw. die Erteilung des gemeindlichen Einverneh-
mens hierzu erleichtert werden.
4.2.6 Sondergebiete für den Fremdenverkehr (§ 11 Absatz 2 Satz 2, 1. Spiegelstrich BauNVO)
In § 11 Absatz 2 Satz 2, 1. Spiegelstrich BauNVO wird entsprechend der bisherigen Rechtslage
(OVG Lüneburg, Urt. vom 18.9.2014 – 1 KN 123/12; OVG Lüneburg Urt. v. 9.8.2016 - 1 KN
65/15; BT-Drs. 18/10942, S. 35) ausdrücklich klargestellt, dass Sondergebiete für den Frem-
denverkehr auch mit einer Mischung von Fremdenbeherbergung oder Ferienwohnen einerseits
sowie Dauerwohnen andererseits festgesetzt werden können. Bei Gebieten, die ausschließlich
Dauerwohnen und Ferienwohnen aufweisen, handelt es sich um Sondergebiete gemäß § 11
BauNVO und nicht um Allgemeine Wohngebiete (§ 4 BauNVO) oder Mischgebiete (§ 6 BauN-
VO).
5
Einheimischenmodelle (§ 11 Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 BauGB)
Die Europäische Kommission hat im Februar 2017 nach langjährigen Verhandlungen die zwi-
schen Bayern und dem Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit
abgestimmten Leitlinien zur Ausgestaltung von Einheimischenmodellen akzeptiert. Mit der Än-
derung des § 11 Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 BauGB wurde dessen Wortlaut an die Leitlinien
angepasst. Im Folgenden werden die Leitlinien abschnittsweise wiedergegeben und erläutert.
Leitlinien für Gemeinden bei der vergünstigten Überlassung von Bau-
grundstücken im Rahmen des so genannten Einheimischenmodells
Die Leitlinien dienen der europarechtskonformen Ausgestaltung städtebaulicher
und sonstiger Verträge (vgl. § 11 Absatz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs -
BauGB), soweit die Gemeinde Einheimischenmodelle nutzt. Unter Berücksichti-
gung des Grundrechts auf Freizügigkeit dienen Einheimischenmodelle dazu, ein-
kommensschwächeren und weniger begüterten Personen der örtlichen Bevölke-
rung den Erwerb angemessenen Wohnraums zu ermöglichen.
Die Leitlinien zeichnen die Linie nach, in deren Rahmen ein Einheimischenmodell europarecht-
lich zulässig ist: Es stellte einen Verstoß gegen europäisches Recht dar, wenn bereits die Teil-
nahme am Auswahlverfahren zum Einheimischenmodell den Wohnsitz am Ort voraussetzen
oder der Wohnsitz am Ort als das primär maßgebliche Auswahlkriterium ausgestaltet würde.
Keine europarechtlichen Bedenken bestehen jedoch, wenn die Ortsansässigkeit bei der Aus-
wahlentscheidung in Kombination mit dem Ziel, ein ausreichendes Wohnangebot für einkom-
mensschwache und andere benachteiligte Gruppen der örtlichen Bevölkerung sicherzustellen,
berücksichtigt wird. Damit ist dem Einheimischenmodell das Ziel immanent, dem weniger begü-
terten und einkommensschwächeren Teil der örtlichen Bevölkerung den Erwerb einer Immobi-
lie, sei es ein Einfamilienwohnhaus oder eine Eigentumswohnung, zu ermöglichen. Das bedeu-
tet aber auch, dass ein Überschreiten der durch die Leitlinien vorgezogenen Begrenzungen
gegen Europarecht verstößt. Der die neuen Leitlinien tragende Grundgedanke kommt auch in
der Präambel zum Ausdruck.
Die Leitlinien dienen den betroffenen Städten und Gemeinden zur rechts- und damit auch pla-
nungssicheren Aufstellung von Einheimischenmodellen. Sie geben zwingend zu beachtende

27
Rahmenbedingungen für die Zulässigkeit von Einheimischenmodellen vor, gewähren aber in-
nerhalb dieser Vorgaben ein großes Maß an Gestaltungsspielraum für die Kommunen.
1. Einhaltung von Vermögens- und Einkommensobergrenzen
Für die vergünstigte Überlassung von Baugrundstücken im Rahmen eines Ein-
heimischenmodells kommen nur Bewerber in Betracht, deren Vermögen und Ein-
kommen (kumulativ) die jeweils von der Gemeinde vorab öffentlich bekannt ge-
machten Obergrenzen nicht überschreiten. Hierbei gelten folgende Maßgaben:
1.1 Vermögensobergrenze
Der Bewerber darf maximal über ein Vermögen in Höhe des Grundstückswer-
tes verfügen.
Der Bewerber darf nicht Eigentümer eines bebaubaren Grundstücks in der
betreffenden Gemeinde sein. Immobilieneigentum außerhalb der betreffen-
den Gemeinde wird als Vermögen angerechnet.
1.2 Einkommensobergrenze
Der Bewerber darf maximal ein Einkommen (Gesamtbetrag der Einkünfte) in
Höhe des durchschnittlichen Jahreseinkommens eines Steuerpflichtigen in-
nerhalb der Gemeinde
1)
erzielen. Erfolgt der Erwerb durch ein Paar, erfolgt die
Berechnung auf Basis der addierten Einkommen und in Relation zum doppel-
ten Durchschnittseinkommen.
Wenn in der Gemeinde das durchschnittliche Jahreseinkommen von 51.000
EUR überschritten wird, gilt für einen Bewerber eine Einkommensobergrenze
von 51.000 EUR
2)
. Bei einem Paar als Bewerber dürfen die addierten Ein-
kommen die doppelte Obergrenze nicht übersteigen.
Zur Obergrenze ist ein Freibetrag in Höhe von 7.000 EUR
3)
je unterhaltspflich-
tigem Kind hinzuzurechnen.
1)
Grundlage sind die jeweils aktuellen Daten des Statistischen Bundesamts bzw. des
Statistischen Landesamts.
2)
Der Betrag wird jährlich entsprechend der Entwicklung des bundesweiten Durchschnit-
teinkommens angepasst.
3)
Der Betrag orientiert sich an der steuerrechtlichen Größe des Kinderfreibetrages in
Deutschland. Dieser gilt bundesweit und wird regelmäßig angepasst.
Als allgemeine Zugangsvoraussetzung werden allein die Kriterien „Einkommen“ und „Vermö-
gen“ angesetzt. Ausgehend von der Rechtsprechung des EuGH, kann hinsichtlich des Kriteri-
ums „Einkommen“ als Maximum das Durchschnittseinkommen in der Gemeinde – dies wird
z. B. vom Bayerischen Landesamt für Statistik für jede Gemeinde als Gesamtbetrag der Ein-
künfte angegeben – angesetzt werden. Das Kriterium der Ortsansässigkeit spielt für die Bewer-
bungsberechtigung keine Rolle mit der Folge, dass auch Ortsfremde am Einheimischenmodell
teilnehmen können. Die Punktevergabe muss auf objektiven, nicht diskriminierenden und im
Voraus bekannten Kriterien beruhen. Die Vergabeentscheidung ist schlussendlich gerichtlich
überprüfbar.
2. Auswahlkriterien und ihre punktebasierte Gewichtung

28
Für die Auswahl aus mehreren im Sinne der Nummer 1 berechtigten Bewerbern
sind die in Nummer 2.1 bis 2.3 genannten Auswahlkriterien nach Maßgabe der
Nummer 2.4 anzuwenden und zu gewichten.
2.1 Bedürftigkeit nach Vermögen und Einkommen
Je mehr die Vermögens- und Einkommensobergrenzen nach Nummer 1 unter-
schritten werden, desto mehr Punkte gibt es.
2.2 Bedürftigkeit nach weiteren sozialen Kriterien
Die Punktevergabe erfolgt aufgrund individueller Merkmale und Belastungen, wie
z. B. Zahl der Kinder, pflegebedürftige Angehörige, Behinderung.
2.3 Zeitdauer und gegebenenfalls Ehrenamt
Die Punktevergabe erfolgt in Abhängigkeit von der verstrichenen Zeitdauer
seit Begründung des Erstwohnsitzes und/oder
seit Ausübung einer Erwerbstätigkeit
in der Gemeinde.
Im Rahmen der Zeitdauer kann die Ausübung eines Ehrenamts berücksichtigt wer-
den.
2.4 Maßgaben
Die Auswahl erfolgt in einem offenen und transparenten Verfahren.
Grundlage ist eine punktebasierte Bewertung der bei den Bewerbern vorlie-
genden Merkmale zu den Auswahlkriterien nach Nummer 2.1 bis 2.3.
Die Auswahlkriterien nach Nummer 2.1 bis 2.3 und der jeweilige Bewertungs-
maßstab sind von der Gemeinde vorab zu konkretisieren und bekannt zu ma-
chen.
Für das Auswahlkriterium nach Nummer 2.3 gelten ergänzend folgende Maß-
gaben:
o
Das Auswahlkriterium nach Nummer 2.3 darf zu höchstens 50% in die Ge-
samtbewertung einfließen. (Beispiel: Wenn insgesamt 100 Punkte zu ver-
geben sind, darf es für das Kriterium der Zeitdauer und gegebenenfalls Eh-
renamt höchstens 50 Punkte geben.). Umgekehrt steht es den Gemeinden
frei, die Kriterien nach 2.1 und 2.2 höher zu gewichten als den Aspekt der
Zeitdauer, z. B. im Verhältnis 60 : 40.
o
Die höchste zu erreichende Punktzahl ist bei einer Zeitdauer von maximal
5 Jahren erreicht.
o
Die Gemeinde kann die Ausübung eines Ehrenamts im Rahmen der Zeit-
dauer berücksichtigen (Nummer 2.3). Die Punkte für die verstrichene Zeit-
dauer seit Begründung des Erstwohnsitzes und/oder seit der Ausübung ei-
ner Erwerbstätigkeit sind entsprechend zu mindern.
3. Sicherung des Förderzwecks
Wenn der Begünstigte nach dem geförderten Erwerb des Grundstücks seinen
Erstwohnsitz für weniger als zehn Jahre auf diesem Grundstück hat, soll der Be-
günstigte einen angemessenen Teil der Vergünstigung zurückerstatten. Dieser pro-
zentuale Anteil errechnet sich in der Regel aus dem Zeitraum, der bis zu einer Nut-
zung von zehn Jahren fehlt (bei einem Verkauf nach acht Jahren z. B. 20 %).

29
Erst bei der anschließenden Auswahlentscheidung findet die Punktevergabe für die Bewerber
statt. Dabei können die Kriterien der Ortsgebundenheit mit (maximal) 50% der Gesamtpunkte
gewichtet werden, während die sozialen Kriterien mit (mindestens) 50% der Gesamtpunkte zu
gewichten sind. Ein Ehrenamt kann im Rahmen des Kriteriums der Ortsgebundenheit mit be-
rücksichtigt werden; bei 10 % der Gesamtpunkte für das Ehrenamt können dann noch 40 % der
Gesamtpunkte für das Kriterium Ortsgebundenheit verwendet werden. Welche und wie viele
Punkte innerhalb dieses Rahmens vergeben werden, liegt allein in der Entscheidungshoheit der
Gemeinde.
6
Weitere Änderungen
6.1
Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion (§§ 22, 213, 245c Absatz 2
BauGB)
6.1.1 Verhältnis zur Bauleitplanung
Die Änderungen weiten den Anwendungsbereich von Fremdenverkehrssatzungen aus. Die
nach allgemeinen Regeln gegebenenfalls bestehende Möglichkeit, Neben- bzw. Zweitwohnun-
gen durch Bebauungsplanfestsetzungen auszuschließen (vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom
18. September 2014 – 1 KN 123/12, zu einem Sondergebiet Kurgebiet/Gebiet für Fremdenbe-
herbergung), soll durch die Neuregelung nicht berührt werden; vielmehr soll mit der Änderung
des § 22 BauGB BauGB ein zusätzliches Instrument bereitgestellt werden (BT-Drs. 18/10942,
S. 34).
6.1.2 Wohnungs- und Teileigentum sowie Rechte nach §§ 30 und 31 des Wohnungseigen-
tumsgesetzes (§ 22 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 und 2 BauGB)
§ 22 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 und 2 BauGB übernimmt unverändert die bisherige Rechtsla-
ge; der bisherige Satz 2 wurde dabei in Satz 1 Nummer 2 integriert.
6.1.3 Begründung von Bruchteilseigentum (§ 22 Absatz 1 Nummer 3 BauGB)
Nach § 22 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 BauGB kann die Gemeinde nunmehr in einem Bebau-
ungsplan oder einer sonstigen Satzung bestimmen, dass auch die Begründung von Bruchteils-
eigentum an Grundstücken mit Wohngebäuden und Beherbergungsbetrieben einem Genehmi-
gungsvorbehalt unterworfen ist. Voraussetzung für die Genehmigungsbedürftigkeit ist, dass
eine Miteigentümervereinbarung dahingehend getroffen wird, dass die Räume zur aus-
schließlichen Benutzung zugewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausge-
schlossen ist, und
diese Miteigentümervereinbarung im Sinne des § 1010 des Bürgerlichen Gesetzbuchs
(BGB) im Grundbuch als Belastung eingetragen werden soll.
Ohne Grundbucheintragung der Miteigentümervereinbarung findet § 22 Absatz 1 Satz 1 Num-
mer 3 BauGB keine Anwendung; stattdessen kann als Auffangtatbestand § 22 Absatz 1 Satz 1
Nummer 5 BauGB in Betracht kommen.
Wird im Falle des § 22 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 BauGB dem Grundbuchamt weder der Ge-
nehmigungsbescheid noch ein Zeugnis nach § 22 Absatz 5 Satz 5 BauGB vorgelegt, darf das
Grundbuchamt die von § 22 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 BauGB erfassten Eintragungen, d. h.
sowohl die Eintragung des Bruchteilseigentums als auch die Eintragung der Benutzungsrege-
lung, nicht vornehmen.

30
6.1.4 Bestehendes Bruchteilseigentum (§ 22 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 BauGB)
Nach § 22 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 BauGB kann bei bestehendem Bruchteilseigentum eine
(nachträglich getroffene) Miteigentümervereinbarung, nach der – wie bei § 22 Absatz 1 Satz 1
Nummer 3 BauGB – die Räume zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen sind und die Auf-
hebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist, unter einen Genehmigungsvorbehalt gestellt
werden. Die Genehmigungsbedürftigkeit entsteht auch hier nur, wenn diese Vereinbarung im
Sinne des § 1010 BGB im Grundbuch als Belastung eingetragen werden soll. Wird dem Grund-
buchamt weder der Genehmigungsbescheid noch ein Zeugnis nach § 22 Absatz 5 Satz 5
BauGB vorgelegt, wird die Eintragung nach § 1010 BGB nicht vorgenommen. Das bestehende
Bruchteilseigentum bleibt jedoch unberührt.
Eine lediglich schuldrechtliche Vereinbarung zur ausschließlichen Benutzung kann gegebenen-
falls vom Auffangtatbestand des § 22 Absatz 1 Satz 1 Nummer 5 BauGB erfasst werden.
6.1.5 Auffangtatbestand (§ 22 Absatz 1 Satz 1 Nummer 5 und § 215 BauGB)
Nach § 22 Absatz 1 Satz 1 Nummer 5 BauGB kann unmittelbar die Nutzung von Räumen in
Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben als Nebenwohnung unter einen Genehmigungs-
vorbehalt gestellt werden. Bei dem Begriff der Nebenwohnung wird an die Begriffsbestimmung
des § 21 des Bundesmeldegesetzes angeknüpft, dessen insoweit wesentlichen Absätze 1 bis 3
wie folgt lauten:
㤠21 Mehrere Wohnungen
(1) Hat ein Einwohner mehrere Wohnungen im Inland, so ist eine dieser Wohnungen
seine Hauptwohnung.
(2) Hauptwohnung ist die vorwiegend benutzte Wohnung des Einwohners.
(3) Nebenwohnung ist jede weitere Wohnung des Einwohners im Inland.“
Über § 21 Bundesmeldegesetz hinaus verlangt § 22 Absatz 1 Satz 1 Nummer 5 BauGB, dass
insgesamt an mehr als der Hälfte der Tage eines Jahres die entsprechenden Räume unbe-
wohnt sind. Nicht genehmigungsbedürftig wäre daher, wenn die Räume sowohl als Nebenwoh-
nung als auch als Ferienwohnung im Sinne des § 13a BauNVO genutzt werden und wenn die
tatsächliche Selbstnutzungszeit zusammen mit der Nutzungszeit als Ferienwohnung mindes-
tens die Hälfte des Jahres beträgt.
6.1.6 Verfahrensfragen
Die Gemeinden können den Genehmigungsvorbehalt auf einzelne Tatbestände von § 22 Ab-
satz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 5 BauGB beschränken.
Für die einzelnen Tatbestände wird im Hinblick auf die Beteiligung des Grundbuchamts auf Fol-
gendes hingewiesen:
Über die Einführung eines Genehmigungsvorbehalts nach § 22 Absatz 1 Satz 1 Nummer 5
BauGB muss das Grundbuchamt nicht informiert werden (§ 22 Absatz 2 Satz 3 BauGB).
In den Fällen des § 22 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 und 4 BauGB sind die betroffenen
Grundstücke dem Grundbuchamt stets einzeln zu bezeichnen. Da das Grundbuchamt von
sich aus keine Kenntnis davon hat, ob sich auf den Grundstücken Wohngebäude oder Be-
herbergungsbetriebe befinden, findet § 22 Absatz 2 Satz 4 BauGB (Bezeichnung der be-
troffenen Gemarkung) keine Anwendung.

31
Die Regelungen in § 22 Absatz 4 Satz 2 und Absatz 6 Satz 1 BauGB setzen eine Grund-
bucheintragung voraus und beziehen sich daher nur auf die Genehmigungsvorbehalte nach
§ 22 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 4 BauGB.
6.1.7 Ordnungswidrigkeitentatbestand (§ 213 BauGB)
Nach § 213 Absatz 2 BauGB handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder fahrlässig ohne Ge-
nehmigung nach § 22 Absatz 1 Satz 1 Nummer 5 BauGB einen dort genannten Raum als Ne-
benwohnung nutzt. Die Ordnungswidrigkeit kann nach § 213 Absatz 3 BauGB mit einer Geld-
buße bis zu fünfzigtausend Euro geahndet werden. Die Einzelheiten des Ordnungswidrigkeiten-
verfahrens richten sich nach dem Gesetz über Ordnungswidrigkeiten (OWiG).
6.1.8 Überleitungsrecht (§ 245c Absatz 2 BauGB)
§ 245c Absatz 2 Satz 1 BauGB stärkt den Vertrauensschutz in den Fällen, in denen die Eini-
gung vor Inkrafttreten des BauGBÄndG 2017 am 13. Mai 2017 erfolgte, die Eintragung in das
Grundbuch aber erst nach Inkrafttreten des Gesetzes erfolgt. Für diese Fälle kann bei einem
späteren Erlass einer Satzung oder eines Bebauungsplans nach § 22 Absatz 1 Satz 2 Nummer
3 und 4 BauGB ein Genehmigungsvorbehalt nicht begründet werden. Anknüpfungspunkt für die
Überleitungsregelung in § 245c Absatz 2 Satz 1 BauGB ist der Zeitpunkt, in dem die Miteigen-
tümervereinbarung nach § 1010 BGB abgeschlossen wird; in den Fällen des § 22 Absatz 1 Satz
1 Nummer 3 BauGB dürfte dieser regelmäßig mit der Einigung nach § 929 Satz 1 BGB zusam-
menfallen.
Erfolgt die Einigung nach Inkrafttreten des Gesetzes, aber vor Wirksamwerden des Bebau-
ungsplans oder der Satzung, gelten die allgemeinen Regeln. Insbesondere findet § 22 Absatz 4
Satz 2 BauGB Anwendung:
Ist noch vor Wirksamwerden der Satzung eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch
eingetragen, ist die Genehmigung zu erteilen.
Ist keine Auflassungsvormerkung eingetragen, besteht keine Genehmigungspflicht.
Wenn eine Grundbucheintragung bereits erfolgt ist, bevor die Satzung wirksam wird, bleibt die-
ser Vorgang wirksam.
Nach § 245c Absatz 2 BauGB ist das Genehmigungserfordernis nach § 22 Absatz 1 Satz 1
Nummer 5 BauGB nicht anwendbar, wenn die Nutzung als Zweitwohnung vor Inkrafttreten des
Gesetzes aufgenommen worden ist. Wird die Nutzung als Zweitwohnung nach Inkrafttreten des
Gesetzes, aber vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts aufgenommen, bedarf
die weitere Nutzung als Zweitwohnung einer Genehmigung. Bei wirtschaftlicher Härte kann § 22
Absatz 4 Satz 3 BauGB greifen.
6.2
Erhaltungssatzung (§§ 172 und 173 BauGB)
6.2.1 Kündigungsschutz in Milieuschutzgebieten (§ 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 6 BauGB)
In Milieuschutzgebieten, in denen zugleich eine Verordnung nach § 577a Absatz 2 des Bürger-
lichen Gesetzbuchs (BGB) und eine Verordnung nach § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB gelten,
verkürzt sich die Kündigungssperrfrist nicht mehr – wie nach bisheriger Rechtslage – um sie-
ben, sondern nur noch um fünf Jahre. Im Ergebnis verlängert sich die Schutzfrist für den Mieter
daher um zwei Jahre.

32
6.2.2 Mitteilungspflicht (§ 173 Absatz 3 Satz 3 BauGB)
Nach § 173 Absatz 3 Satz 2 BauGB hat die Gemeinde vor der Entscheidung über einen Ge-
nehmigungsantrag in den Fällen des § 172 Absatz 4 und 5 BauGB auch Mieter, Pächter und
sonstige Nutzungsberechtigte zu hören.
Die Anhörungspflicht ist durch § 172 Absatz 3 Satz 3 BauGB in den Fällen des § 172 Absatz 4
Satz 3 Nummer 6 BauGB um eine Informationspflicht der Gemeinde ergänzt worden: Mieter,
Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte sind über die Erteilung einer Genehmigung zu in-
formieren. Damit wird die Transparenz des Genehmigungsverfahrens erhöht und die Mieter,
Pächter und sonstigen Nutzungsberechtigten können sich auf die veränderten Verhältnisse ein-
stellen. Wird ein Genehmigungsantrag in den Fällen des § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 6
BauGB abgelehnt, erfolgt keine Information der Mieter, Pächter und sonstigen Nutzungsberech-
tigten.
Die Information gegenüber der anzuhörenden Person beschränkt sich in der Regel auf die Tat-
sache der Erteilung einer Genehmigung. Eine Erläuterung der Genehmigungsentscheidung
unter Berücksichtigung des Vorbringens der anzuhörenden Person ist nicht erforderlich. Aus-
künfte über die rechtlichen Auswirkungen der Genehmigung für Mieter, Pächter und sonstige
Nutzungsberechtigte unterbleiben. Die Information erfolgt schriftlich; eine förmliche Zustellung
ist nicht erforderlich. Die Information über die Erteilung einer Genehmigung ist kein Verwal-
tungsakt. Ein Rechtsbehelf gegen die Erteilung der Genehmigung steht den anzuhörenden Per-
sonen nicht zu.
Adressat der Information ist der Mieter, Pächter oder sonstige Nutzungsberechtigte zum Zeit-
punkt der Erteilung der Genehmigung. Dies gilt auch, wenn ein vorheriger Mieter, Pächter oder
sonstiger Nutzungsberechtigter angehört wurde. Eine Wiederholung der Anhörung wegen eines
zwischenzeitlichen Wechsels in der Person des Mieters, Pächters oder sonstigen Nutzungsbe-
rechtigten ist nicht erforderlich.
6.3
Erweiterung des Anwendungsbereichs des Umwelt-Rechtsbehelfsgesetzes (UmwRG)
bei Bauleitplan- und Baugenehmigungsverfahren
Vereinigungen nach § 2 UmwRG können Rechtsbehelfe gegen bestimmte Entscheidungen ein-
legen, ohne die Verletzung eigener Rechte geltend machen zu müssen.
Dies betrifft nach § 1 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 UmwRG u. a. die Entscheidung über Pläne
und Programme, für die nach Anlage 5 des UVPG oder landesrechtlicher Vorschriften eine
Pflicht zur Durchführung einer Strategischen Umweltprüfung bestehen kann. Von der Vorschrift
sind auch Flächennutzungs- und Bebauungspläne erfasst, einschließlich ihrer Änderungen,
nicht aber Satzungen nach §§ 34, 35 BauGB, da diese nicht in der Anlage zum UVPG aufge-
führt sind (vgl. Nummer 3.1.2).
Nach § 1 Absatz 1 Satz 1 Nummer 5 UmwRG unterfallen nunmehr auch Zulassungsentschei-
dungen von Vorhaben dem Anwendungsbereich des UmwRG, wenn umweltbezogene Vor-
schriften des Bundes- oder Landesrecht bzw. unmittelbar geltenden EU-Rechts anzuwenden
sind. Betroffen sein können z. B. Baugenehmigungen für Vorhaben im Außenbereich oder bei
denen im Ergebnis immissionsschutzrechtliche Anforderungen eine Rolle spielen (Gebietserhal-
tungsanspruch, Gebot der Rücksichtnahme). Ebenso gehören Verwaltungsakte über die Über-
wachungs- und Aufsichtsmaßnahmen der Baubehörden zu den Entscheidungen, gegen die die
Umweltverbandsklage künftig statthaft ist (§ 1 Absatz 1 Satz 1 Nummer 6 UmwRG).

33
Nach § 2 Absatz 3 Satz 1 UmwRG beträgt bei fehlender öffentlicher oder persönlicher Be-
kanntmachung einer Entscheidung die Rechtsbehelfsfrist für die Umweltvereinigung ein Jahr,
nachdem sie von der Entscheidung Kenntnis erlangt hat oder hätte erlangen können. Im Falle
des § 1 Absatz 1 Satz 1 Nummer 5 oder 6 UmwRG muss der Rechtsbehelf jedoch spätestens
binnen zweier Jahre, nachdem der Verwaltungsakt erteilt wurde, erhoben werden, § 2 Absatz 3
Satz 2 UmwRG.
Im Zweifel kann es sich aus Gründen der Rechtssicherheit anbieten, die anerkannten Umwelt-
verbände im Verfahren einzubeziehen bzw. zu beteiligen und ihnen ggf. die Entscheidung über
den Bauleitplan bekanntzugeben; im Falle einer Zulassungsentscheidung ist die Baubehörde
auf Antrag des Bauherrn hierzu sogar verpflichtet (§ 7 Absatz 1 Satz 1 UmwRG).