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SÄCHSISCHES
STAATSMINISTERIUM
DES INNERN
SÄCHSISCHES STAATSMINISTERIUM DES INNERN
01095 Dresden
Lt. Verteiler
Dresden, den
19.10.2007
Bearbeiterin:
Frau Wirth/
Frau Hoffmann
(
(03 51) 5 64 - 3232
E-Mail:
Katharina.Wirth@smi.sachsen.de
Katrin.Hoffmann@smi.sachsen.de
Aktenzeichen:
23a-2241.80
(Bitte bei Antwort
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Bewertung von Gebäuden mit Hilfe von Ersatzwerten bei der Erstellung der Eröff-
nungsbilanz
Das Gesetz über das neue kommunale Haushalts- und Rechnungswesen (Kommunale Dop-
pik), das derzeit im Sächsischen Landtag beraten wird, soll ab dem Haushaltsjahr 2008 in
Kraft treten und ist ab 2013 verbindlich für die kommunale Haushaltswirtschaft im Freistaat
Sachsen anzuwenden.
Im Zuge der Umstellung des Haushalts- und Rechnungswesens ist es notwendig, für die
Aufstellung der Eröffnungsbilanz erstmalig sämtliches Vermögen der Kommunen gemäß den
Regelungen der künftigen Kommunalhaushaltsverordnung (KomHVO-Doppik) und ergän-
zend der Bewertungsrichtlinie zu erfassen und zu bewerten. Im Rahmen der Bewertung von
Gebäuden werden häufig Anfragen an die Projektgruppe Kommunale Doppik gerichtet, die
die Anwendung der Regelungen zur Bewertung von Gebäuden mit Hilfe von Ersatzwerten
nach § 61 Abs. 8 Nr. 2 E-KomHVO-Doppik und in der Bewertungsrichtlinie betreffen. Die
Vergleichbarkeit der in den Eröffnungsbilanzen ausgewiesenen Werte darf nicht durch die
unterschiedliche Anwendung von Verfahren zur Wertermittlung beeinträchtigt werden.
Aus diesem Anlass gibt die Projektgruppe Kommunale Doppik zur Ermittlung des Wertes von
Gebäuden mit Hilfe des Sachwertverfahrens folgende Hinweise:
1. Grundsatz für die Wertermittlung
Die Bewertung der Vermögensgegenstände in der Eröffnungsbilanz und in den Folgebilan-
zen ist grundsätzlich mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten gemäß § 89 Abs. 5
E-SächsGemO i. V. m. § 38 E-KomHVO-Doppik vorzunehmen. Das heißt, dass für hier in
Rede stehende Gebäude zunächst zu prüfen ist, ob tatsächliche Anschaffungs- und Herstel-
lungskosten vorhanden sind. Dies gilt regelmäßig für Gebäude, die nach 1990 errichtet wur-
den. Für Gebäude, deren Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht ermittelt werden kön-
nen, ist gemäß § 61 Abs. 4 i. V. m. § 61 Abs. 8 Nr. 2 E-KomHVO-Doppik das Sachwertver-
fahren oder in Einzelfällen das Ertrags- oder Vergleichswertverfahren anzuwenden.

- 2 -
2. Rechtsgrundlagen für die Bewertung mit Hilfe des Sachwertverfahrens
§ 61 Abs. 8 Nr. 2 E-KomHVO-Doppik verweist auf das in den §§ 21 bis 25 der Wertermitt-
lungsverordnung (WertV)
1
geregelte Sachwertverfahren zur Ermittlung des Ersatzwertes von
Gebäuden auf der Grundlage von Normalherstellungskosten. Dieses Verfahren ist in den
Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Wertermittlungsrichtlinien – WertR 2006),
die vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen im Bundesanzeiger ver-
öffentlicht werden, konkretisiert und ausführlich erläutert
2
. Mit Hilfe der dort unter
Nr. 3.6.1.1.1 und in Anlage 2 WertR 2006 beschriebenen Methodik und unter Verwendung
der in Anlage 7 WertR 2006 geregelten Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) wird der
Wiederbeschaffungszeitwert bezogen auf das Jahr 2000 ermittelt. In die Eröffnungsbilanz
werden allerdings nicht die ermittelten Wiederbeschaffungszeitwerte zum 1. Januar 2007,
sondern die auf das Jahr der Anschaffung und Herstellung rückgerechneten und um die Al-
terswertminderung korrigierten Werte übernommen. Die Arbeiten zur Erfassung und Bewer-
tung der Vermögensgegenstände werden in der Regel ein bis zwei Jahre vor der Einführung
der kommunalen Doppik begonnen. Wenn z. B. im Jahr 2007 bereits eine Wertermittlung auf
der Grundlage der E-KomHVO-Doppik für die Eröffnungsbilanz des Jahres 2009 vorgenom-
men wurde, können diese Werte verwendet werden. Die Alterwertminderung (Abschreibung)
ist allerdings auf den Stichtag der Eröffnungsbilanz bezogen zu berücksichtigen.
3. Ermittlungsschritte für Ersatzwerte mit Hilfe des Sachwertverfahrens
Dem in der Anlage 1 als EXCEL-Datei beigefügten Ermittlungsschema Sachwertverfahren
und den beigefügten Anlagen liegen die nachfolgend aufgeführten Schritte zugrunde:
a) Ermittlung des Ausstattungsstandards
Der Ausstattungsstandard wird mit Hilfe von Anlage 2 des Ermittlungsschemas Sachwertver-
fahren ermittelt. Die Tabellen beruhen auf Anlage 7 WertR 2006 (NHK 2000).
b) Ermittlung der fiktiven Restnutzungsdauer und des fiktiven Baujahres des Gebäudes
Bei Gebäuden, die vor oder nach 1990 teilweise oder nicht wie im unter Nr. 4 beschriebenen
Umfang saniert oder ausschließlich planmäßig instand gesetzt wurden, ist zuerst die wirt-
schaftliche Restnutzungsdauer sachgerecht zu schätzen. Die Schätzung der wirtschaftlichen
Restnutzungsdauer kann nach Anlage 3 des Ermittlungsschemas Sachwertverfahren vorge-
nommen werden.
Nach dem in Anlage 3 enthaltenen Schema ist zunächst der Modernisierungsgrad mit Hilfe
eines Punktesystems zu ermitteln, in das wesentliche Modernisierungselemente einfließen.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass kurz vor dem Bewertungsstichtag durchgeführte Maß-
nahmen mit mehr Punkten zu bewerten sind als länger zurückliegende. Auf der Grundlage
der für das Objekt ermittelten Punktzahl wird der Modernisierungsgrad festgelegt.
Die Restnutzungsdauer wird anschließend abhängig von der Gesamtnutzungsdauer und
dem tatsächlichen Alter des Gebäudes aus der entsprechenden Tabelle ermittelt. Sofern das
tatsächliche Alter nicht ermittelt werden kann, ist eine sachgerechte Schätzung auf der
Grundlage vorhandener Unterlagen und ggf. durch Befragung von Zeitzeugen vorzunehmen.
Die Gesamtnutzungsdauer ist der verbindlich vorgegebenen Abschreibungstabelle (Anlage
zur KomHVO-Doppik) zu entnehmen. Das Bewertungsjahr ist das erste Jahr mit einer Haus-
haltsführung nach den Regeln der doppelten Buchführung.
1
www.gesetze-im-internet.de
2
http://www.bmvbs.de/artikel-,302.7628/artikel/dokument.htm

- 3 -
Das fiktive Baujahr errechnet sich wie folgt:
c) Ermittlung des Wiederbeschaffungszeitwertes 2000 auf der Grundlage von Normalherstel-
lungskosten (NHK)
Auf der Grundlage des unter Buchstabe b errechneten fiktiven Baujahres, des Gebäudetyps
und unter Berücksichtigung des Ausstattungsstandards nach Buchstabe a ist der Wert für
einen Quadratmeter bebauten Raumes der Anlage 7 WertR 2006 zu entnehmen und mit der
Bruttogrundfläche des Gebäudes, die nach Anlage 6 WertR ermittelt wird, zu multiplizieren.
Auf diesen Wert, der den Wiederbeschaffungszeitwert des Gebäudes auf der Preisbasis des
Jahres 2000 darstellt, müssen die Baunebenkosten nach Anlage 7 WertR 2006 in der für den
jeweiligen Gebäudetyp angegebenen Höhe aufgeschlagen werden.
d) Berücksichtigung von Anpassungsfaktoren
In die Berechnung kann ein regionaler Anpassungsfaktor einfließen. Ein solcher Anpas-
sungsfaktor käme für das Land oder wegen der Größe der Gemeinde in Frage.
Regionaler Anpassungsfaktor:
Soweit ein regionaler Anpassungsfaktor angewendet werden soll, kommt für den Freistaat
Sachsen ein Wert innerhalb der Spanne von 1,00 bis 1,10 in Frage, der mit den nach Buch-
stabe c errechneten fiktiven Herstellungskosten multipliziert werden muss.
Anpassungsfaktor wegen der Größe der Gemeinde:
In gleichem Sinne kann der Anpassungsfaktor wegen der Größe der Gemeinde berücksich-
tigt werden. Dafür stehen folgende Korrekturwerte zur Verfügung.
Größe der Gemeinde
Faktor
Großstädte mit mehr als 200.000 Einwohnern
1,05 bis 1,15
Städte mit mehr als 50.000 bis 200.000 Einwohnern
0,95 bis 1,05
Kommunen mit bis zu 50.000 Einwohnern
0,90 bis 0,95
Anpassungsfaktoren für Mehrfamilien-Wohnhäuser gemäß Nr. 3.6.1.1.2 NHK 2000 können
angewendet werden. Weitere Anpassungs- und Korrekturfaktoren, die in der Wertrichtlinie
genannt sind, sind nicht zu berücksichtigen.
e) Berechnung des Ersatzwertes gemäß § 61 Abs. 8 Nr. 2 E-KomHVO-Doppik
Der nach Buchstaben a bis d errechnete Wiederbeschaffungszeitwert 2000 ist nun auf das
Jahr der fiktiven Anschaffung und Herstellung (fiktives Baujahr) rückzurechnen. Hierbei ist
der Baupreisindex des fiktiven Baujahres maßgebend. In Anlage 4 des Ermittlungsschemas
Sachwertverfahren sind die Preisindizes für Wohngebäude enthalten. Diese können auch für
andere Gebäude angewendet werden, da die Werte nur geringfügig abweichen. Der nach
Buchstabe c ermittelte Wert muss mit dem Preisindex multipliziert werden, um die fiktiven
Anschaffungs- und Herstellungskosten zu erhalten. Von diesem Wert ist sodann die Alters-
wertminderung als Abschreibungsbetrag zwischen dem fiktiven Herstellungsjahr und dem
Jahr der Bewertung a wie folgt zu berechnen:
fiktives Baujahr = Bewertungsjahr ./. (Gesamtnutzungsdauer ./. Restnutzungsdauer)
Gesamtnutzungsdauer
Fiktiver Herstellungswert x (Gesamtnutzungsdauer ./. Fiktive Restnutzungsdauer)
Abschreibungsbetrag =

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Der Abschreibungsbetrag wird vom fiktiven Herstellungswert subtrahiert. Ergebnis dieser
Berechnung ist der Gebäudewert zu fortgeführten fiktiven Anschaffungs- und Herstellungs-
kosten ohne Berücksichtigung von Baumängeln.
f) Berücksichtigung von Baumängeln und Bauschäden
Eventuelle Baumängel oder Bauschäden sind aufzuführen und von dem unter Buchstaben e
ermittelten Wert in Form einer außerplanmäßigen Abschreibung abzuziehen. Der resultie-
rende Wert ist der fortgeführte fiktive Herstellungswert zum Bewertungszeitpunkt. Er wird als
Anschaffungs- oder Herstellungskosten in die Eröffnungsbilanz übernommen.
4. Ersatzwerte für grundlegend sanierte oder modernisierte Gebäude
Bei Gebäuden, die nach 1990 umfassend saniert, erneuert oder erweitert wurden, so dass
der Wert dieser Maßnahmen den Wert des Altbestandes übersteigt oder die Nutzungsdauer
wesentlich verlängert wird, kann in der Regel von einer Zweitherstellung bzw. Neuherstellung
gesprochen werden. Unter der Voraussetzung, dass die Sanierungskosten ermittelt werden
können, ist es in diesen Fällen sachgerecht, den Wert des Gebäudes vor der Sanierung mit
Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln und die um Abschreibungen bereinigten Kosten
für die Sanierung oder Zweitherstellung zuzurechnen. Der so ermittelte Wert ist in die Eröff-
nungsbilanz zu übernehmen. Die in den Sonderposten für Investitionszuwendungen einzu-
stellenden aufgelösten Beträge dürfen jedenfalls nicht höher sein als der ermittelte Buchwert
des Gebäudes.
5. Anwendung anderer Verfahren
Soweit es sich um Gebäude handelt, die gewerblich genutzt werden, ist die Anwendung des
Ertragswertverfahrens oder des Vergleichswertverfahrens nach den §§ 16 bis 19 WertV
Nr. 3.1.2 WertR 2006 zulässig. Dazu zählen beispielsweise auch Wohngebäude.
6. Hilfsmittel
Auf der Grundlage der Arbeitshilfen anderer Länder, insbesondere von Mecklenburg-
Vorpommern und Rheinland-Pfalz, hat die Projektgruppe das Ermittlungsschema Sachwert-
verfahren entwickelt. Dieses und die einschlägigen Rechtsgrundlagen werden auf der Inter-
netseite des SMI unter
www.smi.sachsen.de
/Schwerpunkte/Kommunale Doppik/Arbeits-
hilfen zur Verfügung gestellt. Auf die Versendung des Ermittlungsschemas Sachwertver-
fahren und der z. T. umfangreichen Anlagen auf dem Postweg wird verzichtet.
Dr. Feist
Referatsleiter
Anlage: 1 ( nur auf elektronischem Weg)

- 5 -
Verteiler
über die
Regierungspräsidien
Chemnitz, Dresden, Leipzig
Referate 21
- im Postaustausch -
zusätzlich per E-Mail
an alle
Landratsämter, Städte und Gemeinden
im Freistaat Sachsen
nachrichtlich:
Sächsischer Rechnungshof, Abteilung 2
Sächsischer Städte- und Gemeindtag
Sächsischer Landkreistag
jeweils
- im Postaustausch -