Jahresbericht 2020 des Sächsischen Rechnungshofs
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Kommunale Wohnungsunternehmen in Städten
zwischen 14.000 und 18.000 Einwohnern
24
Dauerhafter Leerstand stellt das größte wirtschaftliche Risiko für
Wohnungsunternehmen dar. Marktgerechte Modernisierungen der
Bestände sind weiterhin erforderlich. Unter Berücksichtigung der
demografischen Entwicklung ist daneben der Rückbau nicht mehr
benötigter Objekte zu betreiben.
1 Prüfungsgegenstand
Der SRH hat die Haushalts- und Wirtschaftsführung von 11 kommunalen
Wohnungsunternehmen in den Jahren 2014 bis 2018 geprüft, deren
Gesellschafterstädte zwischen rd. 14.000 und 18.000 EW hatten. Prü-
fungsschwerpunkt war die wirtschaftliche Lage der Gesellschaften und
deren Auswirkung auf die Gebietskörperschaften.
Die kommunalen Wohnungsgesellschaften bilden eine wesentliche Säule
bei der Umsetzung der in den Integrierten Stadtentwicklungskonzepten
der Kommunen dargestellten langfristigen Ziele. Neben der Daseinsvor-
sorge in Form der Gestellung attraktiven und bezahlbaren Wohnraums
für alle Bevölkerungsschichten obliegen ihnen wesentliche Aufgaben der
Stadtentwicklung und -gestaltung. Sie tragen damit erheblich zur
Außenwahrnehmung der Kommunen bei. Die Gesellschafter sind daher
gehalten, die Steuerung ihrer Gesellschaften aktiv wahrzunehmen und
insbesondere die wirtschaftliche Situation im Blick zu behalten.
2 Prüfungsergebnisse und Folgerungen
2.1 Wohnungsleerstände
Dauerhaft leerstehende Wohneinheiten stellen für Wohnungsgesell-
schaften das größte finanzielle Risiko dar und beeinflussen die wirt-
schaftliche Situation signifikant negativ.
Im Prüfungszeitraum wiesen die geprüften Gesellschaften im Durch-
schnitt einen Leerstand von 16,5 % der Wohneinheiten aus, wobei große
Unterschiede, insbesondere zwischen den in den Ballungsräumen ansäs-
sigen Wohnungsunternehmen (z. B. G, H und L) und solchen im ländli-
chem Raum (z. B. E und F), bestehen.
Die Wohnungsunternehmen gehen bis zum 31.12.2022 überwiegend von
sinkenden Leerstandsquoten aus.
Abbildung 1: Wohnungsleerstände in % des Bestands
0
5
10
15
20
25
30
35
A
B
C
D
E
F
G
H
J
K
L
Ø
in %
31.12.2014
31.12.2018
Prognose zum 31.12.2022
1
2
Leerstehende Wohneinheiten stellen das
größte finanzielle Risiko dar
3
4
5

 
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Im Prüfungszeitraum verminderte sich der Bestand an Wohneinheiten
durch Rückbau und Veräußerung um rd. 6 %.
Die Verminderung der Wohnungsbestände erfolgte vornehmlich in Ab-
hängigkeit von den bereits vor dem Prüfungszeitraum vorgenommenen
Bestandsverminderungen sowie den aktuellen und den prognostizierten
Wohnungsleerständen.
Trotz der Bestandsverminderungen hat sich der durchschnittliche Leer-
stand im Prüfungszeitraum nicht wesentlich verändert. Bei 6 der geprüf-
ten Gesellschaften ist der Leerstand in diesem Zeitraum angestiegen. Die
Maßnahmen konnten die Entwicklung vielerorts lediglich abfedern.
Der Rückbau nicht mehr benötigter Bestandsobjekte ist auch zukünf-
tig zu betreiben.
Um ihre Leerstandsquoten verringern und gegenüber Genossenschaften
und privaten Anbietern am Markt bestehen zu können, modernisierten
bzw. sanierten die Wohnungsgesellschaften im Prüfungszeitraum insge-
samt rd. 9 % des Gesamtbestandes ihrer Wohneinheiten. Dabei berück-
sichtigten sie zunehmend insbesondere die Ansprüche von Mietern im
Ruhestand und von Mietern mit Kindern.
Umbauten zur Erlangung von Barrierearmut standen dabei besonders im
Fokus. Die von Bund und Freistaat zur Kofinanzierung aufgelegten För-
derprogramme wurden angabegemäß wegen des hohen bürokratischen
Aufwands sowie teils enger Fördervoraussetzungen der Landesprogram-
me nicht oder nur in geringem Maß in Anspruch genommen.
Marktgerechte Modernisierungen bzw. Sanierungen des Wohnungsbe-
standes sind auch künftig erforderlich. Den Unternehmen wird empfoh-
len, die Umsetzung der Empfehlungen der Kommission zur Vereinfa-
chung und Verbesserung von Förderverfahren im Freistaat Sachsen zu
verfolgen und ggf. neue Förderprogramme bzw. –bedingungen zu nut-
zen. Sie sollten ggf. mit konkreten Vorschlägen bei der Staatsregierung
auf bessere Praxistauglichkeit hinwirken.
2.2 Wirtschaftliche Lage
3 Gesellschaften erwirtschafteten im Prüfungszeitraum in Summe nega-
tive Jahresergebnisse. Es handelte sich um die Gesellschaften mit den
höchsten Leerstandsquoten. Hinsichtlich der Eigenkapitalausstattungen
besteht eine große Spannbreite; bei 3 Gesellschaften betrug die Eigen-
kapitalquote weniger als 30 %.
Tabelle 1: Jahresergebnisse und Eigenkapitalquoten
Wohnungsunternehmen
Jahresergebnisse
1
Summen 2014 bis 2018
T€
Eigenkapitalquoten I
2
Mittelwerte 2014 bis 2018
%
A
-477
67
B
916
56
C
2.655
26
D
2.937
19
E
-165
52
F
5.433
72
G
5.414
48
H
2.615
42
J
-368
52
K
1.782
13
L
1.847
40
1
Angaben der Wohnungsunternehmen in den Jahresabschlüssen.
2
Eigenkapitalquote I =
bilanzielles Eigenkapital
x 100
Bilanzsumme
6
7
8
9
10
11
12
Jahresergebnisse müssen dauer-
haft positiv sein
13

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Bei den Wohnungsgesellschaften C, D und K bestanden während des
gesamten Prüfungszeitraumes Sanierungsvereinbarungen mit deren
Finanzierungsgläubigern und Gesellschaftern. Die Sanierungsvereinba-
rungen wurden bereits vor dem Prüfungszeitraum geschlossen, weil die
ordnungsgemäße Bedienung der Kapitaldienste und die Liquidität der
Gesellschaften gefährdet waren.
Die Gesellschaft C erhielt auf der Grundlage der Sanierungsvereinbarung
im Prüfungszeitraum 575 T€ Gesellschafterzuschüsse. Zudem übernahm
die Stadt eine Bürgschaft und gewährte ein Darlehen. Die beiden ande-
ren Gesellschaften erhielten Gesellschafterbürgschaften. Im Prüfungs-
zeitraum zeichnete sich eine Verbesserung der wirtschaftlichen Lage
dieser 3 Gesellschaften ab.
Die Wohnungsgesellschaften müssen ihre Geschäftstätigkeiten auf
dauerhafte Gewinnerwirtschaftung ausrichten und das Eigenkapital
stärken.
Um im Rahmen der Querschnittsprüfung eine Vergleichbarkeit herzustel-
len, wurden bei den Unternehmen verschiedene wohnungswirtschaftliche
Kennzahlen ermittelt, die vorrangig zum Stichtag 31.12.2018 den lang-
fristigen Unternehmenserfolg abbilden.
Gravierende Unterschiede zwischen den Gesellschaften bestehen bei der
Verschuldung pro m
2
Wohnfläche, dem Verschuldungsgrad und der Kapi-
taldienstquote. Vornehmliche Ursachen für vergleichsweise hohe Ver-
schuldungswerte und Kapitaldienstquoten sind Aufwendungen für Sa-
nierungen, Modernisierungen und Neubauten sowie Kreditbelastungen
aus weiter zurückliegenden Geschäftsjahren.
Tabelle 2:
Verschuldung und Kapitaldienst zum 31.12.2018
Wohnungsunter-
nehmen
Verschuldung
1
pro m
2
€/m
2
Verschuldungsgrad
1
%
Kapitaldienstquote
1
%
A
176
23
65
B
171
56
28
C
380
201
61
D
380
314
58
E
101
53
38
F
84
13
39
G
340
100
36
H
471
97
56
J
267
143
49
K
369
436
51
L
397
115
74
Mittelwerte
285
141
50
1
Berechnung des SRH unter Verwendung der Angaben in den Jahresabschlüssen und Erhe-
bungsbögen der Wohnungsunternehmen.
Verschuldung pro m
2
=
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern (€)
Wohnfläche (m
2
)
Verschuldungsgrad (%) =
mittel und langfristige Verbindlichkeiten (€)
x 100
Eigenkapital (€)
Kapitaldienstquote (%) =
Kapitaldienst (€)
x 100
Nettokaltmiete (€)
14
15
16
Gravierende Unterschiede bei der Ver-
schuldung und dem Kapitaldienst
17
18

 
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Ein niedriger Wert kann im Einzelfall daher rühren, dass bereits hohe
Tilgungsleistungen wie durch die Gesellschaft F erbracht wurden, die
nach der ersten Sanierungswelle der 1990er Jahre ihre Investitionstätig-
keit mit Beginn der zunehmenden Leerstandsentwicklung neu ausrichte-
te, um keine durchsanierten Wohngebäude mit hoher Kreditbelastung
abbrechen zu müssen
.
Die Gesellschaft E dagegen tätigte kaum Investiti-
onen, weswegen in der Vergangenheit keine größere Darlehensaufnahme
erfolgte. Bei der Gesellschaft H ist die hohe Verschuldung pro m² u. a.
darauf zurückzuführen, dass dem Investitionsvolumen die geringste
Wohnfläche gegenübersteht. Zudem erforderten die vorhandenen Alt-
bauten deutlich umfangreichere Sanierungsmaßnahmen als die bei an-
deren Gesellschaften überwiegend anzutreffenden Bauten der 1970er
und 1980er Jahre.
Der Verschuldungsgrad stellt das Verhältnis von mittel- und langfristi-
gem Fremdkapital zum Eigenkapital dar. Je höher der Verschuldungsgrad
eines Unternehmens ist, desto abhängiger ist dieses von externen Gläu-
bigern. Einer in der Praxis herausgebildeten Regel zufolge sollte der Ver-
schuldungsgrad nicht über 200 % betragen.
Soweit hohen Verschuldungen keine refinanzierenden Nettokaltmie-
ten gegenüberstehen, ist zur Erhaltung bzw. Schaffung der finanziel-
len Handlungsfähigkeit ein anderweitiger Schuldenabbau, bspw. durch
Veräußerung nicht mehr benötigter Immobilien, zu forcieren.
2 Wohnungsgesellschaften leisteten aus den Ergebnissen ihres woh-
nungswirtschaftlichen Geschäftsbereiches jährlich Gewinnausschüttun-
gen an ihre Gesellschafter. Die Gesellschaft A zahlte in den Jahren
2014 bis 2018 an den Gesellschafter aus Entnahmen aus der Kapital-
rücklage rd. 2.632 T€, obwohl sie in diesem Zeitraum Verluste i. H. v.
rd. 477 T€ erwirtschaftete.
Unter Berücksichtigung der Leistungsfähigkeit ihrer Wohnungsgesell-
schaften sollten die kommunalen Gesellschafter künftig verstärkt darauf
achten, dass die Wohnungsgesellschaften einen Ertrag für den Haushalt
der Gemeinde abwerfen, soweit dadurch die Erfüllung des öffentlichen
Zwecks nicht beeinträchtigt wird.
2.3 Annextätigkeiten und Beteiligungen
10 Wohnungsgesellschaften führen Verwaltungen fremder Wohn- und
Gewerbeeinheiten selbst durch; eine Gesellschaft hat dieses Geschäftsfeld
einer Tochtergesellschaft übertragen. Von den 10 Wohnungsgesellschaften
berechneten lediglich 6 die Jahresergebnisse dieses Geschäftsbereiches,
wobei nicht in allen Fällen sämtliche Kosten einbezogen wurden. Die
übrigen 4 Gesellschaften konnten kein Ergebnis für den Geschäftsbereich
Fremdverwaltungen benennen.
Den Gesellschaften wird empfohlen, eine Kostenrechnung, die die
Aufwendungen und Erlöse für die Fremdverwaltung darstellt, zu im-
plementieren und die Fremdverwaltung insgesamt auf den Prüfstand
zu stellen.
4 Wohnungsgesellschaften unterhielten insgesamt 8 Tochterunterneh-
men, die im Auftrag ihrer Muttergesellschaften Dienstleistungen wie
z. B. Wärmeversorgung, Hausmeisterservice und Grünpflege erledigen.
Die Tochtergesellschaften bieten diese Leistungen z. T. auch am Markt
an. 1 Tochtergesellschaft erbringt ausschließlich Leistungen im Bereich
Kultur und Freizeit für die Stadt und arbeitet dauerdefizitär. In einer
anderen Stadt wird das Schwimmbad ohne ausreichende Verlustabde-
ckung vom Wohnungsunternehmen als Eigentümer betrieben.
19
20
21
22
23
Wirtschaftlichkeit von Fremdver-
waltungen nicht oder unzu-
reichend ermittelt
24
25
Aufgabenerfüllung ohne woh-
nungswirtschaftlichen Bezug
26

 
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Aus der Tätigkeit aller Tochterunternehmen resultierten im gesamten
Prüfungszeitraum Erträge aus Gewinnabführungen i. H. v. rd. 3 Mio. €
(ohne die Erträge aus der Beteiligung an einem regionalen Energiever-
sorger) und Aufwendungen aus Verlustübernahmen i. H. v. rd. 2 Mio. €.
Erträge aus Gewinnabführungen wurden vornehmlich aus dem Ge-
schäftsfeld Wärmeversorgung generiert.
Kommunale Wohnungsunternehmen sollen bereits aus Gründen der
Transparenz und Steuerungskompetenz Unternehmensbeteiligungen
nur eingehen bzw. aufrechterhalten oder selbst tätig werden, wenn
ein unmittelbarer Sachzusammenhang zur Wohnungsbewirtschaftung
besteht und dies für die Erfüllung ihrer Aufgaben erforderlich und
wirtschaftlich vertretbar ist. Unternehmensbeteiligungen sollten ren-
tabel sein und insbesondere keine dauerhaften Verlustabdeckungen
oder Zuschüsse erfordern.
3
Stellungnahmen
Das SMI teilt die Folgerungen des SRH.
Das
SMR weist darauf hin, dass bislang keine Förderung allgemeiner
Modernisierung von Mietwohnraum erfolgte. Vielmehr seien die Mittel
gezielt eingesetzt worden, um rollatorgerechten Wohnraum zu schaffen.
4 Schlussbemerkungen
Der SRH verkennt nicht, dass es sich bei der inhaltlichen Ausrichtung
von Förderprogrammen um bewusste Entscheidungen des Fördermittel-
gebers handelt. Gleichwohl sollten die Empfehlungen der Kommission
zur Vereinfachung und Verbesserung von Förderverfahren im Freistaat
Sachsen beachtet werden.
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29
30
31