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Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen

Auftraggeber
Sächsisches Staatsministerium des Innern
Auftragnehmer
empirica ag
Büro: Berlin
Kurfürstendamm 234, 10719 Berlin
Telefon (030) 88 47 95-0
Fax (030) 88 47 95-17
www.empirica-institut.de
Bearbeitung
Prof. Dr. Harald Simons, Lukas Weiden
Projektnummer
2019024
Berlin, 13. September 2019

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
i
empirica
INHALTSVERZEICHNIS
Zusammenfassung: Wohnungsmärkte in Sachsen .................................................................................. 1
1.
Entwicklung und Ausblick auf die Wohnungsmärkte in Dresden und Leipzig ........................... 1
2.
Entwicklung und Ausblick auf die Wohnungsmärkte in den Landkreisen Sachsens sowie
Chemnitz ..................................................................................................................................... 2
3.
Empfehlungen ............................................................................................................................ 3
Wohnungsmärkte in Sachsen .................................................................................................................. 4
1.
Entwicklungen der Wohnungsnachfrage in Sachsen ................................................................. 4
1.1
Entwicklung der Zahl der Einwohner ................................................................................... 4
1.2
Komponenten der Bevölkerungsentwicklung ...................................................................... 7
1.3
Detaillierte Analyse der Wanderungsgewinne Dresdens und Leipzigs .............................. 12
1.3.1
Dresden .......................................................................................................................... 12
1.3.2
Leipzig ............................................................................................................................. 13
1.4
Entwicklung der Zahl der Haushalte und der Wohnungsnachfrage ................................... 15
1.5
Typisierung der Wohnungsmarktregionen ........................................................................ 18
1.6
Bevölkerungs- und Wohnungsnachfrageprognose ............................................................ 20
1.6.1
Sachsen insgesamt ......................................................................................................... 20
1.6.2
Prognosen auf Ebene der Wohnungsmarktregionen..................................................... 22
1.6.3
Haushaltsprognose ......................................................................................................... 24
1.6.4
Wohnungsnachfrageprognose ....................................................................................... 24
1.6.4.1
Quantitative Wohnungsnachfrage ......................................................................... 24
1.6.4.2
Qualitative Wohnungsnachfrage ........................................................................... 25
1.6.4.3
Erforderlicher Neubau zur Befriedung der Nachfrage ........................................... 26
1.6.4.4
Aufteilung
der
Nachfrage
auf
Ein-
und
Zweifamilienhäuser
sowie
Mehrfamilienhäuser .............................................................................................. 28
2.
Entwicklungen des Wohnungsangebots in Sachsen................................................................. 31
2.1
Unterschiedliche Wohnungsbestände ............................................................................... 31
2.2
Anziehender Geschosswohnungsbau in Dresden und Leipzig ........................................... 33
2.2.1
Baufertigstellungen ........................................................................................................ 33
2.2.2
Baugenehmigungen ....................................................................................................... 39
3.
Wohnungsleerstand ................................................................................................................. 41
3.1
Bisherige Entwicklung ........................................................................................................ 41
3.2
Weitere Entwicklung .......................................................................................................... 45
3.2.1
Weitere Entwicklung in den Schrumpfungsregionen..................................................... 45

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
ii
empirica
3.2.2
Weitere Entwicklung in Leipzig und Dresden ................................................................. 47
4.
Entwicklung der Mieten ........................................................................................................... 51
4.1
Angebotsmieten ................................................................................................................. 52
4.2
Bestandsmieten .................................................................................................................. 58
4.3
Mietbelastung .................................................................................................................... 61
5.
Angebot und Nachfrage nach Einkommensklassen (in Dresden und Leipzig) ......................... 66
6.
Haushalte mit Leistungsbezug .................................................................................................. 71
7.
Seniorengerechte Wohnungen ................................................................................................ 78
8.
Lage und weitere Entwicklung der Wohnungsmärkte in Sachsen ........................................... 83
8.1
Chemnitz und alle Landkreise ............................................................................................ 83
8.2
Dresden .............................................................................................................................. 85
8.3
Leipzig ................................................................................................................................. 86
9.
Empfehlungen zur Wohnungs-, Stadt- und Regionalpolitik in Sachsen ................................... 88
9.1
Empfehlungen für Chemnitz und alle Landkreise .............................................................. 88
9.2
Empfehlungen für Leipzig und Dresden ............................................................................. 92
9.2.1
Kappungsgrenze ............................................................................................................. 93
9.2.2
Mietpreisbremse ............................................................................................................ 94
9.2.3
Sozialer Wohnungsbau ................................................................................................... 95
Anhang .................................................................................................................................................. 97
1.
Auslandszuwanderung nach Sachsen ....................................................................................... 97
2.
Annahmen und Methodik der Bevölkerungs- und Wohnungsnachfrageprognose ............... 100
2.1
Annahmen der Bevölkerungsprognose ............................................................................ 100
2.2
Methodische Erläuterungen zur Wohnungsprognose ..................................................... 100
2.3
Methodik der qualitativen Zusatznachfrage .................................................................... 104
3.
Datenbasis empirica-Preisdatenbank ..................................................................................... 108
4.
Übersichttabelle Wohnungsmarktindikatoren ....................................................................... 109

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
iii
empirica
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
ABBILDUNG 1:
BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG IN SACHSEN 1998 BIS 2018
4
ABBILDUNG 2:
BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG IN SACHSEN 2005 BIS 2018, KREISFREIE STÄDTE UND
LANDKREISE, INDEX 1998=100
5
ABBILDUNG 3:
KOMPONENTEN DER BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG IN SACHSEN 2005 BIS 2018
8
ABBILDUNG 4:
KOMPONENTEN DER BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG IN SACHSEN 2005 BIS 2018,
DRESDEN/LEIPZIG UND RESTLICHES SACHSEN
9
ABBILDUNG 5:
WANDERUNGSSALDO DER STADT DRESDEN NACH ZIEL UND HERKUNFT 2005 BIS
2017
13
ABBILDUNG 6:
WANDERUNGSSALDO DER STADT LEIPZIG NACH ZIEL UND HERKUNFT 2005 BIS 2017
14
ABBILDUNG 7:
ENTWICKLUNG DER MITTLEREN HAUSHALTSGRÖßE IN SACHSEN UND DEUTSCHLAND
2005 BIS 2017
17
ABBILDUNG 8:
BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG IN SACHSEN 2011 BIS 2030, REGIONSTYPEN
20
ABBILDUNG 9:
BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG UND -PROGNOSEN IN SACHSEN 2005 BIS 2018
21
ABBILDUNG 10:
VERTEILUNG DER BEVÖLKERUNG INNERHALB SACHSENS NACH REGIONSTYPEN 2018
UND 2030
23
ABBILDUNG 11:
ZUSÄTZLICHE WOHNUNGSNACHFRAGE, PROGNOSE 2019 BIS 2030
27
ABBILDUNG 12:
WOHNUNGSBESTAND IN SACHSEN 2018
31
ABBILDUNG 13:
ENTWICKLUNG DES WOHNUNGSBESTANDS IN SACHSEN 2011-2018
33
ABBILDUNG 14:
BAUFERTIGSTELLUNGEN UND BAUABGÄNGE IN SACHSEN 2011 BIS 2018
34
ABBILDUNG 15:
BAUFERTIGSTELLUNGEN IN WOHN- UND NICHTWOHNGEBÄUDEN, STÄDTEVERGLEICH
2013 BIS 2017 (MITTELWERT)
36
ABBILDUNG 16:
FERTIGSTELLUNGEN NEUER WOHNUNGEN IN DEN KREISFREIEN STÄDTEN UND
LANDKREISEN IN SACHSEN 2011-2018
38
ABBILDUNG 17:
BAUGENEHMIGUNGEN* IN DEN KREISFREIEN STÄDTEN UND LANDKREISEN IN
SACHSEN 2007-2018
40
ABBILDUNG 18:
BAUGENEHMIGUNGEN* IN WOHN- UND NICHTWOHNGEBÄUDEN, STÄDTEVERGLEICH
2013 BIS 2017 (MITTELWERT)
41
ABBILDUNG 19:
ENTWICKLUNG DES TOTALEN LEERSTANDS FORTSCHREIBUNG 2011-2018 UND
PROGNOSE BIS 2030, REGIONSTYPEN
46

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
iv
empirica
ABBILDUNG 20:
ABGLEICH DER ANGEBOTS- UND NACHFRAGEENTWICKLUNG IN DRESDEN 2012 BIS
2030
48
ABBILDUNG 21:
ABGLEICH DER ANGEBOTS- UND NACHFRAGEENTWICKLUNG IN LEIPZIG 2012 BIS
2030
50
ABBILDUNG 22:
MIETNIVEAU IN SACHSEN 2012 BIS 2018, REGIONSTYPEN
54
ABBILDUNG 23:
ENTWICKLUNG DES MIETNIVEAUS IN DRESDEN UND LEIPZIG I. QUARTAL 2012 BIS
II. QUARTAL 2019
55
ABBILDUNG 24:
VERTEILUNG DER ANGEBOTSMIETEN 2018 IN SACHSEN NACH QUADRATMETERPREIS
57
ABBILDUNG 25:
ANGEBOTSMIETEN 2018 IN SACHSEN NACH FLÄCHENKLASSEN
58
ABBILDUNG 26:
VERÄNDERUNG DER MIETBELASTUNGSQUOTE IN SACHSEN 2012 BIS 2018,
REGIONSTYPEN
65
ABBILDUNG 27:
EMPFÄNGER VON LEISTUNGEN ZUR SICHERUNG DES LEBENSUNTERHALTES NACH
SGB II UND XII IN DEUTSCHLAND UND SACHSEN 2010 BIS 2017
72
ABBILDUNG 28:
WOHNGELDHAUSHALTE* IN DEUTSCHLAND UND SACHSEN 2008 BIS 2017
74
ABBILDUNG 29:
ENTWICKLUNG DER ZAHL DER 85-JÄHRIGEN UND ÄLTEREN IN SACHSEN
79
ABBILDUNG 30:
VERÄNDERUNG DER ZAHL DER 85-JÄHRIGEN UND ÄLTEREN 2018 BIS 2030,
WOHNUNGSMARKTREGIONEN
80
ABBILDUNG 31:
ANNAHMEN DER 2. VARIANTE DER 6. RBV
100
Tabellenverzeichnis
TABELLE 1:
TYPISIERUNG DER WOHNUNGSMARKTREGIONEN IN SACHSEN, STÄDTE UND UMLAND
18
TABELLE 2:
TYPISIERUNG DER WOHNUNGSMARKTREGIONEN IN SACHSEN, WEITERE
WOHNUNGSMARKTREGIONEN
19
TABELLE 3:
NEUBAUNACHFRAGE IN SACHSEN NACH REGIONSTYPEN 2019-2030
29
TABELLE 4:
MIETNIVEAU (ANGEBOTSMIETEN) 2012 UND 2018, STÄDTEVERGLEICH
56
TABELLE 5:
MIETBELASTUNG BEI ANMIETUNG EINER NEUEN WOHNUNG (INDEX
DEUTSCHLAND=100) 2012 UND 2018, STÄDTEVERGLEICH
64
TABELLE 6:
HAUSHALTSNETTOEINKOMMEN UND WOHNKAUFKRAFT MIETERHAUSHALTE
DRESDEN, 2018
67
TABELLE 7:
HAUSHALTSNETTOEINKOMMEN UND WOHNKAUFKRAFT MIETERHAUSHALTE LEIPZIG,
2018
67
TABELLE 8:
WOHNUNGSANGEBOT (MIETWOHNUNGEN, NETTOKALTMIETE) DRESDEN, 2018
68
TABELLE 9:
WOHNUNGSANGEBOT (MIETWOHNUNGEN, NETTOKALTMIETE) LEIPZIG, 2018
69

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
v
empirica
TABELLE 10:
ÜBERSICHT FÖRDERPROGRAMME DES FREISTAATES SACHSEN
96
TABELLE 11:
AUSLÄNDER NACH NATIONALITÄT IN SACHSEN GEMÄß AZR 2013-2018
98
TABELLE 12:
AUSLÄNDER NACH NATIONALITÄT IN SACHSEN 2013-2018, KREISE
99
TABELLE 13:
SCHÄTZKOEFFIZIENTEN DES ZWEISTUFIGEN REGRESSIONSMODELLS „QUALITATIVE
ZUSATZNACHFRAGE“
107
TABELLE 14:
ÜBERSICHTSTABELLE ZU DEN WOHNUNGSMARKTINDIKATOREN IN DEN
WOHNUNGSMARKTREGIONEN NACH WOHNUNGSMARKTYPEN
109
TABELLE 15:
ÜBERSICHTSTABELLE (FORTSETZUNG)
110
TABELLE 16:
ÜBERSICHTSTABELLE (FORTSETZUNG)
111
Kartenverzeichnis
KARTE 1:
BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG IN SACHSEN 2013 BIS 2018,
WOHNUNGSMARKTREGIONEN
6
KARTE 2:
KOMPONENTEN DER BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG IN SACHSEN 2013 BIS 2017,
WOHNUNGSMARKTREGIONEN
11
KARTE 3:
ENTWICKLUNG DER BEVÖLKERUNG IN SACHSEN 2018 BIS 2030,
WOHNUNGSMARKTREGIONEN
22
KARTE 4:
ENTWICKLUNG DER ZAHL DER HAUSHALTE IN SACHSEN 2018 BIS 2030,
WOHNUNGSMARKTREGIONEN
24
KARTE 5:
NEUBAUNACHFRAGE INSGESAMT IN SACHSEN 2019 BIS 2030,
WOHNUNGSMARKTREGIONEN
27
KARTE 6:
NEUBAUNACHFRAGE INSGESAMT NACH GEBÄUDETYP IN SACHSEN 2019 BIS 2030,
WOHNUNGSMARKTREGIONEN
30
KARTE 7:
GESCHOSSWOHNUNGSANTEIL IN SACHSEN 2018, WOHNUNGSMARKTREGIONEN
32
KARTE 8:
BAUTÄTIGKEIT INSGESAMT (SUMME EZFH- UND MFH-NEUBAU UND
BAUMAßNAHMEN) IN SACHSEN 2014 BIS 2018, WOHNUNGSMARKTREGIONEN
35
KARTE 9:
TOTALE LEERSTANDSQUOTE IN SACHSEN FORTSCHREIBUNG 2018,
WOHNUNGSMARKTREGIONEN
42
KARTE 10:
VERÄNDERUNG DER TOTALEN LEERSTANDSQUOTE IN SACHSEN FORTSCHREIBUNG
2013-2018, WOHNUNGSMARKTREGIONEN
44
KARTE 11:
TOTALE LEERSTANDSQUOTE IN SACHSEN FORTSCHREIBUNG 2030*,
WOHNUNGSMARKTREGIONEN
47
KARTE 12:
MIETNIVEAU IN SACHSEN 2018, WOHNUNGSMARKTREGIONEN
52

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
vi
empirica
KARTE 13:
VERÄNDERUNG DES MIETNIVEAUS IN SACHSEN 2012 BIS 2018,
WOHNUNGSMARKTREGIONEN
53
KARTE 14:
BESTANDSMIETENNIVEAU IN SACHSEN IM DEZEMBER 2018,
WOHNUNGSMARKTREGIONEN
59
KARTE 15:
VERFÜGBARES EINKOMMEN JE EINWOHNER IN SACHSEN 2018,
WOHNUNGSMARKTREGIONEN
62
KARTE 16:
MIETBELASTUNG BEI ANMIETUNG EINER WOHNUNG (INDEX DEUTSCHLAND=100) IN
SACHSEN 2018, WOHNUNGSMARKTREGIONEN
63
KARTE 17:
LEISTUNGSEMPFÄNGERQUOTE (SGB II UND XII) IN SACHSEN 2017
73
KARTE 18:
ANTEIL WOHNGELDHAUSHALTE IN SACHSEN 2017
75
KARTE 19:
„WOHNHILFEQUOTE“* IN SACHSEN 2017
77

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
1
ZUSAMMENFASSUNG: WOHNUNGSMÄRKTE IN SACHSEN
Sachsen Wohnungsmärkte haben sich völlig gegensätzlich entwickelt. In den letzten 15
Jahren sind die Städte Dresden, Leipzig und deren Umland erheblich gewachsen. In wei-
ten Teilen des Freistaates hingegen geht die Zahl der Einwohner zurück. Die Städte
Chemnitz, Görlitz, Meißen, Freiberg und Plauen gewinnen derzeit leicht an Einwohnern,
werden aber voraussichtlich wieder schrumpfen.
Das verlangt nach einer geradezu gegensätzlichen Wohnungs- und Stadtentwicklungspo-
litik.
1. Entwicklung und Ausblick auf die Wohnungsmärkte in Dresden und
Leipzig
Leipzig war durch die Zuwanderung meist junger Menschen in den letzten Jahren die am
schnellsten wachsende Stadt Deutschlands. Auch die natürliche Bevölkerungsentwick-
lung ist positiv.
Zuletzt aber schwächte sich das Wachstum wieder ab und besonders Dresden wächst
seit nunmehr drei Jahren deutlich langsamer. Die Zuwanderung aus Teilen Deutschlands
nahm ab und ein positiver Saldo entsteht nur noch durch Auslandszuwanderung. Die
Wohnungsnachfrage hat sich in Dresden jährlich auf rund 2.000 Wohnungen halbiert
und wird sich in der zweiten Hälfte der 2020er Jahre weiter abschwächen.
Das extreme Wachstum der Stadt Leipzig in den letzten 10 Jahren hat sich im Jahr 2018
halbiert und ist auch in der 1. Hälfte 2019 nicht wieder auf die früheren Wachstumsra-
ten angestiegen.
Die starke Wohnungsnachfrage in Leipzig und Dresden ließ seit 2012 die Angebotsmie-
ten steigen (Leipzig: +36%, Dresden: +21%), die jedoch weiter unter dem bundesweiten
Mittelwert blieben. Auch die Mietbelastung ist in Leipzig und Dresden trotz der geringe-
ren Einkommen leicht unterdurchschnittlich.
Die Dynamik der Mieten und Kaufpreise führte zu starker Bautätigkeit. Deutlich mehr
Wohnangebot in Dresden wird in Kombination mit schwächerer Wohnungsnachfrage
dazu führen, dass sich dort der bisher kräftige Anstieg der Neuvertragsmieten ab-
schwächt und kaum über der allgemeinen Inflationsrate liegen werden. Dresden ist
„über den Berg“.
Der Wohnungsmarkt in Leipzig scheint sich gegenüber Dresden zeitverzögert zu entwi-
ckeln. Die Zahl der Baugenehmigungen weist auf weiterhin hohe Fertigstellungen hin.
Die Bautätigkeit wird zukünftig voraussichtlich ausreichen, um die prognostizierte Woh-
nungsnachfrage zu decken. Im Ergebnis wird eine nach bundesweiten Kriterien definier-
te Anspannung des Wohnungsmarktes vermieden werden können. Auch in Leipzig dürf-
te sich der Anstieg der Neuvertragsmieten in Leipzig mittelfristig abflachen.
Auch wenn die Wohnungsmärkte damit in Dresden und Leipzig nicht angespannt sind
und auch zukünftig die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum nicht
gefährdet ist, gilt dies natürlich nicht für jeden Haushalt in jedem Stadtviertel. Generell

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
2
können in Leipzig rund 25% aller öffentlich angebotenen Wohnungen zu unter 6 €/m²
angemietet werden, mehr als die Hälfte aller Wohnungen zu unter 7 €/m².
Probleme, eine angemessene und bezahlbare Wohnung zu finden, bestehen in der
Kombination aus hohem Flächenbedarf und niedrigem Einkommen, wie sie für Alleiner-
ziehende und einem Teil der Familien typisch ist. Tatsächlich sind große Wohnungen
besonders teuer.
2. Entwicklung und Ausblick auf die Wohnungsmärkte in den Landkrei-
sen Sachsens sowie Chemnitz
In den Landkreisen Sachsens herrscht durch die flächendeckende negative Bevölke-
rungsentwicklung ein Angebotsüberhang an Wohnungen. In den nächsten Jahren ist in
allen Wohnungsmarktregionen mit Ausnahme von Dresden, Leipzig und deren Umland,
mit weiteren teils starken Bevölkerungsrückgängen (-5% bis -19%) zu rechnen.
Das Wohnungsangebot und insbesondere die leerstehenden Wohnungen entsprechen
hinsichtlich seiner Struktur und Qualität nicht den Qualitätsansprüchen der Wohnungs-
nachfrager. Mit verstärkter qualitativer Zusatznachfrage (meist nach Ein- und Zweifami-
lienhäusern) ist trotz hoher Leerstände zu rechnen.
Dieser Neubau trotz Leerstand in Kombination mit dem Bevölkerungsrückgang wird oh-
ne Rückbaumaßnahmen zu weiterem Anstieg der Wohnungsleerstände von heute
245.000 auf bis zu 395.000 Wohnungen im Jahr 2030 führen (von 14% auf 23% Leer-
standsquote, ohne Leipzig und Dresden).
Besonders stark würde der Leerstand in allen ländlichen Regionen und den bereits heute
schrumpfenden Städten zunehmen, von derzeit jeweils rund 15% auf rund 25%. Aber
auch in den derzeit leicht wachsenden Städten wäre mit einem Anstieg des Leerstands
von derzeit rund 12% auf rund 17% zu rechnen. Der Abriss von Wohnungen wurde dabei
nicht berücksichtigt, so dass diese Zahlen keine Prognose darstellen, sondern die Hand-
lungserfordernisse der Politik beschreiben.
Aufgrund des erheblichen Wohnungsüberschusses werden die Mieten auf niedrigem
Niveau verharren. Diese aus Mietersicht erfreuliche Stagnation der Mieten verhindert
jedoch größere Instandhaltungsmaßnahmen sowie Modernisierungsmaßnahmen, die
sonst den Wohnungsbestand an die wachsenden Anforderungen der Mieter anpassen
würden (z.B. großzügigere Grundrisse, moderne Küchen und Bäder, Datenleitungen für
schnelles Internet, Klimaschutz). Dies wird sich mittelfristig im Erscheinungsbild der Ge-
bäude, der Städte und Dörfer bemerkbar machen, die derzeit noch von der guten Sub-
stanz profitieren, die in den meisten Teilen des Freistaates in den 1990er Jahren ge-
schaffen wurde.
Wenn erneute Investitionen unterbleiben, reduzieren heruntergekommene Gebäude
die Attraktivität der schrumpfenden Regionen zusätzlich. Der Standortvorteil Ost-
deutschlands – liebevoll hergerichtete Städte und zumindest zum Teil auch Dörfer –
beginnt im wahrsten Sinne des Wortes zu bröckeln.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
3
3. Empfehlungen
Die Wohnungsmärkte in Dresden und Leipzig sind nach bundesweiten Kriterien nicht
angespannt und es droht auch keine Anspannung. Die Wohnraumversorgung ist gesi-
chert, wenn auch nicht für jeden Nachfrager in jedem Stadtviertel, so doch innerhalb
beider Städte.
Die Einführung eine Mietpreisbremse wird daher nicht empfohlen. Die Kappungsgrenze
in Leipzig und Dresden hat aufgrund des geringen Mietniveaus keine großen materiellen
Auswirkungen gehabt. Insofern ist eine Verlängerung der Kappungsgrenzenverordnung
von untergeordneter Relevanz.
Das Budget für das Förderprogramm „gebundener Mietwohnraum“ (RL gMW) sollte neu
justiert werden, weil es sich derzeit auf nur zwei Städte (Leipzig und Dresden) kon-
zentriert, dafür jedoch im Barwert fast 2/3 des verfügbaren wohnungspolitischen För-
dervolumens verwendet werden.
Angesichts der erheblichen wohnungs-, stadt- und regionalpolitischen Probleme der
anderen Gemeinden und nicht zuletzt des Zusammenhanges zwischen der Schrumpfung
der anderen Regionen und dem Wachstum der beiden Städte, scheint dieses Volumen
unangemessen hoch zu sein.
Verstärken sollte die Landesregierung vielmehr ihre Anstrengungen in den schrumpfen-
den Regionen. Eine relative Attraktivitätssteigerung der Schrumpfungsregionen ist dabei
eine Querschnittsaufgabe aller politischen Ressorts und bedarf der politischen Führung.
Wir empfehlen die Gründung einer Landeskommission „Gleichwertige Lebensverhältnis-
se“, die zum einen die Handlungsempfehlungen der Bundeskommission „Gleichwertige
Lebensverhältnisse“ auf Sachsen überträgt und sie mit Maßnahmen aus anderen Res-
sorts (GAK und LEADER) verzahnt.
Das sächsische Staatsministerium des Innern sollte in diese Landeskommission führend
eingebunden sein, da die Lebensqualität vor Ort entscheidend durch die gebaute Um-
welt bestimmt wird und diese durch die steigenden Leerstände und den bröckelnden
Sanierungsstand gefährdet ist.
Die Investitionsbereitschaft der Eigenheimbauer zur Erhaltung der Städte und Dörfer
sollte genutzt, dabei jedoch in die Gemeindekerne gelenkt werden. Statt dem Neubau
am Dorf- oder Stadtrand sollten Hemmnisse bei der Wohneigentumsbildung im Bestand
in Stadt- und Dorfkernen mit einer eigens gegründeten Fachagentur analysiert und In-
vestitionswillige Eigenheimbauer individuell unterstützt werden - von Beratungsangebo-
ten für Fachplanung und Bauberatung über bodenordnungspolitische Maßnahmen zur
Schaffung nachfragegerechterer Grundstücke in Dorfkernen bis zum aktiven Flächenma-
nagement.
Das Förderprogramm „Wohneigentum im Ländlichen Raum“ (RL WLR) sollte von einer
Darlehensförderung auf einen verlorenen Zuschuss umgestellt werden, aber dafür auf
Sanierung und Umbau vorhandener Bausubstanz konzentriert werden.
Als Vorreiter einer Bewegung zugunsten der Nutzung des Gebäudebestandes in
schrumpfenden Regionen sollte das Land Sachsen die politische Aufmerksamkeit stärker
auf die schrumpfenden Regionen lenken. Vergleichbare Probleme existieren in praktisch
allen Bundesländern. Deutschland ist ein Land der Wohnungsleerstände. Derzeit stehen
bundesweit rund 2,1 Mio. Wohnungen leer, mit steigender Tendenz.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
4
WOHNUNGSMÄRKTE IN SACHSEN
1. Entwicklungen der Wohnungsnachfrage in Sachsen
1.1
Entwicklung der Zahl der Einwohner
Zum 31.12.2018 wohnen in Sachsen 4.077.937 Menschen (Abbildung 1). Die Zahl der
Einwohner war damit im Jahr 2018 rückläufig (rd. -3.400 Personen bzw. -0,2 %). Dies ist
das dritte Jahr des Rückgangs in Folge und macht deutlich, dass die Jahre 2014 und 2015
mit ihrem deutlichen Einwohnerzuwachs von in der Summe +38.500 nur eine kurzfristige
Abweichung vom Schrumpfungstrend waren. Zum Jahresende 2018 lag der Bevölke-
rungsstand damit noch 0,8 % über dem bisherigen Tiefstand von 2013.
Im Fünf-Jahresvergleich war mit +0,8 % die Bevölkerungsentwicklung in Sachsen schwä-
cher als in Deutschland insgesamt mit +2,8 %. Noch schwächer war die Entwicklung nur
im Saarland (±0 %), Thüringen und Sachsen-Anhalt (-0,8 % bzw. -1,6 %). Rheinland-Pfalz
hat aufgrund eines Wachstums von +2,3 % nun Sachsen als sechsgrößtes Bundesland
abgelöst.
Abbildung 1:
Bevölkerungsentwicklung in Sachsen 1998 bis 2018
jeweils zum 31.12.
* vor 2011 eigene Rückrückrechnung auf Basis der Fortschreibung (Basis 1990), ab 2011 Fortschreibung
(Basis Zensus 2011). ** u.a. aufgrund methodischer Änderungen nur bedingt mit den Vorjahreswerten
vergleichbar.
Quelle: Fortschreibung des Bevölkerungsstandes Basis 1990 und Zensus 2011; © Statistisches Landesamt
des Freistaates Sachsen, 2019; eigene Berechnungen
empirica
Die Unterschiede der Entwicklungen innerhalb Sachsens sind erheblich (Abbildung 2).
Die Städte Dresden und Leipzig sind seit der Jahrtausendwende deutlich gewachsen.
4.077.937
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
4.000.000
4.500.000
5.000.000
Anzahl

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
5
Allein in den Jahren 2013 bis 2018 betrug das Bevölkerungswachstum in den beiden
Städten +4,5 % bzw. +10,6 % und auch Chemnitz (+2,2 %) hat – entgegen des Lan-
destrends – seit dem Jahr 2010 den Schrumpfungspfad verlassen. In der Summe der
Landkreise (-2,0 %) nimmt die Einwohnerzahl jedoch unvermindert ab. Die Flüchtlings-
zuwanderung der Jahre 2015 und 2016 hat sich hier kaum bemerkbar gemacht. Im Jahr
2015 stagniert die Einwohnerzahl zwar, in den Jahren 2016 bis 2018 nimmt sie jedoch
wieder jährlich um -0,5 % bis -0,6 % ab.
Abbildung 2:
Bevölkerungsentwicklung in Sachsen 2005 bis 2018, kreisfreie
Städte und Landkreise, Index 1998=100
jeweils zum 31.12.
* vor 2011 eigene Rückrückrechnung auf Basis der Fortschreibung (Basis 1990), ab 2011 Fortschreibung
(Basis Zensus 2011). ** u.a. aufgrund methodischer Änderungen nur bedingt mit den Vorjahreswerten
vergleichbar. *** insbes. 2015 wegen Zentraler Erstaufnahmeeinrichtung für Asylbewerber verzerrt.
Quelle: Fortschreibung des Bevölkerungsstandes Basis 1990 und Zensus 2011; © Statistisches Landesamt
des Freistaates Sachsen, 2019; eigene Berechnungen
empirica
Eine einfache Aufteilung in zwei wachsende Großstädte und schrumpfende Landkreise
ist gleichwohl zu grobschnitzig. Auch innerhalb der Kreise bestehen deutliche Unter-
schiede in der Entwicklung. Da eine Analyse der Wohnungsmärkte auf Gemeindeebene
nicht sinnvoll ist – der Suchradius der Haushalte ist meist größer, zudem sind auf Ge-
meindeebene nicht interpretationsfähige, zufällige Ausschläge in einzelnen Kennzahlen
typisch – erfolgt auftragsgemäß eine Analyse auf Ebene der 59 Wohnungsmarktregionen
in der Definition der Sächsischen Aufbaubank (SAB).
1
1
Die 419 Gemeinden in Sachsen (Gebietsstand 1.1.2019) werden 59 Wohnungsmarktregionen zugeordnet. Neben den
drei kreisfreien Städten Chemnitz, Dresden und Leipzig bilden zehn kreisangehörige Städte eine eigene Wohnungs-
marktregion. Dies sind die Städte Zwickau, Plauen, Görlitz, Freiberg, Bautzen, Hoyerswerda, Riesa, Grimma, Meißen
und Zittau. Vgl. SAB, Wohnungsbaumonitoring 2016/2017, S.6.
80
85
90
95
100
105
110
115
120
125
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011*
2012
2013
2014
2015
2016**
2017
2018
Index (1998=100)
Leipzig
Dresden
Chemnitz***
Sachsen
Landkreise

image
Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
6
Demnach ist in 15 Wohnungsmarktregionen in den letzten fünf Jahren die Zahl der Ein-
wohner gestiegen (Karte 1). Diese wachsenden Regionen sind die drei Großstädte und
ihr Umland. Am größten ist das Wachstum in den Wohnungsmarktregionen Leipzig Nord
(+6,3 %)
2
, Leipzig Süd (+3,8 %) und Dresden Südwest (+2,0 %). Aber auch außerhalb des
Dresdner und Leipziger Umlandes existieren städtische Wohnungsmarktregionen, die
gegen den Kreistrend wachsen. Dies sind Görlitz (+4,2 %), Meißen (+3,3 %)
3
, Freiberg
und Plauen (beide +1,5 %).
In 44 der 59 Wohnungsmarktregionen ist hingegen in den letzten fünf Jahren die Ein-
wohnerzahl gesunken. Dies sind neben allen ländlichen Wohnungsmarktregionen auch
die Städte Hoyerswerda (-4,8 %) und Riesa (-4,4 %). In beiden Städten ist die Einwohne-
rentwicklung sogar negativer als in ihrem direkten Umland. Im Vergleich hierzu moderat
sind die Rückgänge in Bautzen (-1,5 %) und Zwickau (-2,2 %). Die meisten weiteren
Wohnungsmarktregionen haben in den letzten fünf Jahren zwischen 2 % und 5 % ihrer
Einwohner verloren. Am größten waren die Einwohnerrückgänge in den Wohnungs-
marktregionen Elstergebirge (-5,2 %), Zittauer Umland (-5,4 %) und Oberlausitzer Berg-
land (-6,0 %).
Karte 1:
Bevölkerungsentwicklung in Sachsen 2013 bis 2018, Woh-
nungsmarktregionen
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019; eigene Berechnungen
empirica
2
Ein Teil hiervon wird jedoch auf die Einrichtung zur Aufnahme von Asylbewerbern in Schkeuditz (Dölzig) zurückzufüh-
ren sein.
3
Eine Sonderauswertung für einen Vortrag im Rahmen des 2. Meißner Immobiliensymposiums am 21.3.2018 hat
ergeben, dass die Wanderungsgewinne der Stadt Meißen nicht auf Zuzüge aus der Stadt Dresden zurückzuführen
sind, sondern aus dem Landkreis Meißen. Die Stadt Meißen ist daher als Ankerstadt im ländlichen Raum und nicht als
Suburbanisierungsgemeinde Dresdens zu werten.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
7
1.2
Komponenten der Bevölkerungsentwicklung
Der natürliche Bevölkerungssaldo (Anzahl Geburten abzgl. Sterbefälle) war in Sachsen in
den letzten Jahren relativ gleichbleibend negativ (graue Säulen in Abbildung 3). Jedes
Jahr hatte Sachsen ein Geburtendefizit von rd. -15.000 bis -18.000 Menschen. Am aktu-
ellen Rand der Zeitreihe zeigt sich jedoch eine leicht zunehmende Tendenz. Im Jahr 2018
sind erstmals seit den 1990er Jahren wieder mehr als 20.000 Menschen mehr gestorben
als geboren wurden.
Positiver ist die Bevölkerungsentwicklung durch Wanderungen (orangene Säulen in Ab-
bildung 3). Noch in den 1990er und 2000er Jahren verlor das Land zusätzlich zum nega-
tiven natürlichen Bevölkerungssaldo durch Wanderungen. Der Wanderungssaldo nach
Westdeutschland war negativ und der mit dem Ausland schwankte um die Null. Seit
2012 aber gewinnt Sachsen zum einen durch Binnenzuwanderung aus Deutschland jähr-
lich rd. +4.500 Einwohner hinzu. Zudem hat Sachsen seit dem Jahr 2011 einen positiven
Wanderungssaldo mit dem Ausland. Beides zusammen hat dazu geführt, dass die Bevöl-
kerungsentwicklung in den letzten Jahren deutlich weniger negativ ausfiel als früher und
sogar in den Jahren 2014 und 2015 zu der oben beschriebenen kurze Phase des Bevölke-
rungswachstums führte.
Mit einer Nettozuwanderung von +17.200 (2014) und +41.400 (2015) Personen aus dem
Ausland waren dies allerdings Ausnahmejahre. Seither ist der Wanderungsgewinn wie-
der deutlich zurückgegangen. Im Mittel der Jahre 2016 bis 2018 betrug der jährliche
Auslandssaldo Sachsens im Schnitt wieder nur noch rd. +12.000 Zuwandernde, was nicht
mehr ausreicht, den negativen natürlichen Saldo auszugleichen.
Der Wanderungssaldo Sachsens mit dem restlichen Deutschland ist aber stabil positiv,
sodass insgesamt die Entwicklung positiver ist, als vor 10 oder 20 Jahren noch befürchtet
wurde.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
8
Abbildung 3:
Komponenten der Bevölkerungsentwicklung in Sachsen 2005
bis 2018
* u.a. aufgrund methodischer Änderungen nur bedingt mit den Vorjahreswerten vergleichbar.
Quelle: empirica regio (Basis: © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2018, dl-de/by-
2-0,
https://www.govdata.de/dl-de/by-2-0);
eigene Berechnungen
empirica
Die vergleichsweise positive Entwicklung des Landes – insbesondere in Bezug auf den
positiven Wanderungssaldo mit den anderen Bundesländern – ist vor allem auf die bei-
den Schwarmstädte Leipzig und Dresden zurückzuführen. In der Summe zogen jährlich
zwischen +11.000 und +13.000 von Orten innerhalb Deutschlands in die beiden Städte.
Am aktuellen Datenrand sind es jedoch nur noch rd. +6.000. Hinzukommt seit dem Jahr
2011 eine Nettozuwanderung aus dem Ausland. Die starke Zuwanderung meist junger
Menschen hat zudem dazu geführt, dass beide Städte auch einen ausgeglichenen natür-
lichen Bevölkerungssaldo (Abbildung 4 oben) haben: Dresden seit dem Jahr 2006, und
auch in Leipzig werden seit dem Jahr 2014 mehr Menschen geboren als sterben.
Spiegelbildlich entwickelt sich Sachsen ohne die beiden Städte deutlich negativer. Der
natürliche Bevölkerungssaldo wäre deutlich unter -20.000 Personen und die Binnen-
wanderungssalden der Stadt Chemnitz sowie aller sächsischen Landkreise sind negativ.
Allerdings ist auch hier der Trend positiv bei den Wanderungen. Verlor Sachsen ohne
Leipzig und Dresden noch in den 2000er Jahren etwa 20.000 Personen pro Jahr an ande-
re Bundesländer, so ist der Binnenwanderungssaldo nunmehr fast ausgeglichen. Gleich-
zeitig kommt seit dem Jahr 2010 eine Zuwanderung aus dem Ausland hinzu. In der
Summe der beiden Wanderungsströme hat auch das „restliche“ Sachsen seit den Jahr
2014 einen positiven Wanderungssaldo. Demgegenüber steht aber ein stetig zuneh-
mendes Geburtendefizit.
-30.000
-25.000
-20.000
-15.000
-10.000
-5.000
0
+5.000
+10.000
+15.000
+20.000
+25.000
+30.000
+35.000
+40.000
+45.000
+50.000
+55.000
Personen
Wanderungssaldo
mit Deutschland
Wanderungssaldo
mit dem Ausland
Natürlicher Saldo
Gesamtsaldo

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
9
Abbildung 4:
Komponenten der Bevölkerungsentwicklung in Sachsen 2005
bis 2018, Dresden/Leipzig und restliches Sachsen
Dresden und Leipzig
Restliches Sachsen
* u.a. aufgrund methodischer Änderungen nur bedingt mit den Vorjahreswerten vergleichbar. ** 2018
Wanderungssaldo insgesamt.
Quelle: empirica regio (Basis: © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2018, dl-de/by-
2-0,
https://www.govdata.de/dl-de/by-2-0);
eigene Berechnungen
empirica
Der positive Trend im restlichen Sachsen ist zum einen aber wieder Folge der Stärke
Leipzigs und Dresdens. Dies zeigt eine Analyse auf Ebene der Wohnungsmarktregionen
Jahre 2013 bis 2017.
4
4
Leider ist eine Analyse auf dieser Ebene aufgrund der Datenverfügbarkeit eingeschränkt. Zum einen waren während
der Bearbeitung die Daten nur bis zum Jahresende 2017 verfügbar und zum zweiten liegen keine Wanderungsdaten
getrennt nach Herkunft-Ziel-Gebieten vor.
-40.000
-30.000
-20.000
-10.000
0
+10.000
+20.000
+30.000
+40.000
Personen
Wanderungssaldo mit
dem Ausland
Wanderungssaldo mit
Deutschland
Natürlicher Saldo - KS
Gesamtsaldo - KS
-40.000
-30.000
-20.000
-10.000
0
+10.000
+20.000
+30.000
+40.000
Personen
Wanderungssaldo mit
Deutschland
Wanderungssaldo mit
dem Ausland
Natürlicher Saldo
Gesamtsaldo

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
10
Die Suburbanisierungsgebiete rund um Dresden und Leipzig gewinnen über Wanderun-
gen deutlich Einwohner hinzu (Karte 2 unten). Am höchsten war der Wanderungssaldo
im Mittel der Jahre 2013 bis 2017 neben der Stadt Leipzig (+21,1), in der Wohnungs-
marktregion Leipzig Nord (+15,2) sowie Leipzig Süd (+11,4) und Dresden Südost (9,9). Da
diese Suburbanisierungswanderungen von jungen Familien dominiert werden, ist dort
auch der natürliche Saldo weniger negativ als im sächsischen Durchschnitt (Karte 2
oben).
Zum anderen gelingt es neben den Suburbanisierungsgemeinden aber auch einigen wei-
teren Städten, über Wanderungen merklich Einwohner zu gewinnen. Deutlich gewonnen
haben die Städte Görlitz (14,1), Meißen (13,5) und Freiberg (11,9). Etwas geringer ist der
Wanderungssaldo von Plauen (+9,4) und Chemnitz (+9,0).
Leichte Wanderungsgewinne haben zudem auch die Städte Zittau (+3,5), Bautzen (+2,8),
Zwickau (+1,5) und Riesa (+0,2) sowie eine Reihe ländlicher Wohnungsmarktregionen im
weiteren Umfeld von Leipzig und Dresden sowie im Landkreis Zwickau. Die Zuwande-
rung wird hier jedoch durch den Sterbeüberschuss überkompensiert, sodass der Ge-
samtsaldo negativ ist.
Alle anderen Wohnungsmarktregionen verlieren über Wanderungen Einwohner. Die
größte Abwanderung haben die Wohnungsmarktregionen Freiberg Nord und Süd (-3,7
bzw. -4,4) sowie Bautzener Land (nördlich von Bautzen; -3,9) und das Görlitzer Umland
(-3,6). Hinzu kommt in allen Wohnungsmarktregionen (außer Leipzig und Dresden) ein
negativer natürlicher Bevölkerungssaldo.
Das Durchschnittsalter ist in Sachsen seit dem Zensus 2011 von 46,3 auf 46,8 im Jahr
2018 angestiegen. Durch die Außenzuwanderung wurde der Anstieg des Durchschnitts-
alters jedoch etwas gebremst. Neben dem natürlichen Saldo (dort wo Kinder geboren
werden, sind die Einwohner im Durchschnitt jünger, wegen der Kinder und der relativ
jungen Eltern) beeinflussen auch die Binnenwanderungen die Altersstruktur (denn Wan-
dernde sind in der Regel jung). Die Einwohner sind im Durchschnitt dort jünger, wo viele
junge Menschen hingezogen sind oder viele Einfamilienhäuser gebaut wurden. Entspre-
chend höher ist das Durchschnittsalter wo viele junge Menschen abgewandert sind. In
Sachsen reicht die Spanne des Durchschnittsalters im Jahr 2017 von unter 43 Jahren in
den Städten Leipzig und Dresden bis über 53 Jahren in Jonsdorf und Oybin (beide im LK
Görlitz).

image
image
Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
11
Karte 2:
Komponenten der Bevölkerungsentwicklung in Sachsen 2013
bis 2017, Wohnungsmarktregionen
Natürlicher Saldo
Wanderungssaldo
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019; eigene Berechnungen
empirica

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
12
1.3
Detaillierte Analyse der Wanderungsgewinne Dresdens und Leipzigs
1.3.1 Dresden
Die Landeshauptstadt Dresden ist zwar eine der klassischen und frühen Schwarmstädte
in Deutschland gewesen. Allerdings scheint hier in den letzten Jahren eine Veränderung
stattgefunden zu haben.
Die Wanderungsgewinne, die die Stadt gegenüber ihrem Umland, gegenüber Sachsen
und den anderen neuen Bundesländern noch vor 5 oder 10 Jahren erzielen konnte, sind
bis zum aktuellen Datenrand kontinuierlich gesunken und haben sich zum Teil in einen
Verlust verwandelt (Abbildung 5). Auch wenn es Probleme mit der Datengrundlage gibt
5
,
ist die Entwicklung deutlich.
Der früher hohe Wanderungsgewinn von stets deutlich über 1000 Personen pro Jahr
gegenüber den anderen sächsischen Kreisen ist nur noch leicht positiv. Die Zuwande-
rung aus den anderen neuen Bundesländern (ohne Sachsen und Berlin) hat sich auf nur
noch +1.100 Menschen im Mittel der Jahre 2013 bis 2017 gegenüber den Vorjahren
halbiert und sinkt weiter. Der leichte Wachstumsgewinn gegenüber dem früheren Bun-
desgebiet ist verschwunden. Gegenüber Berlin verliert Dresden im Mittel 400 Einwohner
pro Jahr. Gewann Dresden früher pro Jahr deutlich über 1000 Personen aus seinem Um-
land, so verliert die Stadt nun in annähernd gleicher Stärke.
Die Wanderungen mit Chemnitz und dem Erzgebirgskreis wurden gesondert ausgewer-
tet. In beiden Kreisen befinden sich Erstaufnahmeeinrichtungen von Flüchtlingen, sodass
die Wanderungsströme dort überhöht und nicht interpretierbar sind.
Einzig gegenüber dem Ausland gewinnt die Stadt Dresden derzeit kontinuierlich neue
Einwohner hinzu, abgesehen natürlich von dem Ausreißer des Jahres 2015.
Diese Umkehrung / Abschwächung der Binnenwanderungsströme deutet darauf hin,
dass die Stadt Dresden wohl nicht mehr als bevorzugter Wohnstandort angesehen wird.
Vermutlich ist Dresden keine Schwarmstadt im eigentlichen Sinne mehr, d.h. nicht mehr
der Ziel- und Sehnsuchtsort meist junger Menschen mit überregionaler Ausstrahlung.
Zwar müssten für eine abschließende Beurteilung die einzelnen Wanderungsströme
detailliert nach Alter und Nationalität untersucht werden, aber die Veränderungen ha-
ben sich zumindest stetig vollzogen und sind nicht das Ergebnis kurzfristiger Schwan-
kungen.
Im Ergebnis könnte sich herausstellen, dass die derzeitigen Bevölkerungsprognosen zu
optimistisch sind.
5
Hintergrund ist, dass die Erstaufnahme von Flüchtlingen in Sachsen im Jahr 2015 neu geordnet wurde. Bis dahin gab
es eine zentrale Erstaufnahmeeinrichtung in Chemnitz mit Zweigstelle in Schneeberg (Erzgebirgskreis). Neben tempo-
rären und meist inzwischen wieder geschlossenen Standorten verteilt an diversen Orten werden seitdem auch in den
Städten Leipzig und Dresden Erstaufnahmeeinrichtungen betrieben. In Dresden scheint dies zumindest in den Jahren
2015 und 2016 zu einer Verzerrung der Wanderungen zu führen. Der deutliche Anstieg der Auslandszuwanderung im
Jahr 2015 und der gleichzeitige deutliche Rückgang des Wanderungssaldo innerhalb Sachsens (Abbildung 5) weist ei-
ne hohe Ähnlichkeit zum Wanderungsmuster der Stadt Chemnitz auf. Die Wanderungszahlen für die Stadt Leipzig
(Abbildung 6) scheinen von einem solchen Effekt hingegen kaum betroffen zu sein.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
13
Abbildung 5:
Wanderungssaldo der Stadt Dresden nach Ziel und Herkunft
2005 bis 2017
* Sachsen Sondereffekt: Chemnitz und Erzgebirgskreis.
6
Quelle: empirica regio (Basis: © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2018, dl-de/by-
2-0,
https://www.govdata.de/dl-de/by-2-0);
eigene Berechnungen
empirica
1.3.2 Leipzig
Der hohe Wanderungsgewinn Leipzigs von im Mittel der Jahre 2013 bis 2017 jährlich
+11.800 Personen speist sich aus vielen Quellen (Abbildung 6) und ist – ausgenommen
die Auslandswanderung – in den letzten Jahren stabil.
Aus den neuen Bundesländern (ohne Sachsen und Berlin) wanderten jährlich jeweils
+3.600 im Saldo zu. Der leichte Rückgang in den letzten Jahren dürfte eine Folge der
„Auszehrung“ dieser Gebiete sein, d.h. eines Masseneffekts durch den Rückgang der
Zahl der dort noch lebenden, nachwachsenden jungen Menschen.
Auch aus Sachsen gewinnt Leipzig beständig +2.200 Einwohner pro Jahr hinzu – hier
allerdings ohne einen Rückgang in den letzten Jahren. Wir vermuten, dass die relative,
jüngste Schwäche der Stadt Dresden hier die Ursache sein könnte. Zwar nimmt auch
sachsenweit die Zahl junger Menschen ab, sodass die Zuwanderung nach Leipzig eigent-
lich zurückgehen müsste. Aber Leipzig scheint seinen „Marktanteil“ zulasten von Dres-
den auszubauen, sodass hier dieser Masseneffekt nicht durchschlägt.
Ebenfalls hohe Gewinne von ebenfalls +2.200 pro Jahr kann Leipzig gegenüber den alten
Bundesländern verbuchen. Ein Rückgang ist nicht zu erkennen, vielmehr eine bemer-
6
Die Binnenwanderungen (innerhalb Sachsens) mit der Stadt Chemnitz und dem Erzgebirgskreises sind wegen Erstauf-
nahmeeinrichtungen in der Stadt Chemnitz und in Schneeberg insbesondere in den Jahren 2014 und 2015 verzerrt
und daher als „Sachsen Sondereffekt“ separat dargestellt.
-2.000
-1.000
0
+1.000
+2.000
+3.000
+4.000
+5.000
+6.000
+7.000
+8.000
+9.000
+10.000
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Saldo
Ausland
Saldo insgesamt
Neue Bundeländer ohne Sachsen und Berlin
Sachsen ohne Umland und Sondereffekt
Sachsen Sondereffekt*
Früheres Bundesgebiet
Berlin
Umland

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
14
kenswerte Konstanz. Aus Berlin gewinnt Leipzig nun leicht Einwohner hinzu, nachdem es
früher verlor.
Die Auslandszuwanderung hingegen ist – wie üblich – sehr volatil. War sie in den 2000er
Jahren noch gering, so stieg die Zuwanderung steil bis 2015 an, um danach wieder deut-
lich auf gut 3.000 Personen am aktuellen Datenrand abzusinken.
Deutlich verändert hat sich auch der Wanderungssaldo zwischen Leipzig und seinen
Umlandkreisen. War dieser bis 2013 noch deutlich positiv, so ist er nun deutlich negativ.
Diese Umkehr der Wanderungsrichtung ist nicht überraschend, sondern die normale
Suburbanisierung meist junger Familien und damit Folge des starken Bevölkerungs-
wachstums in der Stadt selbst.
Abbildung 6:
Wanderungssaldo der Stadt Leipzig nach Ziel und Herkunft
2005 bis 2017
* Sachsen Sondereffekt: Chemnitz und Erzgebirgskreis (vgl. Abbildung 5).
Quelle: empirica regio (Basis: © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2018, dl-de/by-
2-0,
https://www.govdata.de/dl-de/by-2-0);
eigene Berechnungen
empirica
Insgesamt deutete mit Ausnahme des leichten Rückgangs des Wanderungsgewinns ge-
genüber den ostdeutschen Bundesländern (außer Berlin und Sachsen) nichts auf eine
Abschwächung der extrem hohen Zuwanderung hin. Im Jahr 2018 sank aber das Bevöl-
kerungswachstum recht deutlich von +10.900 auf 5.900 Personen. Leider liegen die
Wanderungsdaten für das Jahr 2018 noch nicht vor, sodass derzeit nicht klar ist, ob die-
ser Rückgang vor allem von der sehr volatilen Auslandszuwanderung oder der Binnen-
wanderung oder beiden herrührt. Natürlich ist es gefährlich, aus diesem einmaligen
Rückgang auf die weitere Zukunft zu schließen, trotzdem gehen wir davon aus, dass die
Phase des extrem hohen Wachstums in Leipzig vorbei ist. Darauf deutet die Einwohne-
rentwicklung im ersten Halbjahr 2019 (laut Melderegister der Stadt) hin. Zudem ist eine
solche Abschwächung hoch plausibel. Zum einen aus der einfachen Erfahrung, dass ext-
rem starkes Wachstum einfach nicht über lange Zeiträume fortgeschrieben werden
kann. Zum anderen, da Leipzig bislang über freie Kapazitäten in allen Bereichen verfügte,
-4.000
-2.000
0
+2.000
+4.000
+6.000
+8.000
+10.000
+12.000
+14.000
+16.000
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Saldo
Saldo insgesamt
Neue Bundeländer ohne Sachsen und Berlin
Ausland
Früheres Bundesgebiet
Sachsen ohne Umland und Sondereffekt
Sachsen Sondereffekt*
Berlin
Umland

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
15
die nun mehr oder weniger ausgeschöpft sind. Dies gilt nicht nur für Wohnungen, son-
dern auch z.B. für Kita-Plätze, Schulplätze, Parkplätze und Sitzplätze in den Straßenbah-
nen. Leipzig läuft voll und es bilden sich nun Wachstumswiderstände.
Diese Abschwächung des Wachstums sollte allerdings nicht als Trendwende interpretiert
werden, die Zuwanderung schwächt sich einfach von extrem hoch auf hoch ab. Die
Rahmenbedingung auf dem Wohnungsmarkt mit einer stürmisch wachsenden Woh-
nungsnachfrage ändert sich nicht grundlegend, die politischen Erfordernisse damit auch
nicht.
1.4
Entwicklung der Zahl der Haushalte und der Wohnungsnachfrage
Die Wohnungsnachfrage wird nicht nur indirekt von der Zahl der Einwohner bestimmt,
sondern direkt von der Zahl der Haushalte. In den letzten Jahrzehnten ist in Deutschland
wie in allen Regionen die mittlere Haushaltsgröße kontinuierlich gesunken, was stets
eine gewichtige, eigenständige Komponente im Wachstum der Wohnungsnachfrage
war.
Hier scheint es aber seit Beginn des Jahrzehntes zu einer Trendwende gekommen zu
sein. Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist in einer Reihe von Bundesländern seither
nicht weiter gesunken. So ist in Sachsen die mittlere Haushaltsgröße noch zwischen
2005 und 2010 von 1,97 auf 1,90 gesunken, aber seither verharrt sie auf diesem Niveau.
Ein ähnliches Bild findet sich auch in den anderen neuen Bundesländern, aber auch z.B.
in Rheinland-Pfalz. Auch in den ostdeutschen Großstädten stagniert die mittlere Haus-
haltsgröße, in manchen Großstädten wie Chemnitz scheint sie sogar zu steigen. Dies
wäre eine wesentliche Änderung eines jahrzehntelangen Trends.
Allerdings ist gerade auf Ebene der Großstädte zu berücksichtigen, dass die Datengrund-
lage des Mikrozensus recht klein ist. Der Mikrozensus erfasst nur rund 1 % aller Haushal-
te, sodass der Stichprobenfehler auf kleinräumlicher Ebene hoch ist, was in zum Teil
unplausiblen Sprüngen in Datenreihen sichtbar wird. empirica schätzt und glättet daher
die amtlichen Daten für die unveränderten Rohdaten des Mikrozensus. Diese Glättung
von empirica sichert aber nicht, dass möglicherweise falsche Werte verwendet werden.
Eine Stagnation der mittleren Haushaltsgröße ausgerechnet in Ostdeutschland und den
ostdeutschen Großstädten überrascht zunächst. Schließlich sind hier die Wohnungsmie-
ten vergleichsweise niedrig und haben sich deutlich weniger dynamisch entwickelt als
z.B. in Metropolen wie München oder Berlin (vgl. Kapitel 4.1).
Trotzdem ist eine stagnierende Haushaltsgröße in Ostdeutschland durchaus plausibel.
Die mittlere Haushaltsgröße ändert sich zum einen durch ein verändertes Haushaltsbil-
dungsverhalten und zum zweiten durch eine sich ändernde Altersschichtung. Zumindest
der Altersschichtungseffekt führt für sich genommen zu einem Anstieg der mittleren
Haushaltsgröße. So steigt die Zahl der Geburten in Sachsen seit nunmehr 25 Jahren kon-
tinuierlich. In Dresden wurden im letzten Jahr knapp 6.400 Kinder geboren, nach nur
rund 5.300 in der zweiten Hälfte der 2000er Jahre. In Leipzig waren es letztes Jahr sogar
6.800 Kinder, nach rund 4.300. Da Kinder keine eigenen Haushalte bilden, steigt ent-
sprechend die Haushaltsgröße an. Aber auch das Haushaltsbildungsverhalten dürfte sich
ändern. In den Altersklassen über 60 Jahren steigt die Haushaltsgröße bereits seit länge-
rem, da die steigende Lebenserwartung von Männern und Frauen gleichermaßen zu
einem höheren Anteil von Zwei-Personen-Haushalten im Alter führt und die „Krieger-
witwengeneration“ ablebt. Bei den unter 60-Jährigen sank die Haushaltsgröße hingegen

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
16
bislang deutlich. Hier könnte es aber zumindest zu einer Abschwächung des Rückgangs
gekommen sein, da die bisherigen Treiber des Rückgangs auslaufen bzw. eine Unter-
grenze erreicht werden könnte. So steigt das Erstgebäralter langsamer als noch vor
10 Jahren. Auch das Auszugsalter aus dem Elternhaus dürfte sich auf niedrigem Niveau
stabilisieren.
Auch die starke Zuwanderung aus dem Ausland könnte die Haushaltsgröße erhöht ha-
ben, allerdings nur begrenzt, da im Mikrozensus nur Personen in Privathaushalten er-
fasst werden und nicht die Bevölkerung z.B. in Flüchtlings- oder Studentenwohnheimen
und anderen Institutionen (Gefängnisse, Kasernen).
Im Rahmen dieses Wohnungsmarktgutachtens können keine Grundlagenanalysen zum
Haushaltsbildungs- und zum Heiratsverhalten durchgeführt werden. Dies muss weiterer
Forschung vorbehalten bleiben.
In dieser Studie muss aber berücksichtigt werden, dass offensichtlich ein Trendbruch
stattgefunden hat, auch wenn die tieferliegenden Ursachen unklar bleiben. Aufgrund
der Schwäche der Datengrundlagen sollten aber die Ergebnisse nicht überinterpretiert
werden. Dass in einigen Großstädten (vor allem Chemnitz, aber auch Leipzig) die Haus-
haltsgröße sogar deutlich gestiegen sein soll, erscheint uns dann doch zweifelhaft – in
jedem Falle aber wäre es zu gewagt, diesen Anstieg für die Wohnungsnachfrageprogno-
se weiter fortzuschreiben.
Im Ergebnis gehen wir daher in den weiteren Berechnungen vereinfachend von einer
konstanten Haushaltsgröße über die gesamte Altersschichtung in Sachsen und seinen
Städten aus. Bereits dies ist eine deutliche Änderung im Vergleich zu früheren Studien
aus unserem oder aus anderen Instituten.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
17
Abbildung 7:
Entwicklung der mittleren Haushaltsgröße in Sachsen und
Deutschland 2005 bis 2017
Quelle: empirica regio (© Statistisches Bundesamt (Destatis), 2018); eigene Berechnungen
empirica
1,6
1,7
1,8
1,9
2
2,1
2,2
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Haushaltsgröße
Deutschland
Thüringen
Mecklenburg-
Vorpommern
Ost ohne Berlin
Sachsen-Anhalt
Sachsen
1,6
1,7
1,8
1,9
2
2,1
2,2
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Haushaltsgröße
Dresden
Sachsen
Leipzig
Halle (Saale)
Magdeburg
Chemnitz

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
18
1.5
Typisierung der Wohnungsmarktregionen
Die 59 Wohnungsmarktregionen in Sachsen können sich zu sechs verschiedenen Typen
zusammenfassen lassen. Die Typenbildung erfolgt anhand des heutigen und zukünftigen
Bevölkerungswachstums sowie der Siedlungsstruktur.
Die Städte Leipzig und Dresden werden aufgrund der unterschiedlichen bisherigen wie
zukünftigen Entwicklung und ihres hohen Bevölkerungsanteils am Bundesland einzeln
aufgeführt. Die Städte Chemnitz, Görlitz, Meißen, Freiberg und Plauen wachsen derzeit
leicht, werden aber zukünftig wieder leicht schrumpfen. Die Städte Bautzen, Grimma,
Zittau, Zwickau, Riesa und Hoyerswerda schrumpfen aktuell und zukünftig. Ansonsten
wird noch das stark wachsende Umland von Leipzig und Dresden als eigener Typus defi-
niert. Zu diesem Typus haben wir auch die Wohnungsmarktregionen Bad Dü-
ben/Eilenburg sowie Delitzsch gezählt, auch wenn derzeit und nach Prognose auch zu-
künftig mit einem Bevölkerungsrückgang zu rechnen ist. Die verbleibenden 37 Woh-
nungsmarktregionen verlieren aktuell wie zukünftig an Einwohnern und umfassen keine
einzelne Stadt, sondern eine insgesamt ländliche Region.
Tabelle 1:
Typisierung der Wohnungsmarktregionen in Sachsen, Städte
und Umland
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019; eigene Berechnungen
empirica
Wohnungsmarktregion
aktuelles
Bevölkerungs-
wachstum p.a.
(Mittelwert
2013 - 2018)
zukünftiges
Bevölkerung-
swachstum p.a.
Bevölkerungs-
vorausberechnung
(Mittelwert
2019 - 2030)
Charakteristik des Wachstums
Typ
Leipzig, Stadt
+2,0%
+0,5%
aktuell starkes Wachstum /
zukünftig moderates
Wachstum
Leipzig
Dresden, Stadt
+0,9%
+0,4%
aktuell moderates Wachstum /
zukünftig moderates
Wachstum
Dresden
Görlitz, Stadt
+0,8%
-0,4%
Meißen, Stadt
+0,7%
-0,0%
Chemnitz, Stadt
+0,4%
-0,5%
Freiberg, Stadt
+0,3%
-0,1%
Plauen, Stadt
+0,3%
-0,3%
Bautzen, Stadt
-0,3%
-0,8%
Grimma, Stadt
-0,3%
-0,5%
Zittau, Stadt
-0,4%
-1,0%
Zwickau, Stadt
-0,4%
-0,7%
Riesa, Stadt
-0,9%
-1,2%
Hoyerswerda, Stadt
-1,0%
-1,7%
Leipzig (N)
+1,2%
+0,1%
Leipzig (S)
+0,8%
+0,1%
Dresden (SW)
+0,4%
-0,0%
Dresden (SO)
+0,4%
-0,2%
Leipzig (O)
+0,3%
+0,1%
Dresden (NW)
+0,3%
-0,1%
Dresden (NO)
+0,2%
-0,2%
Delitzsch
+0,0%
-0,4%
Bad Düben/Eilenburg
-0,2%
-0,4%
aktuell moderates Wachstum /
zukünftig Stagnation und
moderate Schrumpfung
aktuell Schrumpfung /
zukünftig Schrumpfung
aktuell Wachstum und
Stagnation /
zukünftig Stagnation
wachsende Stadt
schrumpfende Stadt
Umland von
Dresden und Leipzig

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
19
Tabelle 2:
Typisierung der Wohnungsmarktregionen in Sachsen, weitere
Wohnungsmarktregionen
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019; eigene Berechnungen
empirica
Wohnungsmarktregion
aktuelles
Bevölkerungs-
wachstum p.a.
(Mittelwert
2013 - 2018)
zukünftiges
Bevölkerung-
swachstum p.a.
Bevölkerungs-
vorausberechnung
(Mittelwert
2019 - 2030)
Charakteristik des Wachstums
Typ
Großenhain
-0,3%
-0,8%
Kamenz
-0,3%
-0,6%
Borna
-0,3%
-0,7%
Torgau
-0,4%
-0,7%
Dippoldiswalde-Altenberg
-0,4%
-0,9%
Wurzen mit Grimmaer Umland
-0,4%
-0,7%
Döbeln
-0,5%
-0,9%
Chemnitz (W)
-0,5%
-1,0%
Meißener Land
-0,5%
-0,5%
Chemnitz (S)
-0,5%
-1,0%
Freiberg (N)
-0,6%
-1,0%
Zwickau (W)
-0,6%
-1,0%
Oschatz
-0,6%
-1,1%
Bischofswerda
-0,6%
-0,8%
Bautzener Land
-0,6%
-1,0%
Stollberg
-0,7%
-1,1%
Riesaer Uml.
-0,7%
-1,1%
Sächsische Schweiz
-0,7%
-1,0%
Chemnitz (N)
-0,7%
-1,0%
Mittweida
-0,7%
-0,9%
Bautzen (S)
-0,7%
-1,1%
Reichenbach/Vogtl.
-0,7%
-1,2%
Annaberg-Buchholz
-0,8%
-1,1%
Zwickau (SO)
-0,8%
-1,1%
Hoyerswerdaer Land
-0,8%
-0,9%
Glauchau/Meerane
-0,8%
-0,8%
Auerbach/Vogtl.
-0,8%
-1,2%
Plauener Uml.
-0,8%
-1,0%
Marienberg/Olbernhau
-0,9%
-1,1%
Schwarzenberg
-0,9%
-1,1%
Görlitzer Uml. + VG Löbau
-0,9%
-1,1%
Weißwasser/Niesky
-0,9%
-1,2%
Aue/Schneeberg
-1,0%
-1,1%
Freiberg (S)
-1,0%
-1,0%
Elstergebirge
-1,1%
-1,2%
Zittauer Umland
-1,1%
-1,2%
Oberlausitzer Bergland
-1,2%
-1,2%
aktuell Schrumpfung /
zukünftig Schrumpfung
schrumpfender
ländlicher Raum

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
20
Abbildung 8:
Bevölkerungsentwicklung in Sachsen 2011 bis 2030, Regions-
typen
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019; eigene Berechnungen
empirica
1.6
Bevölkerungs- und Wohnungsnachfrageprognose
1.6.1 Sachsen insgesamt
Die derzeit aktuelle Bevölkerungsprognose des Statistischen Landesamtes ist die 6. Re-
gionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung (RBV) aus dem Jahr 2016 mit Basisjahr
2014, die in zwei Varianten vorliegt. Beide Varianten unterscheiden sich sehr deutlich,
insbesondere, was die Entwicklung in den Jahren 2015 bis 2020 angeht. Die erste Vari-
ante schrieb die damalige sehr hohe Zuwanderung aus dem Ausland fort, was nach heu-
tigem Kenntnisstand zu optimistisch war. Die zweite Variante hingegen berücksichtigte
die Zuwanderungswelle insbesondere des Jahres 2015 nicht, sondern lehnte sich an die
damals aktuelle Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes (Varian-
te V2-G1-L1-W2) an.
7
Die 2. Variante ist daher zu niedrig ausgefallen.
In Absprache mit dem Auftraggeber wurde daher die 2. Variante zugrunde gelegt, aber
an die tatsächliche Zuwanderung bzw. Bevölkerungsentwicklung bis zum Jahresende
2018 angepasst.
Ausgehend vom Bevölkerungsstand zum 31.12.2018 von 4,078 Mio. sinkt die Einwoh-
nerzahl Sachsens demnach ab sofort und kontinuierlich bis zum Prognosehorizont 2030.
Im Jahr 2025 fällt die Einwohnerzahl des Landes unter 4 Mio. Einwohner. Bis 2030 be-
trägt der Rückgang -188 Tausend auf dann 3,890 Mio. Einwohner.
7
Zu den Annahmen vgl. Kap. 2 im Anhang.
75
80
85
90
95
100
105
110
115
120
125
Index (2011=100)
Leipzig
Dresden
Umland von Dresden
und Leipzig
wachsende Stadt
Chemnitz
schrumpfende Stadt
schrumpfender
ländlicher Raum
IST-Entwicklung
Vorausberechnung

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
21
Abbildung 9:
Bevölkerungsentwicklung und -prognosen in Sachsen 2005 bis
2018
* IST-Entwicklung bis 2010 auf Basis Registerdaten 1990, ab 2011 auf Basis Zensus 2011.
RBV: Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Landesamtes; kBV: koordinierte
Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes.
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019; © Statistisches Bundesamt (Destatis),
2019; eigene Berechnungen
empirica
Zwischenzeitlich hat Ende Juni 2019 das Statistische Bundesamt eine neue Bevölke-
rungsprognose auf Ebene der Bundesländer vorgelegt (14. Koordinierte Bevölkerungsvo-
rausschau). Diese liegt in mehreren Varianten vor. Alle Varianten gehen davon aus, dass
die Zahl der Einwohner noch wenige Jahre bis ca. 2021 im wesentlichen konstant bleibt
und erst danach merklich sinkt. Im Vergleich der hier zugrunde gelegten aktualisierten 2.
Variante des Statistischen Landesamtes ist die Entwicklung laut Bundesamt gleichsam
um ca. 3 Jahre verschoben. Die Verschiebung führt zu einem Prognoseunterschied von
ca. 100.000 Personen im Jahr 2030.
Trotz der neu vorgelegten Prognose des Statistischen Bundesamtes wird in dieser Studie
weiterhin die aktualisierte 2. Variante des Statistischen Landesamtes zugrunde gelegt.
Dies geschieht zum einem aus dem inhaltlichen Grund, dass die Bevölkerungszahl in
Sachsen tatsächlich in den letzten drei Jahren nicht konstant blieb, sondern bereits wie-
der zurückging. Zum zweiten aus dem pragmatischen Grund, dass die Prognose des Sta-
tistischen Bundesamtes nur auf der Landesebene vorliegt und nicht auf der hier benötig-
ten niedrigeren räumlichen Ebene der Gemeinden bzw. der Wohnungsmarktregionen.
3.998
4.078
3.890
3.851
3.700
3.800
3.900
4.000
4.100
4.200
4.300
4.400
4.500
Einwohner (in Tsd.)
IST-
Entwicklung
6. RBV -
Variante 1
angepasste
6. RBV -
Variante 2
6. RBV -
Variante 2
14. kBV
Variante 3
14. kBV
Variante 1
IST-Entwicklung
Vorausberechnung
*

image
Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
22
1.6.2 Prognosen auf Ebene der Wohnungsmarktregionen
Grundlage der Bevölkerungsprognose auf Ebene der Wohnungsmarktregionen ist wie
beschrieben die aktualisierte 2. Variante des Statistischen Landesamtes. Das Statistische
Landesamt berechnet zwar die Prognose auf Ebene der Gemeinden, veröffentlicht aber
aufgrund der statistischen Belastbarkeit keine differenzierten Ergebnisse nach Alters-
klassen auf der Gemeindeebene. Grundlage der folgenden Analysen ist daher eine Son-
derauswertung des Statistischen Landesamtes auf Ebene der Wohnungsmarktregionen.
Demnach setzt sich die unterschiedliche regionale Bevölkerungsentwicklung auch in
Zukunft fort. Mit Bevölkerungszuwächsen ist demnach ausschließlich in der Stadt Dres-
den sowie in Leipzig und seinem Umland zu rechnen (Karte 3).
Karte 3:
Entwicklung der Bevölkerung in Sachsen 2018 bis 2030, Woh-
nungsmarktregionen
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019; eigene Berechnungen
empirica
Mit einem Anstieg von 587.900 (2018) auf 621.800 (2030) um +5,8 % ist der Anstieg in
der Stadt Leipzig am stärksten. Im Vergleich zum extrem stürmischen Wachstum in den
letzten Jahren ist dies zwar eine Abschwächung, aber Leipzig gehört damit weiterhin zu
den am stärksten wachsenden Städten Deutschlands.
Das starke Wachstum der Stadt schwappt in ihr Umland über. Die Wohnungsmarktregi-
onen rund um Leipzig wachsen daher ebenfalls mit Raten bis +5 %.
Die Stadt Dresden wächst ebenfalls, auch wenn das Wachstum mit +4,7 % etwas gerin-
ger ausfällt als in Leipzig. Gerade die Entwicklung in Dresden sollte aber kontinuierlich
aufmerksam beobachtet werden. Wie in Kapitel 1.3.1 dargestellt, hat sich die Zuwande-
rung aus Deutschland nach Dresden bereits sehr deutlich abgeschwächt, sodass diese

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
23
Prognose sich durchaus als zu optimistisch herausstellen könnte. Ob Dresden weiter
wächst, ist dabei vor allem eine Frage der Zuwanderung aus dem Ausland. Sinkt diese,
könnte Dresden auch wieder schrumpfen. Da die Auslandszuwanderung sehr volatil ist,
ist die Prognose für Dresden mit deutlich höherer Unsicherheit behaftet als in Leipzig,
das stabile Zuwanderung aus praktisch allen Regionen Deutschlands vorweisen kann.
Alle anderen Wohnungsmarktregionen werden in den nächsten 12 Jahren Einwohner
verlieren, wenn auch in unterschiedlichem Ausmaß. Im Grundsatz gilt dabei, dass ländli-
che Wohnungsmarktregionen stärker schrumpfen als Städte, wobei es nicht allen Städ-
ten gelingt, sich besser zu entwickeln als ihr Umland. Ankerstädte sind vor allem Görlitz,
Meißen, Freiberg und Plauen, in denen der Bevölkerungsrückgang mit bis zu -5% über-
schaubar ist, während Hoyerswerda mit -18,2 % den stärksten Rückgang aller Woh-
nungsmarktregionen erwarten muss. Auch in Chemnitz sinkt die Zahl der Einwohner bis
2030 recht deutlich um -5,7 %.
Der Anteil in Sachsen der Städte Leipzig und Dresden an der Bevölkerung in Sachsen
nimmt zu. Im Jahr 2030 werden 16 % der Sachsen in Leipzig wohnen (+2 %-Punkte) und
15 % in Dresden (+1 %-Punkt). Auch der Anteil des Dresdner und Leipziger Umlands
nimmt leicht zu auf 13 % (Abbildung 10). In den schrumpfenden ländlichen Räumen le-
ben im Jahr 2030 hingegen noch 40 % der Einwohner (-3 %-Punkte).
Abbildung 10:
Verteilung der Bevölkerung innerhalb Sachsens nach Regions-
typen 2018 und 2030
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019; eigene Berechnungen
empirica
14%
14%
6%
5%
6%
12%
43%
16%
15%
6%
5%
6%
13%
40%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
Anteil
2018
2030

image
Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
24
1.6.3 Haushaltsprognose
Auf Basis der Bevölkerungsprognose wurde dann eine Haushaltsprognose erstellt. Die
Haushaltsprognose wird durch Fortschreibung der mittleren Haushaltsgröße auf Woh-
nungsmarktebene ermittelt, vergleiche hierzu die Ausführungen in Kapitel 1.4. Die Prog-
nose erfolgte dabei auf Ebene der Wohnungsmarktregionen. Die hier zunächst darge-
stellten Ergebnisse für das Land Sachsen wurden durch Addition der Regionen erstellt.
Da annahmegemäß die mittlere Haushaltsgröße in den Wohnungsmarktregionen kon-
stant bleibt, entspricht in jeder Wohnungsmarktregion die Veränderungsrate der Bevöl-
kerungszahl auch der Veränderungsrate der Haushaltszahl. Auf der gesamtsächsischen
Ebene sinkt die Zahl der Haushalte etwas schwächer als die Zahl der Einwohner, da das
Bevölkerungsgewicht der Großstädte mit ihren kleineren Haushalten zunimmt.
Demnach sinkt auch die Zahl der Haushalte von 2,069 Mio. bis zum Jahr 2030 auf
1,981 Mio. oder um -4,1 %, was rd. -88 Tausend Haushalten entspricht.
Karte 4:
Entwicklung der Zahl der Haushalte in Sachsen 2018 bis 2030,
Wohnungsmarktregionen
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019; eigene Berechnungen
empirica
1.6.4 Wohnungsnachfrageprognose
1.6.4.1 Quantitative Wohnungsnachfrage
Die Zahl der Haushalte entspricht noch nicht ganz der Wohnungsnachfrage. Berücksich-
tigt werden muss noch, dass manchmal mehrere Haushalte in einer Wohnung wohnen
(Untermiete, Wohngemeinschaften) oder ein Haushalt in mehreren Wohnungen

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
25
(Zweitwohnsitze) wohnt. Dies geschieht, indem die Zahl der Haushalte mit der Summe
aus Untermiet- und Zweitwohnungsquote multipliziert wird. Diese wird indirekt ermit-
telt indem Abweichung zwischen der Zahl der Haushalte und der Zahl der bewohnten
Wohnungen
8
berechnet wird. Diese Abweichung wurde über den Prognosehorizont kon-
stant gehalten. Der Unterschied zwischen den Veränderungsraten der Zahl der Haushal-
te und der Zahl der bewohnten Wohnungen ist gering. Auf eine Ergebnisdarstellung wird
verzichtet.
1.6.4.2 Qualitative Wohnungsnachfrage
Die zusätzliche quantitative Wohnungsnachfrage – also der Anstieg der Zahl der woh-
nungsnachfragenden Haushalte – entspricht aber noch nicht der gesamten zusätzlichen
Wohnungsnachfrage, die bedient werden muss. Neben der quantitativen besteht viel-
mehr eine qualitative Nachfrage.
Die Ursache für diesen zweiten Teil der Wohnungsnachfrage ist simpel. Der Anstieg der
Zahl der wohnungsnachfragenden Haushalte entspräche nur dann der zusätzlichen
Wohnungsnachfrage, wenn der vorhandene Wohnungsbestand unverändert bliebe;
wenn also weiterhin jede heute vorhandene Wohnung auch weiterhin bewohnt werden
würde.
Davon kann aber nicht ausgegangen werden. Vielmehr fallen Wohnungen aus der Nut-
zung, die ersetzt werden müssen. Eine Wohnung kann umgenutzt werden in Richtung
einer „höherwertigen“ Nutzung, wie z.B. Büros, einer gleichwertigen Nutzung, z.B. bei
der Zusammenlegung von Wohnungen, oder einer minderwertigen Nutzung, wie z.B. als
Lagerraum, bis hin zu einfachem Leerstand.
Die Relevanz des Teils der Nachfrage, der über die rein quantitative, zusätzliche Woh-
nungsnachfrage hinausgeht, zeigt sich bereits daran, dass auch in allen Regionen mit
erheblichen Wohnungsleerständen trotzdem neue Wohnungen errichtet werden und
dafür auch Bauland benötigt wird – und das, obwohl die quantitative zusätzliche Woh-
nungsnachfrage sogar negativ ist.
Technisch wird dieser Teil der zusätzlichen Nachfrage in vielen Prognosen durch die Zu-
grundelegung einer „Ersatzquote“ berücksichtigt, häufig werden z.B. pauschal Werte um
0,3 % des Bestandes als jährlicher Abgang unterstellt. Ein empirisch belastbarer Wert für
die Ersatzquote ist allerdings nicht vorhanden
9
, sodass die Ersatzquote meist als „Erfah-
rungswert“ tituliert wird.
Diese einfache Vorgehensweise ist aus zwei Gründen unbefriedigend: Zum einen nimmt
der Anteil der qualitativen Wohnungsnachfrage tendenziell zu, je schwächer der Anstieg
der Zahl der Haushalte ist. Dies wird besonders deutlich in schrumpfenden Regionen, in
denen dann nur noch eine qualitative Wohnungsnachfrage besteht. Diese mit einer ein-
8
Die Zahl der bewohnten Wohnungen ergibt sich anhand des Wohnungsbestands abzgl. des fortgeschriebenen Leer-
stands (vgl. Kap. 3).
9
Waltersbacher, M. & Scharmanski, A. (2010): Wohnungsmärkte im Wandel – Zentrale Ergebnisse der Wohnungs-
marktprognose 2025, BBSR-Berichte KOMPAKT, 1/2010, S. 8; Download:
https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/BerichteKompakt/2010/DL_1_2010.pdf?__blob=publicati
onFile&v=2
(Stand:
24.07.2019).

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
26
fachen pauschalen Ersatzquote zu begründen, ist dann wenig überzeugend. Zum ande-
ren bleibt bei der Verwendung einer einfachen Ersatzquote die Qualität des Wohnungs-
angebots unberücksichtigt. Dabei dürfte auf Märkten mit einem hohen Anteil wenig
beliebter Wohnungstypen (z.B. hoch verdichteter Geschosswohnungsbau der 1970er
und 1980er Jahre) die qualitative Wohnungsnachfrage höher ausfallen als auf stark
diversifizierten Märkten.
Insbesondere spielt auch die Lage auf dem Wohnungsmarkt eine Rolle – auf angespann-
ten Wohnungsmärkten werden mehr neue Wohnungen gebaut. Der Neubau wird sich
aber auf die Wohnungsqualitäten konzentrieren, die besonders knapp oder nicht vor-
handen sind, da hier besonders hohe Preise erzielt werden können. Gleichzeitig fallen in
angespannten Wohnungsmärkten kaum Wohnungen aus der Nutzung. So lassen sich
z.B. in München bis heute Wohnungsanzeigen für Wohnungen mit Einzelöfen an lauten
Straßen finden, während in Teilen Sachsen sanierte Wohnungen ohne Balkon Vermie-
tungsschwierigkeiten haben.
Vor diesem Hintergrund hat empirica ein Verfahren entwickelt, das den qualitativen
Zusatzbedarf schätzt. Dieses Regressionsmodell wird im Anhang erläutert. Hier sollen
nur die Ergebnisse dargestellt werden.
Demnach liegt in der kurzen Frist die qualitative Wohnungsnachfrage in Sachsen zu-
nächst bei 3.000 Wohnungen pro Jahr, sinkt dann etwas aufgrund einer sich abschwä-
chenden EZFH-Nachfrage und steigt anschließend wieder auf 3.000 Wohnungen. Dieser
Anstieg gegen Ende des Prognosehorizontes ist eine Folge des schwächer werdenden
Anstiegs der quantitativen Wohnungsnachfrage, da – wie argumentiert und signifikant
im Anhang nachgewiesen – ein schwächerer Anstieg der quantitativen Wohnungsnach-
frage zu einer höheren qualitativen Wohnungsnachfrage führt.
1.6.4.3 Erforderlicher Neubau zur Befriedung der Nachfrage
Die Summe aus quantitativer und qualitativer Zusatznachfrage beträgt in der kurzen
Frist in Sachsen rd. 9.000 Wohnungen p.a. und sinkt dann im weiteren Prognosehorizont
auf jährlich rd. 4.000 Wohnungen ab.
Diese Anzahl Wohnungen ist zu errichten, sofern die Wohnraumversorgung in Sachsen
sich weder verschlechtern noch verbessern soll, sondern auf dem heutigen Niveau ge-
halten werden soll. Dies bedeutet auch, dass das hier ausgewiesene erforderliche Neu-
bauvolumen keinen wie auch immer definierten „Nachholbedarf“ aus den Vorjahren
enthält. Würden mehr Wohnungen errichtet, dann würde sich die Wohnraumversor-
gung verbessern, was sich dann in zumindest real sinkenden Mieten äußern würde.
In den Jahren bis 2030 addiert sich der erforderliche Neubau sachsenweit auf rund
67.000 Wohnungen.

image
Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
27
Abbildung 11:
Zusätzliche Wohnungsnachfrage, Prognose 2019 bis 2030
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019; eigene Berechnungen
empirica
Karte 5:
Neubaunachfrage insgesamt in Sachsen 2019 bis 2030, Woh-
nungsmarktregionen
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019; eigene Berechnungen
empirica
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
10.000
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Anzahl WE
qualitative
Zusatznachfrage
quantitative
Zusatznachfrage

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
28
1.6.4.4 Aufteilung der Nachfrage auf Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Mehr-
familienhäuser
Zur Aufteilung der quantitativen Wohnungsnachfrage in Ein- und Zweifamilienhäusern
sowie Mehrfamilienhäusern (MFH) wird zunächst die Ein- und Zweifamilienhausnachfra-
ge berechnet. Der Bedarf an Geschosswohnungen ergibt sich als Differenz.
Zur Prognose der zusätzlichen quantitativen Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäu-
sern werden die altersspezifischen Quoten der Ein- und Zweifamilienhaus nachfragen-
den Haushalte in Ostdeutschland verwendet
10
, da entsprechende Daten für Sachsen
oder in niedrigerer Regionalisierung nicht vorliegen. Diese Quoten werden in den Alters-
klassen über 50 Jahren ab dem Jahr 2020 bis zum Prognosehorizont 2030 fortgeschrie-
ben, was zu einem leichten Anstieg führt. Bei den unter 50-Jährigen ist in den letzten
Jahren die Quote der Einfamilienhaus-Haushalte nicht mehr gestiegen. In manchen Re-
gionstypen Deutschlands deutet sich sogar ein leichter Rückgang an, der sich mit den
dort gestiegenen Preisen begründen lässt. Insgesamt gehen wir von einer Konstanz der
Einfamilienhausquoten bei den unter 50-Jährigen aus. Zum Schluss werden im Ausgangs-
jahr die Einfamilienhausquoten auf die Zahl der in 2018 bewohnten Ein- und Zweifamili-
enhäuser in den Wohnungsmarktregionen in Sachsen kalibriert. Dieser Kalibrierungsfak-
tor wird über den Prognosehorizont konstant gehalten.
Bei der qualitativen Zusatznachfrage gehen wir hingegen von einem EZFH-Anteil von
25 % aus. Dieser Wert erscheint mit Blick auf den Fertigstellungsanteil niedrig zu sein,
dies aber wäre der falsche Vergleich. Zum einen, da die Fertigstellungen auch die quanti-
tative Zusatznachfrage enthält. Vor allem aber aufgrund der oben vorgebrachten Über-
legung, dass die qualitative Zusatznachfrage dort besonders niedrig ist, wo ohnehin we-
gen einer hohen quantitativen Zusatznachfrage neue Qualitäten im Neubau entstehen.
Da in allen Regionen eine quantitative Nachfrage nach EZFH besteht, ist die EZFH - quali-
tative Neubaunachfragen entsprechend niedrig.
Demnach sind zur Befriedigung der Nachfrage in Sachsen in der kurzen Frist sachsenweit
pro Jahr rund 3.500 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und nochmals gut 4.000 Ein-
und Zweifamilienhäuser zu errichten. Danach wächst die Nachfrage immer langsamer
auf zuletzt rund 2.700 EZFH und 1.800 MFH.
10
Für die drei kreisfreien Städte werden die Quoten für ostdeutsche Großstädte verwendet und für alle weiteren
Wohnungsmarktregionen jene für ostdeutsche Gebiete mit weniger als 100.000 Einwohner. Quelle hierfür ist die Ein-
kommen- und Verbrauchsstichprobe (EVS) 2008 und 2013 mit eigener Fortschreibung bis 2030.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
29
Tabelle 3:
Neubaunachfrage in Sachsen nach Regionstypen 2019-2030
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019; eigene Berechnungen
empirica
Erwartungsgemäß ist die MFH-Zusatznachfrage sehr ungleich verteilt. Letztlich existiert
zukünftig eine Nachfrage nach neugebauten Mehrfamilienhäusern nur in Leipzig und
Dresden und in geringfügiger Menge in Freiberg und Meißen.
Erklärungsbedürftig ist vielleicht die MFH-Zusatznachfrage in Chemnitz. Das Berech-
nungsmodell weist hier keinerlei Nachfrage nach neugebauten Geschoßwohnungen auf.
Dies steht zunächst im Widerspruch zu den Fertigstellungen der letzten Jahre. In den
letzten fünf Jahren wurden hier 180 neue Wohnungen p.a. in neugebauten Mehrfamili-
enhäusern errichtet
11
. Mathematisch liegt die Ursache darin, dass die demographisch
bedingte, quantitative Geschosswohnungsnachfrage so deutlich negativ ist, dass auch
die qualitative Nachfrage nicht für ein insgesamt positives Ergebnis ausreicht. Da die
Zusatznachfrage aus der vergangenen Differenz zwischen Neubau und quantitativer
Nachfrage geschätzt wird, lässt das Modell kein anderes Ergebnis zu. Wenn nicht argu-
mentiert werden soll, dass hier an der Nachfrage vorbeigebaut wurde, so liegt die Be-
gründung wohl in einem besonders starken Mismatch zwischen nachgefragten Woh-
nungen und dem vorhandenen Angebot. D.h. die Schätzkoeffizienten, die auf Basis aller
Kreise der Bundesrepublik berechnet wurden, unterschätzen die Neubaunachfrage, da
die Qualitäten im Angebot in Chemnitz besonders deutlich von den nachgefragten Quali-
täten abweichen. Ähnliches gilt vermutlich auch deutlich abgeschwächt in Hoyerswerda
und anderen Städten.
In jedem Falle aber zeigen die Berechnungen, dass in Chemnitz und den anderen, kleine-
ren Städten mit einer Knappheit an Wohnungen in keiner Weise zu rechnen ist und dass
ein Geschosswohnungsneubau mit besonderen Qualitäten trotzdem ein hoch spekulati-
ves Vorhaben ist.
Deutlich gleichmäßiger im Land ist die Ein- und Zweifamilienhausnachfrage verteilt. In
allen Wohnungsmarktregionen besteht eine Zusatznachfrage nach EZFHs. Die beiden
11
Ohne Wohnheime, mit Wohnheimen 190 Einheiten p.a.
EZFH
MFH
EZFH
MFH
EZFH
MFH
EZFH
MFH
EZFH
MFH
Leipzig
2.707
619
2.088
1.522
567
955
1.917
584
1.333 23.006
7.012 15.994
3,1
1,0
2,2
Dresden
1.887
534
1.352
1.258
422
835
1.467
460
1.008 17.607
5.516 12.091
2,6
0,8
1,8
Chemnitz
240
240
-
214
214
-
222
222
-
2.668
2.668
-
0,9
0,9
0,0
wachsende
Städte
301
251
50
230
213
17
253
226
28
3.042
2.710
332
1,3
1,2
0,1
schrumpfende
Städte
275
275
-
191
191
-
219
219
-
2.627
2.627
-
0,9
0,9
0,0
Umland von
D. und L.
1.107
1.107
-
780
780
-
889
889
-
10.670 10.670
-
1,8
1,8
0,0
schrumpfender
ländlicher Raum
1.262
1.262
-
317
317
-
632
632
-
7.587
7.587
-
0,4
0,4
0,0
Insgesamt
7.778
4.288
3.490
4.512
2.705
1.807
5.601
3.233
2.368 67.207 38.791 28.417
1,4
0,8
0,6
Summe 2019-30
Summe
davon:
WE je 1.000 Einw.
2019-30 p.a.
2019-30 p.a.
Summe
davon:
Summe
davon:
Summe
davon:
davon:
Summe
2019-22 p.a.
2023-30 p.a.
Wohneinheiten

image
image
Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
30
wachsenden Großstädte Leipzig und Dresden machen zusammen knapp 1/3 der Zusatz-
nachfrage nach EZFHs aus, inklusive deren Umlandes sind es 60 %.
Karte 6:
Neubaunachfrage insgesamt nach Gebäudetyp in Sachsen
2019 bis 2030, Wohnungsmarktregionen
EZFH
MFH
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019; eigene Berechnungen
empirica

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
31
2. Entwicklungen des Wohnungsangebots in Sachsen
2.1
Unterschiedliche Wohnungsbestände
Im Freistaat Sachsen gibt es aktuell laut Fortschreibung des Wohnungsbestandes zum
31.12.2018 rd. 2,36 Mio. Wohnungen.
12
Rund ein Drittel hiervon (760 Tsd.) sind Woh-
nungen in Ein- und Zweifamilienhäusern (EZFH). 1,5 Mio. Wohneinheiten (WE) in Sach-
sen sind Geschosswohnungen in Mehrfamilienhäusern (MFH) und weitere knapp
100.000 Wohnungen befinden sich in Wohnheimen und Nichtwohngebäuden
(Abbildung 12).
13
Im Vergleich zu Deutschland mit einem Anteil von 45 % ist der EZFH-
Anteil in Sachsen weiterhin deutlich niedriger.
Abbildung 12:
Wohnungsbestand in Sachsen 2018
Quelle:
Fortschreibung des Wohnungsbestandes zum 31.12.2018; © Statistisches Landesamt des Freistaates Sach-
sen, 2019
empirica
Die meisten Geschosswohnungen befinden sich naturgemäß in den Städten, während
außerhalb von ihnen der Wohnungsbestand von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt
ist. Alleine in den drei kreisfreien Städten stehen rd. 44 % der sächsischen Geschoss-
wohnungen. In Leipzig und Dresden machen sie 89 % bzw. 88 % des gesamten Woh-
nungsbestands aus (Karte 7). Auf den weiteren Plätzen mit den höchsten MFH-Anteilen
folgen die Städte Heidenau (87 %) Görlitz (86 %), Chemnitz (85 %) und Freiberg (84 %).
12
Wohnungen in Wohngebäuden inkl. Wohnheimen und in Nichtwohngebäuden.
13
Im Folgenden werden, wenn nicht anders erwähnt, Wohnungen in Wohnheimen und Wohnungen in Nichtwohnge-
bäuden mit den Wohnungen in MFH zusammengefasst.
759.375
1.509.174
21.397
74.463
Wohneinheiten in...
EZFH
MFH in Wohngeb.
Wohnheimen
Nichtwohngebäuden

image
Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
32
Karte 7:
Geschosswohnungsanteil in Sachsen 2018, Wohnungsmarkt-
regionen
Quelle: Fortschreibung des. Wohnungsbestandes zum 31.12.2018; © Statistisches Landesamt des Freistaa-
tes Sachsen, 2019
empirica
In den Suburbanisierungsgebieten der Städte und im ländlichen Raum Umland ist der
Geschosswohnungsanteil deutlich geringer. In der Wohnungsmarktregion Bautzener
Land sind es gerade einmal 26 % und auch in der Wohnungsmarktregion Hoyerswerdaer
Land (36 %) sowie Leipzig Ost und Bautzen Süd (beide 37 %) ist der Geschosswohnungs-
anteil gering.
14
Neuer Wohnraum in Sachsen
Seit dem Jahr 2011 ist der Wohnungsbestand in Sachsen insgesamt um +40 Tsd. Woh-
nungen (+1,7 %) angewachsen (Abbildung 13). Die Zahl der Wohnungen in EZFH ist dabei
stärker angestiegen (+3,4 %; +24.700 WE) als die in MFH (+1,0 %; +15.500 WE).
14
In den Gemeinden Crostwitz, Trebendorf und Räckelwitz (Landkreis Bautzen bzw. Görlitz) beträgt der MFH sogar
weniger als 10 %.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
33
Abbildung 13:
Entwicklung des Wohnungsbestands in Sachsen 2011-2018
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019
empirica
2.2
Anziehender Geschosswohnungsbau in Dresden und Leipzig
2.2.1 Baufertigstellungen
In Sachsen werden wieder mehr Wohnungen gebaut. Die Zahl der Baufertigstellungen
hat sich dabei ähnlich wie im Bundestrend entwickelt und deutlich zugenommen und lag
2018 bei rd. 9.500 Wohnungen. In Deutschland wird jedoch jährlich etwa eine Wohnung
je 1.000 Einwohner mehr fertiggestellt als in Sachsen. Im Mittel der Jahre 2014 bis 2018
waren es in Deutschland 3,3 Wohnungen je 1.000 Einwohner und in Sachsen 2,2.
Dynamisch hat sich in den letzten Jahren vor allem der Geschosswohnungsbau entwi-
ckelt. Im Jahr 2018 wurden mit rd. 4.800 neuen Wohnungen in MFH mehr als viermal so
viele Wohnungen fertiggestellt als im Jahr 2011 (Abbildung 14). Der Neubau von Ein-
und Zweifamilienhäusern schwankt etwas im Zeitverlauf, ist jedoch insgesamt recht
stabil bei jährlich etwa 3.500 Wohneinheiten geblieben. Hinzu kommen jährlich zwi-
schen rd. 1.000 und 2.000 neue Wohnungen durch Baumaßnahmen im Bestand,
15
die
allerdings nur insofern erfasst werden, als eine Baugenehmigung erforderlich ist. Die
grundhafte Sanierung von Wohnungen, die vorher sehr lange leer standen, wird nicht
immer erfasst, was später beim Vergleich von Angebot und Nachfrage noch zu berück-
sichtigen ist.
15
Durch Baumaßnahmen kann jedoch auch Wohnraum wegfallen, z.B. durch Zusammenlegung von Wohnungen. In den
letzten Jahren sind jedoch in Sachsen durch Baumaßnahmen mehr Wohnungen entstanden als weggefallen.
0,735
0,738
0,741
0,745
0,748
0,752
0,756
0,759
1,590
1,588
1,588
1,589
1,591
1,596
1,600
1,605
2,324
2,326
2,329
2,334
2,339
2,348
2,356
2,364
0,00
0,25
0,50
0,75
1,00
1,25
1,50
1,75
2,00
2,25
2,50
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
WE in Mio.
MFH*
EZFH

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
34
Abbildung 14:
Baufertigstellungen und Bauabgänge in Sachsen 2011 bis 2018
* MFH inkl. Wohnheime und Nichtwohngebäude.
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019
empirica
Gleichzeitig werden Wohnungen durch Abrisse dem Markt entzogen. Die Zahl der Bau-
abgänge ist jedoch in Sachsen seit Jahren rückläufig. Im Jahr 2018 betrug die Zahl der
Bauabgänge nur noch rd. 1.000 Wohneinheiten. In den Jahren 2000 bis 2009 waren es
hingegen im Durchschnitt jährlich 10.000 Wohneinheiten.
Wie der Wohnungsbestand, so unterscheidet sich auch die Neubautätigkeit innerhalb
Sachsens.
-6.000
-4.000
-2.000
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Woheinheiten
Bauabgänge
Baumaßnahmen
Neubau-MFH*
Neubau-EZFH

image
Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
35
Karte 8:
Bautätigkeit insgesamt (Summe EZFH- und MFH-Neubau und
Baumaßnahmen) in Sachsen 2014 bis 2018, Wohnungsmarkt-
regionen
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019; eigene Berechnungen
empirica
Vor allem in Dresden wurde in den letzten fünf Jahren viel gebaut. Zwischen 2014 und
2018 entstanden hier insgesamt 11.200 Wohnungen oder 4,1 pro 1.000 Einwohner pro
Jahr. Innerhalb der Gruppe der vergleichbaren Großstädte in Deutschland gehört die
Stadt Dresden damit zur Spitzengruppe. Nur in Nürnberg (und München) wurden mehr
Wohnungen fertiggestellt als in Dresden.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
36
Abbildung 15:
Baufertigstellungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden, Städ-
tevergleich 2013 bis 2017 (Mittelwert)
Quelle: empirica regio (© Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2018)
empirica
In Dresden entstand der größte Teil als Neubau in Geschosswohnungen, im Jahresmittel
waren es 1.600 Wohnungen pro Jahr (inkl. Wohnungen in Nichtwohngebäuden). Dazu
kamen jährlich recht stabil rund 300 Ein- und Zweifamilienhäuser und schwankend ent-
standen im Mittel etwa 300 neue Wohnungen durch Baumaßnahmen im Bestand. Wie
viele vormals langjährig leerstehende Wohnungen durch eine grundhafte Sanierung
wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt wurden, ist unbekannt. Der hohe Leerstand im
Jahr 2011 deutet darauf hin, dass damals aufgrund jahrzehntelanger Vernachlässigung
auch viele unbewohnbare Wohnungen darunter waren. Nach unserer Anschauung ist
diese Reserve, wenn nicht ausgeschöpft, so doch in den letzten Jahren deutlich zurück-
gegangen. Darauf deutet auch der Rückgang der Zahl der neuen Wohnungen durch
Baumaßnahmen im Bestand hin; der typische Fall sind hier Dachgeschossausbauten im
Zuge grundhafter Sanierungen von gesamten Gebäuden.
Allerdings könnte der Bauboom sich in Dresden bereits wieder abschwächen. Darauf
deutet zumindest die Entwicklung am aktuellen Rand hin – seit zwei Jahren sinken die
Fertigstellungszahlen wieder. Wurden 2016 noch 2.200 Geschosswohnungen im Neubau
fertiggestellt, so waren es 2017 noch 2.000 und 2018 1.850. Zwar schwanken auf städti-
scher Ebene die Fertigstellungen stets stark – je nachdem, ob ein größeres Bauprojekt
fertiggestellt wurde oder nicht – aber da auch die Zahl der Baugenehmigungen zuletzt
rückläufig war, kann dies durchaus ein Hinweis auf eine Abschwächung sein. Zumindest
steigt die Zahl der Fertigstellungen nicht mehr.
Auch in Leipzig wurde in den letzten fünf Jahren (2014 bis 2018) mit insgesamt 8.600
Wohnungen (EZFH, MFH-Neubau, Baumaßnahmen im Bestand) deutlich mehr errichtet
als vor 10 Jahren, als nur wenig neu gebaut wurde. Mit 3,0 Wohnungen pro 1.000 Ein-
wohner aber liegt Leipzig noch deutlich unter dem Niveau von Dresden, allerdings mit
weiterhin deutlich wachsender Tendenz. Auch in Leipzig liegt die Dynamik vor allem im
Neubau von Geschosswohnungen. 2018 sprang dort die Zahl der Fertigstellungen auf
3,8
3,7
3,4
2,8
2,4
2,3
2,0
1,6
1,6
1,6
1,4
1,3
5,1
3,1
2,3
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
WE je 1.000 Einwohner

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
37
knapp 1.700 Wohnungen nach nur 800 im Jahr 2017 und 500 bis 600 in den Vorjahren.
Im Vergleich zu Dresden setzte der Bauboom daher später ein, hat aber noch nicht sei-
nen Wendepunkt erreicht.
Auch in Leipzig war zwischenzeitlich die Zahl der neuen Wohnungen in bestehenden
Gebäuden (Dachgeschossausbau) mit über 800 in den Jahren 2015 und 2016 sehr hoch,
um zuletzt aber wieder deutlich abzusinken. Auch dies deuten wir als einen Hinweis
darauf, dass die Reserve an leerstehenden (unsanierten) Wohnungen langsam ausge-
schöpft ist. Hinzu kamen in den letzten Jahren ziemlich stabil oder mit leicht sinkender
Tendenz rund 300 Ein- und Zweifamilienhäuser pro Jahr.
In Chemnitz hingegen ist die Dynamik gering. Im Mittel wurden in den letzten fünf Jah-
ren nur jeweils rund 200 WE in EZFH und MFH errichtet. Nimmt man die Bestandsmaß-
nahmen hinzu, entspricht dies jährlich 1,5 Wohnungen pro 1.000 Einwohner.
Neben Leipzig und Dresden wurden auch im Umland der beiden Städte in den letzten
Jahren überdurchschnittlich viele Wohnungen fertiggestellt. Besonders sticht dabei die
Wohnungsmarktregion Leipzig Nord heraus, mit 3,7 WE je 1.000 Einwohner, und damit
sogar mehr als in der Stadt Leipzig selbst. Auch in den Wohnungsmarktregionen Dresden
Süd- und Nordwest sowie Delitzsch und Leipzig Süd wurden mehr als 3 WE je 1.000 Ein-
wohner fertiggestellt (Karte 8). In all diesen Umlandgemeinden wurden – typisch für
Suburbanisierungsgebiete – vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser gebaut
.
Überdurchschnittlich viel gebaut wurde u.a. auch in den Städten Hoyerswerda (2,6
Wohnungen pro 1.000 Einwohner, insgesamt), Bautzen (2,5) und Meißen (2,4). In Görlitz
hingegen sind bedingt durch Zusammenlegungen von Wohnungen oder Umnutzungen
(Baumaßnahmen im Bestand) trotz etwas Neubau in Summe sogar Wohnungen wegfal-
len (-0,2). Die in den letzten Jahren nach Görlitz Zugezogenen ziehen also anscheinend
zumindest teilweise in leerstehende Bestände, welche jedoch auch in Görlitz reichlich
vorhanden sind (vgl. Kap. 3).
16
Ähnliches geschah in Riesa.
16
Wenn beispielsweise 20 Wohnungen zu 10 Wohnungen zusammengelegt werden, werden bei den Baufertigstellun-
gen durch Bestandsmaßen -10 Wohnungen ausgewiesen.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
38
Abbildung 16:
Fertigstellungen neuer Wohnungen in den kreisfreien Städten
und Landkreisen in Sachsen 2011-2018
EZFH-Neubau
MFH*-Neubau
* MFH inkl. Wohnheime und Nichtwohngebäude.
1.957
1.999
2.277
2.723
2.313
3.270
2.592
2.792
2.932
2.935
3.239
3.633
3.204
4.196
3.465
3.483
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
4.500
5.000
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
WE
Landkreise
Chemnitz
Dresden
Leipzig
800
585
501
915
1.230
2.217
1.971
1.859
540
385
471
590
543
807
1.663
1.186
1.679
1.401
2.547
3.097
3.899
4.151
4.795
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
4.500
5.000
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
WE
Leipzig
Dresden
Chemnitz
Landkreise

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
39
Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019
empirica
In den restlichen Regionen wurde hingegen nur wenig gebaut, und wenn, waren dies
Einfamilienhäuser (Abbildung 16). Dieser Neubau trotz Bevölkerungsrückgängen ist da-
her zwar qualitativ bedingt, d.h. Wohnungen werden gebaut, obwohl zeitgleich Woh-
nungen leerstehen, da die vorhandenen Bestände nicht den Ansprüchen der Nachfrage
entsprechen.
2.2.2 Baugenehmigungen
Bei den Baugenehmigungen zeigt sich erwartungsgemäß ein sehr ähnliches Bild, aller-
dings laufen die Baugenehmigungen den Baufertigstellungen zeitlich vorweg. Bis Mitte
der 1990er Jahre lag die Zahl der Baugenehmigungen zunächst über der Zahl der Baufer-
tigstellungen. Bis zur Jahrtausendwende hat sie dann deutlich abgenommen, während
die Zahl der Baufertigstellungen noch bis zum Jahr 1997 anstieg und in den Folgejahren
oberhalb der Baugenehmigungen lag. Dieser „Time-lag“ ist auch im umgekehrten Fall
nach Erreichen des Tiefpunkts zu erkennen. Die Zahl der Genehmigungen stieg ab dem
Jahr 2007 an, die Baufertigstellungen folgten erst ab dem Jahr 2010.
451
299
356
338
258
457
336
94
483
206
579
274
834
820
510
386
416
186
169
423
473
994
884
584
1.253
626
1.139
1.010
1.494
2.090
1.765
1.200
-500
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
WE
Landkreise
Leipzig
Dresden
Chemnitz

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
40
Abbildung 17:
Baugenehmigungen* in den kreisfreien Städten und Landkrei-
sen in Sachsen 2007-2018
* Wohnungen in neuen u. bestehenden Gebäuden einschließlich Wohnheimen.
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019
empirica
In Sachsen wurde in den Jahren 2017 und 2018 der Bau von jeweils etwa 14.000 Woh-
nungen genehmigt. Letztmals wurden im Jahr 2000 so viele Genehmigungen erteilt.
Deutlich mehr als die Hälfte (57 %) dieser 28.000 Baugenehmigungen wurden in den
Städten Dresden und Leipzig erteilt. Der Anteil der beiden Städte an allen Baugenehmi-
gungen in Sachsen ist damit in den letzten Jahren stark angestiegen. In den Jahren 2007
bis 2010 war es nur etwa jede dritte Wohnung in Sachsen.
Insbesondere in Dresden ist die Zahl der Baugenehmigungen mit 6,4 je 1.000 Einwohner
in den letzten Jahren (hier 2013-2017) sehr hoch gewesen. In keiner vergleichbaren
Stadt in Deutschland wurden ähnlich viele Wohnungen genehmigt. Das Niveau ist nur
mit München vergleichbar. Die Folge dieses „Genehmigungsbooms“ ist zunächst ein
hoher Bauüberhang, d.h. genehmigte aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen, die in
Kürze auf den Markt drängen werden. Derzeit sind rund 6.700 Wohnungen irgendwo im
Prozess zwischen Genehmigung und Fertigstellung. Sollten diese alle fertiggestellt wer-
den, dann würde dieser neue Wohnraum mehr als den gesamten Einwohnerzuwachs
der letzten drei Jahre aufnehmen können.
1.097
4.762
3.756
765
3.679
3.850
338
465
720
2.953
5.285
5.571
5.153
6.027
5.531
5.626
6.799
5.720
8.571
10.426
11.388
13.517
14.191
13.897
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
10.000
11.000
12.000
13.000
14.000
15.000
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Landkreise
Chemnitz
Leipzig
Dresden

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
41
Abbildung 18:
Baugenehmigungen* in Wohn- und Nichtwohngebäuden,
Städtevergleich 2013 bis 2017 (Mittelwert)
* Wohnungen in neuen u. bestehenden Gebäuden einschließlich Wohnheimen.
Quelle: empirica regio (© Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2018)
empirica
3. Wohnungsleerstand
3.1
Bisherige Entwicklung
Für den Wohnungsleerstand gibt es flächendeckend keine aktuellen amtlichen Daten.
Zuletzt wurde mit dem Zensus 2011 der totale Wohnungsleerstand ermittelt. Der totale
Leerstand umfasst sämtlichen Wohnungsleerstand unabhängig davon, in welchem Zu-
stand – ob bewohnbar oder nicht – sich die Wohnungen befinden. Daneben geben die
Daten des vdw Sachsen und des VSWG
17
Informationen über das Teilsegment der orga-
nisierten Wohnungswirtschaft und der CBRE-empirica-Leerstandsindex Einblicke in den
marktaktiven Geschosswohnungsleerstand, d.h. den Wohnungsleerstand, der innerhalb
kurzer Frist bezogen werden kann.
Amtliche Daten zum Leerstand liegen auf Gemeindeebene nur für das Jahr 2011 vor
(Zensus 2011
18
). Eine buchhalterische Fortschreibung ist wie folgt möglich:
17
Für die Bereitstellung der Daten hierzu und zu den Bestandsmieten durch den vdw Sachsen Verband der Wohnungs-
und Immobilienwirtschaft e. V. und den Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. (VSWG) möchten wir
uns an dieser Stelle herzlich bedanken.
18
Eine aktuellere Bestandaufnahme erfolgt erst wieder im Rahmen des Zensus 2021.
6,4
4,9
4,7
4,4
3,5
3,0
2,7
2,4
2,0
1,9
1,8
1,7
6,6
5,9
2,5
0
1
2
3
4
5
6
7
WE je 1.000 Einwohner

image
Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
42
Zensusleerstand 2011
Anstieg Zahl der Haushalte seit dem Zensus 2011
+
Zunahme des Wohnungsbestands seit dem Zensus 2011 (bzw. neu errichtete
Wohnungen abzgl. Wohnungsabgang (Abriss, Nutzungsänderung, Zusammenle-
gung))
=
Aktueller totaler Leerstand
Die Fortschreibung enthält eine Reihe von Fehlerquellen. Hin und wieder tauchen erheb-
liche Nachmeldungen über mehrere vergangene Jahre auf, die dann nicht rückdatiert
werden, sondern im Jahr der Nacherfassung verbucht sind. Auch wird die Zahl der Woh-
nungsabgänge durch Wohnungsabrisse und Nutzungsänderungen nicht vollständig er-
fasst. Die Untererfassungen resultieren daraus, dass nicht alle Abgänge meldepflichtig
sind bzw. nicht jeder Eigentümer seiner Meldepflicht ausreichend nachkommt. In der
Folge wird die Angebotsverknappung unterschätzt und damit der
Zuwachs der Leerstän-
de überschätzt
. Auf der anderen Seite kann die
Abnahme der Leerstände überschätzt
sein: Ein Teil der zusätzlichen Einwohner bzw. Haushalte, insbesondere in den Städten
mit steigendem Mietniveau, wird auch in Wohngemeinschaften wohnen und somit tat-
sächlich weniger zusätzliche Wohnungen belegen. Zudem schlägt sich der Flüchtlingszu-
strom im Jahr 2015 zwar in der Bevölkerungsfortschreibung nieder, tatsächlich sind die
Flüchtlinge jedoch derzeit nur zum Teil wohnungsmarktwirksam, da sie auch in Erstauf-
nahmeeinrichtungen/Asylunterkünften untergebracht sind. Dies gilt insbesondere für
die Städte Leipzig und Dresden, wo im Jahr 2015 neue Erstaufnahmeeinrichtungen er-
richtet wurden.
Karte 9:
Totale Leerstandsquote in Sachsen Fortschreibung 2018,
Wohnungsmarktregionen
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019; eigene Berechnungen
empirica

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
43
Ende 2018 stehen in Sachsen gemäß der buchhalterischen Leerstandsfortschreibung (in
der Summe aller Gemeinden) etwa 250.000 der 2,36 Mio. Wohnungen leer. Dies ent-
spricht einer Leerstandsquote von 10,6 %. Landesweit hat die Leerstandsquote in den
letzten fünf Jahren (Jahre 2013 bis 2018) leicht um +0,4 %-Punkte zugenommen.
In den Beständen der im vdw Sachsen und im VSWG organisierten Wohnungsunterneh-
men betrug Ende des Jahres 2018 der Leerstand 9,4 %. Damit ist der Leerstand in den
Beständen seit 2012 um rd. -1 %-Punkt zurückgegangen.
Hinter dem Durchschnitt verbergen sich wieder erhebliche Unterschiede (Karte 9). Ab-
gesehen von Leipzig und Dresden und zum Teil dem Umland der beiden Städte über-
steigt das Wohnungsangebot flächendeckend die Nachfrage nach Wohnungen. Auch bei
Berücksichtigung einer Fluktuationsreserve von 4 %
19
bleibt der Befund eindeutig: in der
Fläche existieren zu viele Wohnungen, der Leerstand ist strukturell bedingt. Besonders
dramatisch ist der Wohnungsleerstand in der Stadt Zittau mit 21,8 % und in den Woh-
nungsmarktregionen Zwickau West, Elstergebirge, Auerbach/Vogtl., Reichenbach/Vogtl.
und Oberlausitzer Bergland mit rd. 19 %. Aber auch in Chemnitz, Hoyerswerda (beide
11,6 %) sowie Meißen, Grimma und Görlitz mit rd. 12,5 % stehen mehr als 10 % der
Wohnungen leer. Unterhalb des sächsischen Durchschnitts ist der Leerstand – abgese-
hen von Leipzig und Dresden und ihrem Umland – ansonsten nur noch in der Stadt Frei-
berg (7 %). Die Leerstandsangaben der organisierten Wohnungswirtschaft zeichnen –
mit Ausnahme der Stadt Leipzig, siehe unten - das gleiche Bild von sehr hohen Leerstän-
den außerhalb von Leipzig und Dresden.
Der hohe Leerstand dürfte weiterhin das schwerwiegendste Problem auf dem sächsi-
schen Wohnungsmarkt sein. Über die Folgen in Bezug auf die Rentabilität der Woh-
nungsvermietung, der Instanthaltung, erst recht der Anpassung des Wohnraums an sich
ändernde Nachfrage, wird zu diskutieren sein (vgl. Kapitel Folgerungen).
Dies gilt insbesondere, als der Leerstand zuletzt in den meisten Wohnungsmarktregio-
nen gestiegen ist und laut Prognose (vgl. Kapitel 3.2) weiter steigen wird. So sind in den
letzten fünf Jahren in weiten Teilen Sachsens weitere 2 % und mehr der Wohnungen
leergefallen (Karte 10). Am höchsten war die Zunahme des Leerstands in der Lausitz mit
+5,3 %-Punkten in den Wohnungsmarktregionen Oberlausitzer Bergland, Zittauer Um-
land sowie Weißwasser/Niesky (+4,7) und in Freiberg Süd (+4,9).
19
Üblicherweise wird in der Literatur eine Fluktuationsreserve von 3 % angenommen, die notwendig zur Funktionsfä-
higkeit des Wohnungsmarktes wäre. Wir setzen hier 4 % an, da sich die Quote auf den totalen Leerstand bezieht, der
auch unbewohnbare Wohnungen bis zu Ruinen enthält.

image
Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
44
Karte 10:
Veränderung der totalen Leerstandsquote in Sachsen Fort-
schreibung 2013-2018, Wohnungsmarktregionen
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019; eigene Berechnungen
empirica
Auf der anderen Seite nimmt der Leerstand in Sachsen allerdings in einigen Städten auch
ab. Dies gilt – neben Leipzig und Dresden – für Görlitz (-4,1 %-Punkte), Meißen (-1,5),
Freiberg(-0,5), Chemnitz (-0,9) und Plauen (-0,8), also in den Städten, die sich in den
letzten Jahren etwas besser entwickelt haben als zuvor (vgl. Karte 1, Seite 6).
Am deutlichsten ist der Rückgang des Leerstands in Leipzig mit -7,1%-Punkten in nur fünf
Jahren. In Dresden ist der Leerstand zwar nur um -0,8 %-Punkte gesunken, dies aber
liegt einfach daran, dass er bereits im Jahr 2013 bei nur 2,4 % lag und in den letzten Jah-
ren insbesondere durch den angezogen MFH-Neubau (Abbildung 16, Seite 38) neuer
Wohnraum entstanden ist.
Zum Jahresende 2018 lag der buchhalterische Leerstand in Leipzig bei nur noch 0,7 %
und in Dresden bei 1,5 %. Dies entspricht in Leipzig gerade einmal noch rd. 2.500 leer-
stehenden Wohnungen. Allerdings weist der CBRE-empirica-Leerstandsindex mit 3,5 %
für das Jahr 2017 einen etwas höheren marktaktiven Leerstand als die Fortschreibung
aus. Eine ähnliche Größenordnung weist auch die Stadt Leipzig aus, die für ihren Woh-
nungsmarktbericht eine eigene Fortschreibung vorgenommen hat.
20
Demnach hätten im
Jahre 2017 insgesamt 4 % der Wohnungen leer gestanden und der marktaktive Leer-
stand wäre unter 2 %. Fortgeschrieben auf das Jahr 2018 dürfte, trotz aller Unterschie-
20
Stadt Leipzig – Dezernat Stadtentwicklung und Bau – Stadtplanungsamt: Monitoringbericht Wohnen 2018, S. 28;
Download:
https://www.leipzig.de/fileadmin/mediendatenbank/leipzig-
de/Stadt/02.6_Dez6_Stadtentwicklung_Bau/61_Stadtplanungsamt/Stadtentwicklung/Monitoring/Monitoting_Wohn
en/Monitoringbericht_Wohnen_2018.pdf
(Stand:
12.07.2019).

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
45
de, die Aussage dieser drei Schätzungen jeweils lauten: In Leipzig schmilzt der Leerstand
schnell und kratzt nun an der Grenze zur Knappheit. Dagegen aber berichten die Woh-
nungsunternehmen von 5.700 leerstehenden Wohnungen in ihrem Bestand in Leipzig
zum Jahresende 2018, was 6 % ihres Bestandes entspricht. Zudem ist der Leerstand seit
2016 nicht gesunken. Offensichtliche Gründe - z.B. höherer Leerstand durch umfangrei-
che Sanierungsmaßnahmen – für diese Diskrepanz liegen nicht vor. Die Wohnungsbau-
gesellschaften haben in einer Pressemitteilung darauf hingewiesen, dass dieser Leer-
stand auch überwiegend marktaktiv und kurzfristig vermietbar ist.
21
Wir vermuten, dass hinter diesen unterschiedlichen Angaben zur Leerstandshöhe eine
Nachfrage liegt, die sich sehr ungleich auf die Stadtviertel bzw. Bestände verteilt, d.h.
dass in zentralen Lagen die Nachfrage sehr hoch und der Leerstand sehr niedrig ist wäh-
rend am Stadtrand, insbesondere in Großwohnsiedlungen wie Grünau, durchaus noch
Vermietungsschwierigkeiten bestehen. Dafür spricht auch, dass z.B. in Delitzsch – Fahr-
zeiten zum Stadtzentrum Leipzig mit gut 20 Minuten ähnlich wie aus Grünau – der Leer-
stand deutlich über 10 % liegt (unabhängig von der Schätz- bzw. Erhebungsmethode).
Ein solch starker Unterschied in der Nachfrage ist erstaunlich, da normalerweise hier die
Preise (Mieten) für einen Ausgleich sorgen würden. Tatsächlich scheinen die Mieten in
Grünau nur unwesentlich niedriger zu sein, als in zentralen Lagen – zumindest innerhalb
der Bestände der Wohnungsunternehmen. Mit einer stärkeren Preisdifferenzierung (im
Zentrum höher, am Stadtrand niedriger) kann der Ausgleich befördert werden. In jedem
Falle aber bedeutet es auch, dass in Leipzig derzeit noch – und wir betonen: noch –
Wohnungsreserven vorhanden sind.
Trotz aller Unsicherheit über die Leerstandsquote aber ist die Entwicklung von Leipzig
schon erstaunlich. Ausgerechnet in der Stadt der „Wächterhäuser“ – der nahezu kosten-
losen Überlassung leerstehender Wohngebäude an interessierte Initiativen zur kreativen
Nutzung, um den Verfall zu stoppen – droht oder existiert bereits eine Wohnungs-
knappheit.
3.2
Weitere Entwicklung
Aus dem Vergleich der Nachfrageentwicklung und der Angebotsentwicklung kann die
zukünftige Wohnungsmarktentwicklung abgeleitet werden. Allerdings sind dazu ver-
schiedene Vorüberlegungen anzustellen, um die Ergebnisse richtig zu interpretieren.
Zwei Fälle sind zu unterschieden. Zum einen der Fall der steigenden quantitativen Nach-
frage in Leipzig und Dresden und zum zweiten der Fall der sinkenden quantitativen
Nachfrage im restlichen Sachsen.
3.2.1 Weitere Entwicklung in den Schrumpfungsregionen
Für den Fall der sinkenden quantitativen Nachfrage eignet sich zur Abschätzung der wei-
teren Entwicklung die folgende Berechnung, deren Ziel es ist, den zukünftigen Leerstand
abzuschätzen: Ausgehend vom heutigen Leerstand (laut buchhalterischer Fortschrei-
bung) erhöht zum einen der Rückgang der wohnungsnachfragenden Haushalte den
21
Pressemitteilung vom 22.5.2019: Leipziger Genossenschaften: Wohnungsmarkt im Gleichgewicht statt angespannt.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
46
Leerstand. Zum zweiten erhöht sich der Leerstand durch die qualitative Zusatznachfrage,
d.h. durch den Neubau, der trotz vorhandenen Leerstands nachgefragt wird und im we-
sentlichem in zusätzlichen, selbstgenutzen Ein- und Zweifamilienhäusern sichtbar wird.
Bei der Berechnung wird davon ausgegangen, dass die qualitative Neubaunachfrage
auch gebaut wird. Davon ist in schrumpfenden Regionen unseres Erachtens tatsächlich
auszugehen, da die typischen Wachtumshemmnisse wie mangelndes Bauland dort nicht
existieren. Vielmehr existiert ein Überschuss und die Kommunen stehen dem Neubau
wohlwollend gegenüber, da sie ansonsten eine Abwanderung der Bauwilligen befürch-
ten müssen.
Demnach steigt der Leerstand sachsenweit von heute fortgeschriebenen gut 250.000 auf
knapp 410.000 Wohnungen im Jahre 2030, die Leerstandsquote von 10,6 % auf 16,8 %;
ohne Leipzig und Dresden steigt der Leerstand von 245.000 auf 395.000 Wohnungen,
die Leerstandsquote von 14,2 % auf 22,6 %. Der Abriss von Wohnungen ist dabei nicht
berücksichtigt worden, sodass diese Zahl keine Prognose darstellt, sondern die Hand-
lungserfordernisse der Politik beschreibt.
Abbildung 19:
Entwicklung des totalen Leerstands Fortschreibung 2011-2018
und Prognose bis 2030, Regionstypen
* Entwicklung gemäß Nachfrageentwicklung (demografisch und qualitativ), ohne Bauabgänge.
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019; eigene Berechnungen
empirica
Besonders stark wird der Leerstand in den schrumpfenden ländlichen Regionen und den
schrumpfenden Städten wachsen, von derzeit rund 15 % auf rund 25 %. Den höchsten
Leerstand erwarten wir mit 31,4 % in der Stadt Zittau, gefolgt von den Wohnungsmarkt-
regionen Oberlausitzer Bergland mit 30,1 % sowie Auerbach und Reichenbach im Vogt-
land (beide 30,1 %). Aber auch in den derzeit leicht wachsenden Städten ist mit einem
Anstieg von derzeit rund 12 % auf rund 17 % zu rechnen.
Auch in den wachsenden Umlandregionen von Leipzig und Dresden ist mit einem –
wenn auch vergleichsweise leichten – Anstieg der Leerstände zu rechnen. Die wachsen-
de Nachfrage konzentriert sich auf Ein- und Zweifamilienhäuser, während die Nachfrage
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Leerstandsquote
schrumpfender
ländlicher Raum
schrumpfende
Städte
Chemnitz
wachsende Städte
Umland von
Dresden und Leipzig
Buchhalterische Fortschreibung
Prognose*

image
Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
47
nach Geschosswohnungen zurückgeht. Ein Bevölkerungswachstum schützt hier per se
nicht vor einem Wachstum der Leerstände im Geschosswohnungsbau.
Angesichts der steigenden Leerstände ist nicht mit real steigenden Mieten in diesen
Regionen zu rechnen. Mietsteigerungen sind bestenfalls im Zusammenhang mit Quali-
tätssteigerungen möglich.
Karte 11:
Totale Leerstandsquote in Sachsen Fortschreibung 2030*,
Wohnungsmarktregionen
* gemäß Nachfrageentwicklung (demografisch und qualitativ), ohne Bauabgänge.
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019; eigene Berechnungen
empirica
3.2.2 Weitere Entwicklung in Leipzig und Dresden
Für die wachsenden Großstädte Leipzig und Dresden ist diese Art der Abschätzung der
weiteren Entwicklung nicht sinnvoll. In diesen beiden Städten besteht schließlich die
Kernfrage gerade darin, ob denn die benötigten Wohnungen auch tatsächlich gebaut
werden. Die Annahme, dass nachfragegerecht gebaut wird, wäre hier völlig sinnfrei.
Die weitere Entwicklung des (Miet-) Wohnungsmarktes hängt vielmehr davon ab, ob die
steigende Nachfrage befriedigt werden kann, oder ob ein stärkerer Handlungsbedarf
besteht als derzeit. In der folgenden Abbildung 20 sind die wesentlichen Informationen
zur Abschätzung der weiteren Entwicklung für die Stadt Dresden dargestellt. Die orange
Linie zeigt den Anstieg der Wohnungsnachfrage in der Vergangenheit und die Prognose
bis 2030. Wie in Kapitel 0, insbesondere Kapitel 1.3.1, wuchs zuletzt die Wohnungsnach-
frage nicht mehr im gleichen Maße wie noch Anfang des Jahrzehnts. Vielmehr schwäch-
te sich das Bevölkerungswachstum auf 3.600 Personen oder rund 2.000 wohnungsnach-
fragende Haushalte pro Jahr in den letzten 3 Jahren ab, vgl. Abbildung 20.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
48
Gleichzeitig wurden in den letzten Jahren aber deutlich über 2.000 Wohnungen pro Jahr
fertiggestellt, am meisten im Jahr 2016 mit 3.000 Wohnungen. Seit nunmehr 3 Jahren
stieg damit das Wohnungsangebot leicht stärker als die Wohnungsnachfrage und ent-
sprechend stiegen die Mieten (Neuvertrag, ohne Neubau) nur im Rahmen der Inflations-
rate (vgl. Kapitel 4.1), d.h. der Wohnungsmarkt in Dresden entwickelte sich in den letz-
ten drei Jahren insgesamt gleichgewichtig.
Abbildung 20:
Abgleich der Angebots- und Nachfrageentwicklung in Dresden
2012 bis 2030
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019; eigene Berechnungen
empirica
Für die nächsten Jahre weist die Prognose ein weiteres Nachfragewachstum von knapp
2.000 Wohnungen aus, d.h. das jetzige Neubauniveau reicht aus, die zusätzliche Nach-
frage zu decken. Die Baugenehmigungen, als vorlaufender Indikator für die Fertigstel-
lungen, lagen in den letzten Jahren stets oberhalb der Fertigstellungen. Dies bedeutet
zum einen, dass in den nächsten Jahren auch nicht mit einem Rückgang der Fertigstel-
lungszahlen zu rechnen ist. Zum zweiten bedeutet dies, dass ein Bauüberhang von ge-
nehmigten aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen in der Größenordnung von
6.700 Wohnungen existiert, die noch im Bau sind. Daher kann in den nächsten Jahren
durchaus mit Fertigstellungszahlen gerechnet werden, die deutlich über 2.000 Wohnun-
gen liegen.
Insgesamt ist das Bild für Dresden ziemlich deutlich. Angebot und Nachfrage entwickeln
sich seit kurzem gleichgewichtig und von einer gleichgewichtigen Entwicklung ist auch in
den nächsten Jahren auszugehen – sofern nicht deutliche Veränderungen insbesondere
in der Auslandszuwanderung die Nachfrageprognose obsolet werden lassen. In der Folge
nimmt die Wohnungsknappheit in Dresden nicht mehr zu. Wir rechnen daher in den
nächsten Jahren mit einem Anstieg der Neuvertragsmieten nur im Rahmen der allge-
meinen Inflationsrate. Darüber hinausgehende Anstiege dürften sich nur mit Qualitäts-
verbesserungen der angebotenen Wohnungen durchsetzen lassen.
-8.000
-6.000
-4.000
-2.000
0
+2.000
+4.000
+6.000
+8.000
+10.000
Anzahl
genehmeigte WE
insgesamt
fertiggestellte
WE insgesamt
Veränderung
Haushalte
Veränderung
leerstehende
WE
Bauabgang WE
insgesamt
Nachfrage-
Prognose WE
insgesamt
Ist-Entwicklung
Nachfrageprognose

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
49
Von einem Rückgang der Angebotsmieten durch eine merkliche Entspannung ist aller-
dings auch nicht auszugehen. Zwar ließe sich argumentieren, dass der hohe Angebots-
überhang (genehmigte aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen) sogar zu einem
leichten Überangebot an Wohnungen führen könnte. Dieses leichte Überangebot dürfte
aber nicht ausreichen, um die Mieten zu senken, sondern sich eher in längeren Vermark-
tungszeiten, einem leicht höheren Leerstand und damit einer etwas größeren Auswahl
für die Wohnungssuchenden äußern. Ohnehin würden sinkende Neuvertragsmieten
dann dazu führen, dass der Wohnungsüberhang nicht fertiggestellt wird. In „normalen“
Zeiten kann mit einer Fertigstellungsrate
22
der genehmigten Wohnungen von 90 % ge-
rechnet werden. In Rezessionszeiten aber sinken die Fertigstellungsraten deutlich, so-
dass ein massives Überangebot nicht zu erwarten ist.
Die Bestandsmieten (vgl. Kapitel 4.2), d.h. die Mieten laufender Mietverträge, werden
gleichwohl in den nächsten Jahren weiter steigen und sich den Neuvertragsmieten nä-
hern.
Für die Stadt Leipzig stellt sich die Situation hingegen etwas anders dar, siehe Abbildung
21. Die letzten Jahre wuchs die Zahl der Haushalte in Leipzig durch Zuzüge sehr, um
nicht zu sagen, extrem dynamisch. Am aktuellen Rand ist der Zuwachs erstmalig deutlich
auf +3.300 Haushalte zurückgegangen, sodass noch nicht absehbar ist, ob diese – wei-
terhin hohe – Wachstumsrate in den nächsten Jahren zu erwarten ist oder ob sie wieder
ansteigt. Die Einwohnerentwicklung im ersten Halbjahr 2019 (laut Melderegister der
Stadt) deutet zumindest darauf hin, dass in Leipzig das extreme Wachstum der letzten
Jahre nicht wiederkehrt. Dafür spricht auch einfach die Überlegung, dass das extreme
Wachstum der letzten Jahre sich schon deshalb nicht fortsetzen kann, da nunmehr keine
oder kaum Wachstumsreserven auf dem Wohnungsmarkt, aber auch in anderen Berei-
chen, mehr existieren. In der Prognose wird davon ausgegangen, dass der Zuwachs in
den nächsten Jahren etwas schwächer ausfällt als zuletzt – aber weiterhin beträchtlich
ist.
Das Angebotswachstum an Wohnungen, also die Zahl der Fertigstellungen, ist in den
Vorjahren deutlich hinter das Nachfragewachstum zurückgefallen. Der Wohnungsleer-
stand ging deutlich zurück (vgl. Kapitel 3.1). Im letzten Jahr, 2018, allerdings schloss sich
die Neubaulücke etwas. Zwar wurden weiterhin weniger neue Wohnungen fertiggestellt
als wohnungsnachfragende Haushalte hinzukamen, aber die Zahl der Fertigstellungen
stieg auf 2.300 Wohnungen im Jahr 2018, was zumindest in die Nähe des prognostizier-
ten Nachfragewachstums der nächsten Jahre von 2.700 Wohnungen p.a. liegt. Der deut-
liche Anstieg der Baugenehmigungen auf fast 4.000 Wohnungen im letzten Jahr lässt
aber die Hoffnung zu, dass sich die Neubaulücke weiter verkleinern wird und möglich-
erweise auch in Kürze ganz geschlossen wird, auch da der Bauüberhang mit 5.200 Woh-
nungen beträchtlich ist.
22
Vgl. Simons, H., Keine Anzeichen für Spekulation mit Baugenehmigungen, empirica-Studie im Auftrag der BPD Immo-
bilienentwicklung GmbH (vormals Bouwfonds), Berlin, Oktober 2017.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
50
Abbildung 21:
Abgleich der Angebots- und Nachfrageentwicklung in Leipzig
2012 bis 2030
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019; eigene Berechnungen
empirica
Im Ergebnis haben sich Angebot und Nachfrage in Leipzig zwar in den letzten Jahren
noch nicht mit der gleichen Rate entwickelt, aber dies war auch noch nicht notwendig,
da ein erheblicher Wohnungsleerstand bestand. Dieser ist in der Zwischenzeit deutlich
abgeschmolzen und wird in Zukunft kaum mehr zur Entlastung beitragen können. Der
Neubau von Wohnungen aber hat bis dato bereits so deutlich zugenommen, dass er in
Kürze annähernd mit dem prognostizierten Nachfragewachstum Schritt halten könnte.
Gelingt es, den Neubau noch etwas weiter zu steigern, so ist auch in Leipzig mit einem
gleichgewichtigen Wachstum von Angebot und Nachfrage zu rechnen. Die Entwicklung
der Baugenehmigungszahlen deuten darauf hin, dass dies ohne besondere weitere
Maßnahmen gelingen kann. Im Ergebnis wird eine nach bundesweiten Kriterien definier-
te Anspannung des Wohnungsmarktes vermieden werden können. Die Neuvertragsmie-
ten dürften in Leipzig zwar noch kurzfristig etwas steigen, aber auch in Leipzig dürfte
sich der Anstieg abflachen.
Auch in Leipzig aber werden die Bestandsmieten (vgl. Kapitel 4.2), d.h. die Mieten lau-
fender Mietverträge, in den nächsten Jahren weiter steigen und sich den Neuvertrags-
mieten annähern.
-8.000
-6.000
-4.000
-2.000
0
+2.000
+4.000
+6.000
+8.000
+10.000
Anzahl
genehmeigte WE
insgesamt
fertiggestellte
WE insgesamt
Veränderung
Haushalte
Veränderung
leerstehende
WE
Bauabgang WE
insgesamt
Nachfrage-
Prognose WE
insgesamt
Ist-Entwicklung
Nachfrageprognose

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
51
4. Entwicklung der Mieten
Es gibt verschiedene Mietbegriffe. Zum einen ist zwischen Angebotsmieten, Neuver-
tragsmieten und Bestandsmieten zu unterscheiden. Erste geben Information zu welcher
Miethöhe Wohnungen angeboten werden. Wenn ein Mietvertrag zu dieser Miete abge-
schlossen wird, entspricht die Angebotsmiete der Neuvertragsmiete. Dies ist in der Re-
gel der Fall.
Bestandsmieten umfassen hingegen die Mieten sämtlicher laufender Mietverträge und
wurden in der Vergangenheit abgeschlossen. Dies können wenige Wochen oder auch
mehrere Jahrzehnten sein.
Wohnungen werden für einen längeren Zeitraum angemietet. Das Anmieten einer Woh-
nung ist damit – im Gegensatz zum Kauf – auf einen Zeitraum ausgerichtet, wobei die
zukünftig zu zahlenden Mieten bei Vertragsabschluss festgelegt werden. Damit existie-
ren grundsätzlich zwei verschiedene Preise für ein und dieselbe Wohnung. Zum einen
die tatsächlich gezahlte Bestandsmiete; zum anderen die derzeit bei Anmietung zu zah-
lende Miete oder, sofern die Wohnung bereits vermietet ist, die Miete, die bei Neuan-
mietung zu zahlen wäre. Diese Neuvertragsmiete spiegelt die aktuellen Knappheitsrela-
tionen am Wohnungsmarkt wider, während die Bestandsmieten stärker frühere Knapp-
heitsrelationen widerspiegeln. Beide Mieten können sich – je nach Marktentwicklung –
mehr oder weniger deutlich unterscheiden.
Zur Analyse der aktuellen Entwicklung des Wohnungsmarktes ist die Neuvertragsmiete
der geeignete Wert. Nur die Neuvertragsmiete sagt etwas über das aktuelle Verhältnis
von verfügbaren Wohnungen zu nachgefragten Wohnungen in Zahl und Qualität aus. Da
nach der Vermietung jede neuvermietete Wohnung zu einer Bestandswohnung wird,
folgen die Bestandsmieten zeitlich den Neuvertragsmieten nach. Neuvertragsmieten
sind die Schrittmacher der Entwicklung.
Die Datenlage für Neuvertragsmieten bzw. Angebotsmieten ist deutlich besser als für
Bestandsmieten. Zwar sind die tatsächlich zwischen den Mietvertragsparteien verein-
barten Mieten grundsätzlich nur den Beteiligten bekannt. Verfügbar sind allerdings die
Angaben aus veröffentlichten Wohnungsanzeigen, die in der empirica-Preisdatenbank
gesammelt vorliegen (vgl. Exkurs in Anhang, Kap. 3).
Eine weitere wichtige Unterscheidung muss zwischen Nettokalt-, Bruttokalt- und Brut-
towarmmieten gemacht werden. Die Nettokaltmiete, auch Grundmiete, umfasst aus-
schließlich das Entgelt für die Überlassung der Wohnung (ohne jegliche Nebenkosten).
Sie ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage auf den Woh-
nungsmärkten. Die Bruttokaltmiete beinhaltet zudem die kalten Betriebskosten.
23
Die
Bruttowarmmiete ist schließlich der Gesamtbetrag, welcher sämtliche mit dem Wohnen
verbundene Kosten, also auch die warmen Nebenkosten,
24
umfasst. Um die Situation
auf dem Wohnungsmarkt zu beurteilen, ist daher die Nettokaltmiete die geeignete Be-
23
Dies sind: Umlagen, Gebühren für Wasser, Kanalisation, Abwasserbeseitigung, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Haus-
reinigung, -beleuchtung, Schornsteinreinigung, Hauswart, -verwaltung, öffentliche Lasten, z.B. Grundsteuer, Gebäu-
deversicherung, Kabelanschluss, Hausaufzug, Dienstleistung für Gartenpflege, Untermietzuschlag usw.
24
Kosten für Heizung und Warmwasserbereitung bzw. Strom zum Betrieb einer Heizung und der Warmwasserversor-
gung.

image
Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
52
zugsgröße. Die Höhe der kalten und warmen Nebenkosten werden auf anderen Märkten
determiniert.
4.1
Angebotsmieten
Im Jahr 2018 wurden Mietwohnungen in Sachsen im Mittel für eine Nettokaltmiete von
5,68 Euro/m² angeboten. Dies ist fast 30 % weniger als im bundesweiten Durchschnitt
(7,95 Euro/m²). Am höchsten sind die Mieten im Raum Dresden. Für in der Stadt Dres-
den angebotene Wohnungen wurden im Mittel (Median) 7,50 Euro/m
2
verlangt (Karte
12). Im Dresdner Nordwesten sind es 6,96 Euro/m² und 6,79 Euro/m² in der Stadt
Leipzig. In den weiteren direkt an Dresden und Leipzig angrenzenden Wohnungsmarkt-
regionen beträgt das Mietniveau etwa 6 Euro/m² (zwischen 6,11 Euro/m² in Leipzig Nord
und 5,92 Euro/m² in Dresden Südost). Abseits der Städte Dresden und Leipzig flacht das
Mietgebirge dann deutlich ab.
Karte 12:
Mietniveau in Sachsen 2018, Wohnungsmarktregionen
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme)
empirica
In 21 der 59 Wohnungsmarktregionen beträgt das mittlere Mietniveau weniger als
5,00 Euro/m². Die Städte (auf Ebene der Wohnungsmarktregionen) mit den niedrigsten
Mieten sind Plauen mit 4,50 Euro/m², Zittau mit 4,54 Euro/m
2
und Görlitz mit
4,81 Euro/m². Sogar noch etwas günstiger sind die angebotenen Wohnungen in der
Wohnungsmarktregion Zittauer Umland mit 4,33 Euro/m². Nur unwesentlich mehr sind
es in den Regionen Reichenbach mit 4,51 Euro/m² und Auerbach (4,52), die beide im
Vogtland zwischen den Städten Zwickau (5,18) und Plauen (s.o.) liegen.
Die Angebotsmieten haben in Sachsen lange Jahre stagniert. In den Jahren 2004 bis
2009 lag das Mietniveau quasi unverändert bei rd. 4,80 Euro/m². In den Jahren 2010 und

image
Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
53
2012 begann es dann zunächst leicht anzusteigen und seit dem Jahr 2013 (in dem es
auch erstmals mehr als 5,00 Euro/m² beträgt) nimmt es jedes Jahr um etwa +2 % zu (im
Mittel der Jahre 2012 bis 2018 2,2 %).
Karte 13:
Veränderung des Mietniveaus in Sachsen 2012 bis 2018, Woh-
nungsmarktregionen
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme)
empirica
Alle bisherigen Analysen haben jedoch gezeigt, dass sich hinter dem sächsischen Mittel-
wert stets große Unterschiede verbergen. Das Gleiche gilt auch für die Dynamik der Mie-
tentwicklung in Sachsen. Betrachtet man die Entwicklung in den Jahren 2012 bis 2018
getrennt für die drei kreisfreien Städte und die Landkreise, so werden allein schon bei
dieser Differenzierung deutlich unterschiedliche Dynamiken sichtbar. Im Mittel stiegen
die Mieten in den Landkreisen jährlich nur um +1,3 %, was fast genau der allgemeinen
Teuerungsrate in Sachsen entspricht (Abbildung 22). In Chemnitz ist der Mietanstieg
sogar noch geringer, denn bis zum Jahr 2014 steigt das Mietniveau zwar zunächst stär-
ker an als in den Landkreisen, bis 2017 stagniert es dann jedoch. Insgesamt betrug der
durchschnittliche Anstieg in den letzten Jahren somit gerade einmal +0,8 % p.a. in
Chemnitz.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
54
Abbildung 22:
Mietniveau in Sachsen 2012 bis 2018, Regionstypen
VPI Sachsen: Verbraucherpreisindex für Sachsen.
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme); © Statistisches Landesamt des Freistaates Sach-
sen, 2019
empirica
Deutlich größer ist die Dynamik der Mieten hingegen in Dresden mit +3,3 % p.a. und
Leipzig (+5,2 %). Seit dem Jahr 2012 sind die Angebotsmieten damit im Median in Dres-
den um 21 % und in Leipzig um 36 % gestiegen. Besonders stark war der Mietanstieg im
Jahre 2017 mit +4,1 % in Dresden und +7,6 % in Leipzig. In 2018 aber flachte der Anstieg
der Mieten bereits ab mit +2,2 % in Dresden und +4,6 % in Leipzig.
Der Mietanstieg in Leipzig ist damit einer der höchsten in Deutschland. In keiner ver-
gleichbaren Stadt war der Anstieg höher, nur in den Metropolen Berlin und München
stiegen die Mieten prozentual stärker.
90
95
100
105
110
115
120
125
130
135
140
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Index (2012=100)
Leipzig
Dresden
Umland von
Dresden und Leipzig
Sachsen
wachsende Städte
VPI Sachsen
schrumpfender
ländlicher Raum
schrumpfende
Städte
Chemnitz

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
55
Abbildung 23:
Entwicklung des Mietniveaus in Dresden und Leipzig
I. Quartal 2012 bis II. Quartal 2019
* Median; Wohnungen zur Miete ohne Neubau.
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme)
empirica
Der starke prozentuale Anstieg ist aber auch eine Folge eines Basiseffektes. In absoluten
Zahlen (Anstieg Miete in Euro/m²) ist der Mietanstieg in Leipzig kein Rekordwert im
Großstadtvergleich. Dresden und Leipzig sind weiterhin vergleichsweise günstig. Noch
günstiger kann eine Wohnung im Großstadtvergleich nur in ostdeutschen Städten wie
Halle, Magdeburg oder Chemnitz sowie in den „kleineren“ Städten des Ruhrgebiets wie
Duisburg oder Gelsenkirchen angemietet werden. Dortmund und Essen liegen im Niveau
zwischen Leipzig und Dresden.
0,00
1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
6,00
7,00
8,00
1.Q'12
2.Q'12
3.Q'12
4.Q'12
1.Q'13
2.Q'13
3.Q'13
4.Q'13
1.Q'14
2.Q'14
3.Q'14
4.Q'14
1.Q'15
2.Q'15
3.Q'15
4.Q'15
1.Q'16
2.Q'16
3.Q'16
4.Q'16
1.Q'17
2.Q'17
3.Q'17
4.Q'17
1.Q'18
2.Q'18
3.Q'18
4.Q'18
1.Q'19
2.Q'19
Euro/m ²
Dresden
Leipzig

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
56
Tabelle 4:
Mietniveau (Angebotsmieten) 2012 und 2018, Städtevergleich
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme)
empirica
Hinter dem hier zum Regional- und Zeitvergleich herangezogenen Median der Ange-
botsmieten besteht natürlich eine deutliche Streuung. Extrem günstige Wohnungen, die
zu unter 5 Euro/m² angemietet werden können, finden sich in Leipzig und Dresden kaum
noch, während dies in Chemnitz und in den Landkreisen für 40 % aller öffentlich angebo-
tenen Wohnungen gilt. Im Gegensatz dazu finden sich nur in Dresden und Leipzig Woh-
nungen, die über 10 Euro/m² kosten sollen. Die Verteilung der Angebotsmieten folgt im
Übrigen typsicherweise einer Log-Normalverteilung, die sich kaum ändert. Wenn der
Mittelwert steigt, verschiebt sich die Verteilung ziemlich gleichmäßig, d.h. der Anteil
relativ zum Mittelwert günstiger (teuer) Wohnungen bleibt konstant.
in Euro
in %
Düsseldorf
8,60
10,31
+1,71
+20%
Nürnberg
7,40
9,63
+2,23
+30%
Bremen
6,42
8,47
+2,05
+32%
Kiel
6,41
8,09
+1,68
+26%
Braunschweig
6,00
7,99
+1,99
+33%
Dresden
6,19
7,50
+1,31
+21%
Dortmund
5,38
7,00
+1,62
+30%
Essen
5,71
6,90
+1,19
+21%
Leipzig
5,00
6,79
+1,79
+36%
Halle (Saale)
5,27
6,01
+0,74
+14%
Magdeburg
5,02
6,00
+0,98
+20%
Chemnitz
4,84
5,07
+0,23
+5%
München
12,78
17,30
+4,52
+35%
Berlin
7,20
10,31
+3,11
+43%
Region Hannover
6,08
8,02
+1,94
+32%
Deutschland
6,40
7,95
+1,55
+24%
Veränderung
2012
2018
2012-2018
Mietniveau (Euro/m²)

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
57
Abbildung 24:
Verteilung der Angebotsmieten 2018 in Sachsen nach Quad-
ratmeterpreis
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme)
empirica
Die Angebotsmieten differieren auch deutlich nach der Wohnungsgröße. Am günstigsten
sind stets die mittleren Wohnungen zwischen 40 und 80 Quadratmetern. Kleinere Woh-
nungen sind hingegen teurer, was sich mit den höheren Errichtungs- und Instanthal-
tungskosten durch Bäder und Küchen sowie Verwaltungskosten begründen lässt. Nicht
mit Kosten lässt sich allerdings der deutliche Preisaufschlag bei größeren Wohnungen
begründen. Vielmehr ist hier von größeren Knappheiten auszugehen als bei mittleren
oder auch kleineren Wohnungen, d.h. es fehlen große Wohnungen z.B. für Familien. In
den Landkreisen findet sich dieser Preisaufschlag hingegen nicht. Dies dürfte vermutlich
daran liegen, dass hier Einfamilienhäuser die Nachfrage nach großen Wohnungen de-
cken.
4%
40%
40%
23%
7%
21%
45%
39%
29%
23%
30%
11%
14%
20%
33%
20%
3%
4%
14%
17%
12%
7%
9%
6%
10%
3%
7%
4%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Dresden
Leipzig
Chemnitz
Landkreise
Sachsen
Anteil
10 Euro und mehr
9 bis unter 10 Euro
8 bis unter 9 Euro
7 bis unter 8 Euro
6 bis unter 7 Euro
5 bis unter 6 Euro
unter 5 Euro

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
58
Abbildung 25:
Angebotsmieten 2018 in Sachsen nach Flächenklassen
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme)
empirica
4.2
Bestandsmieten
Mit Bestandsmieten werden die derzeitig tatsächlich gezahlten Mieten bezeichnet. Im
Gegensatz zu den Angebots- bzw. Neuvertragsmieten werden hier also alle vermieteten
Wohnungen betrachtet, unabhängig vom Alter des Mietvertrages, und nicht ausschließ-
lich die derzeit anmietbaren Wohnungen. Die Höhe der Bestandsmieten beschreibt da-
mit nicht die aktuelle Lage am Wohnungsmarkt, sondern die Vergangenheit. Als Indika-
tor zur Wohnungsmarktbeobachtung ist sie damit zwar ungeeignet. Ihre Relevanz ergibt
sich aber schlicht daraus, dass sie die tatsächlichen Zahlungen der Mieterhaushalte wie-
dergibt.
Die Datengrundlage für Bestandsmieten ist deutlich schlechter als bei den Angebotsmie-
ten. Eine Datenquelle ist die Mikrozensus Zusatzerhebung Wohnen, welche allerdings
nur alle vier Jahr durchgeführt wird. Die aktuellste Zusatzerhebung von 2018 wird aller-
dings erst im Jahr 2020 ausgewertet sein. Ein Rückgriff auf die veralteten Werte der Zu-
satzerhebung von 2014 ist wenig zielführend.
Aktuelle Informationen zu Bestandsmieten liegen allerdings von den wohnungswirt-
schaftlichen Verbänden (vdw Sachsen und VSWG) vor. Die Angaben zu den Durch-
schnittsmieten in den Beständen der Mitgliedsunternehmen zum Stand Dezember 2018
beziehen sich nur auf eine Teilmenge des Geschosswohnungsbestands in Sachsen. Die
Wohnungsbestände der Wohnungsverbände sind dabei tendenziell im mittleren und
niedrigeren Preissegment angesiedelt und damit nicht repräsentativ für den gesamten
Wohnungsbestand. Insgesamt liegen Informationen zu rd. 527.000 Wohnungen der bei-
den Verbände vor, davon 478.000 Wohnungen mit Angaben zur Nettokaltmiete. Dies
entspricht gut 30 % der insgesamt 1,5 Mio. Geschosswohnungen in Sachsen. Eine Aus-
wertung ist mit Einschränkungen auf kleinräumiger Ebene möglich. Eine leichte Ver-
schmutzung der Daten ergibt sich daraus, dass die Wohnungen der Gemeinde zugeord-
net werden, an der die Gesellschaft / Genossenschaft ihren Sitz hat. Wohnungen in der
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Dresden
Leipzig
Chemnitz
Landkreise
Sachsen
Euro/m²
unter 40m²
40 bis unter 60m²
60 bis unter 80m²
80 bis unter 100m²
100 bis unter 120m²
120m² und mehr

image
Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
59
Gemeinde A, die sich aber im Eigentum einer Gesellschaft in Gemeinde B befinden, wer-
den falsch zugeordnet. Nach Aussage der Verbände ist der statistische Fehler aber ge-
ringfügig.
Im Dezember 2018 betrugen die Bestandsmieten in den Beständen der Wohnungsun-
ternehmen in Sachsen im Mittel 5,01 Euro/m². Seit Dezember 2012 sind die Bestands-
mieten damit um +0,45 Euro (+9,9 %) angestiegen.
25
Der Anstieg lässt sich in Teilen auch
mit der Veränderung des Wohnungsbestandes erklären, d.h. zum einen mit Qualitäts-
verbesserungen durch Modernisierung / Sanierung. Zum anderen aber auch mit einer
regionalen Verschiebung der Bestände. In Leipzig und Dresden errichten die Wohnungs-
gesellschaften neue Wohnungen, während in anderen Landesteilen zum Teil Wohnun-
gen abgerissen werden. Dadurch nimmt das Gewicht der vergleichsweise teuren Groß-
städte zu und die mittlere Miete steigt.
Allerdings ist das Mietgefälle der Bestandsmieten innerhalb Sachsens erstaunlich gering
(Karte 14). Die Spanne beträgt auf Ebene der Wohnungsmarktregionen gerade einmal
1,76 Euro/m² (bei den Angebotsmieten ist sie mit 3,17 Euro/m² im Vergleich dazu deut-
lich größer). Am höchsten sind die Bestandsmieten der Wohnungsunternehmen in Dres-
den mit 5,73 Euro/m², gefolgt von Meißen (5,37), den Wohnungsmarktregionen Dresden
Nordost (5,26) und Wurzen mit Grimmaer Umland (5,22) sowie der Stadt Leipzig (5,19).
In den Wohnungsmarktregionen Auerbach/Vogtland (3,97), Elstergebirge (4,03) und
Bautzener Land (4,06) sind es gerade einmal um 4,00 Euro/m².
Karte 14:
Bestandsmietenniveau in Sachsen im Dezember 2018, Woh-
nungsmarktregionen
Quelle: Daten von vdw und VSWG, eigene Berechnungen
empirica
25
Vgl. Mietgutachten Sachsen 2014.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
60
Der zeitliche Vergleich zum Jahr 2012 ist auf Ebene der Wohnungsmarktregionen z.T.
nur bedingt aussagekräftig. Dies gilt insbesondere für Gebiete mit nur wenigen Woh-
nungsunternehmen.
26
In 43 der 59 Wohnungsmarktregionen ist das Bestandsmietenni-
veau von 2012 bis 2018 unterdurchschnittlich angestiegen, d.h. um weniger als
+0,45 Euro/m² bzw. +9,9 %. Am größten war der Anstieg in Dresden mit +17,3 %
(+0,85 Euro/m²). In Leipzig sind die Bestandsmieten mit +11,4 % bzw. +0,53 Euro/m²
hingegen nur unwesentlich stärker als im sächsischen Durchschnitt angestiegen.
Der Anstieg der Bestandsmieten der Wohnungsunternehmen fällt – vor allem in Leipzig
und Dresden – im Vergleich zu den Angebotsmieten (vgl. Kapitel 4.1) gering aus. Damit
nimmt der Abstand zwischen beiden zu. Im sächsischen Durchschnitt ist der Abstand
zwar noch gering. Die Angebotsmieten sind hier mit 5,68 Euro/m² nur rund 13 % höher
als die Bestandsmieten. Dort, wo sich Bestands- und Angebotsmieten kaum verändert
haben oder beide Mieten leicht gestiegen sind, bleibt der Abstand ungefähr unverän-
dert. So sind in Chemnitz beide Mietarten jeweils um +5 % angestiegen und die Differenz
der Angebots- zu den Bestandsmieten beträgt im Jahr 2018 unverändert +2 %-Punkte.
Anders ist dies in Dresden und Leipzig. In beiden Städten sind die Angebotsmieten im
Jahr 2018 +31 % höher als die Bestandsmieten der Wohnungsunternehmen. In Dresden
hat sich zumindest dabei der Abstand – wie im Landesdurchschnitt – nur um +4 %-
Punkte vergrößert, denn der Anstieg zwischen 2012 und 2018 der Angebotsmieten war
hier mit +21 % nur etwas größer als bei den Bestandsmieten (+17 %).
In Leipzig haben sich hingegen die Angebotsmieten (+36 %) deutlich dynamischer entwi-
ckelt als die Bestandsmieten (+11 %), sodass der Abstand von 7 % im Jahr 2012 um
+24 %-Punkte angestiegen ist.
Ein deutlicher Unterschied zwischen Angebotsmieten und Bestandsmieten führt zu sehr
unerfreulichen Entwicklungen. Bei einem Umzug würde sich die Miete und die Mietbe-
lastung deutlich erhöhen und daher unterbleibt der Umzug häufig (Lock-in-Effekt). Im
Falle einer zu großen Wohnung – z.B. nach Auszug eines Haushaltsmitgliedes – bleibt der
Haushalt trotzdem wohnen und trägt so seinerseits zur Wohnungsknappheit bei. Oder
im Falle einer Haushaltsvergrößerung verbleibt die Familie in der zu kleinen Wohnung,
da der Mietsprung zu hoch wäre. Im Ergebnis wird der Wohnungsbestand ineffizienter
genutzt und schöpft sein Wohlfahrtspotential nicht mehr aus. Aber auch Haushalte, die
keine Veränderung planen oder wünschen, werden tangiert. Mieterhaushalte, die an
ihre jetzige, günstige Wohnungen gebunden sind, sorgen sich, diese zu verlieren und
zwischen ihnen und einer Verschlechterung ihres Lebensstandards steht nur noch der
gesetzliche Mieterschutz, der nicht das gleiche Schutzniveau bieten kann wie ein ausge-
glichener Markt oder gar ein Markt mit Wohnungsüberschüssen.
26
Hintergrund ist, dass für die Jahre 2012 und 2018 in einzelnen Wohnungsmarktregionen teilweise die Angaben zu
den Bestandsmieten von unterschiedlichen Wohnungsunternehmen und somit zu unterschiedlichen Wohnungsbe-
ständen vorliegen. In diesen Fällen entspricht die Veränderung des Bestandsmietenniveaus nicht der tatsächlichen
Veränderung. Dies ist z.B. der Fall, wenn in einer Wohnungsmarktregionen im Jahr 2012 die Angaben von drei Woh-
nungsunternehmen vorlagen und 2018 nur von zweien (oder umgekehrt).

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
61
4.3
Mietbelastung
Die Mietbelastung gibt das Verhältnis von Einkommen und Miete wieder und ist damit
ein geeignetes sozialpolitisches Maß. Schließlich können vergleichsweise niedrige Mie-
ten trotzdem die Zahlungsfähigkeit der Bevölkerung übersteigen, wenn die Einkommen
besonders niedrig sind.
Das verfügbare Einkommen je Einwohner – d.h. das Einkommen nach Steuern, Abgaben
und Sozialtransfers – betrug im Jahr 2018 in Sachsen 20.500 Euro.
27
Seit dem Jahr 2011
ist es deutlich um +19 % (+2,5 % p.a.) angestiegen und damit stärker als der Verbrau-
cherpreisindex. Der Anstieg in Sachsen war etwas stärker als im bundesdeutschen Mittel
(+16 %, bzw. +2,1 % p.a.). Weiterhin aber liegt das verfügbare Einkommen je Einwohner
jedoch rd. 11 % unter dem bundesweiten Niveau von rd. 23.200 Euro.
Die höchsten Einkommen werden in den Suburbanisierungsgebieten der Großstädte
erzielt (vgl. Karte 15). In der Wohnungsmarktregion östlich von Leipzig hat jeder Ein-
wohner jährlich 25.400 Euro zur Verfügung, im Süden Leipzigs sind es 24.400 Euro, im
Nordwesten Dresdens 24.400 Euro und im Nordosten 23.800 Euro. Dies ist eine einfache
Folge der Suburbanisierung. Haushalte mit höheren Einkommen verlassen die Stadt in
Richtung des Umlandes um dort meist ein Einfamilienhaus zu erwerben. Dadurch steigt
in den Umlandgemeinden das mittlere Einkommen und es sinkt in der Kernstadt.
Am niedrigsten sind die Einkommen in Leipzig (18.800 Euro je Einwohner), Riesa
(18.800), Meißen (18.500) und Zittau (16.600). Zudem ist ein Gefälle in die peripheren
Regionen erkennbar.
Auffällig ist der Unterschied zwischen Leipzig und Dresden. Während in Leipzig die ver-
fügbaren Einkommen niedrig sind, liegen sie in Dresden doch mit rd. 20.200 Euro merk-
lich höher. Dies dürfte zum einen eine Folge der Wirtschaftsstruktur und der Zahl der
Studenten sein. Zum anderen aber spielt auch die Zuwanderung eine Rolle. Da Zuwan-
derer meist junge Menschen sind, sinkt – unter sonst gleichen Bedingungen – das mittle-
re Einkommen in Zuwanderungsgebieten bzw. steigt es langsamer. In Abwanderungsre-
gionen steigt das mittlere Einkommen hingegen schneller. Dies erklärt auch, warum in
den kreisfreien Städten die jährlichen Anstiege mit +1,5 % p.a. in Leipzig, +2,1 % p.a. in
Dresden und +2,3 % p.a. in Chemnitz niedriger als in den Landkreisen (alle über +2,5 %
p.a.) waren. Deutlich über dem Landesdurchschnitt liegen die Anstiege im Erzgebirgs-
kreis und im Landkreis Zwickau (beide +3,1 % p.a.).
27
Die Daten entstammen der „Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnungen der Länder“. Sie liegen auf der Kreisebene bis
zum Jahr 2016 vor und für die Bundesländer bis zum Jahr 2017. Die Kreisergebnisse werden auf Basis des Landeser-
gebnisses in das Jahr 2017 fortgeschrieben und für das Jahr 2018 erfolgt dann eine Exploration der Dynamik mit dem
Mittel der Wachstumsrate der letzten beiden Jahre. Auf Basis der Daten der Lohn- und Einkommensstatistik aus dem
Jahr 2014 werden die Kreisergebnisse auf die Gemeindeebene heruntergebrochen. Die verfügbaren Einkommen auf
Gemeindeebene ergeben sich aus den Kreisergebnissen und Auf- bzw. Abschlägen entsprechend der Abweichung des
durchschnittlichen Gesamtbetrags der Einkünfte abzgl. Einkommenssteuer (Euro je Steuerpflichtigen) in den Ge-
meinden vom jeweiligen Durchschnitt im Landkreis.

image
Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
62
Karte 15:
Verfügbares Einkommen je Einwohner in Sachsen 2018, Woh-
nungsmarktregionen
Quelle: VGRdL, © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019; eigene Berechnungen
empirica
Zur Berechnung der Mietbelastung ist außerdem die Miete geeignet zu definieren. Ziel
dieses Kapitels ist es zum einen, den Anspannungsgrad auf den sächsischen Wohnungs-
märkten zu bestimmen und zum zweiten, welche Mietbelastung sich beim einem Umzug
ergeben würde. Die politische Aufmerksamkeit des Themas „Mieterschutz“ speist sich ja
gerade aus der möglichen Sorge der Mieterhaushalte, dass sie ihre Wohnung verlieren
könnten und dann keine Wohnung zu ähnlichen Konditionen mehr finden würden. In
entspannten Wohnungsmärkten existiert diese Sorge nicht.
Aus diesem Grunde wird hier die Mietbelastung berechnet, die sich bei der Neuanmie-
tung einer Wohnung ergeben würde. Daher werden wieder die Angebotsmieten aus der
empirica-Preisdatenbank verwendet, vgl. Kapitel 4.1. Die Mietbelastung allerdings be-
zieht sich auf die Wohnungsmiete insgesamt und nicht auf die Miete pro Quadratmeter.
Die Wohnungsmiete insgesamt wird berechnet, indem die Medianmiete je Quadratme-
ter mit der Mediangröße der angebotenen Wohnungen multipliziert wird. Damit werden
unterschiedliche durchschnittliche Wohnungsgrößen zwischen den Kreisen zugelassen.
Zwar ließe sich hier argumentieren, dass dann eine regional hohe Mietbelastung auch
dadurch entstehen kann, dass die Wohnflächen dort besonders groß sind. Dies aber
halten wir für gerechtfertigt, da die Nachfrager nun einmal auf das regional unterschied-
liche verfügbare Wohnungsangebot zurückgreifen müssen.
Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte wird je Einwohner und nicht je
Haushalt berechnet, sodass die Mietbelastung zunächst in der nicht interpretierbaren
Einheit „Miete pro Einkommen pro Person“ ausgewiesen wird. Daher ist es nicht mög-
lich, das Niveau der durchschnittlichen Mietbelastung je Haushalt zu berechnen. Möglich
sind allerdings Zeit- und Regionalvergleiche. Das Ergebnis lässt sich wie folgt interpretie-

image
Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
63
ren: Die Mietbelastung des durchschnittlichen Haushalts (mit lokal durchschnittlicher
Haushaltsgröße und lokal durchschnittlicher Wohnungsgröße und lokal durchschnittli-
chem Einkommen) ist um x % höher/niedriger durch die Nettokaltmiete belastet als der
durchschnittliche Haushalt in Deutschland insgesamt. Entsprechendes gilt für den Zeit-
vergleich. Auch hier wird ein Indexwert ausgewiesen.
Karte 16:
Mietbelastung bei Anmietung einer Wohnung (Index Deutsch-
land=100) in Sachsen 2018, Wohnungsmarktregionen
Quelle: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme), VGRdL, Statistisches Landesamt des Freistaates Sach-
sen; eigene Berechnungen
empirica
Demnach erreichte die Mietbelastung bei Anmietung einer Wohnung im Jahre 2018 in
keiner Wohnungsmarktregion den deutschen Durchschnitt. Am höchsten werden die
Mieterhaushalte in Leipzig belastet, wo ganz knapp der deutsche Durchschnitt (99 %)
erreicht wird. Es folgt die Stadt Dresden mit 97 %. In allen anderen Wohnungsmarktre-
gionen liegt die Mietbelastung mehr oder weniger deutlich unter dem deutschen Durch-
schnitt. Am niedrigsten ist sie mit 58 % in der Stadt Plauen und in den Wohnungsmarkt-
regionen Zwickau Südost und West mit jeweils 59 %.
Eine Mietbelastung unterhalb des Bundesdurchschnittes ist für eine Großstadt unge-
wöhnlich. Normalerweise sind Mieten und Mietbelastungen in wachsenden Großstädten
höher als außerhalb der Großstädte. Tatsächlich ist die Mietbelastung bei Anmietung
einer neuen Wohnung in vergleichbaren Städten weit höher, vgl. Tabelle 5. In Leipzig
und Dresden ist die Anmietung einer Wohnung weiterhin günstig, auch im Vergleich zum
Einkommen.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
64
Tabelle 5:
Mietbelastung bei Anmietung einer neuen Wohnung (Index
Deutschland=100) 2012 und 2018, Städtevergleich
Quelle: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme), VGRdL, eigene Berechnungen
empirica
Die Mietbelastung ist allerdings zumindest in Leipzig in den letzten Jahren deutlich um
17 Indexpunkte gestiegen, d.h. der Anstieg der Einkommen konnte in Leipzig den An-
stieg der Mieten nicht ausgleichen. Daraus erwächst für die Haushalte ein Problem, das
zwar zunächst nur umziehende Haushalte direkt betrifft, aber den Bestandsmietern Sor-
gen vor einem Verlust ihrer Wohnung bereitet.
Veränderung
2012-2018
Indexpunkte
Nürnberg
103
119
+15
Düsseldorf
115
112
-4
Bremen
93
107
+14
Kiel
98
103
+5
Leipzig
82
99
+17
Braunschweig
89
99
+10
Dresden
95
97
+2
Dortmund
90
96
+6
Essen
86
88
+2
Halle (Saale)
90
84
-6
Magdeburg
83
81
-1
Chemnitz
72
64
-8
München
156
164
+8
Berlin
125
139
+14
Region Hannover
97
108
+11
Deutschland
100
100
0
Mietbelastung (Index D=100)
2012
2018

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
65
Abbildung 26:
Veränderung der Mietbelastungsquote in Sachsen 2012 bis
2018, Regionstypen
Quelle: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme), VGRdL, eigene Berechnungen
empirica
Das Problem entsteht dadurch, dass die Haushalte ihren Konsum an die Preise der Kon-
sumgüter angepasst haben. Ist nun das Anmieten einer Wohnung über lange Zeiträume
– wie in Leipzig – sehr günstig, dann ist nicht nur die Mietbelastung niedriger, sondern
auch die Ausgaben für andere Güter (Kleidung, Nahrungsmittel, Mobilität, Urlaub, etc.)
höher als in Regionen mit höheren Mieten. Ein Anstieg der Mietbelastung zwingt die
Haushalte dann zu Einschränkungen in anderen Bereichen. Hier mag nun eingewendet
werden, dass dies ein „Jammern auf hohem Niveau“ sei, aber verständlich ist der Unmut
trotzdem. Vor allem aber – und dieses Argument kann nicht einfach als „Jammern“ ab-
getan werden – führt ein niedriges Mietniveau dazu, dass die Haushalte größere und
hochwertigere (bessere Ausstattung, zentralere Lage) Wohnungen nachfragen, als sie es
bei einem hohen Mietniveau getan hätten. Tatsächlich existierte im Jahre 2011 trotz der
niedrigeren Einkommen in Leipzig kein Unterschied im Wohnflächenkonsum im Ver-
gleich zu Städten wie Nürnberg, Kiel, Dortmund oder auch München und Berlin, obwohl
dort die Einkommen höher waren.
28
Steigt nun die Miete und die Mietbelastung, dann passt die Wohnungsgröße und Quali-
tät nicht mehr. Im Gegensatz zu anderen Gütern (steigt der Preis für Urlaube, sinkt die
Nachfrage und die Haushalte geben mehr Geld für andere Dinge aus) bestehen diese
Substitutionsmöglichkeiten aber im Wohnungsmarkt nicht. Zum einen, da der vorhan-
dene Wohnungsbestand sich nicht schnell ändern lässt (Wohnungen einfach um 5m
2
zu
verkleinern geht nicht) und zum zweiten, da die Bestandsmieten den Neuvertragsmieten
deutlich hinterherlaufen. Im mikroökonomischen Jargon gesprochen existiert nur der
Einkommenseffekt aber nicht der Substitutionseffekt der Preiserhöhung. Der Nutzenver-
28
Datenbasis Zensus 2011, Berechnung nur möglich für Single- und Paarhaushalte ohne Kinder, nur Mieterhaushalte.
80
85
90
95
100
105
110
115
120
125
130
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Index (2012=100)
Leipzig
Dresden
Sachsen
Umland von
Dresden und
Leipzig
Chemnitz
schrumpfender
ländlicher Raum
wachsende Städte
schrumpfende
Städte

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
66
lust durch die Preiserhöhung ist daher im Wohnungsmarkt größer als in anderen Märk-
ten.
Im Ergebnis kann der Mieterhaushalt sich nicht durch eine geringere Nachfrage nach
Wohnraum und eine höhere Nachfrage nach anderen Gütern an die veränderten relati-
ven Preise anpassen und damit die steigenden Mieten wenigsten zum Teil ausgleichen.
Er ist gefangen in seiner noch günstigen Wohnung und nur noch durch den gesetzlichen
Mieterschutz geschützt. Das bereitet zu Recht Sorge.
5. Angebot und Nachfrage nach Einkommensklassen (in Dresden und
Leipzig)
Auch wenn die durchschnittliche Mietbelastung bei Anmietung einer neuen Wohnung
im Durchschnitt in Leipzig und Dresden vergleichsweise gering ist, bedeutet dies nicht,
dass dies für alle Haushalte gilt. Hinter dem Durchschnitt verbergen sich natürlich unter-
schiedlich hohe Einkommen aber auch unterschiedlich hohe Mietangebote. Wün-
schenswert wäre daher eine Gegenüberstellung der Einkommens- und Mietangebots-
strukturen, um die Frage beantworten zu können, ob oder ob nicht jeder Haushalt eine
Wohnung finden kann, die seine Wohnkaufkraft nicht übersteigt.
Um es vorwegzunehmen: Eine solche Analyse ist grundsätzlich nicht zufriedenstellend
möglich. Im Folgendem wurde versucht, die Analyse soweit möglich vorwärtszutreiben.
In einem ersten Schritt ist zunächst eine Einkommensverteilung zu schätzen, da diese
nicht – oder zumindest nicht in hinreichender Aufgliederung und Validität – vorliegt.
Dies ist nicht trivial. Die Schätzung wurde auf Dresden und Leipzig beschränkt, da zum
einen für andere Städte die Datengrundlage nicht ausreicht und zum anderen die Woh-
nungsmärkte dort auch keine Anspannungstendenzen zeigen.
Die Einkommensverteilungen (Haushaltsnettoeinkommen) wurden auf Basis der Erhe-
bungen des Mikrozensus für vier Haushaltstypen (Paare ohne Kinder, Paare mit Kindern,
Alleinerziehende, Singles) geschätzt
29
. Das Mengengerüst der Mieter-Haushaltstypen
wurde dem Zensus 2011 entnommen. Diese Schätzung berücksichtigt daher, dass z.B. in
den Großstädten mehr Alleinerziehende leben. Sie berücksichtigt allerdings nicht mögli-
che Unterschiede in der Spreizung oder die Schiefe der Einkommensverteilung eines
Haushaltstypen zwischen Leipzig/Dresden und Sachsen insgesamt. Insgesamt aber ge-
hen wir nicht davon aus, dass es gravierende systematische Verzerrungen gibt, die die
Grundaussagen dieses Kapitels ändern würden.
Die Verteilungen sind in Tabelle 4 und Tabelle 7 nach Einkommensklassen zusammenge-
fasst dargestellt. Abgebildet ist jeweils der Anteil des Haushaltstyps mit Einkommen in
der jeweiligen Einkommensklasse an allen Mieterhaushalten. In Dresden sind also
13,1 % aller Haushalte Singlehaushalte mit einem monatlichen Nettoeinkommen zwi-
schen 900 und 1.200 Euro.
Die größte Gruppe der Haushalte in beiden Städten sind Singlehaushalte mit einem rela-
tiv geringen Einkommen zwischen 600 und 1.500 Euro. Auch das Einkommen von Allein-
29
Aufgrund der hohen Volatilität, bedingt durch den Stichprobenfehler, wurden mehrere Mikrozensuserhebungen
zusammengefasst und mittels der VGR auf den aktuellen Daten 2017 fortgeschrieben.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
67
erziehenden bewegt sich ungefähr in diesem Einkommensbereich. Paare ohne Kinder
haben meist ein etwas höheres Einkommen zwischen 1.200 und 2.100 Euro. Paare mit
Kindern können in Dresden auf höhere Einkommen zurückgreifen als in Leipzig (3,3 %
der Haushalte sind Paare mit Kindern mit über 3.600 Euro Nettoeinkommen pro Monat).
In Leipzig verteilen sich die Paare mit Kindern recht gleichmäßig auf die Einkommens-
klassen ab 1.200 Euro; 2,0 % haben ein Einkommen über 3.600 Euro.
Tabelle 6:
Haushaltsnettoeinkommen und Wohnkaufkraft Mieterhaus-
halte
30
Dresden, 2018
Quellen: Mikrozensus, Zensus 2011, eigene Berechnung
empirica
Tabelle 7:
Haushaltsnettoeinkommen und Wohnkaufkraft Mieterhaus-
halte Leipzig, 2018
Quellen: Mikrozensus, Zensus 2011, eigene Berechnung
empirica
In einem nächsten Schritt wurde aus dem Haushaltsnettoeinkommen die Wohnkaufkraft
berechnet. Dies geschieht einfach durch Verwendung einer gesetzten Quote von 30 %
für alle Haushaltstypen. Diese 30 %-Quote kann empirisch nicht gestützt werden, sie
30
Mehrpersonenhaushalte ohne Kernfamilie bleiben unberücksichtigt, da keine Einkommensverteilung bekannt ist. Die
prozentualen Anteile beziehen sich daher lediglich auf die Summe aus den vier aufgeführten Haushaltstypen.
Singlehaushalte Alleinerziehende Paare ohne Kinder Paare mit Kindern Insgesamt
0 bis 600
0 bis 180
6,3%
0,0%
0,0%
0,0%
6,3%
600 bis 900
180 bis 270
11,6%
0,8%
0,0%
0,0%
12,4%
900 bis 1200
270 bis 360
13,1%
1,7%
1,4%
0,0%
16,2%
1200 bis 1500
360 bis 450
10,5%
1,8%
3,3%
0,8%
16,5%
1500 bis 1800
450 bis 540
5,3%
1,0%
4,4%
1,1%
11,8%
1800 bis 2100
540 bis 630
2,1%
0,6%
5,2%
1,3%
9,2%
2100 bis 2400
630 bis 720
1,1%
0,5%
3,9%
1,8%
7,2%
2400 bis 2700
720 bis 810
0,5%
0,1%
2,5%
1,8%
5,0%
2700 bis 3000
810 bis 900
1,1%
0,1%
1,7%
1,5%
4,3%
3000 bis 3600
900 bis 1080
0,5%
0,2%
2,8%
2,1%
5,6%
über 3600
über 1080
0,0%
0,1%
2,2%
3,3%
5,6%
Insgesamt
52,0%
6,9%
27,3%
13,8%
100,0%
Mieterhaushalte
Anteile
Einkommensklasse Wohnkaufkraft
Singlehaushalte Alleinerziehende Paare ohne Kinder Paare mit Kindern Insgesamt
0 bis 600
0 bis 180
9,5%
0,0%
0,0%
0,0%
9,5%
600 bis 900
180 bis 270
14,5%
1,5%
0,0%
0,0%
16,0%
900 bis 1200
270 bis 360
15,1%
2,3%
2,6%
0,2%
20,2%
1200 bis 1500
360 bis 450
8,4%
1,7%
4,1%
1,1%
15,3%
1500 bis 1800
450 bis 540
3,9%
0,9%
5,4%
1,1%
11,3%
1800 bis 2100
540 bis 630
1,7%
0,6%
4,4%
1,6%
8,3%
2100 bis 2400
630 bis 720
0,6%
0,2%
2,6%
1,8%
5,1%
2400 bis 2700
720 bis 810
1,1%
0,1%
2,1%
1,3%
4,5%
2700 bis 3000
810 bis 900
0,6%
0,2%
1,3%
1,2%
3,2%
3000 bis 3600
900 bis 1080
0,0%
0,2%
1,5%
1,4%
3,1%
über 3600
über 1080
0,0%
0,0%
1,5%
2,0%
3,5%
Insgesamt
55,3%
7,7%
25,4%
11,6%
100,0%
Mieterhaushalte
Einkommensklasse Wohnkaufkraft
Anteile

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
68
wird in der öffentlichen Debatte nur gerne herangezogen, ohne, dass es dafür aber eine
Basis gäbe. Vor allem ist sie zutiefst normativ und berücksichtigt in keiner Weise, dass
die Präferenzen von Haushalten sich massiv unterschieden können. So wird z.B. Studie-
renden gemeinhin unterstellt, dass sie bereit sind, eine höhere Wohnkostenbelastung zu
akzeptieren, aber dafür bei der Wohnlage kaum zu Kompromissen bereit sind, während
andere Haushalte vielleicht auf eine viel niedrigere Wohnkostenquote achten, um z.B.
für ihre Hobbies genügend Spielraum zu behalten.
Die Struktur der Mietangebote für Dresden und Leipzig sind aus der empirica-
Preisdatenbank übernommen worden. Diese gibt Auskunft über öffentlich angebotene
Wohnungen, d.h. sie sind zum ersten tatsächlich im Angebot und zum zweiten auch
grundsätzlich für jeden anmietbar - es gibt keine weiteren Voraussetzungen wie „gute
Beziehungen“, „steht schon lange oben auf einer Mietinteressentenliste“ oder „WBS
Erforderlich“ oder ähnliches. Da nur auf öffentlich angebotene Wohnungen abgestellt
wird, gehen wir davon aus, dass das tatsächliche Angebot insbesondere an günstigen
Wohnungen größer ist (Angebote der Wohnungsunternehmen /-Genossenschaften,
Vermittlung im Bekanntenkreis).
Tabelle 8:
Wohnungsangebot (Mietwohnungen, Nettokaltmiete) Dres-
den, 2018
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme), eigene Berechnung
empirica
1 Zimmer
2 Zimmer
3 Zimmer
4 und mehr
Zimmer
Insgesamt
0 bis 180
1,4%
0,0%
0,0%
0,0%
1,4%
180 bis 270
6,6%
1,1%
0,2%
0,0%
7,9%
270 bis 360
6,7%
14,5%
2,6%
0,2%
23,9%
360 bis 450
1,1%
18,1%
6,5%
0,8%
26,5%
450 bis 540
0,2%
7,0%
6,0%
1,1%
14,4%
540 bis 630
0,1%
2,6%
4,6%
0,6%
8,0%
630 bis 720
0,0%
1,3%
2,7%
0,6%
4,6%
720 bis 810
0,0%
0,6%
1,8%
0,7%
3,2%
810 bis 900
0,0%
0,3%
1,3%
0,7%
2,3%
900 bis 1080
0,0%
0,2%
1,4%
1,6%
3,3%
über 1080
0,0%
0,2%
0,9%
3,6%
4,6%
Insgesamt
16,0%
46,0%
28,1%
9,9%
100,0%
Wohnungsangebot
Preisklasse
Anteile

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
69
Tabelle 9:
Wohnungsangebot (Mietwohnungen, Nettokaltmiete) Leipzig,
2018
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme), eigene Berechnung
empirica
Trotz der Unterschätzung der Angebote im günstigeren Preissegment zeigt die Ange-
botsstruktur eine sehr deutliche Konzentration auf Wohnungen im Bereich zwischen
270 und 450 Euro, in dem in Dresden und Leipzig jeweils rund die Hälfte aller Wohnun-
gen angeboten werden. Das größte Segment sind dabei 2 Zimmer Wohnungen.
Im Prinzip müsste nun einfach ein Vergleich der (Struktur der) normativen Wohnkauf-
kraft und der Struktur der Mietangebote erfolgen, d.h. den 3,3 % aller Paarhaushalte mit
einer Wohnkaufkraft von 270 bis 360 Euro stehen mit 14,5 % aller Wohnungsangebote
genügend Zweizimmerwohnungen zur Verfügung, d.h. ihre Wohnraumversorgung wäre
mehr als gesichert.
Dieses theoretisch einfache Vorgehen wird allerdings nicht der Praxis der Wohnungsan-
und -vermietung gerecht. Das Hauptproblem ist dabei die unterschiedliche Größe der
Wohnung, bzw. der Haushalte. So kann zwar normativ festgesetzt werden, dass die
Wohnraumversorgung eines Alleinlebenden zwar mit einer 1- (oder 2-) Zimmerwohnung
gesichert ist, in der Praxis wird aber ein Alleinlebender oder ein Paar mit hinreichendem
Einkommen häufig eine größere Wohnung anzumieten suchen und damit in Konkurrenz
zu z.B. Alleinerziehenden treten, die eine 3-Zimmer Wohnung suchen und brauchen. Das
heißt: Selbst wenn es an sich „genug“ Wohnungen für Alleinerziehende gibt (das hieße:
3-Zimmer-Wohnungen zwischen x Euro und y Euro Miete machen einen größeren Anteil
am Wohnungsangebot aus, als Alleinerziehende mit einem Einkommen zwischen
0,3X Euro und 0,3Y Euro an allen Wohnungsnachfragern), stehen diese den Alleinerzie-
hen nicht zwingend auch zur Verfügung.
Diese potentielle Konkurrenz durch kleinere Haushalte besteht für alle Haushalte mit
zwei und mehr Personen. Für Haushaltsgrößen ab zwei Personen ist damit ein Ange-
botsüberhang bereits definitorisch ausgeschlossen, vielmehr wäre ein Nachfrageüber-
hang immer gegeben. Eine Addition der Haushalte mit Ein-, Zwei-, Drei- und mehr Per-
sonen und ein Vergleich mit dem Anteil von Vierzimmerwohnungen ist nicht sinnvoll,
unabhängig von der Wohnkaufkraft / Mietwohnungsklasse.
1 Zimmer
2 Zimmer
3 Zimmer
4 und mehr
Zimmer
Insgesamt
0 bis 180
0,7%
0,0%
0,0%
0,0%
0,8%
180 bis 270
5,8%
4,3%
0,2%
0,0%
10,4%
270 bis 360
3,5%
18,5%
5,5%
0,1%
27,7%
360 bis 450
0,6%
13,0%
7,3%
0,8%
21,7%
450 bis 540
0,2%
5,2%
5,2%
0,8%
11,5%
540 bis 630
0,1%
2,4%
4,0%
0,9%
7,4%
630 bis 720
0,0%
1,0%
2,5%
0,8%
4,5%
720 bis 810
0,0%
0,6%
1,7%
1,0%
3,3%
810 bis 900
0,0%
0,3%
1,2%
1,2%
2,6%
900 bis 1080
0,0%
0,2%
1,5%
2,3%
4,0%
über 1080
0,0%
0,0%
1,2%
5,0%
6,2%
Insgesamt
11,0%
45,7%
30,3%
12,9%
100,0%
Wohnungsangebot
Preisklasse
Anteile

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
70
Bei der Nachfrage nach Einzimmerwohnungen durch Einpersonenhaushalte ist eine
Konkurrenz durch kleinere Haushalte hingegen ausgeschlossen
31
. Aber hier gibt es das
gegenteilige Problem. Einpersonenhaushalte fragen schließlich auch größere Wohnun-
gen nach, ein einfacher Vergleich Einpersonenhaushalte – Einzimmerwohnungen ist
daher natürlich auch zu kurz gegriffen.
Nur bei Einpersonenhaushalten mit geringem Einkommen / geringer Wohnkaufkraft ist
daher ein direkter Vergleich möglich. Und dieser Vergleich deutet zunächst darauf hin,
dass es eine Knappheit an kleinen, günstigen Einzimmerwohnungen gibt. Laut der ge-
schätzten Einkommensverteilung stehen den 6,3 % der Haushalte in Dresden, die weni-
ger als 180 Euro für Wohnen zur Verfügung haben, lediglich 1,4 % der Wohnungen ge-
genüber, die sich für höchstens 180 Euro anmieten lassen (Leipzig 9,5 % zu 0,8 %). Auch
in der nächsthöheren Einkommensklasse mit einem Einkommen von 600 bis 900 Euro
(entspricht einer Wohnkaufkraft zwischen 180 bis 270 Euro) ist das Angebot noch zu
klein. In Dresden greifen 11,6 %, in Leipzig 14,5 % aller Haushalte auf nur 6,6 % (5,8 %)
der Wohnungen zu, die zwischen 180 und 270 Euro angeboten werden. Dies deutet
darauf hin, dass bei kleinen Wohnungen im untersten Preis-/ Einkommenssegment
Knappheit herrscht.
Trotzdem kann ein stärkerer Fokus der Politik auf die Erstellung von kleinen, sehr preis-
günstigen Einzimmerwohnungen nicht empfohlen werden.
Denn in aller Regel werden bei Haushalten mit einem so geringen Einkommen die Kos-
ten der Unterkunft (KdU) in „angemessener Höhe“ übernommen, sodass diese Haushal-
te tatsächlich über eine höhere Wohnkaufkraft als 30 % ihres Einkommens verfügen
32
.
In den nächst höheren Angebotsklassen (270 bis 360 Euro sowie 360 bis 450 Euro) ist
das Angebot aber ausreichend und übersteigt den Anteil der Haushalte mit entspre-
chender Wohnkaufkraft in beiden Städten deutlich. So werden in Dresden etwas mehr
als 50 % aller Wohnungen in dieser Mietpreisklasse angeboten, in Leipzig sind es etwas
weniger als 50 %. Insgesamt herrscht also keine Knappheit bei Wohnungen bis 450 Euro,
wohl aber bei Wohnungen bis 270 Euro. Zu empfehlen wäre daher – was nicht Bestand-
teil des Auftrages war – eine Überprüfung, ob nicht die Regelsätze der Übernahme der
Kosten der Unterkunft zu niedrig angesetzt sind.
Natürlich existieren auch Haushalte mit geringem Einkommen ohne Anspruch auf eine
Übernahme der Kosten der Unterkunft (bspw. Studierende ohne BaFöG-Anspruch). Aber
zum einen ist der Bevölkerungsanteil gering, zum anderen sind bei den Angeboten WG-
Zimmer nicht berücksichtigt worden. Ob tatsächlich ein Bedarf an zusätzlichen Studen-
tenunterkünften besteht, war nicht Bestandteil des Auftrages. Wir empfehlen hier, das
Gespräch mit den Studentenwerken zu suchen.
Für die größeren Haushaltstypen kann keine eindeutige Aussage hergeleitet werden.
Allerdings zeigen die Analysen zur Angebotsmiete nach Wohnungsgröße (vgl. Abbildung
31
Abgesehen vielleicht von Haushalten mit Zweitwohnsitz.
32
Hinzu kommt, dass im Mikrozensus die unteren Einkommen systematisch unterschätzt werden. Die Einkommen
werden als Selbsteinschätzung der Befragten erhoben. Bei Selbsteinschätzungen zum Einkommen werden aber typi-
scherweise nur die regelmäßigen, eigenen Einkommen angegeben und andere Zahlungen nicht berücksichtigt. So
dürfte ein ALG-II Transferempfänger wohl häufig als Einkommen den Regelsatz angeben, während die Übernahme
der Kosten der Unterkunft mutmaßlich regelmäßig nicht zum Einkommen gezählt werden. Vergleiche dazu bspw.
Hochgürtel, T. (2019): „Einkommensanalysen mit dem Mikrozensus“, WISTA, 3, Statistisches Bundesamt.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
71
25, Seite 58), dass große Wohnungen über 100 m
2
deutlich teurer sind als mittlere Woh-
nungen. Dies deutet darauf hin, dass größere Wohnungen besonders knapp sind. Es liegt
also nahe zu vermuten, dass Haushaltstypen mit einem größeren Flächen-/ Zimmerbe-
darf eher Probleme haben, eine Wohnung zu finden, als andere, also Familien und ins-
besondere Alleinerziehende mit niedrigerem Einkommen. Die Knappheit an größeren
Wohnungen kann jedoch nicht angebotsseitig aufgelöst werden. Günstige, große Woh-
nungen werden nicht nur durch Alleinerziehende, sondern auch durch Paare und Singles
nachgefragt. Insofern möchten wir anregen, darüber nachzudenken, ob nicht bei Allein-
erziehenden ein größerer Flächenbedarf als angemessen bei der Übernahme der Kosten
der Unterkunft oder des Wohngeldes gelten kann, als bei gleich großen, anderen Haus-
haltstypen.
6. Haushalte mit Leistungsbezug
Haushalte ohne eigenes oder mit nur geringem Einkommen werden bei der Finanzierung
der Wohnkosten unterstützt.
Bei Leistungsempfängern nach SGB II und XII zur Sicherung des Lebensunterhaltes, d.h.
Haushalten ohne oder mit nur geringfügigem eigenen Einkommen, werden die Kosten
der Unterkunft in „angemessener Höhe“ vollständig übernommen.
Die Zahl der Empfänger von Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes ist in Sach-
sen seit dem Jahr 2010 kontinuierlich zurückgegangen (rd. -18 %). Im Jahr 2017 gab es
333.200 Leistungsbezieher in Sachsen. Dies entspricht 8,2 % der Bevölkerung, sieben
Jahre vorher waren es noch 11,3 %.
Die Entwicklung war damit deutlich positiver als in Deutschland insgesamt. In Deutsch-
land ging die Zahl der Empfänger am Anfang des Jahrzehnts nur leicht zurück, um da-
nach wieder auf das Ausgangsniveau von 2010 zu steigen (Abbildung 27). Der Anteil an
Leistungsbeziehern nach SGB II und XII liegt damit in Sachsen inzwischen leicht unter
dem bundesweiten Durchschnitt von 8,6 %.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
72
Abbildung 27:
Empfänger von Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhal-
tes nach SGB II und XII in Deutschland und Sachsen 2010 bis
2017
Anmerkung: Im Jahr 2017 lebten rd. 500 der hier für Sachsen ausgewiesenen 333.700 Leistungsempfänger
in anderen Bundesländern.
Quelle: Sozialberichterstattung in der amtlichen Statistik; © Statistische Ämter des Bundes und der Länder,
Deutschland, 2019
empirica
Die regionalen Unterschiede sind beträchtlich. In Dresden (8,7 %), Chemnitz (10,2 %)
und Leipzig (12,0 %) wohnen etwas überdurchschnittlich viele Leistungsempfänger
(Sachsen: 8,2 %). Besonders viele Leistungsempfänger wohnen in Meißen (14,8 %),
Zittau (14,9 %) und Görlitz (15,0 %), vgl. Karte 17. Auf der Gemeindeebene wird dies nur
noch von den Städten Weißwasser (16,4 %) und Torgau (16,6 %) übertroffen.
Am niedrigsten ist die Leistungsempfängerquote mit unter 4 % im Umland der mittel-
großen Städte Freiberg, Chemnitz, Zwickau, Bautzen und Plauen. Dieses Stadt-Land-
Gefälle zeigt sich auf einem etwas höheren Niveau auch rund um Leipzig und Dresden
und ist Folge der Bebauungsstruktur, d.h. des höheren Geschosswohnungs- bzw. Miet-
wohnungsbaus in den Städten. Regional ist auch in der Lausitz und in Nordsachsen die
Leistungsempfängerquote besonders hoch.
7.045.344
6.816.713
6.834.979
6.943.464
6.994.114
7.012.443
7.132.181
7.118.934
459.835
432.937
421.981
414.013
398.307
373.419
355.226
333.683
0
1.000.000
2.000.000
3.000.000
4.000.000
5.000.000
6.000.000
7.000.000
8.000.000
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Anzahl
Deutschland
Sachsen

image
Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
73
Karte 17:
Leistungsempfängerquote (SGB II und XII) in Sachsen 2017
Empfänger von Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes nach SGB II und XII je Einwohner .
Quelle: Wohngeldstatistik; © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019
empirica
Für Haushalte mit etwas höherem, aber weiterhin niedrigem eigenem Einkommen exis-
tiert das Wohngeld. Das Wohngeld ist ein Zuschuss zur Deckung der Wohnkosten. Mit
dem Wohngeld soll ein angemessenes und familiengerechtes Wohnen gesichert werden.
Ob Wohngeld gewährt wird und wenn ja wieviel, hängt – neben der zu berücksichtigen-
den Miete (Mieterhaushalt) oder Belastung (Eigenheim) – von der Höhe des Haushalts-
einkommens und der Haushaltsgröße ab.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
74
Abbildung 28:
Wohngeldhaushalte* in Deutschland und Sachsen 2008 bis
2017
* Reine Wohngeldhaushalte. Anstiege in 2009 und 2016 in Folge von Wohngeldreformen.
Quelle: Wohngeldstatistik; © Statistisches Bundesamt (Destatis), 2019
empirica
Im Jahr 2017 erhielten in Sachsen 46.100 Haushalte
33
Wohngeld, dies entspricht gerade
einmal rd. 2,2 % aller Haushalte
34
. Rund 43.000 hiervon erhielten es als Mietzuschuss
und rd. 3.000 Eigentümerhaushalte erhielten einen Lastenzuschuss.
Im regionalen Vergleich schwankt der Anteil der Wohngeldempfängerhaushalte zwi-
schen 1,5 % und 3,7 %, bleibt aber überall im niedrigen einstelligen Bereich. In den Städ-
ten liegt der Anteil der Wohngeldempfängerhaushalte immer etwas höher (vgl. Karte
18). Dies ist plausibel, da in den ländlichen Regionen der Mieteranteil geringer ist.
33
Es wird hier Bezug genommen auf die „reinen Wohngeldhaushalte“. Neben diesen gibt es die so genannten Misch-
haushalte. Dies sind Haushalte, in denen ein Teil der Haushaltsmitglieder wohngeldberechtigt ist und andere Haus-
haltsmitglieder keinen Wohngeldanspruch haben (z.B. aufgrund Bezugsleistungen nach SGB II und XII).
34
Die Schätzung der Haushaltszahl insgesamt basiert auf der Zahl der Haushalte und den Haushaltsgrößen gemäß
Zensus 2011 und der Bevölkerungsfortschreibung des Statistischen Landesamtes des Freistaates. Die Berechnungen
erfolgen auf Ebene der Gemeinden.
584.035
859.610
857.012
770.369
690.120
594.709
510.716
419.115
595.150
560.681
64.393
82.314
80.188
72.127
65.907
56.492
47.804
38.725
50.919
46.093
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
1.000.000
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Anzahl
Deutschland
Sachsen

image
Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
75
Karte 18:
Anteil Wohngeldhaushalte in Sachsen 2017
Wohngeldhaushalte 2017 je Haushalte insgesamt (Schätzung 2017).
Quelle: Wohngeldstatistik; © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019, eigene Berechnungen
empirica
Seit dem Jahr 2008 hat die Zahl der Wohngeldhaushalte in Sachsen um 28 % abgenom-
men (Abbildung 28). Der Rückgang ist zunächst einmal eine Folge der positiven Einkom-
mensentwicklung, allerdings überzeichnet der Rückgang die Entwicklung aus zwei Grün-
den.
Erstens sind die Einkommensgrenzen des Wohngeldes nominal fixiert. Daher führt be-
reits eine nur nominale Erhöhung des Einkommens dazu, dass mehr und mehr Haushalte
die Einkommensgrenzen überschreiten und kein Wohngeld mehr erhalten. In den Jahren
2009 und 2016 wurden die Einkommensgrenzen jeweils angepasst, was die beiden
Sprünge in der Zahl der Wohngeldbezieher erklärt.
Zweitens schließt der Bezug von anderen Transferleistungen zur Sicherung des Lebens-
unterhaltes wie nach SGB II und XII einen Wohngeldbezug aus. Die beiden Transfersys-
teme stehen damit in Konkurrenz zueinander. Erhöht sich der Kreis der Anspruchsbe-
rechtigten nach SGB II und XII, dann sinkt die Zahl der Wohngeldempfänger.
Vergleichbar sind damit bestenfalls die Jahre 2009 und 2016 – die jeweils ersten Jahre
nach der Anpassung einer Wohngeldreform, und hier zeigt sich durchaus ein Rückgang
der Zahl der bedürftigen Haushalte, d.h. eine positive Entwicklung (vgl. Abbildung 28).
Dies kann mit Blick auf die stagnierenden Mieten bei gleichzeitig steigenden Einkommen
in weiten Teilen des Landes auch nicht verwundern. Die positive Entwicklung zeigt sich
auch im Vergleich zur Entwicklung in Deutschland. In Sachsen sank zwischen 2009 und
2016 die Zahl der Wohngeldempfänger mit -44 % stärker als in Deutschland insgesamt
(-35 %).

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
76
Noch besser vergleichbar und besser zu interpretieren aber ist eine zusammengefasste
„Wohnhilfequote“, d.h. die Summe aus allen Haushalten, deren Wohnkosten ganz oder
teilweise übernommen werden, bezogen auf die Zahl der Haushalte insgesamt. Regiona-
lisierte Daten liegen vor zu
Haushalten mit Wohngeldbezug,
Bedarfsgemeinschaften nach SGB II,
Personen mit Bezug von Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung
nach SGB XII. Es liegen keine Angaben zur Haushaltszusammensetzung und kei-
ne regionalisierten Daten vor. Da ihr Anteil an allen „Wohnhilfehaushalten“ nur
rd. 10 % beträgt, wurde vereinfachend die regionale Verteilung der Empfänger
der vorgenannten Gruppen übertragen. Eine Umrechnung in Haushalte erfolgt
mit der schlichten Annahme, dass diese Personen alle alleine leben. Der tatsäch-
liche Anteil an Hilfeempfänger wird also tendenziell leicht überschätzt.
Personengemeinschaften mit Hilfe zum Lebensunterhalt außerhalb von Einrich-
tungen nach SGB XII.
Daten, jedoch nicht-regionalisiert, liegen vor zu
Beziehern von Regelleistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz. Sie er-
halten ebenfalls Transfers aber keine der vorgenannten Transfers. Dies waren
Ende 2017 noch rd. 23.000 Personen in Sachsen, halb so viele wie noch im Jahr
2015. Inwiefern diese Personen auf dem Wohnungsmarkt überhaupt Wohnraum
nachfragen oder in Gemeinschaftseinrichtungen untergebracht sind, ist unklar.
Vermutlich ist ein größerer Teil in sog. Ankerzentren untergebracht. Wir gehen
vereinfachend von 10.000 Personen in 5.000 Haushalten aus. Da eine Regionali-
sierung nicht möglich ist, wird diese Gruppe bei der späteren regionalen Analyse
nicht berücksichtigt.
BAföG-Empfängern. Sie erhalten ebenfalls Transfer sind aber nicht zusätzlich an-
spruchsberechtigt für Wohngeld oder andere Leistungen. Dies waren im Jahr
2017 48.292 Studierende. Da viele Studierende in Wohngemeinschaften leben,
gehen wir von einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,5 aus. Dies wären
weitere gut 32.000 Haushalte. Da eine regionale Verteilung nicht vorliegt, gehen
wir von einer Verteilung analog zur Zahl der Studierenden aus und berücksichti-
gen sie in Dresden und Leipzig (jeweils ca. 40 %).
Insgesamt beziehen damit knapp 300.000 Haushalte oder jeder siebte Haushalt in Sach-
sen (14 %) staatliche Hilfen für das Wohnen.
In Dresden liegt die „Wohnhilfequote“
35
bei rund 17 % der Haushalte und in Leipzig bei
19 % (vgl. Karte 19). Am höchsten ist sie allerdings in Zittau (21,5 %), Meißen (21,4 %)
und Görlitz (21,4 %). Am niedrigsten ist sie in den Umlandgemeinden der Großstädte
sowie im gesamten Erzgebirge, vermutlich aufgrund der hohen Eigentümerquoten.
35
Hier und im Folgenden ohne Berücksichtigung der insgesamt ca. 5.000 Asylbewerberhaushalte, die Regelleistungen
nach dem Asylbewerberleistungsgesetz beziehen, aufgrund fehlender Regionalisierung.

image
Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
77
Karte 19:
„Wohnhilfequote“* in Sachsen 2017
* Anteil der Summe der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II, Personengemeinschaften mit Hilfe zum Le-
bensunterhalt außerhalb von Einrichtungen und Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung nach
SGB XII, der BAföG-Empfänger sowie Wohngeldhaushalte an allen Haushalten (Schätzung 2017).
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019
empirica
Die „Wohnhilfequote“ kann nun mit der Angebotsstruktur der Mietwohnungen auf dem
freien Wohnungsmarkt verglichen werden, vgl. auch Abbildung 24 in Kapitel 4.1. In
Dresden wurden im letzten Jahr 17 % der Wohnungen zu Mieten von unter
6,47 Euro/m² angeboten. D.h., würde sich ein Haushalt, dessen Wohnkosten ganz oder
teilweise übernommen werden, eine neue Mietwohnung suchen, so würde er maximal
6,47 Euro/m² dafür zahlen müssen. In Leipzig finden die 19 % Transferempfänger neue
Wohnungen zu Mieten von unter 5,79 Euro/m².
Das Mietniveau, zu dem sich Haushalte, deren Wohnkosten ganz oder teilweise über-
nommen werden, mit Wohnraum versorgen können, liegt damit in Leipzig und Dresden
unter dem Niveau, das für neugebaute Wohnungen im sozialen Wohnungsbau durch die
Mieter zu zahlen ist (Dresden: 6,90 Euro/m², Leipzig: 6,50 Euro/m², vgl. auch Kapitel
9.2.3). Ein größeres Angebot an Wohnungen im Preissegment zwischen 6,50 Euro/m²
und 6,90 Euro/m² vermindert die Mietbelastung der Haushalte daher nicht.
Die weitere Entwicklung der „Wohnhilfequote“, d.h., ob zukünftig mehr oder weniger
Personen, auf direkte Unterstützung bei der Anmietung einer Wohnung angewiesen
sind und ob zukünftig diesen ausreichend Angebot gegenübersteht, ist unklar.
Für einen Anstieg der „Wohnhilfequote“ spricht, dass zukünftig mit einem Anstieg der
Personen zu rechnen ist, die Grundsicherung im Alter oder bei Erwerbsminderung erhal-
ten. Derzeit ist diese Gruppe mit nur 30.000 meist älteren Personen vergleichsweise
klein, dies entspricht bezogen auf die Zahl der über 65-Jährigen rund 3 %. In Zukunft ist
allerdings von einem Anstieg auszugehen, da zunehmend Personen mit unterbrochenen

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
78
Erwerbsbiografien das Rentenalter erreichen und die Rentnergeneration mit langen
Beitragszeiten in der Gesetzlichen Rentenversicherung ersetzen. So prognostiziert die
Bertelsmann Stiftung
36
eine deutliche Zunahme der Altersarmut in Ostdeutschland.
Demnach wird die Grundsicherungsquote (Anteil Personen, die Grundsicherung im Alter
und bei Erwerbsminderung in Anspruch nehmen) von rd. 5 % (2015-2020) zunächst
leicht auf 6 % in den Jahren 2026-2030 zunehmen. In den darauffolgenden Jahren wird
sie sich dann jedoch schnell fast verdoppeln auf 11 % (2031-2036), sodass die Versor-
gung dieser Gruppe vor allem in gut 10 Jahren ein gewichtiges Thema werden wird.
Die Verdoppelung der Quote der Grundsicherungsbezieher unterzeichnet allerdings die
Entwicklung, da nicht nur die Quote steigt sondern auch die Zahl der älteren Menschen
insgesamt. Insgesamt ist daher mit einem Anstieg der Zahl der Grundsicherungsempfän-
ger zu rechnen. Bei Übertragung des prognostizierten Anstiegs der Quote für Ost-
deutschland insgesamt auf Sachsen steigt die Zahl der Grundsicherungsempfänger von
heute 30.000 auf etwa 42.000 im Jahre 2030 und weiter auf etwa 70.000 im Jahre 2036.
Inwieweit dieser Anstieg zu einer stärkeren Belastung des Wohnungsmarktes vor allem
am unteren Ende führt, ist aber unklar. Dies wird vor allem davon abhängen, wie sich die
Zahl der Personen mit anderen Leistungsbezügen entwickelt. Die gewichtigste Größe
sind dabei weiterhin mit Abstand die Empfänger von Leistungen zur Sicherung des Le-
bensunterhaltes nach SGB II und XII. Setzt sich die positive Entwicklung fort – zwischen
2010 und 2017 sank die Zahl um rd. 126.000 Personen – ist der Anstieg der Zahl der
Grundsicherungsempfänger vergleichsweise klein, sodass nicht mit einer Anspannung
am unteren Ende des Wohnungsmarktes zu rechnen wäre. Ob sich die positive Entwick-
lung fortsetzt, ist vor allem eine Frage der langfristigen Entwicklung des Arbeitsmarktes,
der – von konjunkturellen Schwankungen abgesehen – sich aber demographisch bedingt
eher weiter zugunsten der Arbeitnehmer entwickelt.
7. Seniorengerechte Wohnungen
Eine Personengruppe mit besonderen Wohnbedürfnissen in Bezug auf das Wohnen sind
hochbetagte oder mobilitätseingeschränkte Menschen. Ende 2018 leben in Sachsen
141.120 Einwohner im Alter von 85 Jahren und älter. Gemäß der Bevölkerungsprognose
wird die Zahl der Senioren bis zum Jahr 2026 deutlich um rd. 50 % zunehmen. In den
weiteren Jahren bis zum Jahr 2030 flacht die Dynamik dann ab und sinkt dann vorüber-
gehend sogar etwas. Über den Prognosehorizont ist jedoch wieder mit einem Wiederan-
stieg der Zahl der Hochbetagten auszugehen, wenn die heute relativ stark besetzte Ge-
neration der 50- bis 70-Jährigen in diese Altersklasse hereinaltert.
Die Zahl der Haushalte von Hochbetagten wird, in ähnlicher Größenordnung, von heute
rd. 100.000 um rd. 50.000 auf etwa 150.000 Haushalte im Jahr 2030 zunehmen, da auch
bei den Hochbetagten-Haushalten die Haushaltsgröße bei rund 1,41 Personen pro Haus-
halt stagniert. Der Anteil der Hochbetagten-Haushalte wird von heute 4,8 % der Haus-
halte bis 2030 auf 7,4 % zunehmen.
36
Bertelsmann Stiftung (2017): Entwicklung der Altersarmut bis 2036; Download:
https://www.bertelsmann-
stiftung.de/fileadmin/files/BSt/Publikationen/GrauePublikationen/Entwicklung_der_Altersarmut_bis_2036.pdf
(Stand: 30.08.2019).

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
79
Abbildung 29:
Entwicklung der Zahl der 85-Jährigen und Älteren in Sachsen
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019; eigene Berechnungen
empirica
Auch beim Anstieg der Zahl der Hochbetagten sind die regionalen Unterschiede be-
trächtlich mit Werten zwischen gut 10 % in der Wohnungsmarktregion Freiberg Süd und
80 % in der Stadt Plauen. Die erheblichen regionalen Anstiege sind vermutlich zum einen
Folge eines Basiseffektes, d.h. in Regionen mit heute niedriger Anzahl an Hochbetagten-
Haushalten nimmt die Zahl prozentual stärker zu. Zum zweiten sind die unterschiedli-
chen Anstiege vermutlich auch Folge unterschiedlicher Altersschichtungen. In Regionen,
in denen in den 1960er und 1970er Jahren viele Menschen zuzogen, steigt nun die Zahl
der Hochbetagten besonders deutlich an.
141.120
148.235
156.806
164.655
171.995
181.269
192.506
203.222
211.652
212.200
214.453
216.080
208.064
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Anzahl

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
80
Abbildung 30:
Veränderung der Zahl der 85-Jährigen und Älteren 2018 bis
2030, Wohnungsmarktregionen
Quelle: © Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019; eigene Berechnungen
empirica
Der starke Anstieg der hochbetagten Personen wird dazu führen, dass die Zahl der Per-
sonen mit Mobilitätseinschränkungen zunehmen wird und entsprechend die Nachfrage
nach seniorengerechten Wohnungen für Personen mit Mobilitätseinschränkung steigen
wird. In wieweit zusätzliche seniorengerechte Wohnungen notwendig sind, kann nicht
fundiert gesagt werden, da nicht bekannt ist, wieviel seniorengerechte Wohnungen
existieren und wer sie bewohnt.
Weiterhin beziehen sich nach unserem Kenntnisstand alle Bedarfsrechnungen auf eine
Umfrage im Auftrag des Kuratoriums Deutsche Altenhilfe (KdA, durchgeführt von TNS
Emnid im Frühjahr 2009) unter 1.000 Seniorenhaushalten
37
bundesweit. Bei dieser Be-
fragung wurden die Haushalte zu ihrem Mobilitätszustand und zur altengerechten Aus-
stattung ihrer Wohnung befragt. Die Ergebnisse wurden beim Deutschen Verband für
Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (DV) 2009 veröffentlicht
38
und in
2011 in einer Studie des BMUB
39
detaillierter dargestellt. Auch spätere Studien beziehen
sich auf die Daten aus dieser Umfrage
40
.
37
Mindestens eine Person im Haushalt 65 Jahre und älter.
38
Wohnen im Alter. Bericht der Kommission des Deutschen Verbands für Wohnungswesen, Städtebau und Raumord-
nung e.V. in Kooperation mit dem Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, 2009.
39
Ehemals Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS): Wohnen im Alter. Forschungen, Heft
147, 2011.
40
Siehe z.B. und die dort zitierte Literatur: Hackmann, T., Schüssler, R., Schmutz, S., Potenzialanalyse altersgerechte
Wohnraumanpassung, Prognos-Studie im Auftrag des BMUB, betreut vom BBSR, 2014, download unter
https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/Sonderveroeffentlichungen/2014/DL_potenzialanalyse_al
tersgerech-
te_wohnungsanpassung.pdf;jsessionid=BB17F1B45982E73EFDFDF6B76C6516F3.live21304?__blob=publicationFile&v
=2
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
Veränderung 2018-2030

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
81
Laut der BMUB-Studie leben demnach nur 5,2 % aller befragten Altershaushalte in
Wohnungen ohne (erhebliche) Barrieren sowohl innerhalb der Wohnung als auch beim
Zugang. 83,2 % der befragten Seniorenhaushalte haben in der Wohnung und/oder im
Zugang hingegen erhebliche Barrieren und 11,6 % der befragten Seniorenhaushalte le-
ben sogar in Wohnungen mit extremen Barrieren. Dies deutet zunächst tatsächlich auf
ein starkes Mismatch zwischen Angebot und Bedarf hin.
Wird die Analyse hingegen beschränkt auf die Haushalte mit mobilitätseingeschränkten
Senioren, dann leben in 22,6 % der Seniorenhaushalte mobilitätseingeschränkte Men-
schen und von diesen wiederum 7 % in Wohnungen mit erheblichen Barrieren. Dies sind
– bundesweit – entsprechend 22,6 % x 7 % = 1,6 % aller Seniorenhaushalte.
In Sachsen könnte der Anteil der mobilitätseingeschränkten Senioren in Wohnungen mit
erheblichen Barrieren etwas geringer sein. Zu unterscheiden ist zwischen Barrieren in-
nerhalb der Wohnung und beim Zugang zur Wohnung. Bundesweit leben 27,4 %
41
aller
Senioren (nicht nur mobilitätseingeschränkte Senioren) in Wohnungen mit Treppen in-
nerhalb der Wohnung. Dies sind meist Einfamilienhäuser mit mehr als einem Stockwerk,
die aber in Sachsen aufgrund des geringeren Anteils an Einfamilienhausbewohnern –
insbesondere unter Älteren – seltener sind.
Bei den Mehrfamilienhäusern ist der Anteil der Wohnungen in kleineren Mehrfamilien-
häusern mit 3 bis 6 Wohnungen – die in der Regel nicht über einen Aufzug verfügen
werden – in Sachsen mit 53 % aller Mehrfamilienhäuser ebenfalls deutlich kleiner als in
Deutschland mit 67,8 %. Auf der anderen Seite ist aber der Geschosswohnungsanteil in
Altbauten mit Baujahr vor 1948 in Sachsen mit 56,6 % deutlich höher als in Deutschland
insgesamt mit 28,9 %
42
. Diese verfügen vermutlich seltener über einen Aufzug.
43
Im Ergebnis dürfte auch in Sachsen eine Gruppe von Personen in der Größenordnung
von 1 % bis 2 % der Seniorenhaushalte existieren, die trotz Mobilitätseinschränkung in
Wohnungen mit Barrieren in der Wohnung oder beim Zugang zur Wohnung wohnen.
Und diese Zahl wird demographisch bedingt wachsen. Ob diese Gruppe derzeit aufgrund
von mangelnden Angeboten oder mehr oder weniger selbstgewählt in Wohnungen mit
erheblichen Barrieren wohnt, ist unbekannt. So ist es denkbar, dass zwar genügend se-
niorengerechte Wohnungen existieren, diese aber nicht angenommen werden, da sie
nicht in der gewohnten Umgebung stehen. Vermutlich werden auch viele seniorenge-
rechte Wohnungen auch von nicht mobilitätseingeschränkten Haushalten bewohnt, da
auch für Familien mit kleinen Kindern Wohnungen ohne Barrieren attraktiv sind.
Die wachsende Gruppe der mobilitätseingeschränkten Personen sollte aber auch in Zu-
kunft auf Angebote für seniorengerechte Wohnungen zurückgreifen können, sodass sie
– wenn sie den wollen – umziehen können.
41
Hackmann, T., Schüssler, R., Schmutz, S., Potenzialanalyse altersgerechte Wohnraumanpassung, Prognos-Studie im
Auftrag
des
BMUB,
betreut
vom
BBSR,
2014,
S.
33,
download
unter
https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/Sonderveroeffentlichungen/2014/DL_potenzialanalyse_al
tersgerech-
te_wohnungsanpassung.pdf;jsessionid=BB17F1B45982E73EFDFDF6B76C6516F3.live21304?__blob=publicationFile&v
=2
42
Zusätzlich ist auch der Anteil der Neubauten nach 1990 mit 13 % statt 16,6 % in Sachsen etwas geringer.
43
Sämtliche Angaben in diesem Absatz aus Zensus 2011.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
82
Die wachsende Nachfrage nach seniorengerechten Wohnungen wird – mit Ausnahme
von Leipzig und Dresden – kaum durch Angebote im Neubau befriedigt werden können.
Angesichts der geringen bzw. nicht vorhandenen Neubaunachfrage nach Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern kann auch nicht mit der Entstehung von barrierefreien Wohnun-
gen im Neubau gerechnet werden. § 50 Abs. 1 der Sächsischen Bauordnung läuft daher
überwiegend ins Leere. Einzig in Leipzig und Dresden werden hierdurch barrierefreie
Wohnungen entstehen. § 50 Abs. 1 schreibt vor, dass die Wohnungen eines Geschosses
barrierefrei sein müssen. Geht man von fünfstöckigen Gebäuden aus, die im Neubau
entstehen, so wären ein Fünftel aller Wohnungen barrierefrei. In Leipzig (Dresden) be-
steht eine Nachfrage von insgesamt 16.000 (12.000) Geschosswohnungen bis 2030.
Würde diese zusätzliche Nachfrage voll befriedigt werden, so würden 3.200 (2.400) bar-
rierefreie Wohnungen entstehen. Hinzu kommt eine geringfügige Zahl in Freiberg und
Meißen. Dies reicht nicht aus, die wachsende Nachfrage nach seniorengerechten Woh-
nungen zu befriedigen.
Daher müssen zusätzliche Angebote überwiegend im Bestand entstehen. Dies ist aber
vergleichsweise einfach möglich, da es in Sachsen zumindest potenziell genügend Woh-
nungen gibt, die z.B. durch den Einbau eines Personenaufzugs und weitere kleinere
Maßnahmen seniorengerecht hergerichtet werden könnten.
Das Land Sachsen fördert daher die Schaffung von barrierefreiem Wohnraum. Im Rah-
men des Programms „Wohnraumanpassung“ werden Eigentümer selbstgenutzter Ein-
familienhäuser bzw. Wohnungen beim barrierereduzierenden Umbau unterstützt. Das
Programm „Seniorengerecht Umbauen“ wendet sich hingegen an Vermieter. Bezu-
schusst wird der seniorengerechte Umbau von Bestandswohnungen. Dies umfasst bauli-
che Maßnahmen innerhalb der Wohnungen als auch am Gebäude.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
83
8. Lage und weitere Entwicklung der Wohnungsmärkte in Sachsen
Der Wohnungsmarkt in Sachsen ist zweigeteilt. Auf der einen Seite sind 57 der 59 Woh-
nungsmarktregionen durch z.T. bereits heute hohe und weiter steigende Wohnungs-
überschüsse gekennzeichnet. Auf der anderen Seite stehen Dresden und Leipzig mit
heute vergleichsweise geringem Leerstand und Neubaubedarf. Für eine Gesamtüber-
sicht aller Wohnungsmarktindikatoren siehe Kapitel 4 im Anhang.
8.1
Chemnitz und alle Landkreise
In den 57 Wohnungsmarktregionen außerhalb von Dresden und Leipzig könnte ohne
weiteren Rückbau die Zahl der überschüssigen Wohnungen von heute 245.000 auf
395.000 Wohnungen im Jahr 2030 steigen, die Leerstandsquote von 14,2 % auf 22,6 %.
Besonders stark wird der Leerstand in allen ländlichen Regionen und den bereits heute
schrumpfenden Städten wachsen, von derzeit jeweils rund 15 % auf rund 25 %. Der
höchste Leerstand ist mit 31 % in der Stadt Zittau zu erwarten, gefolgt von den Woh-
nungsmarktregionen Oberlausitzer Bergland mit 30 % sowie Auerbach und Reichenbach
im Vogtland (beide 30 %). Aber auch in den derzeit leicht wachsenden Städten ist mit
einem Anstieg von derzeit rund 12 % auf rund 17 % zu rechnen. Auch im Umland von
Leipzig und Dresden ist mit einem Anstieg der Leerstände zu rechnen, da der Bevölke-
rungsanstieg sich dort in Ein- und Zweifamilienhäusern niederschlägt und insofern an
dort bereits existierenden Geschosswohnungen vorbeigeht. Der Abriss von Wohnungen
ist dabei nicht berücksichtigt worden, sodass diese Zahl keine Prognose darstellt, son-
dern die Handlungserfordernisse der Politik beschreibt.
Der erhebliche Wohnungsüberschuss wird dazu führen, dass Vermieter die (Neuver-
trags-)Mieten weiterhin nicht steigern werden können. Inwieweit es ihnen zumindest
gelingt, die Mieten im Rahmen der Inflationsrate wie in den letzten Jahren anzupassen,
erscheint fraglich. Zwar ist nicht mit einem weiteren nominalen Rückgang der Mieten zu
rechnen, aber dies aus dem einfachen Grund, dass bei Mieten von unter etwa
4,50 Euro/m² die Mieten nicht weiter gesenkt werden, sondern lieber Leerstand in Kauf
genommen wird.
44
Auf niedrigstem Niveau stagnierende Mieten mögen auf den ersten Blick eine für Mieter
erfreuliche Aussicht sein. Leider aber sind diese Mieten nicht auskömmlich, sodass mehr
als eine einfache Instanthaltung nicht möglich ist. Investitionen in den Wohnungsbe-
stand rentieren sich nicht. Es unterbleiben dann zum einen Modernisierungsmaßnah-
men, die sonst den Wohnungsbestand an die wachsenden Anforderungen der Mieter
anpassen würden (z.B. großzügigere Grundrisse, moderne Küchen und Bäder, Datenlei-
tungen für schnelles Internet, Klimaschutz). Zum zweiten unterbleiben dann auch größe-
re Instanthaltungsmaßnahmen – der Putz beginnt zu bröckeln. Derzeit ist dies noch kein
Problem, da die umfassenden Modernisierungen und Sanierungen der 1990er Jahre den
Wohnungsbestand wie auch den öffentlichen Raum weitgehend und umfassend ertüch-
tigt haben. Derzeit leben Eigentümer und Mieter in den meisten Teilen des Landes von
der Substanz, die in den 1990er Jahren geschaffen wurde. So langsam allerdings wären
44
Dies ist angesichts der laufenden Kosten der Vermietung (Instanthaltung, Verwaltung, Konfliktbewältigung) plausibel.
Ökonomisch gesprochen entsprechen wohl 4,50 Euro/m² den Grenzkosten der Vermietung.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
84
erneute Investitionen nötig, die nun aber unterbleiben. Dies wird sich mittelfristig auch
im Erscheinungsbild der Gebäude, der Städte und Dörfer bemerkbar machen. Herunter-
gekommene Gebäude aber reduzieren die Attraktivität der schrumpfenden Regionen
zusätzlich. Es steht zu befürchten, dass der Unterschied zwischen noch wachsenden
Städten (im wesentlichen Leipzig und Dresden) und den schrumpfenden Regionen auch
jedem Besucher optisch bald ins Auge springen wird. Der Standortvorteil Ostdeutsch-
lands – liebevoll hergerichtete Städte und zumindest zum Teil auch Dörfer – beginnt im
wahrsten Sinne des Wortes zu bröckeln. Das Gefühl des „Abgehängtseins“ wird dann
weiter Nahrung bekommen.
Diese schleichende Entwertung des Gebäudebestandes halten wir für das mit Abstand
drängendste Problem des sächsischen (Miet-)Wohnungsmarktes. Auch angesichts der
finanziellen Volumina und der langen Zeitfristen sollte bereits heute durch geeignete
Maßnahmen gegengesteuert werden.
Der starke Anstieg der Leerstände speist sich einerseits aus dem außerhalb von Leipzig
und Dresden prognostizierten Bevölkerungsrückgang, d.h. dem Rückgang der quantitati-
ven Wohnungsnachfrage. Zum zweiten aus dem zu erwartenden Neubau von Wohnun-
gen trotz gleichzeitigem Leerstand, da die Qualitäten der Wohnungsnachfrager nicht
dem Angebot entsprechen (qualitative Zusatznachfrage). Im ländlichen Raum sind dies
meist Einfamilienhäuser, in den Städten aber durchaus auch einige Geschosswohnun-
gen.
Nach unseren Berechnungen entstehen landesweit dadurch bis 2030 rd. 30.000 zusätzli-
che Wohnungen. Vor einer Unterbindung dieses Neubaus z.B. durch eine restriktivere
Baulandausweisung oder andere restriktive Instrumente sollte allerdings abgesehen
werden. Einer der – wenigen – Wohnstandortvorteile der Gemeinden außerhalb der
Großstädte ist die Aussicht auf günstiges aber vor allem auch hochwertiges Wohnen. Es
würde für Unternehmen und andere Institutionen noch sehr viel schwerer werden, ge-
eignete Fachkräfte anzuwerben oder zu halten, wenn ihnen nur einfache Standardwoh-
nungen angeboten werden können. Es wird nicht möglich sein, einen Oberarzt für eine
Klinik in einer Kleinstadt anzuwerben, wenn ihm und seiner Familie nur eine Wohnung in
einer Großwohnsiedlung angeboten werden kann. Er würde vielleicht kommen, wenn er
Aussicht auf großzügiges, ja luxuriöses Wohnen hätte. Davon abgesehen, erscheint an-
gesichts der erheblichen Baulandreserven in den schrumpfenden Regionen eine stärkere
Neubaurestriktion ohnehin kaum erfolgversprechend zu sein.
Trotzdem ist diese qualitative Zusatznachfrage städtebaulich problematisch, da der
Neubau sich derzeit vor allem an den Dorf- und Stadträndern niederschlägt. Sie wider-
spricht damit dem Grundsatz der „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“
45
, da sie
Flächen versiegelt und Verkehr induziert. Aus städtebaulicher Sicht liegt das Problem vor
allem darin, dass ein „Donut“-Effekt entsteht, d.h., die zentralen Bereiche der Städte
und Dörfer entleeren sich, während die Ränder wachsen. Laut Kommunalbefragung der
Bundesstiftung Baukultur
46
gaben 60 % der Gemeinden mit Leerstand an, dass dieser
45
Auch in Sachsen wurde im Landesentwicklungsplan 2013 die kompakte Stadt, der Rückbau von außen nach innen und
die Innenentwicklung vor Außenentwicklung aufgegriffen und raumordnerische Ziele und Grundsätze formuliert (z. B.
Z 2.2.1.4, G 2.2.2.3), die von den Gemeinden bei der Bauleitplanung und Siedlungsentwicklung zu beachten sind.“
46
Zitiert aus: Bundesstiftung Baukultur, Besser bauen in der Mitte – Ein Handbuch zur Innenentwicklung, Berlin, 2018,
S.26; download unter:
https://www.bundesstiftung-baukultur.de/sites/default/files/medien/8349/downloads/bsbk_besser-bauen-in-der-
mitte.pdf

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
85
sich im Ortskern räumlich konzentrieren würde.
47
Eine solche Entwicklung ist selbstver-
stärkend, da auch der Einzelhandel, die Gastronomie und andere soziale Infrastruktur
der Bevölkerung an die Ränder folgt. Fachmärkte entstehen an verkehrsgünstigen
Standorten während der Ladenleerstand in den zentralen Lagen weiter zunimmt. Die
Wohnortattraktivität sinkt nochmals.
8.2
Dresden
In Leipzig und Dresden besteht hingegen Neubaubedarf. Die steigende Nachfrage hat die
(Neuvertrags-)Mieten anstiegen lassen. Gegenüber dem Jahr 2012 sind sie in Dresden
um 21 % und in Leipzig um 36 % gestiegen.
Die gestiegenen Neuvertragsmieten und Kaufpreise haben allerdings auch zu einem
deutlichen Anstieg der Bautätigkeit geführt. Insbesondere in Dresden liegt die Fertigstel-
lungsrate (Fertigstellungen je 1.000 Einwohner) höher als in vergleichbaren Städten
West- und Ostdeutschlands. Nur in München wurden in den letzten 5 Jahren mehr
Wohnungen gebaut als in Dresden. Gleichzeitig sank die Zuwanderung nach Dresden,
sodass seit nunmehr drei Jahren das Wohnungsangebot leicht stärker wächst als die
Nachfrage, d.h. der Wohnungsmarkt in Dresden entwickelt sich seit nunmehr drei Jah-
ren gleichgewichtig. Angesichts der noch höheren Baugenehmigungen der letzten Jahre
ist für die nächsten Jahre auch nicht mit einem Rückgang der Baufertigstellungen zu
rechnen, sodass von einer weiteren Anspannung des Wohnungsmarktes in der über-
schaubaren Zukunft nicht auszugehen ist. Von einer Entspannung des Wohnungsmark-
tes ist allerdings auch nicht auszugehen. Eine Entspannung am Wohnungsmarkt würde
ohnehin bedeuten, dass die vielen Neubauprojekte Vermarktungsschwierigkeiten be-
kommen und sich die Investoren zurückziehen. Die Neuvertragsmieten dürften daher in
Dresden in etwa nur im Rahmen der allgemeinen Inflationsrate steigen, sodass bei wei-
ter steigenden Realeinkommen mit einem leichten Abbröckeln der Mietbelastung bei
Neuanmietung einer Wohnung im Durchschnitt der Bevölkerung zu rechnen ist.
Trotz des Anstiegs der Mieten um 21 % seit 2012 ist das aktuelle Mietniveau in Dresden
im Vergleich zu anderen Städten gleicher Größenordnung weiterhin niedrig. Aktuell be-
trägt die Angebotsmiete im Median 7,50 Euro/m². Auch die Mietbelastung, d.h. unter
Berücksichtigung der verfügbaren Einkommen, in Dresden, entspricht ziemlich genau
dem deutschen Durchschnitt, was für eine Stadt dieser Größenordnung erstaunlich nied-
rig ist. Weiterhin kann man in Dresden günstig wohnen und für die nähere Zukunft ist in
der Kombination aus stagnierenden Mieten und steigenden Einkommen eher mit einem
Rückgang der Mietbelastung bei Neuanmietung einer Wohnung zu rechnen. Im Jahr
2018 ist die Mietbelastung bereits leicht gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen.
Die Bestandsmieten (vgl. Kapitel 4.2), d.h. die Mieten laufender Mietverträge, werden
gleichwohl in den nächsten Jahren weiter steigen und sich den (stagnierenden) Neuver-
tragsmieten nähern. Leider liegen keine aktuellen Daten zu den Bestandsmieten des
gesamten Wohnungsmarktes in Dresden vor, sodass der aktuelle Abstand zur Neuver-
tragsmiete unbekannt ist. Die Bestandsmieten der Wohnungsunternehmen, die eher die
unteren und mittleren Marktsegmente bedienen, belaufen sich derzeit im Durchschnitt
47
39 % Ortsnahe Lage, 20 % Ortsrand, 32 % separate Ortsteile; Mehrfachnennungen möglich.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
86
auf 5,73 Euro/m², sodass vermutlich der Abstand zwischen Bestandsmieten und Neuver-
tragsmieten im gesamten Wohnungsmarkt im Mittel etwa 1 Euro/m² betragen dürfte.
Rund 17 % der Haushalte in Dresden beziehen in der einen oder anderen Form (vor al-
lem Übernahme Kosten der Unterkunft und Wohngeld) staatliche Unterstützung zur
Sicherung ihrer Wohnraumversorgung. Diese „Wohnhilfequote“ kann mit der Angebots-
struktur der Mietwohnungen auf dem freien Wohnungsmarkt verglichen werden. In
Dresden wurden im letzten Jahr 17 % der Wohnungen zu Mieten von unter
6,47 Euro/m² angeboten. D.h., würde sich ein Leistungsbezieher eine neue Mietwoh-
nung suchen, so würde er maximal 6,47 Euro/m² dafür zahlen müssen. Soll die Wohn-
raumversorgung dieser unterstützungsbedürftigen Haushalte verbessert werden, so
müssten zusätzliche Angebote zu einer Miete von unter 6,47 Euro/m² geschaffen wer-
den. Dies erscheint angesichts der heutigen Baukosten, des ohnehin dynamischen Bau-
geschehens und auch angesichts der Angebote der Wohnungsunternehmen in diesem
Preissegment keine prioritäre Ausgabe zu sein.
8.3
Leipzig
Leipzig ist in den letzten Jahren fulminant gewachsen. Keine deutsche Stadt wuchs in
den letzten Jahren stärker als Leipzig. Die Quellgebiete der Zuwanderung sind weit ver-
streut. Leipzig gewinnt aus Sachsen, aus den anderen Bundesländern und aus dem Aus-
land. Wird das Jahr 2015 mit seiner besonders starken Zuwanderung aus dem Ausland
ausgeklammert, so deutete bislang nur ein leichter, langsamer Rückgang bei der Zuwan-
derung aus den neuen Bundesländern (ohne Sachsen und Berlin) darauf hin, dass sich
das Wachstum abschwächt. Allerdings ist der Wanderungsgewinn Leipzigs gegenüber
seinem Umland nun seit mehreren Jahren negativ. Die Suburbanisierung insbesondere
junger Familien ins Umland ist nun auch in Leipzig deutlich zu erkennen und dürfte – mit
Blick auf die Baugenehmigungs- und Fertigstellungszahlen im Umland – weiter steigen.
Im Jahr 2018 und im ersten Halbjahr 2019 aber hat sich das Bevölkerungswachstum in
Leipzig deutlich abgeschwächt. Leider liegen derzeit noch nicht die notwendigen Daten
für eine Analyse dieser Abschwächung vor. Trotzdem halten wir diese Abschwächung
der Zuwanderung für plausibel und sie sollte den Planungen zugrunde gelegt werden.
Zum einen aus der einfachen Erfahrung, dass extrem starkes Wachstum einfach nicht
über lange Zeiträume fortgeschrieben werden kann. Zum anderen, da Leipzig bislang
über freie Kapazitäten in allen Bereichen verfügte, die nun mehr oder weniger ausge-
schöpft sind. Dies gilt nicht nur für Wohnungen, sondern auch z.B. für Kita-Plätze, Schul-
plätze, Parkplätze und Sitzplätze in den Straßenbahnen. Leipzig läuft voll und es bilden
sich nun Wachstumswiderstände.
Für die nähere Zukunft geht die Bevölkerungsprognose des Landes daher von einer Ab-
schwächung des Bevölkerungswachstums in Leipzig aus, auf in etwa die Wachstumsrate
des Jahres 2018. Im späteren Prognosezeitraum schwächt sich das Wachstum dann wei-
ter ab. Die nähere Zukunft sollte allerdings nicht als Trendwende interpretiert werden,
die Zuwanderung schwächt sich einfach von extrem hoch auf hoch ab.
Diese Abschwächung des Bevölkerungswachstums von extrem hoch auf hoch sollte posi-
tiv bewertet werden. Aus Sicht der Quellgebiete wäre ein weitergehendes extrem hohes
Wachstum gleichbedeutend mit einem sich sogar beschleunigendem Bevölkerungsver-
lust. Aber auch Leipzig sollte ein schwächeres Wachstum positiv bewerten, da das bishe-
rige Wachstum Knappheiten und Verteilungskämpfe in allen Bereichen verschärfen

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
87
würde. Aber unabhängig davon, wie die Stadt Leipzig die Entwicklung bewertet, eine
Abschwächung des Wachstum ist wohl unausweichlich.
Das extrem hohe Wachstum konnte bislang durch die vorhandenen Kapazitäten aufge-
fangen werden. Die Neuvertragsmieten stiegen zwar deutlich von 5,00 Euro/m² im Jahre
2012 um +36 % auf 6,79 Euro/m² im Jahre 2018, aber in praktisch allen westdeutschen
Städten hätten solche Wachstumsraten zu weit höheren Ausschlägen geführt. Auch
wenn noch Reserven, d.h. Wohnungsleerstände bei den Wohnungsgesellschaften exis-
tieren, so sind insgesamt diese Reserven doch überwiegend ausgeschöpft.
Glücklicherweise haben die steigenden Mieten und Preise aber auch zu einem deutli-
chen Anstieg der Bautätigkeit geführt. Die Zahl der Wohnungsfertigstellungen ist zuletzt
auf gut 2.000 Wohnungen gestiegen und von einem weiteren Anstieg ist auszugehen, da
die Zahl der Baugenehmigungen zuletzt bei fast 4.000 Wohnungen lag. Leider werden
Neubauvorhaben erstmals bei der Baugenehmigung statistisch erfasst, aber Pressemel-
dungen deuten darauf hin, dass weitere, größere Projekte in Vorbereitung sind. Hinzu
kam bislang eine unbekannte Anzahl von faktisch neuen Wohnungen, die durch die
grundlegende Sanierung länger leerstehender Gebäude dem Wohnungsmarkt wieder
zugeführt wurden. Zwar nimmt die Zahl der bislang unbewohnbaren Gebäude ab, nach
Augenschein aber hat Leipzig hier noch mehr Potential als z.B. Dresden.
Insgesamt aber ist in der Kombination einer leichten Abschwächung der Zuwanderung,
bzw. des Wachstums der Wohnungsnachfrage auf das Niveau von 2018 und des deutli-
chen Anstiegs des marktfähigen Wohnungsangebotes durch Neubau und Sanierung ein
gleichgewichtiges Wachstum von Angebot und Nachfrage in Reichweite.
Leipzig scheint damit, im Vergleich zu Dresden, in der Entwicklung etwas hinterher zu
hinken. Während in Dresden bereits seit drei Jahren Angebots- und Nachfragezuwachs
sich ausgleichen, steht dies in Leipzig erst bevor, wenn auch in kurzer Frist.
Daher ist zunächst in Leipzig noch kurzfristig mit einem Anstieg der Neuvertragsmieten
zu rechnen und erst danach mit einer Stagnation. Wie stark dieser Anstieg ausfallen
könnte ist unklar. Auf der einen Seite kann aufgrund des geschwundenen Leerstandes
die bisherige Erfahrung nicht fortgeschrieben werden, vielmehr reagieren bei niedrigen
Leerstandsquoten die Neuvertragsmieten sehr stark auf ein weiteres Sinken der Leer-
standsquote.
48
Auf der anderen Seite deuten aktuelle Zahlen zu den Neuvertragsmieten
in den beiden ersten Quartalen auf eine Stagnation der Neuvertragsmieten hin, die sich
bereits im Vorjahr ankündigte. Als Anhaltspunkt mag die aktuelle Neuvertragsmiete in
Dresden gelten, diese lag 2018 bei 7,50 Euro/m² im Median und in Leipzig bei
6,79 Euro/m² (fast 7 Euro/m² im zweiten Quartal 2019). Aber auch in diesem Falle wäre
die durchschnittliche Mietbelastung bei Neuanmietung einer Wohnung in Leipzig nur
etwas überdurchschnittlich und für eine Großstadt weiterhin niedrig, erst recht wenn
auch die Einkommen wie in den letzten Jahren weiter steigen.
Diese Aussichten stehen unter dem Vorbehalt, dass sich die derzeit hohe Bautätigkeit in
Leipzig nicht abschwächt. Eine weitere massive Ausweitung der Bautätigkeit erscheint
allerdings auch nicht vonnöten zu sein um das Mietniveau zu stabilisieren. Aber auch ein
Aufrechterhalten der aktuellen Bautätigkeit ist bereits eine Herausforderung für die
48
Simons, H, Sicherung der Wohnraumversorgung in Deutschland, ifo Schnelldienst, Nr. 21, 71. Jg, 8. Nov. 2018, S. 12-
17

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
88
Stadt Leipzig und insbesondere für ihre zuständigen Stellen. Bislang hat die Stadtverwal-
tung – auch dies muss einmal herausgestrichen werden – den starken Anstieg der Bautä-
tigkeit bewältigen können. Es nötigt einem durchaus Respekt ab, dass von der Bauver-
waltung ein Anstieg der Baugenehmigungen von unter 500 Wohnungen pro Jahr gegen
Ende des letzten Jahrzehntes auf heute knapp 3.000 Wohnungen bewältigt wurde. Aus
anderen Städten wird über weit größere Probleme berichtet.
Auch in Leipzig aber werden die Bestandsmieten (vgl. Kapitel 4.2), d.h. die Mieten lau-
fender Mietverträge, in den nächsten Jahren weiter steigen und sich den Neuvertrags-
mieten annähern.
Im Vergleich zu anderen Städten gleicher Größenordnung sind die Angebotsmieten in
Leipzig mit 6,79 Euro/m² im Median im Jahr 2018 weiterhin niedrig. Die Mietbelastung,
d.h. unter Berücksichtigung der verfügbaren Einkommen, entspricht ziemlich genau dem
deutschen Durchschnitt. Die etwas niedrigeren Einkommen in Leipzig im Vergleich zu
Dresden werden aufgewogen durch die derzeit noch niedrigeren Mieten. Selbst wenn
die Mieten auf das Dresdner Niveau steigen würden und gleichzeitig die verfügbaren
Einkommen nur nominal im Rahmen der normalen Inflationsrate steigen würden, würde
die Mietbelastung nur auf leicht überdurchschnittliche Werte steigen. Eine besondere
Gefährdung der Wohnraumversorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu ange-
messenen Bedingungen ist nicht zu befürchten. Für die Einführung einer Mietpreisbrem-
se nach § 556d BGB besteht in Leipzig keine Veranlassung.
Der Anteil der Haushalte, die in der einen oder anderen Form (vor allem Übernahme
Kosten der Unterkunft und Wohngeld, aber auch BaföG u.ä.) staatliche Unterstützung
zur Sicherung ihrer Wohnraumversorgung erhalten, ist in Leipzig mit 19 % etwas höher
als in Dresden. Der Schwellenwert, zu dem 19 % der Wohnungen in Leipzig im Jahre
2018 angeboten wurden, liegt bei 5,79 Euro/m². D.h. würde sich ein Leistungsbezieher
eine neue Mietwohnung suchen, so würde er maximal 5,79 Euro/m² dafür zahlen müs-
sen. Soll die Wohnraumversorgung dieser unterstützungsbedürftigen Haushalte verbes-
sert werden, so müssten zusätzliche Angebote zu einer Miete von unter 5,79 Euro/m²
geschaffen werden. Dies erscheint angesichts der heutigen Baukosten, der ohnehin dy-
namischen Baugeschehens und auch angesichts der noch vorhandenen Leerstände im
Wohnungsbestand der Wohnungsunternehmen in diesem Preissegment, keine prioritä-
re Ausgabe zu sein.
9. Empfehlungen zur Wohnungs-, Stadt- und Regionalpolitik in Sachsen
9.1
Empfehlungen für Chemnitz und alle Landkreise
Der Rückgang der Bevölkerung und der Zuwachs in Leipzig und abgeschwächt in Dresden
sind zwei Seiten einer Medaille. Leipzig wächst, weil das Erzgebirge schrumpft. Diese
Schwarmwanderung in die Schwarmstädte
49
abzuschwächen muss daher oberste Priori-
tät haben, da eine Abschwächung sowohl die „Schrumpfungsschmerzen“ der Schrump-
fungsregionen als auch die „Wachstumsschmerzen“ der Schwarmstädte reduziert.
49
Simons, H. und Weiden, L, „Schwarmverhalten in Sachsen – eine Untersuchung zu Umfang, Ursache, Nachhaltigkeit
und Folgen der neuen Wanderungsmuster“, empirica-Studie für die Sächsische Aufbaubank, den Verband der Woh-
nungs- und Immobilienwirtschaft in Sachsen und den Verband sächsischer Wohnungsgenossenschaften (2016).

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
89
Eine relative Attraktivitätssteigerung der Schrumpfungsregionen ist dabei eine Quer-
schnittsaufgabe aller politischen Ressorts und bedarf der politischen Führung. Unseres
Erachtens hat sich in den letzten Jahren bundesweit der politische Fokus etwas verscho-
ben und die schrumpfenden ländlichen Räume bekommen wieder mehr politische Auf-
merksamkeit, wie die Renaissance des Begriffs „Heimat“ deutlich macht. Die Landesre-
gierung Sachsen sollte hier Vorreiter bleiben und ihre bisherigen Bemühungen intensi-
vieren.
Die Kommission „Gleichwertige Lebensverhältnisse“ des Bundes hat in ihrem Abschluss-
bericht
50
Handlungsempfehlungen zu verschiedenen Themenfeldern – von der Digitali-
sierung bis zur Sozialen Daseinsvorsorge formuliert, und die Bundesregierung hat ein
Maßnahmenpaket hierzu beschlossen.
51
Die Mittel der Gemeinschaftsaufgabe „Verbes-
serung der Agrarstruktur und des Küstenschutzes“ (GAK) wurden aufgestockt und sollen
stärker auf erreichbare Grundversorgung, attraktive und lebendige Ortskerne und die
Behebung von Gebäudeleerständen [meist keine Wohngebäude] fokussiert werden.
52
Aus dem LEADER Programm stehen weitere Mittel für Projekte in der Fläche für ver-
schiedenste öffentliche Projekte vom Dorfgemeinschaftshaus über die Förderung eh-
renamtlichen Engagements bis zur Kultur zur Verfügung.
Die Stadtentwicklungs- und Wohnungspolitik aber sollte stärker im Zentrum jeder Stra-
tegie zur Stärkung der Schrumpfungsregionen stehen. Sie ist nicht nur maßgeblich für
die unmittelbaren Lebensumstände in der Wohnung selbst, sondern auch für die gebau-
te Umwelt nicht zuletzt, da die weit überwiegende Zahl an Gebäuden nunmal der
Wohnnutzung dienen. Die Stadtentwicklungs- und Wohnungspolitik prägt die Wohnort-
qualität. Mit der Städtebauförderung steht bereits ein eingeführtes städtebauliches
Instrumentarium zur Verfügung. Es sollte sichergestellt werden, dass angesichts des zu
erwartenden Anstiegs der Wohnungsleerstände für die Förderung des Rückbaus nicht
mehr benötigter Wohnungen auch in Zukunft genügend Mittel bereitstehen.
Die prognostizierte Zunahme der Wohnungsleerstände hat aber neben dem Bevölke-
rungsrückgang noch eine zweite Ursache. Es werden derzeit wie auch in Zukunft auch
dort Wohnungen neu errichtet, obwohl bereits Wohnungen leer stehen. Diese „qualita-
tive Zusatznachfrage“ entsteht, da das vorhandene Wohnungsangebot nicht den Wün-
schen der Nachfrager entspricht. Nach unseren Berechnungen muss landesweit bis 2030
mit rd. 30.000 zusätzlichen Wohnungen gerechnet werden. In aller Regel sind dies Ein-
familienhäuser, in den Städten aber auch einige Geschosswohnungen. Und in der Regel
entstehen sie am Stadt- und Dorfrand auf neuem Bauland, sodass ein „Donut-Effekt“
entsteht – Leerstand und Verfall im Zentrum, Zersiedlung am Stadtrand und konterka-
riert damit die Ziele der Stadtentwicklungspolitik einer höheren Wohnortqualität.
Diese Entwicklung ist auch deshalb ärgerlich, weil in den schrumpfenden Regionen oh-
nehin nur geringe Investitionsbereitschaften bestehen und die geringfügig vorhandenen
auch noch städtebaulich kontraproduktiv wirken. Trotz aller Schwierigkeiten sollte das
Land Sachsen sich bemühen, hier die relative Attraktivität der zentralen Lagen zu erhö-
50
https://www.bmi.bund.de/SharedDocs/downloads/DE/veroeffentlichungen/themen/heimat-
integration/gleichwertige-lebensverhaeltnisse/schlussfolgerungen-kom-gl.pdf?__blob=publicationFile&v=4
51
https://www.bmel.de/SharedDocs/Downloads/Landwirtschaft/LaendlicheRaeume/Schlussfolgerungen-
KomGL.pdf;jsessionid=C5F13586178B61538515514A5F5D4273.2_cid385?__blob=publicationFile
52
https://www.bmel.de/DE/Laendliche-Raeume/_texte/Kommission_gleichwertige_Lebensverhaeltnisse-
Abschluss.html

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
90
hen. Die klassischen Instrumente des Baugesetzbuches – wie Sanierungsgebiete, Mo-
dernisierungs- und Instantsetzungsgebote – greifen in schrumpfenden Regionen mit
geringer Investitionsbereitschaft selten. Eine restriktive Baulandausweitung mit Mitteln
der Raumordnung ist zweischneidig, da sie den schrumpfenden Gemeinden ihren Stand-
ortvorteil „Wohnen“ nimmt.
Wir empfehlen, die Investitionsbereitschaft der bauwilligen Haushalte als Chance zu
betrachten und zu versuchen, sie auf zentrale Bereiche, in den Bestand oder zumindest
auf zentrale Standorte umzulenken. Dies ist natürlich keine einfache Aufgabe bei Grund-
stückspreise von manchmal sogar unter 20 Euro/m² für baureife Grundstücke auf der
einen Seite und kleinteiligen, verschachtelten Grundstücken und Gebäuden mit unbe-
kannten Baumängeln und nostalgischen Alteigentümern auf der anderen.
Genau an dieser Stelle haben nach unserer Einschätzung die Maßnahmen aus anderen
Politikbereichen eine Leerstelle. Die Vorschläge der Kommission „Gleichwertige Lebens-
verhältnisse“, die Gemeinschaftsaufgabe „Verbesserung der Agrarstruktur und des Küs-
tenschutzes“ (GAK) oder die LEADER Programme behandeln nicht den individuell ge-
nutzten Wohnungsbestand oder allgemeiner den Themenbereich „Wohnen“, obwohl
die mit Abstand meisten Gebäude dem Wohnen dienen und die Qualität der gebauten
Umwelt ein, wenn nicht der entscheidende Standortfaktor ist. Hier sollte die Stadtent-
wicklungs- und Wohnungspolitik sich stärker mit anderen Politikfeldern verzahnen und
sich stärker einbringen. Dies könnte in Form einer Landeskommission „Gleichwertige
Lebensverhältnisse“ geschehen, die maßgeblich durch die Stadtentwicklungs- und Woh-
nungspolitik begleitet wird.
Mit der im Dezember 2018 in Kraft getretenen Wohnraumförderrichtlinie „Förderung
von Wohneigentum im ländlichen Raum“ verfolgt die Staatsregierung das Ziel, die Ab-
wanderung zu vermindern und die Attraktivität des ländlichen Raumes zu erhalten bzw.
zu verbessern. Gefördert wird der Bau, der Erwerb oder die Erweiterung von Einfamili-
enhäusern und Eigentumswohnungen zu eigenen Wohnzwecken, der Umbau von
Nichtwohngebäuden in Wohngebäude zur Selbstnutzung sowie die Sanierung von be-
reits selbstgenutztem Wohneigentum im ländlichen Raum über ein öffentliches Darle-
hen von bis zu 80.000 Euro (Bau, Kauf) bzw. 40.000 Euro (Sanierung). Aktuell beträgt der
Zinssatz 0,75 %, was nur etwas niedriger ist als heute marktübliche Zinssätze. Der För-
derbarwert ist daher gering, sodass der Vorteil in der sehr langen Laufzeit und der nach-
rangigen Besicherung liegt. Zielgröße der Förderung sind jährlich 800 Wohneinheiten
(jeweils 400 für Bau/Erwerb und für Sanierung). Im ersten Halbjahr 2019 wurden bislang
nur 91 Wohneinheiten im Rahmen der Wohnraumförderrichtlinie „Förderung von
Wohneigentum im ländlichen Raum“ gefördert.
Nach unserer Einschätzung reichen die bisherigen Maßnahmen allerdings nicht aus, die
investitionswilligen Haushalte durch Anleitung und Anreize in die zentralen Stadt- und
Dorflagen zu ziehen. Neben den genannten Förderprogrammen existieren nur wenige,
sehr kleinteilige Initiativen.
Ein gutes Beispiel ist das berühmte Programm „Jung kauft alt“, das eine hohe mediale
Präsenz hatte, mit dem junge Familien bei der Nachnutzung von alten Siedlungshäusern
durch Zuschüsse für Altbaugutachten und für den Erwerb von alten Wohnhäusern un-
terstützt werden – in der Gemeinde Hiddenhausen im Landkreis Höxter. Auch wenn

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
91
Hiddenhausen für sein Förderprogramm „Jung kauft Alt“ vielfach prämiert wurde (526
Altbauten wurden seit 2007 gefördert
53
) und es Nachahmer fand, ist es nur ein kommu-
nales Programm, das aus Eigenmitteln der Gemeinde finanziert wird. Die Bundesstiftung
Baukultur hat weitere löbliche Beispiele zusammengetragen.
54
Das Bundesinstitut für
Bau-, Stadt- und Raumforschung hat eine Reihe von Forschungsprojekten zum Thema
durchgeführt.
Was fehlt ist eine gemeinsame, koordinierte Kampagne, welche systematisch die investi-
tionswilligen Haushalte bei der Bewältigung der Hemmnisse im Bestand zu kaufen, un-
terstützt. Als Vorbild könnte die sehr breite Bewegung zur Energieeinsparung von Ge-
bäuden dienen. Kein noch so ökologischer Neubau kann ökologischer sein als die Wei-
ternutzung eines bestehenden.
Wir empfehlen dem Land Sachsen die Gründung einer Fachagentur, die ein entspre-
chendes Kompetenznetzwerk steuert und sich zum Kompetenzzentrum für Hemmnisse
der Eigentumsbildung im Bestand entwickelt. Eine solche Fachagentur könnte sich um
folgende, bei weitem nicht abschließende Liste mit Maßnahmen kümmern:
-
Beratungsangebot für Fachplanung und Bauberatung beim Kauf eines Altbaus,
finanziert durch die KfW oder der SAB (analog Förderung der KfW Energiebera-
tung).
-
Beratung/Entscheidungsvorbereitung eines Förderprograms (siehe unten) zur
Sanierung vorhandener Bausubstanz in Ortskernen.
-
Der Abriss nicht mehr benötigter Nebengebäude (Scheunen, Ställe, etc.) ohne
historischen oder städtebaulichen Wert könnte gefördert werden, um größere,
lichtere Baugrundstücke mit Garten und PkW-Stellplatz zu erreichen. Die Ge-
meinden der Hofheimer Allianz in Unterfranken übernehmen z.B. weitgehend
die Entsorgung des Bauschutts.
-
Prüfung neuer Instrumente zur Erleichterung von bodenordnungspolitischen
Maßnahmen, um mit Umlegungs- und Eingriffsmaßnahmen die häufig zu kleinen
und verschachtelten innerstädtischen Grundstücke an die Nachfrage anzupas-
sen. Die Kommunen sollten ein aktives Flächenmanagement betreiben und
Grundstücke aufkaufen, zusammenzulegen und an Investitionswillige weiterge-
ben. Manche Kommunen nutzen mehr oder weniger intensiv die Kommunale
Immobilienplattform
(www.kip.net),
andere „versteigern“ öffentlichkeitswirk-
sam Altbauten wie die Stadt Allendorf in Hessen mit ihrer „Altbaubörse“.
-
Anreize für die frühzeitige Eigentumsaufgabe (§ 928 BGB) könnten gesetzt wer-
den, z.B. durch eine höhere Grundsteuer bei dauerhaftem Leerstand. Derzeit
wird nur selten das Eigentum aufgegeben und wenn, dann erst so spät, dass die
Gebäude praktisch nicht mehr rettbar sind. Die Kommunen zögern mit Über-
nahme der Gebäude, da diese häufig noch mit Grundschulden belastet sind. Die
53
Die Welt, Das Wunder von Hiddenhausen“, 9.3.2019,
https://www.welt.de/regionales/nrw/article190000005/Jung-
kauft-Alt-Das-Wunder-von-Hiddenhausen.html
54
Bundesstiftung Baukultur, Besser bauen in der Mitte – Ein Handbuch zur Innenentwicklung, Berlin, 2018, S.26; down-
load
unter:
https://www.bundesstiftung-baukultur.de/sites/default/files/medien/8349/downloads/bsbk_besser-
bauen-in-der-mitte.pdf

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
92
Landesregierung, besser Bundesregierung, sollte hier Verhandlungen mit den
Banken aufnehmen, da die Grundschulden ohnehin meist uneinbringlich sind.
-
Vernetzung mit Initiativen auf anderen Politikfeldern, insbesondere denen des
Landwirtschaftsministeriums.
Wir empfehlen dem Land Sachsen die Erhöhung der Förderbarwerte im Förderpro-
gramm „Förderung von Wohneigentum im ländlichen Raum“, da angesichts des niedri-
gen Zinsniveaus die Förderbarwerte nur gering sind, z.B. in Form eines verlorenen Zu-
schusses an investitionswillige Haushalte. Wir regen an, dafür aber die Förderung nur
auf die Sanierung und Umbau vorhandener Bausubstanz zu beschränken. Die Förderhö-
he muss so bemessen sein, dass die Vorteilhaftigkeit einer Bestandsimmobilie gegen-
über einem Neubau deutlich verschoben wird. Die Gemeinden der Hofheimer Allianz in
Unterfranken fördern – wieder nur aus Gemeindemitteln - die Sanierung vorhandener
Bausubstanz mit bis zu 10.000 Euro pro Vorhaben. In jedem Falle sollte die Förderung
nur für die Sanierung / Umbau, nicht aber für den Kauf gewährt werden um die Kauf-
preise nicht künstlich zu erhöhen.
Das jüngst eingeführte Baukindergeld ist ein gewichtiges Instrument zur Stärkung von
Abwanderungsregionen und sollte auch als solches verstanden werden. Die Höhe des
Zuschusses von 12.000 Euro pro Kind in Kombination mit den Einkommensbeschränkun-
gen von 90.000 Euro zzgl. 15.000 Euro pro weiterem Kind schließt in den meisten Fällen
den Kauf einer Wohnung in hochpreisigen Stadtregionen von der Förderung aus. In Re-
gionen mit niedrigen Kaufpreisen hingegen kann es die Finanzierung erheblich erleich-
tern. Das Land Sachsen sollte sich daher nachdrücklich für eine Fortführung des Baukin-
dergeldes über den 31.12.2020 hinaus einsetzen. Ideal wäre, wenn der Kauf von Be-
standsimmobilien gegenüber dem Neubau besonders stark bezuschusst werden würde,
z.B. 24.000 Euro pro Kind für Bestandsimmobilien und weniger für Neubauten.
55
Das Land Sachsen sollte als sich Vorreiter einer Bewegung zugunsten der Nutzung des
Gebäudebestandes in schrumpfenden Regionen verstehen. Zum einen, um die politische
Aufmerksamkeit stärker auf die schrumpfenden Regionen zu lenken. Zum zweiten, da in
praktisch allen Bundesländern entsprechende Probleme existieren. Deutschland ist ein
Land der Wohnungsleerstände. Derzeit stehen bundesweit rund 2,1 Mio. Wohnungen
leer, mit steigender Tendenz.
56
9.2
Empfehlungen für Leipzig und Dresden
Die sächsische Wohnungspolitik konnte sich nach den großen Herausforderungen der
1990er und 2000er Jahren mit ihrem Fokus auf Sanierung der Bestände und den Um-
gang mit Wohnungsleerständen in den letzten Jahren auf langfristige Ziele konzentrie-
ren. Dies waren insbesondere die Eigentumsbildung und die Anpassung des Wohnungs-
bestandes an Ansprüche besonderer Bevölkerungsgruppen (Ältere, Behinderte, beson-
ders niedrige Einkommen).
55
Derzeit besteht kein Anspruch auf Baukindergeld, wenn der Kaufpreis unter der Zuschusshöhe liegt. Da in vielen
Regionen bereits Bestandsimmobilien für unter 24.000 Euro (bzw. 48.000 Euro bei zwei Kindern) angeboten werden,
sollten hier die Sanierungskosten ebenfalls berücksichtigt werden.
56
Leerstand
Ende
2017.
Quelle:
BBSR,
Wohnungsleerstände
nehmen
in
vielen
ländlichen
Räumen
zu;
https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/WohnenImmobilien/Immobilienmarktbeobachtung/ProjekteFachbeitraege/Wo
hnungsleerstand/wohnungsleerstand.html

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
93
Diese langfristig ausgerichtete Wohnungspolitik war sachgerecht. Die Wohnraumversor-
gung war landesweit zu sehr niedrigen Mieten gewährleistet. Der trotz Rückbaumaß-
nahmen noch vorhandene Wohnungsleerstand meist erträglich. Die Qualität der Woh-
nungsbestände wie des öffentlichen Stadtraumes war dank der Sanierungswelle der
1990er Jahre hervorragend. Der Neubau von Wohnungen zur quantitativen Ausweitung
des Wohnungsbestandes hatte zu Recht keine Priorität.
In den letzten Jahren haben sich die Wohnungsmärkte in Sachsen nun wieder verändert.
Die beiden Städte Leipzig und Dresden gewannen sehr stark Einwohner über Wande-
rungen aus allen anderen Regionen des Landes, der Bundesrepublik und dem Ausland
hinzu, sodass in diesen beiden Wohnungsmärkten die Wohnungsleerstände sanken und
die (Neuvertrags-) Mieten von niedrigem Niveau aus stiegen. Die Wohnungsmarktent-
wicklung in Dresden lief dabei derjenigen in Leipzig zeitlich etwas vorweg. Erstmals seit
den 1990er Jahren wuchs die Sorge, dass die „klassischen“ Wohnungsmarktprobleme
des Wohnungsmangels wiederkehren könnten, wenn auch nur in Dresden und Leipzig.
Wohnungspolitik ist zuvorderst eine kommunale Aufgabe. Die Kommune stellt Bauland
zur Verfügung, genehmigt bauliche Maßnahmen und gestaltet den öffentlichen Raum.
Die Landesregierung kann aber über das Baurecht, das Mietrecht, sowie über Förder-
programme Einfluss nehmen.
9.2.1 Kappungsgrenze
Die sächsische Landespolitik reagierte insofern auf die neue Situation und unterstützte
die kommunalen Maßnahmen, als sie in Dresden zum 10. Juli 2015 und in Leipzig zum
23. Januar 2018 die Kappungsgrenzenverordnung (§ 558 Nr. 3 BGB) anwendete. Die
Anwendung ist in beiden Städten befristet bis zum 30.6.2020.
Hintergrund ist, dass mit dem Anstieg der Neuvertragsmieten auch in bestehenden
Mietverträgen Mieterhöhungen bzw. Mieterhöhungsverlangen der Vermieter möglich
werden. Mieterhöhungen in laufenden Verträgen sind aber für die Mieter mit besonde-
ren Härten verbunden, zumindest wenn ihre Einkommen nicht im vergleichbaren Aus-
maß steigen. Bestandsmieter können ihren Wohnungskonsum nicht flexibel an die ver-
änderten Preise anpassen, sodass eine Mieterhöhung eins zu eins auf ihre sonstigen
Konsummöglichkeiten durchschlägt. Vor diesem Hintergrund ist es grundsätzlich ge-
rechtfertigt, dass Mieterhöhungen in laufenden Verträgen gesetzlich nur bis zur Höhe
des im Mietspiegel ausgewiesenen Wertes (§ 558 BGB) möglich sind und der Anstieg auf
20 % innerhalb von drei Jahren begrenzt ist. Mit Anwendung der Kappungsgrenze (§ 558
Nr. 3 BGB) können nun die Mieterhöhungsmöglichkeiten im Bestand noch etwas stärker
begrenzt werden, auf 15 % statt 20% innerhalb von drei Jahren.
Die Auswirkungen der weiter abgesenkten Kappungsgrenze dürften allerdings in Dres-
den und Leipzig überschaubar sein. Zum ersten kann die abgesenkte Kappungsgrenze
nur bei Verträgen eine Wirkung entfalten, deren aktuelle Miete mehr als 15 % unterhalb
des Mietspiegels liegt. Dies dürften nicht sehr viele sein. Wird z.B. von einer normalen
60 qm Altbauwohnung in einem gepflegten Haus in guter Wohnlage mit Einbauküche
und Badewanne ausgegangen, liegt die Mietspiegelmiete 2019
57
in Leipzig derzeit bei
57
https://static.leipzig.de/fileadmin/mediendatenbank/leipzig-
de/Stadt/02.5_Dez5_Jugend_Soziales_Gesundheit_Schule/50_Sozialamt/Mietspiegel/Mietspiegel-2018.pdf

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
94
6 Euro/m². Die abgesenkte Kappungsgrenze entfaltet dann überhaupt erst eine Wirkung,
wenn die Bestandsmiete unter 5 Euro/m² liegen würde, für eine nennenswerte Wirkung
also unter 4,50 Euro/m². Wohnungen mit dieser Qualität und solch niedrigen Bestands-
mieten dürften aber kaum existieren, da das Mietniveau zwischen Mitte der 1990er
Jahre und Ende der 2010er Jahre in etwa konstant war und daher viel Zeit für eine An-
passung an den Mietspiegel war. Solche Mietverträge müssten in der Regel noch Altver-
träge aus DDR-Zeiten sein, bei denen der Vermieter über lange Zeiträume darauf ver-
zichtet – trotz Sanierung und gepflegtem Zustand – die Miete zu erhöhen. Deren Anteil
dürfte auch nicht zuletzt aufgrund der hohe Fluktuation in den letzten 20 Jahren und der
sehr vielen Neuverträge aufgrund des hohen Bevölkerungswachstums, eher gering sein.
Zum zweiten ist natürlich die materielle Wirkung abhängig vom Mietsniveau. 15 % von
4,50 Euro/m² sind nunmal nur 0,67 Euro/m², bei der normalen Kappungsgrenze von
20 % wären es 0,90 Euro/m². Im Ergebnis kann die zusätzlich abgesenkte Kappungsgren-
ze vermutlich nur in wenigen Fällen überhaupt eine Wirkung entfalten und dort nur
geringfügig – wenn der Vermieter überhaupt eine Mieterhöhung verlangt, was er
schließlich in den letzten Jahren nicht getan hat. Insofern ist die Frage, ob die Kappungs-
grenzenverordnung verlängert wird, von untergeordneter Relevanz.
9.2.2 Mietpreisbremse
Bislang hat die Landesregierung darauf verzichtet, die Mietpreisbremse in Leipzig und
Dresden einzuführen. Das war sachgerecht, da bislang die Voraussetzung für diesen
Eingriff in den Wohnungsmarkt nicht gegeben war. Die Voraussetzung ist, dass die „aus-
reichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedin-
gungen besonders gefährdet ist“. Davon konnte in Dresden und in Leipzig bislang keine
Rede sein, da die Mietbelastung bei Neuanmietung einer Wohnung in beiden Städten
nur durchschnittlich war. D.h. Neuvertragsmieten und Einkommen stehen in Leipzig und
Dresden in einem angemessenen Verhältnis und sind im Vergleich zu anderen Großstäd-
te niedrig. Eine Gefährdung der Wohnraumversorgung lässt sich nicht nachweisen, eine
besondere
Gefährdung erst recht nicht.
In Leipzig dürfte sich die Mietbelastung bei Anmietung einer neuen Wohnung zwar in
den nächsten Jahren noch etwas erhöhen und vermutlich, je nach Einkommensentwick-
lung, etwas über den deutschen Durschnitt steigen. Weiterhin aber wäre die Mietbelas-
tung in Leipzig im Vergleich zu anderen Großstädten niedrig und eine „besondere“ Ge-
fährdung kann bei leicht überdurchschnittlicher Belastung nicht diagnostiziert werden.
Wir empfehlen aber trotzdem, die Entwicklung weiter zu beobachten. In Dresden dürfte
die durchschnittliche Mietbelastung bei Neuanmietung einer Wohnung in den nächsten
Jahren sogar in der Kombination aus stagnierenden Neuvertragsmieten und weiter stei-
genden Einkommen wie schon im Jahr 2018 etwas bröckeln und wieder deutlicher un-
terdurchschnittlich werden.
Ohnehin zeigen eine Reihe von Untersuchungen zur Mietpreisbremse, dass diese keine
oder nur geringe Auswirkungen hatte. Thomschke schätzt vorsichtig, dass die Mietpreis-
bremse die Neuvertragsmieten in drei (München, Berlin, Hamburg) der fünf untersuch-
ten einmalig um 2,8 % bis 5,3 % gesenkt hat, in zwei Städten hingegen keine Wirkung auf
die mittlere Neuvertragsmiete erkennbar ist (Köln, Düsseldorf).
58
Werden diese Schätz-
58
Thomschke, L., Regional Impact of the German Rent Brake, German Economic Review, Vol. 28, III, 2019.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
95
werte als Anhaltspunkt genommen, so hätte bei einer Einführung der Mietpreisbremse
im Jahr 2018 die Angebotsmiete (Median) in Leipzig und Dresden zwischen 0,20 und
0,40 Euro/m² niedriger gelegen. Zum Vergleich: zwischen 2017 und 2018 stiegen die
Angebotsmieten in Dresden um 0,16 Euro/m² und in Leipzig um 0,30 Euro/m².
Vor dem Hintergrund der unerwünschten Nebenwirkungen eines staatlichen Eingriffs in
die Vertragsfreiheit – von der Verfügbarkeit, der sinkenden Investitions- und Instanthal-
tungsneigung in die Wohnungsbestände bis zur stärkeren Bedeutung der Bonität des
Mietinteressenten bei der Wohnungsvergabe – ist die Einführung einer Mietpreisbremse
nicht zu empfehlen. Hinzu kommen die rechtlichen Risiken der Einführung einer Miet-
preisbremse in nicht angespannten Märkten.
9.2.3 Sozialer Wohnungsbau
Das Land Sachsen hat im November 2016 ein Förderprogramm zur Schaffung von miet-
preis- und belegungsgebundenem Wohnraum für Gemeinden aufgelegt. Anträge wur-
den bislang nur von den Städten Leipzig und Dresden gestellt.
Die mit dem Programm geförderten neugebauten Sozialwohnungen werden nach Aus-
sage der Städte in Dresden typischerweise zu 6,90 Euro/m² angeboten, in Leipzig zu
6,50 Euro/m²
59
. Damit vergrößert der soziale Wohnungsbau in Leipzig und Dresden nicht
etwa das Angebot an günstigen Wohnungen, sondern – angesichts von Medianmieten
von 7,50 Euro/m² in Dresden und 6,79 Euro/m² in Leipzig – eher das mittlere Preisseg-
ment.
Leider ist die Förderung auch sehr teuer. Insgesamt beträgt das Fördervolumen
140 Mio. Euro für den Zeitraum 2016 – 2019. In den beiden Jahren 2018 und 2019 wur-
den bzw. werden zusammen rund 80 Euro Mio. bewilligt und damit 2.107 Wohnungen in
Leipzig und Dresden gefördert. Zum Vergleich: in Dresden und Leipzig wurden 2017 und
2018 rund 8.800 Wohnungen neu errichtet. Der hohe finanzielle Aufwand bei letztlich
geringem Mengeneffekt auf dem Wohnungsmarkt ist aufgrund der hohen Fördersum-
men pro Wohnung typisch für den sozialen Wohnungsbau. Die Effizienz kann nicht beur-
teilt werden, da zum einen keine Daten zu den Mieterhaushalten vorliegen, die die neu-
en Sozialwohnungen bezogen haben. Zum anderen können im Rahmen dieses Gutach-
tens nicht die Alternativen zur Wohnraumversorgung dieser Haushalte untersucht wer-
den, z.B. Erwerb von Belegungsrechten im Bestand oder Vereinbarungen mit den Woh-
nungsunternehmen, die zumindest in Leipzig noch Leerstand in dieser Preisklasse im
Angebot haben.
Wie teuer die Förderung des gebundenen Mietwohnraums ist, zeigt ein Vergleich mit
den anderen Wohnungsförderprogrammen des Landes, vgl. Tabelle 10. Zwar beträgt das
Fördervolumen für den gebundenen Mietwohnraum nur 1/3 des gesamten Fördervolu-
mens, aber das Fördervolumen ist nicht geeignet, die fiskalische Belastung des Landes
durch die Förderprogramme darzustellen. Die Förderung für gebundenen Wohnraum
wird als verlorener Zuschuss ausgezahlt, d.h. dort entspricht das Fördervolumen dem
Förderbarwert. Bei den anderen vier Programmen hingegen werden nur Darlehen mit
59
Die Förderung ist so konzipiert, dass die Förderung anhand der Differenz zwischen einer verhandelbaren Angebots-
miete (Dresden 10,40 Euro/m², Leipzig 10,00 Euro/m²) und der gebundenen Miete berechnet wird und als verlorener
Zuschuss ausgezahlt wird. Die maximale Förderung beträgt umgerechnet 3,50 Euro/m².

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
96
einem Zinssatz von 0,75 % ausgereicht – der Vorteil für die Geförderten liegt vor allem in
der langen Laufzeit und der nachrangigen Besicherung. Wird von einem Marktzinssatz
von 1,25 % ausgegangen, sinkt die monatliche Annuität um 5,8 % also bei einem Kredit
von 100.000 Euro um 22,63 Euro. Der Förderbarwert – mit 1,25 % als Diskontierungsfak-
tor – beträgt also nur 5,8 % der Fördersumme. Wird also die tatsächliche finanzielle Be-
lastung des Landes durch die Förderprogramme betrachtet, so entfallen 65 % der Förde-
rung auf den gebundenen Mietwohnungsbau und nur 35 % auf die restlichen vier Pro-
gramme.
Dieser hohe Anteil erscheint angesichts der Konzentration auf nur zwei Städte, den er-
heblichen wohnungs-, stadt- und regionalpolitischen Problemen der anderen Gemein-
den und nicht zuletzt des Zusammenhanges zwischen der Schrumpfung der anderen
Regionen und dem Wachstum der beiden Städte, unangemessen hoch zu sein. Wir emp-
fehlen eine Neujustierung des Förderbudgets. Vor allem sollte sich das Land Sachsen
gegen eine Neubau-Zweckbindung der derzeit diskutierten Bundesförderung ausspre-
chen. Die Förderbedarf sind in Sachsen – wie vermutlich auch in den anderen ostdeut-
schen Flächenländern nicht geringer- aber liegen stärker auf dem Wohnungsbestand
außerhalb der Großstädte. Auch der Bund sollte sich einer optimierten Verwendung
knapper öffentlicher Gelder zugunsten von nicht-großstädtischen Kommunen nicht ver-
wehren.
Tabelle 10:
Übersicht Förderprogramme des Freistaates Sachsen
* Parameter für Barwertberechnung: Laufzeit 25 Jahre, Marktzinssatz 1,25%; Diskontzinssatz 1,25%, Um-
rechnung auf Jahresbasis über Monate Laufzeit
Quelle: Sächsisches Staatsministerium des Innern, eigene Darstellung
empirica
März 2017
Dezember 2018
Januar 2018
Juli 2017
November 2016
Anteil von
selbstgenutztem
Wohneigentum weiter
erhöhen und vor allem
junge Familien bei der
Schaffung eines
Eigenheims unterstützen.
Wohneigentum im
ländlichen Raum bauen,
kaufen oder sanieren, um
die Attraktivität von
Abwanderungsregion zu
erhalten bzw. zu
verbessern.
Barrierereduzierend und
sicher umbauen
Barrierereduzierend
umbauen entspr.
individuellem Bedarf
Schaffung von mietpreis-
und
belegungsgebundenem
Mietwohnraum
01/18 – 06/19
01/19 – 06/19
01/18 – 06/19
01/18 – 06/19
01/18 - 12/19
86.100.000
5.800.000
16.100.000
7.100.000
71.900.000
vergünstigtes Darlehen
zu 0,75%
vergünstigtes Darlehen
zu 0,75%
verlorener Zuschuss
verlorener Zuschuss
verlorener Zuschuss
3.558.800
719.200
10.733.333
4.733.333
35.950.000
884
91
1.744
1.062
2.107
Richtline
Familienwohnen
Ländlicher Raum
Seniorengerecht
umbauen
Wohnraumanpassung
gebundener
Mietwohnraum
Inkrafttreten
Anzahl geförderter Wohneinheiten
(WE) 01/18 – 06/19
Fördervolumen im Bezugszeitraum
Förderziele
Förderart
Förderbarwert eines Jahres*
Bezugszeitraum

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
97
ANHANG
1. Auslandszuwanderung nach Sachsen
In Sachsen leben Ende des Jahres 2018 gemäß Bevölkerungsfortschreibung neben
3,879 Mio. Deutschen rd. 199.000 Ausländer. Während die Zahl der Deutschen seit dem
Jahr 2013 um 67.000 abnahm, hat sich die Zahl der Ausländer verdoppelt (+99.000 Aus-
länder). Mit rd. +101.000 Ausländern weist das Auslandszentralregister (AZR) eine ähn-
lich hohe Zunahme aus (zum 31.12.2018 rd. 208.000 Ausländer). Mit den Zahlen des
Auslandszentralregisters lassen sich die Ausländerbestände und -veränderungen
60
diffe-
renziert nach einzelnen Nationen darstellen (Tabelle 11): Mit rd. +47.000 Ausländern aus
den Hauptherkunftsländern der Asylanträge in Deutschland 2016 (HKL Top 10) machen
diese etwas weniger als die Hälfte des Ausländerzuwachses aus. Allein rd. +22.400 hier-
von sind Syrer, weitere +8.200 Afghanen, +4.700 Iraker, aber auch +2.300 Russen sind
hierunter.
Gleichzeitig hat auch die Zahl der in Sachsen lebenden EU-Bürger um +33.000 zuge-
nommen. Die meisten hiervon sind Polen (+9.000) und Rumänen (+8.000). Zudem leben
2018 +21.000 mehr Ausländer aus allen weiteren Ländern in Sachsen, als fünf Jahre zu-
vor.
Mit Zahlen des AZR können zudem auch Aussagen zur Ausländeranzahl und deren Ver-
änderung auf der Kreisebene getroffen werden (Tabelle 12). Ende 2018 leben die meis-
ten der insgesamt rd. 207.000 Ausländer in Sachsen in den kreisfreien Städten Leipzig
(54.700), Dresden (45.600) und Chemnitz (22.400). In der Summe sind dies 59 % aller
Ausländer in Sachsen. Dies ist ein fast doppelt so hoher Anteil wie der Anteil der drei
Städte an der Gesamtbevölkerung in Sachsen (34 %).
In den Jahren 2014 bis 2018 hat die Zahl der Ausländer in Sachsen insgesamt um +25 je
1.000 Einwohner zugenommen. Besonders hoch war die relative Zunahme in Chemnitz
(+49 je 1000 Einwohner; +12.200 Ausländer) Leipzig (+48; +26.700), Dresden (+34;
+18.600). Mit deutlichem Abstand folgen die Landkreise Nordsachsen (+23; +4.600),
Görlitz (+22; +5.700) und der Vogtlandkreis (+22; +5.000). Am niedrigsten war die Zu-
nahme im Erzgebirgskreis (+9; +3.200) sowie den Landkreisen Sächsische Schweiz-
Osterzgebirge (+11; +2.600) und Bautzen (+11; +3.300).
60
Es ist davon auszugehen, dass ein erheblicher Anteil der Bestandsveränderung durch Wanderungen verursacht ist.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
98
Tabelle 11:
Ausländer nach Nationalität in Sachsen gemäß AZR 2013-2018
jeweils zum 31.12.
Quelle: © Statistisches Bundesamt (Destatis), 2019; eigene Berechnungen
empirica
Der Zuzug aus den Hauptherkunftsländern 2016 macht je nach Kreis etwa die Hälfte bis
ein Drittel der Gesamtzunahme aus (in Dresden +18 von insgesamt +34 Ausländern je
1.000 Einwohnern und im Landkreis Görlitz +7 von +22). Im Landkreis Görlitz macht der
Zuzug aus Polen (+10,4) fast die Hälfte des Auslandszuzugs aus. Mit +2.700 Polen ist hier
die Zunahme auch in absoluten Zahlen am höchsten.
61
61
Innerhalb des Landkreises Görlitz ziehen Polen anscheinend vornehmlich in die Stadt Görlitz, denn laut Kommunaler
Statistikstelle hat die polnische Bevölkerung in Görlitz um rd. +2.100 Personen zugenommen.
Insgesamt
106.663 123.648 164.230 183.200 195.375 207.515
+100.852
davon
Summe Top-Ten-Herkunfts-
länder Asylerstanträge D 2016
17.687
22.870
49.580
58.980
61.675
64.460
+46.773
Syrien
1.574
4.393
17.509
20.990
22.920
23.955
+22.381
Russische Föderation
8.987
9.326
9.914
10.930
11.140
11.290
+2.303
Afghanistan
1.283
1.529
6.123
9.350
9.235
9.445
+8.162
Irak
2.007
2.114
5.067
6.635
6.625
6.660
+4.653
Pakistan
1.428
1.659
3.276
3.225
3.195
3.330
+1.902
Ungeklärt / o.A.
701
1.069
2.134
2.480
2.770
3.030
+2.329
Iran
1.207
1.256
1.824
2.185
2.265
2.660
+1.453
Eritrea
12
718
1.110
1.640
2.030
2.125
+2.113
Albanien
263
554
2.353
1.260
1.165
1.360
+1.097
Nigeria
225
252
270
285
330
605
+380
Summe EU-28
37.147
43.561
50.182
57.475
63.715
70.300
+33.153
Polen
8.538
10.134
12.098
14.080
15.830
17.785
+9.247
Rumänien
2.702
3.944
5.329
7.140
8.875
10.815
+8.113
Tschechien
3.831
4.194
4.638
5.200
5.860
6.530
+2.699
EU ohne (PL, CZ, RO)
22.076
25.289
28.117
31.055
33.150
35.170
+13.094
restliche Welt
51.829
57.217
64.468
66.745
69.985
72.755
+20.926
Vietnam
7.670
7.687
7.902
8.090
8.165
8.270
+600
Ukraine
6.160
6.250
6.358
6.355
6.465
6.580
+420
China
4.570
5.182
5.940
6.190
6.555
6.555
+1.985
Indien
3.067
3.745
4.485
5.045
5.375
5.475
+2.408
restliche Welt
30.362
34.353
39.783
41.065
43.425
45.875
+15.513
Sachsen
Ver-
änderung
2013-2018
2013
2014
2015
2016
2017
2018

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
99
Tabelle 12:
Ausländer nach Nationalität in Sachsen 2013-2018, Kreise
Quelle: © Statistisches Bundesamt (Destatis), 2019; eigene Berechnungen
empirica
HKL Top 10
PL
CZ
Rest
alle
HKL Top 10
PL
CZ
Rest
alle
Leipzig
5.621
988
236
21.083
27.928
18.125
2.540
460
33.530
54.665
Dresden
3.656
1.613
932
20.862
27.063
13.610
2.240
1.415
28.300
45.640
Chemnitz
1.917
400
431
7.379
10.127
8.045
680
955
12.650 22.350
Erzgebirgskreis
522
157
344
2.210
3.233
2.085
225
555
3.605
6.495
LK Mittelsachsen
915
360
192
3.440
4.907
2.895
815
385
5.800
9.920
Vogtlandkreis
627
126
225
2.552
3.530
2.825
515
405
4.775
8.570
LK Zwickau
900
310
197
4.009
5.416
3.750
865
345
6.555 11.530
LK Bautzen
650
496
166
2.389
3.701
2.155
1.050
265
3.485
6.965
LK Görlitz
514
2.724
363
2.734
6.335
2.260
5.415
640
3.705
12.070
LK Meißen
549
376
79
2.443
3.447
2.370
1.125
180
3.980
7.680
LK Sächsische
Schw.-Osterz.
574
296
562
2.610
4.042
1.875
445
715
3.590
6.635
LK Leipzig
631
344
64
2.419
3.458
2.375
665
105
3.725
6.895
LK Nordsachsen
611
348
40
2.477
3.476
2.060
1.195
95
4.735
8.100
Summe
17.687
8.538
3.831
76.607 106.663
64.430 17.775
6.520 118.435 207.515
HKL Top 10
PL
CZ
Rest
alle
HKL Top 10
PL
CZ
Rest
alle
Leipzig
+12.504 +1.552
+224 +12.447 +26.737
+22,3
+2,8
+0,4
+22,2
+47,7
Dresden
+9.954
+627
+483
+7.438 +18.577
+18,3
+1,2
+0,9
+13,7
+34,2
Chemnitz
+6.128
+280
+524
+5.271 +12.223
+24,6
+1,1
+2,1
+21,2
+49,2
Erzgebirgskreis
+1.563
+68
+211
+1.395
+3.262
+4,5
+0,2
+0,6
+4,0
+9,4
LK Mittelsachsen
+1.980
+455
+193
+2.360
+5.013
+6,3
+1,5
+0,6
+7,6
+16,0
Vogtlandkreis
+2.198
+389
+180
+2.223
+5.040
+9,5
+1,7
+0,8
+9,6
+21,7
LK Zwickau
+2.850
+555
+148
+2.546
+6.114
+8,8
+1,7
+0,5
+7,8
+18,8
LK Bautzen
+1.505
+554
+99
+1.096
+3.264
+4,9
+1,8
+0,3
+3,6
+10,7
LK Görlitz
+1.746 +2.691
+277
+971
+5.735
+6,7
+10,4
+1,1
+3,7
+22,1
LK Meißen
+1.821
+749
+101
+1.537
+4.233
+7,4
+3,1
+0,4
+6,3
+17,3
LK Sächsische
Schw.-Osterz.
+1.301
+149
+153
+980
+2.593
+5,3
+0,6
+0,6
+4,0
+10,5
LK Leipzig
+1.744
+321
+41
+1.306
+3.437
+6,7
+1,2
+0,2
+5,1
+13,3
LK Nordsachsen
+1.449
+847
+55
+2.258
+4.624
+7,3
+4,3
+0,3
+11,4
+23,4
Summe
+46.743 +9.237 +2.689 +41.828 +100.852
+11,4
+2,3
+0,7
+10,2
+24,7
31.12.2013
31.12.2018
Ausländer
Ausländer je 1.000 Einwohner
Veränderung in den Jahren 2014 bis 2018

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
100
2. Annahmen und Methodik der Bevölkerungs- und Wohnungsnachfra-
geprognose
2.1
Annahmen der Bevölkerungsprognose
Die Annahmen der 2. Variante der 6. Regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung
(RBV) des Statistischen Landesamtes sind in Abbildung 31 dargestellt.
Abbildung 31:
Annahmen der 2. Variante der 6. RBV
Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2016
empirica
Für die weiteren Prognoseberechnungen werden die Ergebnisse der 6. RBV (Basisjahr
2014) angepasst. Auf Ebene der Wohnungsmarktregion werden hierzu die Bevölke-
rungsveränderungen bis zum Jahr 2030 differenziert nach Altersgruppen (5er Jahres-
schritte) gemäß der 2. Variante der 6. RBV und der aktuelle Bevölkerungsstand gemäß
Bevölkerungsfortschreibung zum 31.12.2018 in selbiger Differenzierung herangezogen.
Ergebnis ist die aktualisierte bzw. angepasste 2. Variante (vgl. Abbildung 9, Seite 21).
2.2
Methodische Erläuterungen zur Wohnungsprognose
Die Prognose der künftigen Wohnungsnachfrage basiert zunächst auf der regionalen
Bevölkerungsprognose. Darauf aufbauend wird in sechs Schritten die künftige Woh-
nungsnachfrage berechnet und daraus eine Neubauprognose abgeleitet. Die entspre-
chenden Annahmen und Vorgehensweisen werden im Folgenden erläutert.
a) Zusätzliche Wohnungsnachfrage durch demographische Effekte
Eine Umsetzung der Bevölkerungsprognose in eine Haushaltsprognose reicht nicht aus,
um die Nachfrage nach Wohnungen zu prognostizieren. Denn nicht jeder Haushalt
Geburtenhäufigkeit
Jungen
77,3 Jahre
Mädchen 83,3 Jahre
Jungen
80,2 Jahre
Mädchen 85,8 Jahre
Binnenwanderungen
Wanderungssaldo mit dem
Bundesgebiet und dem Ausland
Wanderungsgewinne im Vorausberechnungszeitraum
2015 bis 2030: 170.000 Personen
Lebenserwartung bei der Geburt
Annahmen für Sachsen (Variante 2)
Allgemeine Sterbetafel 2010/2012:
Anstieg bis 2030 auf:
Zusammengefasste Geburtenziffer (Kinder je Frau)
Ausgangswert 2014: 1,57
Anstieg auf 1,6 bis 2028, danach konstant
Binnenwanderungsmuster stabilisieren sich bis 2030 auf
dem Durchschnitt der letzten Jahre

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
101
wohnt in der eigenen Wohnung und nicht jeder Haushalt besitzt nur eine Wohnung.
Deswegen wird die Zahl der Haushalte
62
auf die Zahl der bewohnten Wohnungen kalib-
riert und so de facto um Untermiet- und Zweitwohnungsquoten bereinigt. Die so korri-
gierten Haushaltszahlen nennen wir im Folgenden wohnungsnachfragende Haushalte.
Für das Jahr 2018, dem Basisjahr der hier vorgestellten Prognose, wird die Zahl der
wohnungsnachfragenden Haushalte aus den für 2018 fortgeschriebenen Ergebnissen
des Zensus 2011 übernommen.
Die Zunahme der Zahl wohnungsnachfragender Haushalte beschreibt dann die Zu-
satznachfrage nach Wohnungen, verursacht durch Veränderungen der Einwohnerzahlen
und der Altersverteilung der Haushalte; diese Effekte resultieren direkt aus der Prognose
der Einwohner bzw. der Haushalte. Tendenziell fragen mehr Einwohner mehr Wohnun-
gen nach, fragen größere Haushalte eher Ein-/Zweifamilienhäuser nach und sind ältere
Haushalte eher kleine Haushalte, wobei kleine Haushalte wiederum eher Geschosswoh-
nungen nachfragen.
b) Zusätzliche Wohnungsnachfrage durch steigende Ein- und Zweifamilien-
hausquote
Weiterhin kann die zusätzliche Wohnungsnachfrage größer sein als die Zunahme der
Zahl wohnungsnachfragender Haushalte. Dies erklärt sich durch steigende Ein-
/Zweifamilienhausquoten: Wenn mehr Haushalte als bisher in Ein- und Zweifamilienhäu-
sern wohnen, dann ergibt sich selbst bei konstanter Zahl wohnungsnachfragender Haus-
halte eine zusätzliche Wohnungsnachfrage (und zusätzlicher Leerstand in Geschosswoh-
nungen). Unter „Ein- und Zweifamilienhäuser“ verstehen wir auch „einfamilienhausähn-
liche“ Gebäude. Damit sind kleine, überschaubare Gebäude mit maximal sechs
Wohneinheiten gemeint, die private Rückzugsflächen haben und möglichst ebenerdigen
Zugang zu begrünten Außenflächen bieten (z.B. „Stadtvilla“).
63
Geschosswohnungen
erfüllen diese Anforderungen meist nur unzureichend. Je einfamilienhausähnlicher das
Gebäude ausfällt, desto höher ist auch dessen Affinität für Selbstnutzer.
In der vorliegenden Prognose gibt es zwei Ursachen für eine steigende Ein- und Zweifa-
milienhausquote: Einen Kohorteneffekt und einen Angebotseffekt. Der Kohorteneffekt
beschreibt das Nachrücken von Rentnergenerationen, die öfter als ihre Vorgänger im
Ein-/Zweifamilienhaus wohnen. Betroffen sind also ältere Rentnerhaushalte. Dieser Ef-
fekt kann seit Jahrzehnten empirisch beobachtet werden und folgt stabilen Mustern aus
langjährigen Auswertungen der Einkommens- und Verbrauchsstichproben (daraus ergibt
sich als Ergebnis u.a., dass die Quoten nach dem 50. Lebensjahr kaum noch steigen). Im
Unterschied dazu beschreibt der Angebotseffekt einen exogenen Anstieg der Ein-
62
Die Zahl der Haushalte wird mithilfe altersspezifischer Haushaltsvorstandsquoten auf Basis der Bevölkerungsprogno-
se berechnet. Haushaltsvorstandsquoten liegen für drei Regionaltypen vor: Stadtstaaten, Großstädte und Kleinstädte,
und sind unterschieden nach Haushaltsvorstandsquoten für Haushalte mit ein oder zwei Personen einerseits sowie
für Haushalte mit drei und mehr Personen andererseits. Die Haushaltsvorstandsquoten werden für jede Region so ka-
libriert, dass für das Basisjahr 2018 die Gesamtzahl der Haushalte der Haushaltsfortschreibung 2018 entspricht. Der
resultierende Kalibrierungsfaktor wird für die Prognosejahre jeweils so angepasst, dass die Haushaltsgröße konstant
bleibt (vgl. Kap. 1.4).
63
In der amtlichen Statistik zählen „einfamilienhausähnliche“ Gebäude mit drei bis sechs Wohneinheiten zu den Mehr-
familienhäusern. Es ist daher zu beachten, dass der prozentuale Neubaubedarf an Ein-/Zweifamilienhäusern dadurch
etwas über- und der prozentuale Geschosswohnungsbedarf etwas unterschätzt wird. Dasselbe gilt für die prozentua-
le Neubaunachfrage.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
102
/Zweifamilienhausquote, der alle Altersklassen betrifft. Dieser Anstieg kann mit einer
verbesserten Angebotspolitik begründet werden, wenn sich diese in den empirischen
Daten, die den Modellparametern zugrunde liegen, noch nicht vollständig niederge-
schlagen hat. In der vorliegenden Prognose werden jedoch keine solchen Angebotsef-
fekte unterstellt. Stattdessen werden die Angebotsbedingungen für Ei-genheime „nur“
als neutral angenommen, weil v.a. Innenentwicklung und Revitali-sierung von Leerstän-
den betrieben werden sollte – denn andernfalls führt die über-durchschnittlich steigen-
de Einfamilienhausquote im Neubaubereich zu einem über-bordenden Leerstand im
Geschosswohnungssegment.
c) Zusätzliche Wohnungsnachfrage infolge regional sinkender Nachfrage (regio-
naler Mismatch)
Bei regionalisierten Wohnungsnachfrageprognosen gibt es eine weitere Quelle dafür,
dass die zusätzliche Wohnungsnachfrage größer ist als die Zunahme der Zahl wohnungs-
nachfragender Haushalte. Wenn beispielsweise die Nachfrage in Landkreis A durch Weg-
zug sinkt, aber in Landkreis B durch Zuwanderung steigt, dann wäre – konstanter Leer-
stand unterstellt – Wohnungsneubau erforderlich, obwohl die Gesamtzahl wohnungs-
nachfragender Haushalte landesweit unter Umständen konstant bliebe. Würde nur eine
landesweite Prognose erstellt, könnte dieser regionale Mismatch nicht bestimmt wer-
den. Der Mangel in einer und der Überschuss in einer anderen Region würden saldiert.
Erst durch Berücksichtigung solcher regionaler Diskrepanzen wird dieser Fehler vermie-
den.
Dieser Effekt wird im Modell nicht explizit modelliert, sondern folgt direkt aus der Ent-
wicklung der regionalen Wohnungsnachfrage, die im Modell ermittelt wird. Dabei führt
nicht jede Abwanderung per se zu einem regionalen Mismatch, sondern nur dann, wenn
infolge der Abwanderung auch die regionale Nachfrage sinkt. Dieses Absinken kann z.B.
durch einen positiven Geburtenüberschuss oder durch sinkende Haushaltsgrößen un-
terbleiben.
d) Qualitative Zusatznachfrage statt Ersatzbedarf – Neubau trotz Leerstand
Trotz hoher und weiter wachsender Leerstände gibt es sogar in demographischen
Schrumpfungsregionen
64
immer noch beachtliche Fertigstellungen. Die Leerstände kon-
zentrieren sich meist auf wenig attraktive Standorte und Bauformen. Den Neubau fragen
eher wohlhabende Haushalte mit hohen Ansprüchen nach, die im Bestand keine für sie
adäquaten Wohnungen finden. Die klassische Wohnungsmarktprognose kann dieses
Phänomen nicht befriedigend erklären. Sie basiert auf einer normativen Methodik, die
einen bestimmten Grad der Wohnungsversorgung anstrebt. Die Abweichung des Woh-
nungsbestandes von diesem Bedarf ergibt den quantitativen Zusatzbedarf. Hinzu kommt
ein Ersatzbedarf. Dieser ergibt sich aus der Vorstellung, dass Wohnungen einem phy-
sisch-technischen Verschleiß unterliegen. Dessen Ausmaß wird – ohne empirische Ablei-
tung – ebenfalls normativ festgelegt (Größenordnung i.d.R. 0,1 % bis 0,5 % des Bestan-
des).
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Regionen mit sinkender Einwohnerzahl.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
103
Die klassische Prognose berechnet also nur einen Bedarf und keine Nachfrage. Nicht
jeder Bedarf muss jedoch notwendig erfüllt werden; konkret muss z.B. nicht jede phy-
sisch-technisch verschlissene Wohnung neu gebaut werden. Denn die Neubaunachfrage
ist entweder am Markt gar nicht vorhanden, weil die Nachfrager nicht ausreichend
Kaufkraft für Neubau haben. Oder die Neubaunachfrage entsteht schon vor dem Ver-
schleiß, weil die Nachfrager ihre Präferenzen geändert haben (z.B. größere Wohnungen,
kleinere Gebäude, bessere Ausstattung, höherer Energiestandard). In dieser Studie wird
daher eine von empirica entwickelte Methodik angewandt und eine „qualitative Zusatz-
nachfrage“ geschätzt. Dabei steigt die Neubaunachfrage genau dann über das demogra-
phisch bedingte Maß hinaus (Effekte a bis c), wenn die Qualität des Wohnungsbestands
nicht mehr den Anforderungen der Nachfrager entspricht. Dies ist der Fall, sobald Woh-
nungssuchende im vorhandenen Bestand nicht mehr die Qualität vorfinden, die ihren
Ansprüchen entspricht. Da die Parameter der qualitativen Zusatznachfrage nicht norma-
tiv festgelegt, sondern aus Marktbeobachtungen abgeleitet werden, bezeichnen wir
diesen Effekt als Nachfrage (und nicht als Bedarf) sowie die Summe der Effekte aus a) bis
d) als Neubaunachfrage (und nicht als Neubaubedarf). Die genaue Methodik ist im nach-
folgenden Kapitel 2.3 beschrieben.
f) Ausgewiesener Neubaubedarf bzw. Neubaunachfrage ist Obergrenze
Zusätzlicher Wohnungsbedarf bzw. zusätzliche Wohnungsnachfrage kann auf zweierlei
Weise befriedigt werden: Entweder werden bislang leerstehende Wohnungen belegt
oder neue Wohnungen gebaut.
65
Der erforderliche Neubau kann deswegen immer nur
unter einer entsprechenden Verhaltensannahme prognostiziert werden. Im Folgenden
wird unterstellt, dass der gesamte Zusatzbedarf/ die gesamte Zusatznachfrage im Neu-
bau befriedigt wird, der absolute Leerstand also nicht sinkt. Der so prognostizierte er-
forderliche Wohnungsneubau stellt deswegen eine Obergrenze dar. Inwieweit diese
Obergrenze in der Praxis erreicht wird, hängt von der regionalen Qualität (Lage, Ausstat-
tung, Größe etc.) bzw. Sanierungsfähigkeit der leerstehenden Wohnungen in Relation
zur Qualität potentieller Neubauwohnungen (Rentabilität der Sanierung) und dem Sa-
nierungsverhalten der Eigentümer ab.
65
Als Alternative zum Neubau kommt auch die Schaffung von neuen Wohnungen in bestehenden Gebäuden durch Aus-
/Umbau von Gebäuden oder Teilung von Wohnungen in Frage.

Gutachten Wohnungsmärkte in Sachsen
104
2.3
Methodik der qualitativen Zusatznachfrage
Die qualitative Zusatznachfrage für einen gegebenen Zeitraum in der Vergangenheit ist
wie folgt definiert:
Definition „qualitative Zusatznachfrage“
Qualitative Zusatznachfrage =
Anzahl Fertigstellungen
- Veränderung der Anzahl wohnungsnachfragender Haushalte
(+ weitere regionale Faktoren)
Gab es also mehr Fertigstellungen von Wohnungen als zusätzliche wohnungs-
nachfragende Haushalte im selben Zeitraum, dann erklären wir die Differenz durch eine
zusätzliche Nachfrage, die wir qualitative Zusatznachfrage nennen.
Nun kann es aber sein, dass sich im betrachteten Zeitraum kein Gleichgewicht zwischen
Angebot und Nachfrage eingestellt hat, d.h. es wurden entweder aufgrund von Verzöge-
rungen in der Angebotsausweitung (fehlende Baulandreserven, Genehmigungsstau etc.)
zu wenige Wohnungen fertiggestellt oder infolge von Fehleinschätzungen der Marktteil-
nehmer zu viele Wohnungen fertiggestellt. In beiden Fällen würde dann nicht die quali-
tative Zusatznachfrage gemessen. Außerdem würde im ersten Fall rein rechnerisch eine
negative qualitative Zusatznachfrage ermittelt. Um diesen Messfehler auszuschließen,
müssen evtl. Nachfrage- respektive Angebotsüberhänge Berücksichtigung finden. Dies
kann indirekt z.B. über die Messung von Preiseffekten gewährleistet werden. Bei Nach-
frageüberhängen müssten die Preise hoch/gestiegen sein, bei Angebotsüberhängen
niedrig/gesunken sein. Deswegen wird in der Formel im Kasten oben zusätzlich der Term
„weitere regionale Faktoren“ addiert, der u.a. auch Preiseffekte berücksichtigt.
Was ist ein Regressionsmodell?
Mit Regressionsmodellen können Zusammenhänge zwischen einer abhängigen Variab-
len (hier: die qualitative Zusatznachfrage) und mehreren erklärenden Variablen (z.B.
Einkommen) quantifiziert werden. Für jede erklärende Variable wird geschätzt, ob sie in
der Vergangenheit einen positiven oder negativen oder keinen Einfluss auf die qualitati-
ve Zusatznachfrage hatte und wie groß dieser Einfluss war. Diese Schätzkoeffizienten
aus der Vergangenheit können dann unter bestimmten Annahmen auch für Prognosen
der qualitativen Zusatznachfrage in der Zukunft eingesetzt werden. Dazu wird ange-
nommen, dass die Zusammenhänge – also die Schätzkoeffizienten – künftig unverändert
bleiben. Vorausgesetzt, es gibt Prognosen der erklärenden Variablen (z.B. Prognose des
Einkommens), kann dann zusammen mit den Schätzkoeffizienten auch eine regionali-
sierte Prognose der qualitativen Zusatznachfrage berechnet werden.

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